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Forum juridique de Net-iris

Soultes payées hors comptabilité du notaire


phipho

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Bonjour,

 

Il y a un peu plus de 3 ans, mon père est décédé. Quelques mois après, ma mère a souhaité faire une donation-partage de la maison, de son vivant. Nous sommes 4 enfants et nous étions à cette époque plus ou moins en bons termes, mais ça allait à peu près. La maison a été estimée par le notaire puis l'acte a eu lieu. Un de mes frère a eu en donation la maison (en nue propriété, ma mère en sera l'usufruitière jusqu'à son décès). Ce frère nous doit donc à chacun des 3 autres (nous sommes 4 enfants) une soulte égale au 1/4 du prix de la maison.

J'ai signé en toute confiance, sans vraiment comprendre le sens de chaque phrase de l'acte, pensant que ma part (ma soulte) me serait versée au décès de maman. Je ne sais pas pourquoi, j'avais compris cela. Or aujourd'hui, en relisant en long, en large et en travers, je me rends compte avoir signé "les soultes dues par Monsieur X ont été payées directement comptant dès avant ce jour hors comptabilié du notaire à M. Y, M. Z et M. W qui le reconnaissent et leur en donne quittance".

Bref, je viens de comprendre que j'ai reconnu avoir touché une somme que je n'ai jamais eue...

Aujourd'hui, je ne suis plus en bons termes avec eux. A noter que mes 2 autres frères n'ont, je présume, pas non plus touché leur soulte, à la différence qu'eux sont logés gratuitement dans la maison. Je me sens bête et lésé...

Ai-je un recours, si oui, auprès de qui ? Dois-je d'abord écrire à mon frère devenu propriétaire pour lui demander de me régler ? Je pense qu'il ne le fera pas, vu que j'ai signé :confused:

 

Merci pour vos conseils !

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  • Réponses 128
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Premièrement, cette énonciation dans l'acte notarié est dépourvue de valeur authentique, elle a valeur de sous-seing privé.

En effet, seules les énonciations que le notaire a pu contrôler par lui-même ont une force authentique.

Or le paiement étant censé fait hors sa vue et sa comptabilité, il ne peut l'authentifier.

Il n'en reste pas moins que vous avez reconnu sous seing privé avoir reçu votre soulte.

 

Je pense que la première chose à faire est de réclamer à votre frère le paiement de la soulte, pour voir si ça passe.

Peut-être est-il dans le même cas que vous, croyant qu'il devra payer la soulte au décès de votre mère qui reste usufruitière (mais dans ce cas, la soulte ne devrait pas être du quart, mais moindre, à cause de l'usufruit).

Et bien sûr d'en parler à vos autres frères, qui n'ont peut-être pas compris non plus.

Notez qu'aucun enfant n'a le droit de jouir gratuitement de cette maison, vu que c'est votre mère qui en est l'usufruitière : ce seront potentiellement des avantages rapportables à la succession de votre mère.

Après, il vous faudra prouver par tout moyen l'erreur et le non-paiement de la soulte qui vous est due. Je pense qu'un avocat vous est indispensable.

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Merci beaucoup pour la réponse, Rambotte.

 

C'est plus compliqué qu'il n'y paraît... Pour résumer, mon père a beaucoup "stagné" avant de mourir. J'ai fait du mieux que j'ai pu pour aller le voir soit chez lui, soit à l'hôpital, les soirs de semaine dès que je le pouvais et tous les week-end. J'ai régulièrement posé des journées, souvent sans soldes, pour y aller ou pour aller auprès de ma mère. Quelques jours après l'acte chez le notaire, on m'a reproché de ne pas avoir été assez présent ! Mes frères, eux, vivent chez ma mère, ils sont sur place. Moi j'ai un emploi, une femme, 3 enfants, j'ai fait du mieux que j'ai pu. En gros, ils auraient souhaité que je délaisse ma famille pour aller vivre avec eux et aider plus...

Mon frère devenu propriétaire en nue propriété a très bien compris la situation, puisqu'il s'est déjà vanté auprès d'un ami commun avoir fait une bonne affaire. Mes 2 autres frères, quant à eux, se fichent royalement de toucher ou non cette soulte, puisqu'ils vivent et ont toujours vécu de façon permanente pour l'un et de façon plus ou moins régulière pour l'autre, chez ma mère, sans participer à aucun frais.

Mais je suis le mouton noir, j'aurais dû prendre 6 mois sans solde pour être là en permanence.

Donc je pense que demander ma part à mon frère est inutile en fait, il me répondra "t'as signé".

En revanche, la partie où vous dites que le notaire ne peut pas authentifier vue que c'était hors sa vue, ça m'intéresse.

D'autres idées ?

 

Merci en tout cas.

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Lors de la signature, le notaire a du vous expliquer cela oralement. Il a du vous demander si vous aviez bien reçu la soulte, puisque vous deviez signer qu'elle vous avait été versée précédemment.

Si vous vous êtes contenté de signer sans aucune explication et sans avoir lu au préalable, c'est au notaire qu'il faut demander des comptes. Il a un devoir de conseil, et ne doit léser personne…

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Le fait que cette énonciation n'a pas de caractère authentique rend impossible une action en faux contre l'acte notarié, qui pour cette seule énonciation, a la valeur d'un écrit sous seing privé entre les parties.

Vous êtes donc dans le même cas qu'un écrit sous seing privé, ou vous reconnaissez avoir été remboursé d'un prêt consenti, et qu'en fait, ce ne serait pas vrai, et que vous voudriez dénoncer l'erreur dans cette reconnaissance.

 

Au fait, si c'est un bien qui fut commun à vos parents, votre mère n'a pu donner-partager en nue-propriété que sa propre part, vous aviez déjà reçu une part en nue-propriété dans ce bien lors du décès de votre père ? Ou alors, en parallèle de la donation-partage, il y a aussi une licitation faisant cesser l'indivision en nue-propriété entre les enfants, et la soulte due correspond à la fois à la valeur de la nue-propriété donnée, et à la cession de votre part de nue-propriété déjà acquise ?

 

Il n'y a pas d'autre solution que de voir un avocat pour voir quelle action effectuer : vice de consentement par l'erreur ? Je crains que ça va être difficile.

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Il n'est nullepart écrit "licitation", et je n'ai rien eu de mon père... La maison a été évaluée à 130000, ma mère avait 73 ans lors de la donation partage, mon frère nous devait donc 91000/4 qu'il nous a soit disant versé avant, comptant et hors comptabilité du notaire. C'est tout ce que je comprends...

Je n'ai pas les moyens de prendre un avocat :sad:

Merci pour vos implications en tout cas.

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Le bien était-il propre à votre mère, ou commun à vos parents ?

Si commun, étaient-ils mariés en communauté universelle (CU) avec clause d'attribution intégrale au conjoint survivant ?

Si pas de CU, avez-vous renoncé à la succession de votre père, faisant de votre mère la seule héritière ?

Ou bien y avait-il une donation entre époux, faisant de votre mère une légataire universelle, legs excessif dont vous n'avez pas demandé la réduction ?

 

Il faut comprendre pourquoi vous n'avez pas hérité d'une partie du bien au décès de votre père, l'explication la plus probable étant que ce bien était un bien propre de votre mère. Mais il faut en être certain.

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Bonjour,

 

Et bien après relecture, je n'y comprends rien en fait.

 

"Le donateur (ma mère) et son conjoint se sont mariés tous deux en la mairie de XXX le XX/XX/1956, sous le régime de la communauté de biens meubles et acquêts.

 

De leur union sont nés W, X, Y, Z.

 

Ci-dessus nommés, qualifiés et domiciliés, tous donataires copartagés.

 

(petit paragraphe sur mon père : date de naissance, adresse, date de décès, etc)

 

Laissant recueillir sa succession :

 

1) Mme A, sus nommée donateur aux présentes, en sa qualité de :

- Commun en biens meubles et acquêts à défaut de contrat de mariage préalable à leur union célébrée à la mairie de XXX le xx/xx/1956, ledit régime n'ayant subi aucune modification contractuelle ou judiciaire postérieure, ainsi déclaré.,

- Héritier de l'usufruit de la totalité des biens existants conformément à l'article 757 du code civil.

 

2) Et pour seuls héritiers de droit et à réserve :

W, X, Y, Z

Les donataires copartagés ci-dessus nommés, ses seuls enfants issus de son union avec le donateur, héritiers ensemble pour le tout ou divisément chacun pour un quart sauf les droits du conjoint survivant.

 

Ainsi que ces faits et qualités sont constatés aux terme d'un acte de notoriété dressé par Maître F, notaire soussigné, présent ce jour."

 

Je ne sais pas si je dois écrire la suite ? Il est ensuite question du prix de la maison, de la nue propriété, mais il n'est pas question d'autre chose que la maison en elle-même.

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Là, cela semble être la description de la situation en termes de droits de propriété sur le bien au moment de la donation-partage, résultant de la succession de votre père.

Donc votre mère semble propriétaire de la moitié du bien (qui était commun) et qu'elle a l'usufruit de l'autre moitié.

Et donc chaque enfant est nu-propriétaire d'un quart de l'autre moitié.

Donc votre mère n'a pu donner et partager que sa moitié du bien. Pour l'autre moitié, c'est un partage (une licitation, c'est la même chose) entre vous 4.

Donc effectivement c'est une donation-partage, mais cumulant deux choses : une donation de votre mère à vous 4, et un partage, mais étendu à l'ensemble du bien, y compris sur la partie non donnée puisque déjà possédée par vous 4.

Donc non seulement, vous n'avez pas reçu votre soulte liée à la donation-partage de votre mère, mais vous avez cédé votre part reçue dans la succession de votre père.

Remarque : vous dites que vos frères sont satisfaits de la situation, car ils logent dans le bien : je pense qu'ils seront moins satisfaits lorsqu'ils seront expulsés par votre frère au décès de votre mère, et qu'ils se rendront compte qu'ils auront tout perdu de leur héritage, sauf avoir pu un peu jouir du bien.

 

L'aide juridictionnelle existe pour ceux qui n'ont pas les moyens d'un avocat. Cela vaut le coup de regarder si une action est possible.

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Merci pour tout.

 

:(

 

---------- Message ajouté à 10h11 ---------- Précédent message à 09h30 ----------

 

Question bonus :D

 

Si, par écrit en AR, je demande à mon frère de bien vouloir me régler ma part, ai-je un moyen de pression ? Par exemple, si j'arrive à prouver que je n'ai jamais reçu cette somme (près de 25000 €), quel risque encourt-il ?

 

Merci encore.

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Le seul risque qu'il court, c'est que vous l'assigniez en justice pour le paiement de cette soulte.

Il est aussi vrai qu'une lettre provenant d'un avocat sera d'une pression plus forte qu'écrite par vous-même. Elle pourra contenir des éléments juridiques qui pourraient lui signifier qu'il ne lui suffira pas de se retrancher derrière un "tu as signé".

Et justement, avant d'engager un procès avec honoraires, une première consultation pour prendre la mesure de ce qui est envisageable et de ce que cela coûterait me semble une bonne chose.

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Bonjour,

 

Voici où j'en suis.

 

J'ai montré le fameux acte à un autre notaire qui est dans l'incompréhension totale et se demande comment son confrère a pu établir un tel acte sans vérifier si les soultes avaient été effectivement payées. Il va me faire, bénévolement, un modèle de lettre à envoyer au notaire qui a établi l'acte, lui demandant au vu de quel justificatif il a pu écrire que les soultes avaient été payées avant.

 

Qu'en pensez-vous ? Le notaire en question va-t-il être embarrassé ? Quelle suite pourra-t-il y avoir à ce courrier ?

 

Merci.

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Bonjour,

Relisez ma première réponse…

Qu'en pensez-vous ? Le notaire en question va-t-il être embarrassé ? Quelle suite pourra-t-il y avoir à ce courrier ?

Je pense que vous ne recevrez jamais de réponse.

Il serait préférable d'aller lui demander des comptes de vive voix. Quand a avoir un recours contre le dit notaire, il y a bien la chambre des notaires, mais on la surnomme "la grande muette".

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J'ai montré le fameux acte à un autre notaire qui est dans l'incompréhension totale et se demande comment son confrère a pu établir un tel acte sans vérifier si les soultes avaient été effectivement payées. Il va me faire, bénévolement, un modèle de lettre à envoyer au notaire qui a établi l'acte, lui demandant au vu de quel justificatif il a pu écrire que les soultes avaient été payées avant.

.

 

Vous êtes sûr que le nouveau notaire fait beaucoup de droit de la famille ?

 

La clause de votre acte, qui dit que la soulte a déjà été payée, est très fréquente dans les actes au sein de la famille. C'est tout à fait licite et régulier. Et, il est délicat pour le notaire d'exiger la justification que cette somme a été payée. L'important, quand cette clause est écrite, c'est qu'elle corresponde bien à la volonté des signataires. Si eux-mêmes signent et déclarent qu'ils ont bien reçu leur argent, ce n'est pas au notaire à aller faire l'inquisiteur pour vérifier.

 

Il y a quand même une grosse difficulté dans votre cas. La jurisprudence admet que la déclaration de soulte reçue hors comptabilité puisse faire l'objet de preuve contraire, sans besoin de partir en inscription de faux contre le notaire. Toutefois, la jurisprudence précise que cette preuve contraire doit se faire dans le respect de la règle de 1341 du Code civil. En d'autres termes, il faut un acte juridique pour prouver contre un acte juridique.

Si vous avez signé un acte juridique où vous dites que vous avez reçu votre soulte, vous ne pouvez en principe chercher à prouver contre ce fait par tous moyens. Il ne sera pas suffisant, par exemple, de produire le relevé de vos comptes bancaires pour montrer que jamais cet argent n'a été déposé sur vos comptes. Parce que, juridiquement, cela conduirait à prouver contre un acte par un fait. Normalement, la preuve contraire doit résulter d'un autre acte (notarié ou sous seing privé), signé du débiteur et de vous-même constatant que la somme n'a jamais été payée. Or, je doute qu'un tel truc existe.

La jurisprudence admet toutefois qu'on puisse bénéficier de toutes les règles de 1341 et suivants du Code civil. Il est admis, par exemple, qu'un commencement de preuve par écrit, permet ensuite de prouver par tous moyens qu'on a pas reçu la soulte, malgré la clause contraire de l'acte. Mais un commencement de preuve par écrit, c'est restrictif, ça suppose quelque chose qui émane de celui qui vous devait l'argent. Là encore, je doute que vous possédiez un tel document. Enfin, en droit de la preuve, l'impossibilité morale de se procurer un écrit (en raison de liens familiaux forts, par exemple), permet de prouver par tous moyens alors qu'on devrait avoir un acte. Mais si ce moyen est admis quand il n'y a pas d'acte, je ne connais pas de jurisprudence qui l'ait admis pour prouver contre le contenu d'un acte entre membres de la famille.

 

Sans vouloir vous désespérer, les chances de faire valoir vos droits sont donc vraiment très faibles. Et le courrier du notaire, c'est un peu de la poudre aux yeux, pour vous montrer comme il tient votre dossier à coeur.

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Ce notaire sera en retraite à la fin de l'année, donc il n'a rien d'un débutant à mon avis. J'ai une amie qui est clerc chez lui depuis plus de 20 ans (et oui, je n'avais même pas pensé à lui demander, à cette amie !!! :D ) et les successions il en a géré plus d'une.

Je ne dis pas que je viendrai à bout de mon histoire, je suis plutôt pessimiste à vrai dire. Mais d'après mon amie, l'autre notaire, qui a gentiment pris le temps d'analyser l'acte gracieusement, dit que je ne dois pas laisser les choses en l'état. On ne m'a rien expliqué lorsque j'ai signé, il lisait, et on signait. Aucune fois il ne nous a demandé si on avait bien perçu nos soultes, sinon je n'aurais jamais signé !

 

Wait'n see ...

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Ca, je ne doute pas qu'on ne vous a rien lu, que vous avez fait confiance, et que vous êtes bien bloqué aujourd'hui. Il n'empêche que le nouveau notaire, et votre amie, vous vendent un peu du rêve, là, quand même. Le notaire qui va recevoir le courrier, il y a des chances pour que ça lui fasse aussi peur qu'un tour de manège à la fête foraine.

 

Un exemple récent, en jurisprudence :

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 27 février 2008, 07-10.222, Publié au bulletin | Legifrance

Il s'agissait d'un prix de vente, où le vendeur déclarait avoir reçu partie du prix de vente hors comptabilité. Ce n'était pas le cas, il a cherché à prouver le contraire. Et la Cour d'appel lui a même donné raison. Il perd, au final, parce qu'il devait rapporter la preuve contraire selon 1341 du Code civil, c'est-à-dire en opposant un autre acte juridique à l'acte qu'il contestait. Et pas par tous moyens.

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  • 2 weeks later...

Bonjour,

 

Je viens vous donner des nouvelles.

 

J'ai donc envoyé à mon notaire la lettre que m'a dictée l'autre notaire à qui j'avais demandé conseil.

 

N'ayant pas de nouvelles quelques jours après l'accusé réception, j'ai envoyé un mail pour dire que j'espérais une réponse. Le notaire m'a répondu qu'il était en vacances (vérifié) et qu'il me recontacterait dès son retour. Ce qu'il a fait dès lundi à la première heure. Nous avons échangé pas mal de mails et voici où nous en sommes :

 

Il a convoqué mes frères pour début mars et m'a dit que c'était à mon frère de démontrer qu'il avait payé, et non pas à moi de prouver que je n'avais jamais rien reçu.

 

Qu'en penser ?....

 

Bonne journée.

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J’y vois plutôt l’essai d’arranger les choses à l’amiable. Le notaire n’avait pas à vérifier, mais il aurait du insister sur le fait que vous aviez reçu la soulte. Vous semblez avoir signé sans comprendre, hors il était du devoir du notaire de prendre le temps de vous expliquer et d’être persuadé que vous signerez en toute connaissance de cause. Si ça été bâclé, il a une part de responsabilité, qui ne sera malheureusement pour vous pas possible de démontrer.

Juridiquement vous n’avez aucun recours, reste la bonne volonté de vôtre frère de bien vouloir régulariser, avec l’aide du notaire qui cherche peut être à racheter sa négligence ?

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  • 2 weeks later...
Le seul risque qu'il court, c'est que vous l'assigniez en justice pour le paiement de cette soulte.

Il est aussi vrai qu'une lettre provenant d'un avocat sera d'une pression plus forte qu'écrite par vous-même. Elle pourra contenir des éléments juridiques qui pourraient lui signifier qu'il ne lui suffira pas de se retrancher derrière un "tu as signé".

Et justement, avant d'engager un procès avec honoraires, une première consultation pour prendre la mesure de ce qui est envisageable et de ce que cela coûterait me semble une bonne chose.

 

J'ai droit à la protection juridique par mon assurance. Ils lui envoient ce jour un courrier demandant de payer la somme, et au cas où cela aurait été fait avant, d'en donner les justificatifs...

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Bonjour,

 

Voilà où j'en suis : mon frère, à son récent rendez-vous avec le notaire (où je n'étais pas), n'a pas nié n'avoir jamais payé. Il s'est réfugié derrière de confuses explications du style "oui mais j'ai donné un ordinateur" et d'autres stupidités de ce genre. Il a ensuite dit que mes parents m'avaient donné de grosses sommes d'argent pour m'acheter une maison et des voitures (ce qui est faux, bien entendu, tout ce que j'ai acheté, j'ai emprunté à la banque et j'ai encore tous les papiers). Il dit qu'il va fouiller les comptes bancaires et talons de chèques pour transmettre à son avocat (je ne vois pas ce qu'il pourra trouver sur les comptes me concernant, mais passons).

 

Comme je le dis plus haut, un courrier lui a été envoyé (il ne l'a pas encore reçu) par mon assistance juridique lui demandant de payer ou, pour le cas où il y aurait déjà eu paiement, d'en donner les justificatifs.

 

Selon vous, quelle tournure cela peut prendre ?

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