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Forum juridique de Net-iris

Ai-je le droit de partir de mon local commercial avec les travaux que j'ai effectués à mon entrée?


cecilebgn

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Bonjour,

Je suis locataire d'un local commercial avec bail 3/6/9.

Le 1er avril 2013 je quitte ce local (au bout de 3 ans).

A mon entrée dans le local j'ai fait pour 14 000€ de travaux (électricité, clim, agencement...) en accord avec le bailleur.

Dernièrement j'ai demandé à mon bailleur, si à mon départ, il pouvait me rembourser les travaux effectués à mon entrée dans ce local. Le propriétaire NE PEUX PAS (il n'a pas cette somme sous la main).

Ma question est la suivante : ai-je le droit d'enlever toutes les installations que j'ai effectué à mes frais (clim, barre du lumière, compteur électrique...)?

(Dans le bail que j'ai signé, rien ne mentionne que le bailleur est propriétaire des embellissements que j'ai effectués).

Merci

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Non vous ne pouvez pas. Ces agencements sont devenus immeuble par destination et ne vous appartiennent plus. Vous risquez des demandes de dommages intérêt pour dégradation de l'immeuble.

Vous devez trouver un repreneur pour votre bail qui vous les remboursera (enfin en partie car ce n'est plus neuf).

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SI des travaux d'amélioration significatifs (pas juste une couche de peinture hein) ont été réalisés et que le locataire le fait gratuitement, ça s'appelle de l'enrichissement sans cause pour le propriétaire, faute de clause dans le bail prévoyant que le propriétaire devient propriétaire des améliorations. Il devrait donc y avoir un paiement (peut être pas du prix payé lors de la réalisation des travaux) au profit du locataire. Une base pas inintéressante pour la détermination du prix pourrait être la valeur comptable des travaux (s'il s'agit de travaux immobilisés comptablement...).

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Vous avez vu jouer cela où Marsu ? L'enrichissement sans cause aurait été si j'avais loué le local A et que j'ai mal orienté l'entrepreneur qui a rénové le local B.

 

Il y a toujours une clause dans le bail qui prévoit que les embellissements sont acquis au bailleur, d'où l'importance de céder son bail pour qu'un tiers rembourse les travaux.

 

Et il n'est pas possible de dégrader les embellissement. Je ne retrouve pas la jurisprudence pénale sur le salarié qui sur ordre de son employeur avait été démonter un store non payé dans une boutique et qui avait été condamné personnellement.

 

elle n'était pas loin

 

REJET du pourvoi formé par :

 

- X... Nasser,

 

contre l'arrêt de la cour d'appel de Chambéry, chambre correctionnelle, en date du 5 septembre 2001, qui, pour dégradation grave d'un bien appartenant à autrui, l'a condamné à 3 mois d'emprisonnement avec sursis et mise à l'épreuve, et qui a prononcé sur les intérêts civils.

 

LA COUR,

 

Vu le mémoire produit ;

 

Sur le moyen unique de cassation, pris de la violation des articles 322-1 du Code pénal, 1384, alinéa 5, du Code civil, 591 et 593 du Code de procédure pénale, défaut de motifs, manque de base légale :

 

" en ce que l'arrêt attaqué a déclaré Nasser X... coupable de dégradation volontaire de biens appartenant à autrui et l'a condamné à payer à la société La Rose d'Orient, partie civile, la somme de 100 000 francs à titre de dommages-intérêts ;

 

" aux motifs qu'il est établi que, le 14 novembre 1997, Nasser X..., accompagné d'autres personnes, pénétrait dans les locaux de la société La Rose d'Orient et procédait au démontage de la plupart des équipements installés par la société Seth ; que ces faits constituent des dégradations causées à la propriété d'autrui, étant observé que les éléments ou matériaux enlevés étaient intégrés à l'immeuble, immeuble dont Nasser X... n'était pas propriétaire, peu important que les matériels enlevés aient été ou non payés ;

 

" alors que, dans ses conclusions d'appel, Nasser X... soutenait qu'il n'exerçait, au sein de la société Seth, que les fonctions salariées de coordinateur des travaux et qu'il n'avait fait qu'exécuter un ordre de la société en faisant retirer des matériels pour un montant correspondant à la somme restant due par le maître de l'ouvrage ; qu'ainsi, en déclarant Nasser X... coupable de dégradations volontaires de biens appartenant à autrui, et responsable du préjudice subi par la partie civile, sans rechercher si, en exécutant l'ordre de son employeur, il avait eu conscience de commettre une infraction, et, partant, sans caractériser l'intention coupable du prévenu, la cour d'appel n'a pas donné de base à sa décision " ;

 

Attendu que, pour déclarer Nasser X... coupable de dégradation du bien d'autrui, l'arrêt attaqué relève que le prévenu, employé de la société Seth qui avait été chargée de l'aménagement d'un magasin exploité par Marie-Hélène Y..., a procédé, au motif que celle-ci refusait de régler une partie du coût des travaux, au démontage d'équipements installés par ladite société, provoquant ainsi des dommages importants à l'immeuble ;

 

Attendu que le moyen, qui fait grief à l'arrêt attaqué de ne pas avoir caractérisé le caractère intentionnel des faits commis par le prévenu sur l'ordre de son employeur, ne saurait être accueilli, dès lors que l'ordre reçu d'un supérieur hiérarchique ne constitue pas, pour l'auteur d'une infraction, une cause d'irresponsabilité pénale ;

 

Et attendu que l'arrêt est régulier en la forme ;

 

REJETTE le pourvoi.

 

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Deux remarques Cassabulle:

 

- cecilebgn nous a clairement dit qu'il n'y a rien dans le bail attribuant au propriétaire les embellissements. Sur cette base, la clause que vous indiquez semble absente et rien ne justifie que le propriétaire acquiert les embellissements, comme ça, du simple fait de la fin du bail et, surtout, sans indemnité.

- la question de l'accession immobilière (545 ou 55 du Code civil, j'ai un trou et la flemme de vérifier), ça vous évoque quelque chose, si jamais l'enrichissement sans cause venait à être écartée ? ;)

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Bonjour,

 

En théorie, le preneur doit restituer les locaux libres de toutes modifications qu'il aurait pu y apporter (remise en état d'origine, en clair).

 

En pratique les parties sont libres de prévoir des clauses dans le bail au sujet des améliorations... ce qu'ils font dans 90% des cas - 100% des cas si l'on fait appel à un rédacteur professionnel. wink.gif

 

La plupart du temps, comme dit par Cassabulle, il est prévu dans le bail que les améliorations deviennent propriété du bailleur sans indemnité.

 

Si le bail ne dit absolument rien (surprenant...), vous pouvez tout enlever avant que le bail ne soit terminé : cela sera assimilé à la remise en état qui est obligatoire dans le silence du bail ; mais attention :

- il y a eu, dites-vous, accord entre le propriétaire et vous lorsque le travaux furent décidés ; attention si cet accord a donné lieu à des écrits... et que l'on peut en déduire une volonté des parties quant au sort des améliorations...

- y avez-vous un intérêt financier ? Vous pourrez tirer beaucoup d'argent de tout ce que vous allez enlever et récupérer ? N'oubliez pas que vous allez y consacrer du temps... et de l'argent ;

- en démontant, vous risquez d'abîmer ou de dégrader les locaux... et c'est vous qui deviendriez alors débiteur d'une indemnité !

 

Si le bail a pris fin, trop tard, l'accession a joué au profit du propriétaire, vous ne pouvez plus toucher à rien.

 

Vous avez omis de nous préciser un point : vous partez après avoir donné congé, ou bien c'est un accord amiable pour résilier le bail ?

 

 

Note : l'art 555 du code civil n'est pas applicable aux simples améliorations/embellissements.

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D'une part l'action in rem verso "enrichissement sans cause" ne peut être invoquée que s'il n'y a aucune autre voie de droit possible, donc on ne peut pas mettre un subsidiaire à l'enrichissement sans cause.

 

D'autre part, le locataire a l'obligation de remettre en l'état. Donc si j'ai retiré des vieilles fenêtres pour mettre des doubles vitrages ou une électricité vétuste pour la mettre aux normes, je fais comment pour remettre en l'état en retirant mes fenêtres ou mon tableau ? donc exit l'A555CC

 

Je n'avais pas vu qu'il n'y avait rien dans le bail au sujet des embellissements, le bailleur ne devra rembourser qu'au niveau de l'utilité que cela lui apporte, il faudrait qu'il puisse louer plus cher grâce à ces agencements, le plus simple serait tout de même de céder le bail.

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Le problème étant qu'à mon avis le bail n'est plus cessible, c'est entre autres pour ça que j'aimerais bien savoir dans quel contexte cecilbgn quitte les locaux (Congé ? Résiliation amiable ?)

 

Quant au travaux décrits ils n'entrent pas dans le champ d'application du 555.

 

Je reste très, très surpris (sic.) qu'on ait un bail écrit ne traitant pas du sort des améliorations.

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D'une part l'action in rem verso "enrichissement sans cause" ne peut être invoquée que s'il n'y a aucune autre voie de droit possible, donc on ne peut pas mettre un subsidiaire à l'enrichissement sans cause.

 

D'autre part, le locataire a l'obligation de remettre en l'état. Donc si j'ai retiré des vieilles fenêtres pour mettre des doubles vitrages ou une électricité vétuste pour la mettre aux normes, je fais comment pour remettre en l'état en retirant mes fenêtres ou mon tableau ? donc exit l'A555CC

 

Je n'avais pas vu qu'il n'y avait rien dans le bail au sujet des embellissements, le bailleur ne devra rembourser qu'au niveau de l'utilité que cela lui apporte, il faudrait qu'il puisse louer plus cher grâce à ces agencements, le plus simple serait tout de même de céder le bail.

 

Remettre en l'état à la prise du local, ce n'est pas changer le compteur ou procéder à des améliorations. Au passage, je me demande dans quelle mesure le changement du compteur ne relèverait pas des réparations incombant au propriétaire (il pourrait découler du défaut de changement un trouble dans la jouissance normal du local...).

 

SI le local est un local commercial et sauf si les travaux correspondent à une exploitation très spécifique (genre installation de rayonnage à tel endroit plutôt que tel autre), il me semble que cela aura quasi nécessairement un impact sur la valeur locative. Une remise à neuf avec des installations en plus (sous la réserve émise), ça ne peut apporter qu'un plus.

 

Le problème étant qu'à mon avis le bail n'est plus cessible, c'est entre autres pour ça que j'aimerais bien savoir dans quel contexte cecilbgn quitte les locaux (Congé ? Résiliation amiable ?)

 

Quant au travaux décrits ils n'entrent pas dans le champ d'application du 555.

 

Je reste très, très surpris (sic.) qu'on ait un bail écrit ne traitant pas du sort des améliorations.

 

Je suis également très étonné mais, avec mon expérience, plus grand chose ne me choque... Normalement, un bail un tant soit peu soigné traite cette question...

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