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Forum juridique de Net-iris

Bien immobilier, enfant PACS


Cyril33

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Bonjour,

 

Un petit exposé pour vous présenter la situation :

 

En concubinnage depuis 2002 avec mon ami, nous avons acheté 2 biens immobilier en indivision.

Depuis la famille s'est agrandit avec l'arrivée d'un petit bonhomme.

 

A ce jour nous sommes toujours dans la même situation administrative à cela pret que la situation personnelle de chacun à évolué.

En effet, lors de nos acquisitions nos revenus etaient sensiblement les mêmes... Or aujourd'hui mon ami gagne bcp plus que moi.

Nous envisagons de régulariser notre situation par le PACS afin de se protéger mutuellement et surtout notre enfant.

 

Par contre mon ami (sous influence familiale) souhaiterai etablir un contrat de PACS afin de faire valoir la différences de revenus et revoir les conditions de propriété de nos biens.

Sur les 2 biens c'est lui qui en grande partie en à payé un. L'autre etant plutot géré à 50/50

Etant plutot loyale et par consequent non opposée au principe comment pouvons nous

régulariser la situation de façon a faire en sorte, que si un jour, nous étions ammenés à nous séparer, les choses soient ecrites.

 

Cdt.

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Aujourd'hui, j'imagine que les deux biens sont en indivision 50/50 selon le titre de propriété ?

Et vous voudriez que les titres de propriété soient conformes aux financements dans ces biens.

Je ne vois pas d'autre solution qu'une reconnaissance de dette d'une partie envers l'autre, cette dette étant alors payée au moyen d'une "dation en paiement", donc en nature sous la forme d'une part indivise de droit de propriété.

Le but étant d'éviter la donation de part indivise, qui serait soumise à droits de donation (je pense que seuls les droits de succession relèvent de l'exonération pour le partenaire survivant, à vérifier).

 

Ou alors, tout se règle lors de la séparation, avec demande d'une créance d'un partenaire contre l'autre pour financement inégal, mais ce serait dans un contexte de séparation, plus conflictuel.

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Merci Rambotte pour votre reponse,

 

N' est il pas possible de refaire les actes sur le bien concerné ?

 

---------- Message ajouté à 11h47 ---------- Précédent message à 11h43 ----------

 

Pour la succession, nous comptons faire un testament, mais le hic concerne les montants ivestits chacun dans les biens. nous avons calculé que pour 1 des biens chacun a contribué à 50% du prix.

P

 

---------- Message ajouté à 11h53 ---------- Précédent message à 11h47 ----------

 

Pour la succession, nous comptons faire un testament, mais le hic concerne les montants ivestits par chacun dans les biens. nous avons calculé que pour 1 des biens chacun a contribué à 50% du prix.

Pour le second on peut considérer que lui qui règle la totlité des frais (credit, facture....)

Le fond du pb est en cas de séparation, nos proches pensent que qu'il vaut mieux régler cela maintenant sereinement plutot que de se déchirer plus tard...

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Il y a eu une vente, entre un vendeur et un acquéreur (votre couple). Cet acte est fait entre ces deux parties et ne peut pas se refaire, ça n'a pas de sens : refaire l'acte de vente signifie faire réintervenir le vendeur.

Il faut faire une nouvelle opération, entre deux nouvelles parties (les membres de votre couple), cette nouvelle opération étant actée dans un nouvel acte n'ayant aucun rapport avec l'acte initial de vente.

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un petit conseil : dans un couple non marié il vaut mieux avoir un compte joint qui sert à payer les depenses de loyers, prêt et autres charges familiales; comme cela les apports de chacun sont bien identifiés. j'ai vu des couples dont l'un payait le credit, et l'autre tout le reste, et ma foi, ca créée souvent des pbl en cas de separation; le 1er prouvant aisément que c'est lui ou elle qui rembourse TOUT le pret (le reste passant comme accessoire). donc mieux vaut etre "carré" et transparent et que chacun participe pour TOUTES les charges de la famille au prorata de son salaire.

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Aujourd'hui, j'imagine que les deux biens sont en indivision 50/50 selon le titre de propriété ?

Et vous voudriez que les titres de propriété soient conformes aux financements dans ces biens.

Je ne vois pas d'autre solution qu'une reconnaissance de dette d'une partie envers l'autre, cette dette étant alors payée au moyen d'une "dation en paiement", donc en nature sous la forme d'une part indivise de droit de propriété.

Le but étant d'éviter la donation de part indivise, qui serait soumise à droits de donation (je pense que seuls les droits de succession relèvent de l'exonération pour le partenaire survivant, à vérifier).

 

Ou alors, tout se règle lors de la séparation, avec demande d'une créance d'un partenaire contre l'autre pour financement inégal, mais ce serait dans un contexte de séparation, plus conflictuel.

 

Je ne vois pas comment vous voulez réaliser cette dation en paiement sauf à dire que les acquéreurs ont donc fait une fausse déclaration d'origine des deniers aux termes d'un acte authentique, ou alors votre dation en paiement n'aurait aucun objet réel. C'est laisser quand même beaucoup de place à une requalification de cet acte en une donation déguisée.

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Il n'y a aucune fausse déclaration dans un acte, vu que le titre de propriété est indépendant du financement. Le titre est une décision libre des parties, qui n'a rien à voir avec le financement réel.

Et c'est bien pour cela que les créances entre époux ont été inventées, parce qu'il est ultra-classique que le titre ne soit pas conforme à la finance ! Le fisc requalifie-t-il en donation déguisée chaque fois qu'une créance entre époux est demandée ?

Ici, on règle le problème à l'amiable avant qu'il ne soit réglé conflictuellement lors de la séparation, en constatant qu'une créance est due.

Ici, il n'y a aucune donation déguisée puisque justement les deux parties reconnaissent que l'inadéquation entre le titre et la finance ne procède d'aucune intention libérale. Il n'y a pas eu volonté de donner, il y a reconnaissance que la manière de définir le titre était erronée compte tenu de la réalité du financement. Ce n'est pas une fausse déclaration (intention de fraude) mais une erreur, que les parties veulent corriger.

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Il n'y a aucune fausse déclaration dans un acte, vu que le titre de propriété est indépendant du financement. Le titre est une décision libre des parties, qui n'a rien à voir avec le financement réel.

 

Il me semble que l'acte authentique est une preuve. Il fait foi sauf à amener la preuve contraire. Donc, non, il n'est pas dissocié du financement. Les parties déclarent l'origine des deniers dans l'acte, ce n'est pas pour faire jolie et je ne vois absolument pas pourquoi cette preuve que constitue l'acte ne leur serait pas opposable.

 

Et c'est bien pour cela que les créances entre époux ont été inventées, parce qu'il est ultra-classique que le titre ne soit pas conforme à la finance ! Le fisc requalifie-t-il en donation déguisée chaque fois qu'une créance entre époux est demandée ?

Mais encore une fois, encore faut-il amener la preuve contraire? A défaut, ce sont les déclarations mentionnées dans l'acte qui s'imposent. Ce qui est encore plus classique.

 

Ici, on règle le problème à l'amiable avant qu'il ne soit réglé conflictuellement lors de la séparation, en constatant qu'une créance est due.

Mais amiable ou pas, ce n'est pas le problème, le problème est d'éviter que l'administration fiscale ne requalifie l'acte en donation. En conséquence de quoi, il conviendrait d'annexer à l'acte les éléments comptables afin de leur conférer le caractère authentique.

 

Ici, il n'y a aucune donation déguisée puisque justement les deux parties reconnaissent que l'inadéquation entre le titre et la finance ne procède d'aucune intention libérale. Il n'y a pas eu volonté de donner, il y a reconnaissance que la manière de définir le titre était erronée compte tenu de la réalité du financement. Ce n'est pas une fausse déclaration (intention de fraude) mais une erreur, que les parties veulent corriger.

Y-a-t-il eu le moindre commencement d'un remboursement, y-a-t-il un seul élément qui soit de nature à démontrer qu'il n'y avait aucune intention libérale? C'est tout le problème. S'il n'y avait pas d'intention libérale alors le partenaire qui a moins payé devrait avoir commencé à rembourser. S'il n'y a pas de début d'un commencement de remboursement de la créance, je ne vois pas comment vous pourrez faire avaler à l'administration qu'il n'y avait pas d'intention libérale. La volonté des parties n'est pas en cause, la volonté de l'administration fiscale l'est beaucoup plus.

Il me semble par conséquent moins risqué de faire une donation alors que l'acquisition des biens a eu lieu il y a plus de 10 ans et qu'il sera difficile de démontrer l'existence d'une créance si celle-ci n'a pas donné lieu au moindre commencement de remboursement en 10 ans.

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Non, la preuve contraire, celui qui doit l'apporter, c'est celui qui invoque l'intention libérale pour contester la demande de créance.

 

Le processus :

- les droits de propriété sont à la base ceux du titre ; la seule preuve que le titre apporte, c'est celle des proportions de propriété, c'est-à-dire les proportions que les parties entendent définir, sans égard au financement ; personne ne disconvient du fait qu'il est malsain de ne pas faire un titre conforme à la finance, mais parfois, c'est a posteriori que cela se constate, lorsque les remboursements d'un prêt ne se font pas comme prévu...

- celui qui apporte la preuve que son titre n'est pas conforme à sa finance a droit à une indemnité (pas de preuve, pas d'indemnité, on ne peut que se référer au titre) ; il n'y a pas présomption d'intention libérale, de donation déguisée, si le titre n'est pas conforme à la finance, il n'y a pas présomption de déclaration frauduleusement inexacte

- pour combattre cette indemnité, l'autre partie doit apporter la preuve de l'intention libérale du financement non conforme au titre

 

Je rappelle que les actes dont le titre n'est pas conforme à la finance sont d'une banalité affligeante, il suffit de parcourir les forums pour s'en convaincre. Le problème surgissant lors des séparations.

Or dans toutes ces affaires qui se règlent en justice, on ne voit jamais surgir des actions pour fausse déclarations, ni pour donations déguisées, mais uniquement des demandes de créances combattues par des invocations d'intention libérale. Et même de récompense lorsqu'un époux peut prouver l'emploi de fonds propres non déclarés en clause de remploi dans l'acte d'acquisition en commun, c'est dire !

Donc les déclarations du financement dans l'acte ne valent strictement rien en cas de preuve contraire (mais une vraie preuve, bien sûr, convaincante pour le juge), et aussi parce ces énonciations-là sont dépourvues de la force authentique, vu que le notaire ne peut pas vérifier personnellement de telles assertions (il n'enquête pas sur les comptes bancaires, il ne trace pas l'origine des sommes pour vérifier la validité des assertions : il ne fait que rapporter les dires des parties).

 

Il est aussi intéressant de constater que dans le régime de séparation de biens, les époux peuvent procéder à une liquidation de leur régime matrimoinial à tout instant sans divorcer : ils peuvent régler à tout moment leurs créances entre époux, en constatant leur existence. Ceci devrait s'étendre sans difficulté à toute indivision avec des créances entre indivisaires.

 

Mais pourquoi voulez-vous que l'administration fiscale requalifie l'acte initial en donation, puisque justement le second acte explique 1) que les déclarations étaient inexactes, 2) que cette inexactitude ne relevait pas d'une intention libérale, et 3) que l'acte corrige donc en conséquence cette inexactitude pour tout remettre d'applomb ?

Là où il y aurait requalification en donation, et du second acte, ce serait si le second acte prétendait (faussement) que les déclarations initiales étaient inexactes, et procédait à une correction : là on aurait une donation déguisée en dation (par invention d'une fausse dette à rembourser).

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Non, la preuve contraire, celui qui doit l'apporter, c'est celui qui invoque l'intention libérale pour contester la demande de créance.

 

Vous avez un acte authentique, avec la force probante, qui mentionne que l'acquisition s'est faite à concurrence de 50/50 avec un financement à concurrence de 50/50, il va falloir un peu plus que dire "pouce, on dira qu'en fait je t'ai refilé du pognon en douce mais 10 ans après on dira que c'est une créance même si tu ne m'as jamais remboursé un kopeck".

 

Le processus :

- les droits de propriété sont à la base ceux du titre ; la seule preuve que le titre apporte, c'est celle des proportions de propriété, c'est-à-dire les proportions que les parties entendent définir, sans égard au financement ; personne ne disconvient du fait qu'il est malsain de ne pas faire un titre conforme à la finance, mais parfois, c'est a posteriori que cela se constate, lorsque les remboursements d'un prêt ne se font pas comme prévu...

Vous faites aussi une déclaration d'origine des deniers dans cette acquisition. Cela sert souvent, dans le cadre d'un mariage en communauté, à déterminer la nature propre ou commune de celui-ci, cela sert en matière de récompense ou de créance entre les époux, cela sert également à déclarer les proportions acquisses en indivision, mais ce n'est pas pour faire joli dans l'acte. Si vous déclarez que la propriété a été acquise à concurrence de moitié c'est donc que le financement a été fait par chaque indivisaire dans les mêmes proportions.

 

Si ce n'était pas le cas, alors on pourrait effectivement dire n'importe quoi.

 

- celui qui apporte la preuve que son titre n'est pas conforme à sa finance a droit à une indemnité (pas de preuve, pas d'indemnité, on ne peut que se référer au titre) ; il n'y a pas présomption d'intention libérale, de donation déguisée, si le titre n'est pas conforme à la finance, il n'y a pas présomption de déclaration frauduleusement inexacte

- pour combattre cette indemnité, l'autre partie doit apporter la preuve de l'intention libérale du financement non conforme au titre

Mais bien évidemment que si. Si une mère paie le prix d'acquisition d'un bien que son fils achète, comment ne pas présumer une intention libérale par exemple? Allez dire cela à ses frères et soeurs.

 

Je rappelle que les actes dont le titre n'est pas conforme à la finance sont d'une banalité affligeante, il suffit de parcourir les forums pour s'en convaincre.
Peu m'importe ce qui se raconte sur les fora. Il ne faut pas confondre le caractère "bonne mère" de l'administration fiscale qui pourrait faire un carton sur ce point-là, mais encore faut-il ne pas pousser le bouchon trop loin en lui agitant sous le nez un acte qui aurait toutes les apparences d'une donation déguisée.

 

Or dans toutes ces affaires qui se règlent en justice, on ne voit jamais surgir des actions pour fausse déclarations, ni pour donations déguisées, mais uniquement des demandes de créances combattues par des invocations d'intention libérale. Et même de récompense lorsqu'un époux peut prouver l'emploi de fonds propres non déclarés en clause de remploi dans l'acte d'acquisition en commun, c'est dire !

Mais encore une fois, la volonté des parties n'est pas en cause. Si on les écoutait, on ferait effectivement n'importe quoi, y compris leur fournir la corde pour se pendre. Et ne confondez pas le problèmes des récompenses et créances entre époux dont le traitement fiscal n'a rien avoir avec le problème de partenaires de PACS.

 

Donc les déclarations du financement dans l'acte ne valent strictement rien en cas de preuve contraire (mais une vraie preuve, bien sûr, convaincante pour le juge)

Mais encore faut-il avoir cette preuve.

 

et aussi parce ces énonciations-là sont dépourvues de la force authentique, vu que le notaire ne peut pas vérifier personnellement de telles assertions (il n'enquête pas sur les comptes bancaires, il ne trace pas l'origine des sommes pour vérifier la validité des assertions : il ne fait que rapporter les dires des parties).
Mais c'est totalement faux. Tout l'acte reçu par le notaire est revêtu de la force authentique. De plus, le prix de vente passe par sa comptabilité et si, comme c'est courant, les partenaires font le virement auprès de la comptabilité du notaire par le biais d'un compte indivis, ça va être plus difficile encore d'apporter cette preuve contraire.

 

Il est aussi intéressant de constater que dans le régime de séparation de biens, les époux peuvent procéder à une liquidation de leur régime matrimoinial à tout instant sans divorcer : ils peuvent régler à tout moment leurs créances entre époux, en constatant leur existence. Ceci devrait s'étendre sans difficulté à toute indivision avec des créances entre indivisaires.
Ils peuvent liquider l'indivision qui peut exister entre eux. Mais encore une fois, nous sommes dans le cadre particulier du mariage, ces créances résultent de l'article 1479 du code civil et non du droit commun relatifs aux créances.

 

Mais pourquoi voulez-vous que l'administration fiscale requalifie l'acte initial en donation, puisque justement le second acte explique 1) que les déclarations étaient inexactes, 2) que cette inexactitude ne relevait pas d'une intention libérale, et 3) que l'acte corrige donc en conséquence cette inexactitude pour tout remettre d'applomb ?
Mais parce que ça peut l'arranger. Si la fiscalité applicable à votre dation en paiement (les 5,09% de TPF) est supérieure à ce qu'elle pourrait récupérer avec une donation, elle ne bougera pas, dans le cas contraire elle peut très bien le faire. De la même manière qu'elle le ferait dans une vente qui pourrait s'avérer être une donation déguisée.

 

Là où il y aurait requalification en donation, et du second acte, ce serait si le second acte prétendait (faussement) que les déclarations initiales étaient inexactes, et procédait à une correction : là on aurait une donation déguisée en dation (par invention d'une fausse dette à rembourser).

Mais c'est très exactement ce qu'elle va présumer.
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Premièrement, on ne sait pas si c'est à l'acquisition que le financement a été inégal, ou dans un remboursement d'emprunt.

Et la lecture de la question initiale montre plutôt que c'est à la suite des évolutions des revenus que l'un a payé beaucoup plus que l'autre, et non dans une déclaration d'apports, c'est-à-dire que l'un a pris en charge le remboursement de l'autre, créant ainsi une vraie dette de l'un envers l'autre, sans rapport avec une déclaration inexacte dans l'acte initial (ils ont réellement souscrit un emprunt 50/50 pour acquérir 50/50, puis la vie du remboursement a fait que l'un a payé 90).

Dans un tel contexte, je pense que vous ne vous opposerez pas à ce que celle qui n'a pas payé sa part de remboursement veuille régler sa dette, et qu'est-ce qui opposerait à ce qu'elle soit réglée par une dation ? Ou voyez-vous une fausse déclaration, ou voyez-vous une donation déguisée ?

 

Je maintiens que seules les énonciations qui ont pu être personnellement vérifiées par le notaire ont la force authentique. Les autres ont la même valeur qu'un acte sous seing privé. De nombreux jugements existent en ce sens.

http://www.jurisprudentes.net/S-inscrire-en-faux-contre-l-acte.html

http://www.jurisprudentes.net/L-authenticite-de-l-oui-dire-non.html

Les énonciations qui n'ont pu être vérifiées par le notaire ne relèvent pas de l'authenticité.

 

La seule chose que le notaire peut constater, c'est qu'il a reçu un chèque de tant de M. et de Mme. Il ne peut pas vérifier que les fonds de Mme proviennent en fait de M.

Donc si M. peut prouver que les fonds de Mme ayant servi à acquérir sa part sont en fait les siens, il a la preuve contraire requise. Et si les parties sont d'accord que cette situation avait uniquement un côté pratique, mais pas une intention libérale, et actent la correction dans un second acte, si l'administration fiscale dit que le premier fut une donation, que dit-elle du second ?

Et comme dit au début, ce n'est probablement pas cette situation le cas concret, mais une histoire de remboursements inégal de l'emprunt.

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Premièrement, on ne sait pas si c'est à l'acquisition que le financement a été inégal, ou dans un remboursement d'emprunt.

Et la lecture de la question initiale montre plutôt que c'est à la suite des évolutions des revenus que l'un a payé beaucoup plus que l'autre, et non dans une déclaration d'apports, c'est-à-dire que l'un a pris en charge le remboursement de l'autre, créant ainsi une vraie dette de l'un envers l'autre, sans rapport avec une déclaration inexacte dans l'acte initial (ils ont réellement souscrit un emprunt 50/50 pour acquérir 50/50, puis la vie du remboursement a fait que l'un a payé 90).

Dans un tel contexte, je pense que vous ne vous opposerez pas à ce que celle qui n'a pas payé sa part de remboursement veuille régler sa dette, et qu'est-ce qui opposerait à ce qu'elle soit réglée par une dation ? Ou voyez-vous une fausse déclaration, ou voyez-vous une donation déguisée ?

 

Comme je ne cesse de vous le dire, cela demande à ce que cela soit clairement prouvé. La situation professionnelle et donc la différence de salaire ne signifie nullement que mécaniquement la contribution des deux indivisaires envers la dette qu'ils ont solidairement contracté soit différente. Si vous pouvez véritablement le prouver autrement qu'en déclarant que Monsieur est médecin et que Madame est secrétaire et donc que le premier gagne plus d'argent que l'autre, pourquoi pas, mais si cela se borne à des banalités dans ce genre qui ne prouvent strictement rien en soi, je maintiens que cette opération est risquée.

 

La seule chose que le notaire peut constater, c'est qu'il a reçu un chèque de tant de M. et de Mme. Il ne peut pas vérifier que les fonds de Mme proviennent en fait de M.

Donc si M. peut prouver que les fonds de Mme ayant servi à acquérir sa part sont en fait les siens, il a la preuve contraire requise. Et si les parties sont d'accord que cette situation avait uniquement un côté pratique, mais pas une intention libérale, et actent la correction dans un second acte, si l'administration fiscale dit que le premier fut une donation, que dit-elle du second ?

Et comme dit au début, ce n'est probablement pas cette situation le cas concret, mais une histoire de remboursements inégal de l'emprunt.

 

Mais encore une fois, ce n'est pas le problème. Vous avez une convention qui opposable entre les parties et que vous avez rendu opposable à l'administration par le biais de la publicité foncière. Il n'y aucune raison par conséquent qu'on ne leur rappelle pas cette opposabilité. La comptabilité du notaire ne fait pas que constater qu'un chèque a été déposé ou qu'un virement a été effectué, elle constate également qui a émis le chèque pour lequel elle a émis un reçu, elle constate également de quel compte émane le virement. Donc en terme de traçabilité, cela va plus loin que ce que vous avez l'air de penser. Evidemment, à l'impossible nul n'est tenu et si les parties sont dans la capacité de démontrer une traçabilité plus ancienne, cette origine s'imposera. Mais encore faut-il être capable de le faire.

L'administration ne remettra pas en cause le premier acte, d'autant que le délai de reprise de l'administration fiscale est terminé, elle remettra en cause le second, celui que vous voulez faire pour payer cette créance. C'est d'ailleurs pour cela que je vous dis qu'il serait essentiel d'annexer à cet acte les éléments comptables ou bancaires qui étayent la réalité de la créance.

Et s'il s'agit d'une contribution inégale au remboursement de l'emprunt, alors le premier acte n'est nullement en cause, il n'est pas remis en question, il ne contient aucune erreur. Il ne s'agit donc pas d'établir un acte qui le rectifierait, il s'agirait de régler une créance qui est née après. Mais comme je vous le dis, pour la sécurité juridique liée à cet acte, il conviendrait d'y joindre tout élément de preuve susceptible de démontrer la réalité de la créance.

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