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Ja399

Refus restitution fond garantie promesse achat condition suspensive non résolue

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Bonjour à tous et merci par avance de votre aide.

Le 20/9/2012 j'ai signé un papier qui m'a été présenté par le vendeur comme " une fiche de réservation" ...concernant l'achat d'un terrain en lotissement pour construire, il m'a été demandé un chèque le jour même de 6000 Euros à titre d'acompte, j'ai inclus une condition suspensive concernant la qualité du sous sol.J'ai reçu un récépissé émanant du Notaire du vendeur en date du 27/09/2012 constatant l'entrée dans ses comptes.

Le compromis a été préparé par le notaire du vendeur comportant la condition suspensive suivante :

"que la nature du sous sol ne comporte pas , au vu des prélèvements, études, analyses et sondages de sujétion particulières nécessitant des fondation spéciales ( pieux, radiers, etc....)".

Le 15/11/2012 j'ai été informé des conclusions de l’étude géothermique d'avant projet réalisé par un ingénieur qualifié qui conclu que les fondations à retenir sont " superficielles sur radier ".

J'ai donc dès lors prévenu le vendeur par courriel le 15/11/2012 de mon désistement pour cause de condition suspensive non résolue, en l'informant que dès réception du rapport formel, je lui en ferai parvenir un exemplaire, ainsi qu'aux notaires concernés.Le vendeur à menacé l'expert de l'attaquer en justice.

En date du 22/11/2012 j'ai envoyé aux deux notaires ainsi qu'au vendeur un extrait du rapport ayant trait aux conclusions, demandant la restitution des fonds.Le vendeur a remis immédiatement le terrain en vente.

 

Depuis mon notaire réclame auprès du Notaire du vendeur de bien vouloir lui renvoyer les fonds le 26/11 puis relance le 19/12/2012 ceci sans aucune réponse de sa part, la seule information que j'aie eu indirectement émane de l'ingénieur qui m'a affirmé avoir été menacé de poursuites par le vendeur au téléphone le 17/11/2012.

Est-il normal que le notaire conserve par devers lui cette somme, alors que le compromis n'a pas été signé, la condition suspensive qu'il a inscrite lui même suite à ma demande lors de la réservation n'étant pas résolue.?

Recherchant par ailleurs comment nous pouvons agir, il se fait que nous nous sommes aperçu que la vente comportait un nombre important d'irrégularités:

- Omission de nous informer servitude sur le terrain (ligne ERDF en surplomb sur le lotissement à construire), le délai de rétractation ne nous a pas été signalé, non fourniture de l'état des risques naturel, le montant du fond de garantie réclamé à 10 %, nous avons refusé mais donné 7.5% ce qui excède les 5%.

Nous avons demandé à la chambre des notaires d'intervenir, il y a 15 jours.

Nous nous sommes porté acquéreur d'un autre terrain et nous allons devoir payer un nouveau dépôt de garantie, après avoir financé deux études de sol et deux demandes de permis de construire, cette somme commence à nous faire vraiment défaut.

Merci de vos contributions à la résolution de cette affaire.

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Les causes d'irrégularité que vous mentionnez n'en sont pas forcément :

- le délai de rétractation n'est pas systématique pour un terrain à bâtir en lotissement. Notamment, ni le Code de la construction, ni le Code de l'urbanisme n'accordent de rétractation pour le "compromis" de vente de terrain en lotissement.

- l'état des risques peut être absent, si le terrain concerné n'est pas dans un périmètre de plan de prévention,

- le dépôt versé lors de la promesse n'est pas réglementé pour les "compromis" de terrain à bâtir. Rien n'impose 5%. 5%, c'est seulement le montant habituel en pratique.

- la servitude, ça va mieux en le disant, mais comme il s'agit d'une servitude apparente, le vendeur peut s'abriter derrière cet état de fait.

 

Tout ça pour dire que le seul vrai problème, c'est votre condition suspensive sur l'importance des fondations à faire.

Si cette condition a défailli, la promesse est réputée n'avoir pas existé, et votre dépôt de garantie doit vous être restitué.

 

Cela étant, la clause que vous citez (très habituelle en pratique), ne détaille pas comment la preuve du surcoût des fondations est rapportée. Vous avez fourni un rapport d'un ingénieur intervenu à vos frais. Mais le vendeur peut contester ce rapport, et estimer que votre ingénieur se trompe.

Dans ce cas, seul un juge peut trancher la question de savoir qui se trompe ou a raison.

 

En attendant, le notaire n'a pas à prendre parti. Il doit conserver l'argent, soit en attendant l'accord du vendeur pour vous le rendre, soit en attendant une décision de justice qui vous donne raison. Si la chambre fait "pression" dans votre sens, cela fera peut-être bouger les choses. Mais, le plus vraisemblable, c'est que le vendeur fasse bloquer l'argent chez le notaire, vous obligeant à un procès pour le récupérer.

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Bonjour à tous et merci pour cette réponse très détaillée, toutefois je vais essayer de répondre point par point à vos arguments :

- Notamment, ni le Code de la construction, ni le Code de l'urbanisme n'accordent de rétractation pour le "compromis" de vente de terrain en lotissement.

Le terme "Compromis" me pose problème, celui-ci devait être passé devant notaire, dans mon cas il s'agit d'une promesse bilatérale ou un engagement d'achat et cette réponse à ma question ICI semble infirmer le fait que les Codes divers ne statuent pas sur la vente de terrain en lotissement.

En ce qui concerne le compromis,dont nous avons reçu le projet, c'est à cette occasion que nous avons découvert que d'une part la région faisait l'objet d'un PPR et que d'autre part le projet d'une ligne ERDF à édifier en surplomb du lotissement était mentionné dans l'autorisation de lotir.

- la servitude, ça va mieux en le disant, mais comme il s'agit d'une servitude apparente.

La ligne n'est pas encore construite, je me suis mal fait comprendre dans le post original.

 

Vous avez fourni un rapport d'un ingénieur intervenu à vos frais. Mais le vendeur peut contester ce rapport, et estimer que votre ingénieur se trompe.

Il me semble qu'il n'est pas compétent pour le contester, est-ce à la justice de missionner un expert, ou au vendeur de produire un rapport émanent d'un ingénieur qualifié et contredisant le mien, dès lors la justice devrait trancher.

Mais pendant ce temps le vendeur a-t-il le droit de vendre son terrain.?

En attendant, le notaire n'a pas à prendre parti.

Oui c'est pour cela que nous cherchions un autre angle que la condition suspensive.

 

.

Pour qu'il n'y ait aucune confusion, le notaire nous a fait parvenir un projet de compromis accompagné de toutes les pièces jointes parmi celles-ci figuraient l'autorisation de lotir ( la servitude étant mentionnée dans un de ses articles et l'état des risques naturels.

 

En conclusion c'est bien la piste des irrégularités lors de la vente qu'il nous faudrait privilégier, en demandant outre la restitution des fonds des dommages et intérêts correspondant aux dépenses induites par l'étude de sol et le permis de construire. ( car nous ne nous serions pas porté acquéreurs si nous avions été avertis).

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Votre mode de réponse complique un peu la lecture. Je sais que c'est une manière de faire sur Internet, et ça me fait penser aux gloses du temps jadis. Mais c'est le meilleur moyen de perdre le fil. Ce qui est effectivement mon cas, parce que je ne sais plus, au final, si la servitude ou l'état des risques étaient joints ou non à votre promesse.

 

Sur l'essentiel, le notaire est séquestre des fonds. N'étant pas juge, il n'a pas à apprécier la portée des éléments de preuve que vous lui apportez, pas plus qu'il ne peut exiger que votre vendeur apporte une contre-preuve similaire. S'il y a litige, il conserve les fonds en attendant que la Justice tranche.

Maintenant, il est bien évident que si ça va en Justice, comme vous le dites avec raison, votre intérêt est non seulement de demander la restitution de votre dépôt, mais également de charger la barque pour faire indemniser vos autres chefs de préjudice. Cela relève plus d'un avocat que de la compétence de ce forum, toutefois.

 

Une réponse rapide quand même sur les autres points, accessoires :

 

- le site servicepublic.fr est une mine d'informations exactes et pertinentes. Mais, une fois n'est pas coutume, le site affirme ici comme catégorique quelque chose qui n'est pas du tout évident. L'article L. 271-1 du Code de la construction ne vise pas explicitement les terrains à bâtir, il envisage seulement les immeubles à usage d'habitation. La Cour de cassation n'a pas encore tranché la question de savoir si ce texte s'applique aux terrains à bâtir (l'usage d'habitation n'étant que futur, après la construction). Les juges du fond (ceux en dessous de la Cour de cassation, pour faire simple) ont des positions nuancées. Quant aux réponses ministérielles (qui ne lient pas le juge, mais qui sont quand même l'avis du gouvernement sur le sens d'un texte), elles estiment que les ventes de terrain ne sont pas concernées par ce texte. La majorité des auteurs ayant écrit sur la question va dans le même sens.

Ca n'interdit pas à votre avocat d'essayer d'argumenter là-dessus, en bonus. Mais je ne lancerai pas un procès là-dessus.

 

- le mot "compromis" est le terme usité en pratique. Le terme juridique exact est "promesse synallagmatique de vente" (pour dire que le vendeur s'engage à vendre, l'acquéreur à acheter). Il me semble que c'est ce qui correspond à la nature de ce que vous avez signé. Les chances que ce soit autre chose sont minces. Ou alors il y a de vraies irrégularités formelles (sur le dépôt si ça avait été une promesse d'achat, sur la rétraction si ça avait été une promesse unilatérale de vente, etc.). Sinon "fiche de réservation", ce n'est pas vraiment une catégorie juridique, du moins en matière de vente de de terrains de lotissement. Si votre document s'appelle comme tel, il faut forcément interpréter sa portée pour le faire rentrer dans un régime juridique connu.

Modifié par Caepolla

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Bonsoir,

Merci de votre réactivité et navré d'avoir introduit une méthode de réponse qui pourtant m'a compliqué les choses, je vous prie de bien vouloir m'en pardonner.

Au moment de la vente, qui pour des raisons très personnelles c'est déroulé dans l'urgence, nous avons été sur le terrain vérifié le bornage et reçu le règlement du lotissement, un projet du cahier des charges du lotissement, le règlement particulier du lotissement et le plan parcellaire.

Ensuite nous avons signé chacun un exemplaire d'un "engagement d'achat" nous en avons gardé un et remis le chèque à l'ordre du notaire du vendeur.

Nous avons eu en main la copie de l'autorisation de lotir ( ou figure la servitude à venir pour la ligne ERDF) et l'état des risques naturels que lorsque le Notaire nous a fait parvenir le compromis pour signature soit 13/11/2012 soit quelques jours seulement avant le résultat de notre étude de sol.

A ce moment nous avons déjà fait part à notre notaire de notre refus de signer le compromis à cause de la servitude ERDF, puis quelques jours plus tard est arrivé le rapport de l'étude de sol.....

J'ai bien compris pour les fonctions du notaire et sa position telle que vous me l'avez expliquée, donc peu de chose à espérer de ce coté.

En ce qui concerne la réponse du Service Public à une question personnelle posée, je ne suis pas compétent, mais vu vos explication il ne faut pas que je m'appuie la dessus, il me semble que les deux éléments qui me restent devraient suffire. Servitude et état des risques omis.

Un point qui me semble anormal est que le vendeur ait remis le terrain en vente immédiatement.

En tout cas merci beaucoup de votre éclairage, cela nous évitera de partir dans toutes les directions.

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Donc, si j'ai bien compris, vous avez seulement signé l'engagement d'achat que vous a passé le promoteur ? Mais pas le compromis du notaire ? Et, en plus, à l'occasion de votre obligation d'achat, on vous a fait verser une somme d'argent ? C'est bien ça ?

 

Dans ce cas, le compromis ne vous engage pas, vous ne l'avez pas signé.

 

Tout le problème, c'est l'engagement d'achat. Il faut savoir ce que, sous ce titre, il y a exactement. Si le promoteur et vous-même l'ont signé et s'engagent, c'est une forme de promesse de vente. Mais, si vous seul l'avez signé, et si vous prenez un engagement d'acheter, sans réciproque du vendeur, personne n'a le droit de vous conserver le moindre argent. On applique ici l'article 1589-1 du Code civil. Et, dans ce cas, mettez la chambre en cause, effectivement, pour faire bouger les choses.

Modifié par Caepolla

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Bonjour à tous, Caepolla bonjour et merci, mais il faut dormir tout de même.......;)

Le premier § est strictement exact.

Pour le 3º§ est-il possible de vous faire parvenir le document en MP car je ne peux le décrire complètement. son titre "engagement d'achat d'un terrain à bâtir", il est constitué par deux feuillets libres renseignés seulement au verso, le premier ayant été complété par tous les renseignements d'état civil nous concernant nécessaires à l'établissement du compromis , l'engagement d'achat avec la situation du terrain et sa surface approximative,le prix convenu, les frais à prévoir pour l'association syndicale, une ligne laconique la société "XXX" représentée par Monsieur "YYYYY"

Le second feuillet : les conditions suspensives 1/ obtention du PC, 2/ notions de fondations normales ( pas de poteaux, forages )

Matérialisation de l'engagement par versement ce jour un acompte de ........établi à l'ordre.Mº....... adresse le........à........

Nos signatures, et la signature de la personne présente précédée de reçu le......un chq nº sur ..... de .... à titre d'acompte, il n'a pas donné à ce niveau nom et qualité

Tout ceci en deux exemplaires, nous en avons conservé un chacun.

Remarque : les pages n'ont pas été paraphées.

Une semaine plus tard le notaire nous a envoyé le récépissé

 

J'en reviens à mes interrogations précédentes :

A-t-il le droit de vendre le terrain actuellement.

Le fait d'avoir dissimulé la servitude constituée par l'accord du lotisseur à la future construction d'une ligne électrique en surplomb du terrain, n'est-elle pas justiciable.

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Bonjour à tous.

 

Je reste un peu sur ma faim et dans l'expectative, toutefois en ce qui concerne cette réponse

 

- le site servicepublic.fr est une mine d'informations exactes et pertinentes. Mais, une fois n'est pas coutume, le site affirme ici comme catégorique quelque chose qui n'est pas du tout évident. L'article L. 271-1 du Code de la construction ne vise pas explicitement les terrains à bâtir, il envisage seulement les immeubles à usage d'habitation.

La réponse vient probablement du fait qu'un terrain isolé n'est pas considéré comme à bâtir contrairement à un terrain en lotissement ( ce qui se comprends vu l'obligation de construire qui s'y attache)

 

En relisant avec attention le compromis envoyé par le notaire du vendeur, qui je pense doit faire foi, j'y ai trouvé pans le § "Rétractation" la citation très claire de l'article L271-1 du code de la construction et du délai de 7 jours.

Donc ce délai de rétractation existerait pour le compromis et pas pour la promesse qui est son fait générateur ?

Si quelqu'un avait la gentillesse de bien vouloir m'expliquer ce serait super.

JA

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C'est juste que beaucoup de notaires, dans le petit doute qui peut exister, préfère prévoir systématiquement la rétractation possible. Dans ce cas, si vous signez un acte qui la prévoit, même si la loi ne l'impose pas, vous en bénéficiez. Mais cet acte n'a jamais été signé. Il n'y a que l'acte du promoteur qui a été signé. Là, il faut appliquer strictement la loi. Et, le plus probable, c'est de considérer que le texte légal ne s'applique pas.

Mais il n'y a pas de distingo à faire, pour ce texte, entre terrain à bâtir et terrain de lotissement pour le texte que vous citez (il y a un texte supplémentaire, toutefois, au Code de l'urbanisme, qui ne concerne que les promesses unilatérales de terrain en lotissement).

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L'omission dans la promesse de vente de l'existence d'une condition suspensive de droit commun, à savoir le lotisseur a accepté que le lotissement soit grévé d'une servitude de surplomb par une ligne électrique Haute Tension, est-elle de nature à permettre l'annulation de la promesse.?

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Bonjour à tous,

Je ne sais pas ce qui a conduit les vendeurs à autoriser notre remboursement, mais cette affaire est close.

Merci de votre contribution.

JA

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