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Location meublé, recuperation taxe fonciere sur locataire


lagitana

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Bonjour

Dans le cas d'un location d'habitation en meublé, résidence principale, est ce que le bailleur est dans sont droit de récupérer la taxe foncière sur son locataire. Et si oui, les 8% "frais de gestion" est lui aussi récupérable ou non? Je lis des avis contradictoire un peu partout. Quel que soit la réponse, existe t-il une texte de loi spécificité a ce sujet, dans la code civile je suppose?

Ceci est urgent, car je vais bientot donner bail. Je souhaite récupérer tout ce que je suis en droit de récupérer, sans pour autant demander quelque chose dont je n'ai pas droit.

Merci par avance.

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vous avez la possibilité d'opter pour un forfait mensuel : vous estimez les charges et demandez un forfait au locataire

dans ce cas, vous n'avez aucun justificatif ou regularisation annuelle a fournir

 

sinon, vous pouvez optez pour des provisions et recuperez ainsi vos charges au reel

dans ce cas, vous devrez proceder a la regularisation annuelle et fournir les justificatifs

vous pourrez ainsi recuperer TOUT ce qui est listée dans le decret de 1987

Décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l'article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et fixa

 

La taxe fonciere et les 8% de frais de gestion ne sont, normalement, pas recuperables

Toutefois, en meuble, c'est le bail qui fait Loi :

donc, si vous inserez une clause indiquant que le locataire s'engage a prendre en charge cette TF, vous pourrez la recuperer

Par contre, si aucune clause de ce genre, ces frais resteront a votre charge et ne seront pas recuperables

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Donc, si le bail en meublé mentionne que le taxe foncière est recuperable, mais ne fait pas mention specific au 8% frais de gestion, seulement le taxe est recuperable, et non le 8% de frais? Je veux etre absolument certaine de ce point. Merci a tout le monde qui m'a répondu.

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Sur un pré-imprimé [x] "Contrat de Location a Usage d'Habitation, coché location meublé:

 

Loyer mensuel: xxx €

Charges mensuelles: coché "charges forfaitaires"

 

Clauses Particulières:

Il est prévu que la taxe foncière (TOM comprise) est remboursé au propriétaire par le locataire au pro rata temporis d'occupation.

 

Je précise, je me suis basé sur un ancien bail d'il y a 4 ans quand moi même j’étais locataire en meublé. J'ai repris mot pour mot ce qui est écris sur ce bail datant de 2009. Il n'y a aucun mention de ces fameux 8% de frais de gestion de la fiscalité directe locale.

 

Suis-je obligé de l'ajouter si je veux pouvoir le récupérer?

 

Merci infiniment pour votre aide!

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D'un autre côté l'avis n'est ni la loi ni le contrat. J'avoue que les explications de Vero me semblent claires. Le bail meublé est effectivement soumis au code civil, ce qui laisserait la place à une libre entente sur les termes de la convention (hors clauses abusives)

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Marieke :

le bail meuble (tout comme le bail commercial) est soumis egalement au CC

Donc, si le bail prevoit nommement que certaines charges seront recuparables, le bailleur PEUT les recouvrer

Mais, cela, uniquement si c'est noté en toutes lettres sur le bail...

 

Maintenant, si le bail indique qu'il y a "forfait de charges", alors, tres clairement, la TF (ou les frais de gestion ou toute autre somme) ne pourront pas etre reclamées...

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Au CC mais aussi à la Loi Borloo !

Les baux meublés sont de plus en plus proches qui sont proches des baux vides (et d'ailleurs plus favorable pour les Impôts )

Sincèrement cela semble une clause abusive vu le montant de la TF qui équivaut à un mois supplémentaire de loyer !

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Et si le bail stipule charges forfaitaire d'un part, mais une clause particulières qui stipule que la TF soit récupérable? Mais bon, ce que je veux vraiment savoir est si les frais de gestion est automatiquement compris dans le TF, ou si il faut absolument le stipuler individuellement afin de pouvoir le récupérer?

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@Vero : Une réponse à une question d'un avocat sur un sujet similaire

Forfait de charges (eau) pour une location meublée ? - SAFER

 

Je pense que rien n'interdit de mettre des clauses particulières ou de décrire précisément ce que recouvrent ou pas le forfait.

Oui une précision pour les charges usuelles si dépassement du forfait mais ici on parle de Taxe due normalement par le propriétaire !

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Marieke,

je suis bien d'accord que la TF est normalement due par le proprietaire

MAIS si le bail (en meuble) prevoit que le locataire la prendra a sa charge, c'est bien le bail qui s'appliquera ...

 

---------- Message ajouté à 21h45 ---------- Précédent message à 21h44 ----------

 

Et si le bail stipule charges forfaitaire d'un part, mais une clause particulières qui stipule que la TF soit récupérable? Mais bon, ce que je veux vraiment savoir est si les frais de gestion est automatiquement compris dans le TF, ou si il faut absolument le stipuler individuellement afin de pouvoir le récupérer?

 

il faut le stipuler dans le bail, et ceci, afin d'eviter toute contestation ulterieure...

a defaut, le locataire serait en droit de REFUSER de payer ces frais de gestion

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Pour les frais de gestion :

[Définition des charges récupérables sur le locataire

11 ème législature

Question écrite n° 35605 de M. Jacques Baudot (Meurthe-et-Moselle - UMP)

publiée dans le JO Sénat du 11/10/2001 - page 3258

 

M. Jacques Baudot faisant suite à la réponse qui lui a été apportée le 12 avril 2001 à ses questions n° 21681 du 30 décembre 1999 et n° 28641 du 20 octobre 2000, expose à Mme le secrétaire d'Etat au logement que la définition des charges récupérables sur le locataire a été donnée par l'article 18 de la loi n° 86-1290 du 31 décembre 1986 et que parmi celles-ci figurent, sans aucune restriction, les impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. Cette définition a été reconduite par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 (loi n° 89-462). Néanmoins, se référant à la liste annexée au décret n° 87-713 du 26 août 1987 qui ne mentionne que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la doctrine administrative exclut de la récupération le prélèvement fiscal de 8 % pour frais de gestion de la fiscalité locale. Or, la jurisprudence accepte bien les charges non mentionnées lorsqu'elles apparaissent en contrepartie de services rendus liés à l'usage d'éléments de la chose louée, principe posé par la Cour de cassation en matière de réparations locatives (Cassation civile III - 7 avril 1994). Ce prélèvement, généré par la mise en recouvrement d'une taxe reconnue récupérable, ne peut donc, de ce fait, être isolé quant à sa nature ; ce d'autant plus que l'article 1644 du code général des impôts précise qu'il s'ajoute au produit des taxes auxquelles il s'applique. Ainsi, automatiquement, il entre dans la catégorie des impositions visées à l'article 18 de ladite loi, cette qualification ne pouvant lui être retirée par le décret d'application. Il lui demande, en conséquence, si cette analyse ne lui paraît pas mettre fin à des litiges qui durent depuis plusieurs années et ce, sans qu'il y ait lieu de modifier en quoi que ce soit le décret de 1987.

 

 

Réponse du ministère : Logement

publiée dans le JO Sénat du 24/01/2002 - page 240

 

La récupération de la quote-part des frais de confection des rôles afférente à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères est un problème récurrent sur lequel le Gouvernement s'est prononcé à plusieurs reprises en indiquant que ces frais n'étaient pas récupérables auprès des locataires. Il ne s'agit pas d'une doctrine administrative, mais d'une jurisprudence, puisque cette position a été confirmée dans un arrêt du 14 juin 2001 par la cour d'appel de Paris qui s'est fondée sur le caractère limitatif de la liste réglementaire des charges récupérables.

 

Si le bail fait référence au Décret de 87 sur les charges récupérables , ce qui est en général le cas même en meublé , il est impossible de réclamer la TF qui n'en fait pas partie

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@ marieke, dans le cas d'un logement vide le TF n'est pas récupérable. Mais dans le cas d'un meublé, ce l'est si stipulé dans le bail.

Cependant, je suis encore plus confuse que jamais. Si on coche charges forfaitaires, et ensuite mets une clause particulière concernant la récupération de la TF, n'est ce pas contradictoire?

C'est vraiment compliqué et ambiguë, les locations meublé. Je suis a deux doigts de retirer les meubles et le louer en vide! (lol).

 

Je veux récupérer tout dont j'ai droit, mais je ne veux pas laisser une ouverture de contestation par mon future locataire. Je veux être absolument sur et certaine de mon coup.

 

---------- Message ajouté à 21h51 ---------- Précédent message à 21h47 ----------

 

Etes vous sur que cela s'applique aux logements meublés? Puisse qu'il parle du loi du 6 juillet 1989, j'aurai tendence a croire que cela ne s'applique pas aux meublés.

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bien sur que vous pouvez indiquer un "forfait" de charge

... et prevoir le remboursement au reel de la TF (frais de gestion compris)

cela n'a rien de contradictoire

 

a titre d'exemple, il n'est pas contradictoire d'avoir un forfait de charges, et des charges au reel pour l'eau (par ex) si compteur divisionnaire permettant de calculer la consommation reelle des locataires

le tout est que ce soit bien mentionné dans le bail...

 

---------- Message ajouté à 21h54 ---------- Précédent message à 21h52 ----------

 

Etes vous sur que cela s'applique aux logements meublés? Puisse qu'il parle du loi du 6 juillet 1989, j'aurai tendence a croire que cela ne s'applique pas aux meublés.

 

en effet, cela ne s'applique pas aux meublés mais ne concerne QUE les locations vides, soumises a la loi du 6/7/89 (et au decret de 1987)

... sauf si le bail meuble indique que les charges recuperables sont celles listées par le decret de 1987 (et ceci, uniquement si charges au reel, avec versement de PROVISIONS)

Donc, vous ne serez pas concerné si vous optez pour un forfait avec une clause pour la TF

 

Pour les frais de gestion :

 

Si le bail fait référence au Décret de 87 sur les charges récupérables , ce qui est en général le cas même en meublé , il est impossible de réclamer la TF qui n'en fait pas partie

 

Tout a fait...

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Une autre jurisprudence pour un meublé sur un lien d'une Asso de consommateurs bien connue :

Si le contrat prévoit que le locataire devra payer toutes les charges, celles-ci n’étant pas détaillées, le locataire n’aura en fait à payer que les charges dites récupérables, énumérées dans l’annexe du décret du 26 août 1987 no 87-713 (cour d’appel de Versailles, 12e ch., sect. 1, 3 avril 1997, Jurisdata no 1997-040947).
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Une autre jurisprudence pour un meublé sur un lien d'une Asso de consommateurs bien connue :

 

je suis bien d'accord, Marieke

et c'est pour cela que j'indiquais qu'il fallait que le bail mentionne expressement que la TF et les frais de gestion etaient a la charge du locataire pour que Lagitana puisse les recuperer...

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Et Lagitana est très reconnaissante! Merci Marieka, Vero et tout les autres.

Je sais comment je vais faire désormais, je vais tout simplement tout stipuler en toutes lettres. Finalement c'est assez simple, mais fallait être sur.

 

Tout ceci dit, étant donné la complexité des locations meublés, ils devrait vraiment pondre un loi qui mets tout au plat une fois pour tout. Cela faciliterait les choses pour tout le monde, bailleurs comme locataires.

 

Espérons qu'un jour....

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