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Forum juridique de Net-iris

Tout à l'égout du voisin raccordé chez moi.


misterwood

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Bonjour à tous,

 

J'ai acheté une maison (mitoyenne par le pignon) en Juin 2012 et viens de finir la première phase de travaux.

Sur l'acte notarial, il est stipulé qu'elle est raccordée au tout à l’égout, ce qui est exact, mais j'ai découvert il y a quelques temps que les eaux usées de mon voisin mitoyen se jettent chez moi dans un regard. Ce regard est en plein milieu de mon futur agrandissement.

Mon voisin a quand à lui fait l'acquisition de sa maison en Août 2012, vendu par le même propriétaire suite à division. J'ai alerté (verbalement) mon voisin mais sans réaction de sa part depuis. Il n'y a pas de servitude. Il est probable que sur son acte notarié il soit stipulé qu'il est raccordé au tout à l’égout.

 

Vers qui me retourné afin de débloquer au mieux la situation sachant que je dois commencer les travaux d'agrandissement vers fin Février ? Et gérer au mieux le laxisme de mon voisin.

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Bonjour,

Il semble donc que ce soit le propriétaire commun qui est à l'origine de ce fait par destination du père de famille, dans ce cas, le fait que cette "servitude" est apparente(regard) fait qu'elle soit reconnu même si elle n'est pas actée .

 

oui si ce regard est uniquement destiné au voisin et non si il y a aussi les eaux de la maison de misterwood qui s'y deversent

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un regard chez soit rien qu'en le regardant ( c'est le cas de le dire) ne veut pas forcement dire que le voisin y deverse ses eaux usées surtout si les siennes s'y jettent aussi

 

..... Les obligations en cas de vente

 

L’art. 1638 du Code Civil rend obligatoire pour le vendeur, la déclaration des servitudes non apparentes ou occultes dans le contrat de vente.

En cas de non respect de cette obligation, l’acquéreur non informé pourra demander, soit la résiliation du contrat, soit des dommages-intérêts en établissant toutefois que les servitudes non apparentes sont de telle importance qu’il n’aurait pas acheté s’il les avait connues.

La jurisprudence a étendu l’obligation du vendeur en l’obligeant à révéler dans la mesure de ses moyens d’information, des servitudes non apparentes d’origine administratives et légales, telles les servitudes d’urbanisme.....

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Merci à vous ce ces prompts réponses. J'ai du faire un abus de langage car ce n'est pas une histoire de famille mais une SCI qui était le vendeur mais cela revient au même. Historiquement c'était deux maisons qui appartenaient donc à cette SCI et qui les avait en location.

J'ai acheté la première en Juin et mon voisin la seconde (rénovée par la SCI) en Août. Effectivement j'avais vu ce regard et constaté que les eaux de pluie s'y jetaient et accessoirement mes eaux usées (les deux dans le même tuyau mais la commune tolère).

Avant de signer j'ai rencontré plusieurs fois une des personnes de la SCI et l'agence immobilière, bien évidemment ils n'ont jamais fais mention de ce branchement. Et la SCI était parfaitement au courant puisque c'est elle qui a rénover le bien de mon voisin, et bien sûr l'agence prétend ne pas être au courant.

 

J'ai déjà préparé un courrier avec AR pour les vendeurs mais ce qui me gêne le plus est le laxisme de mon voisin, j'ai l'impression qu'il attend quelque chose; que je supprime et le regard et que ainsi ses eaux usées remontent chez lui ? Et pourtant je lui parle de mes travaux avec toutes les mises en gardes nécessaires, ce qu'il doit faire, lui disant même de réclamer la copie de son acte afin de vérifier ce

qui écrit au sujet de l'assainissement.

 

Merci à Beuneut mais ce qu'il avance me fait bondir car trop facile et dans ce cas pourquoi signer des servitudes chez le notaire ? Dans ce cas nous subissons tout et n'importe quoi.

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en effet, votre voisin peut se prevaloir d'une servitude dite "du pere de famille" qui ne necessite pas de titre

 

maintenant, comme il est tres probable que votre acte de vente indique que le vendeur n'a créé aucune servitude sur votre fond, vous pouvez engager sa responsabilité puisqu'il y a bien servitude (meme non actée)

Faites une LRAR au vendeur (avec copie au notaire) en lui exposant le probleme et en lui demandant de modifier, a ses frais, le branchement litigieux afin de faire cesser le trouble que vous subissez (puisque vous ne pouvez plus, de fait, proceder a l'agrandissement a l'emplacement prevu)

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un regard chez soit rien qu'en le regardant ( c'est le cas de le dire) ne veut pas forcement dire que le voisin y deverse ses eaux usées surtout si les siennes s'y jettent aussi

 

..... Les obligations en cas de vente

 

L’art. 1638 du Code Civil rend obligatoire pour le vendeur, la déclaration des servitudes non apparentes ou occultes dans le contrat de vente.

En cas de non respect de cette obligation, l’acquéreur non informé pourra demander, soit la résiliation du contrat, soit des dommages-intérêts en établissant toutefois que les servitudes non apparentes sont de telle importance qu’il n’aurait pas acheté s’il les avait connues.

La jurisprudence a étendu l’obligation du vendeur en l’obligeant à révéler dans la mesure de ses moyens d’information, des servitudes non apparentes d’origine administratives et légales, telles les servitudes d’urbanisme.....

 

Mais, ici la servitude est apparente !

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La servitude est apparente dés lors que la maison fût habitée et que les toilettes soient utilisées, sinon pour moi ce n'était qu'un simple regard; enfin, à mon avis. Et pour rebondir sur le commentaire de Vero1901, si je comprends bien je suis bloqué. Et si je supprime ce regard, je suis certain que mon voisin trouvera bien un moyen de me chercher légalement des poux dans la tête ?

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Mais, ici la servitude est apparente !

non c'est le regard qui est apparent pas la servitude puisque les eaux de misterwood se deversent dans ce meme regard.

je ne comprends pas votre raisonnement , si il y a un regard dans mon jardin, regard qui est relié a mon habitation , je dois donc en deduire que cela signifie forcément que mon voisin y deverse ses eaux usées?

il y a peut etre un detail que je ne saisis pas

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Effectivement j'avais vu ce regard et constaté que les eaux de pluie s'y jetaient et accessoirement mes eaux usées (les deux dans le même tuyau mais la commune tolère).

 

Pareil, La destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes continues et apparentes, au même titre que les discontinues et apparentes.

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Pareil, La destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes continues et apparentes, au même titre que les discontinues et apparentes.

Non BEUNEUT continues et apparentes

 

Article 692

La destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes continues et

apparentes

 

La servitude d'égout d'eau usée est discontinue voir la jurisprudence là :

http://forum-juridique.net-iris.fr/votre-immeuble/52544-servitudes-droit-de-passage.html

Par contre si les eaux pluviales s'écoulent aussi c'est continu

http://actu.dalloz-etudiant.fr/a-la-une/article/caractere-et-mode-detablissement-de-la-servitude-decoulement-des-eaux-usees//h/eb70c493a796c4e6928ad3ba82cfaa2e.html

Est ce le cas ?

En plus du regard en effet pour " l'apparence"

Pas évident donc

 

Pas moyen d'arriver à un accord pour déplacer tout cela ?

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non c'est le regard qui est apparent pas la servitude puisque les eaux de misterwood se deversent dans ce meme regard.

je ne comprends pas votre raisonnement , si il y a un regard dans mon jardin, regard qui est relié a mon habitation , je dois donc en deduire que cela signifie forcément que mon voisin y deverse ses eaux usées?

il y a peut etre un detail que je ne saisis pas

 

Une servitude n'est pas forcement apparente dans le sens "visible"

en effet, par ex, une servitude de passage n'est pas apparente mais la presence d'un chemin (ou d'un portillon) permet d'en imaginer l'existance : il s'agit donc d'un signe apparent de la servitude

 

vous trouverez toutes les explications concernant les servitudes ici :

Cour de cassation

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non c'est le regard qui est apparent pas la servitude puisque les eaux de misterwood se deversent dans ce meme regard.

je ne comprends pas votre raisonnement , si il y a un regard dans mon jardin, regard qui est relié a mon habitation , je dois donc en deduire que cela signifie forcément que mon voisin y deverse ses eaux usées?

il y a peut etre un detail que je ne saisis pas

 

L'apparence se voit par le regard à mon sens. si deux arrivées ou tuyaux débouchant dans ce regard, il reste vérifiable en faisant couler de l'eau dans la gouttière et en actionnant les toilettes de savoir si les deux tuyaux proviennent de la même propriété (au cas ou le réseau EP soit séparé du EU) donc si un des tuyau ne coule pas, on peut supposer qu'un des deux vient de chez le voisin..

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Pareil, La destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes continues et apparentes, au même titre que les discontinues et apparentes.

 

en effet, la destination du PDF ne s'applique QUE pour les servitudes continues et apparentes

Mais la jurisprudence retient que la servitude du PDF s'applique EGALEMENT pour les servitudes discontinues et apparentes UNIQUEMENT si l'acte de division ne l'interdit pas expressement

 

 

Aux termes de l’article 694 du Code civil, "si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l’un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d’exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné".

La conciliation de ce texte, qui n’exige pas que la servitude soit continue, avec l’article 692, qui pose en principe que la destination du père de famille ne vaut titre que pour les servitudes apparentes et continues, a suscité de nombreuses controverses doctrinales.

Il est désormais acquis que chaque texte a son propre domaine d’application : l’article 692 vise le cas où l’aménagement, établi ou maintenu par le propriétaire commun, correspond à une servitude apparente et continue ; l’article 694 s’applique en revanche aux servitudes apparentes mais discontinues. Dans le premier cas, il n’est pas nécessaire de produire le titre qui a opéré la séparation, car l’existence d’un aménagement permanent et apparent est présumée traduire la volonté du propriétaire commun d’établir une servitude. Au contraire, si l’aménagement correspond à une servitude apparente, mais discontinue, cette servitude naît bien, elle aussi, de la séparation des fonds en vertu de la destination du père de famille, mais seulement si l’acte de séparation ne contient "aucune convention relative à la servitude". Par suite, celui qui invoque la servitude doit prouver cette circonstance et, à cette fin, produire l’acte de séparation des fonds, afin que le juge puisse vérifier que cet acte ne contient aucune stipulation contraire au maintien de la servitude.

 

Cour de cassation

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en effet, la destination du PDF ne s'applique QUE pour les servitudes continues et apparentes

Mais la jurisprudence retient que la servitude du PDF s'applique EGALEMENT pour les servitudes discontinues et apparentes UNIQUEMENT si l'acte de division ne l'interdit pas expressement

 

Oui, logique à mon sens Vero !

 

Marieke, une servitude de passage matérialisée sur le terrain, est pour moi discontinues et apparente ! Donc rentre bien dans le cadre d'une DPF.

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Marieke, une servitude de passage matérialisée sur le terrain, est pour moi discontinues et apparente ! Donc rentre bien dans le cadre d'une DPF.

Matérialisée oui , sinon ce n'est pas si simple BEUNEUT il faut donc un portail , un signe du passage et les actes sans ambigüité (voir le lien plus haut)

 

 

Article 693

Il n'y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds

actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c'est par lui que les

choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude.

 

Article 694

Si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de

servitude, dispose de l'un des héritages sans que le contrat contienne aucune

convention relative à la servitude, elle continue d'exister activement ou passivement en

faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné.

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Je vois que mon sujet fait parler et je vous en remercie. J'ai trouvé un autre item sur le sujet (post de Dominique2005) à peu prés équivalent. Donc si je résume, je suis coincé entre la DPF discontinue et continue, inextricable. Et je me pose encore la même question, pourquoi faire apparaître des servitudes sur actes notariés si au final on peut réussir à faire jouer une DPF en jouant sur le flou juridique, à moins d'avoir de l'argent et du temps à perdre en procédures.

 

J'en arrive à soupçonner mon voisin d'avoir eu vent de cette pseudo DPF et d'attendre; je vais essayer de lui en parler. Dans ce cas, je suppose que les frais occasionnés seront pour moi à moins que mon voisin, dans un geste de bonté accepte de les régler.

 

Quoiqu'il en soit je vais attaquer la SCI qui était ouvertement au courant.

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Matérialisée oui , sinon ce n'est pas si simple BEUNEUT il faut donc un portail , un signe du passage et les actes sans ambigüité (voir le lien plus haut)

 

Mais le fait d'avoir un portail sur une servitude est une possibilité mais pas une obligation,le simple fait qu'il y a trace d'un passage; empièrement,traces de circulation etc...suffit à le démontrer. Néanmoins ici il s'agit d'une servitude de tréfond, continue et apparente (puisqu'elle mélange EP et EU dans la même canalisation)

Quel bord** ces servitudes !! :D

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Et je me pose encore la même question, pourquoi faire apparaître des servitudes sur actes notariés si au final on peut réussir à faire jouer une DPF en jouant sur le flou juridique, à moins d'avoir de l'argent et du temps à perdre en procédures.

 

non, aucun flou juridique concernant les servitudes par destination du pere de famille...

 

J'en arrive à soupçonner mon voisin d'avoir eu vent de cette pseudo DPF et d'attendre; je vais essayer de lui en parler. Dans ce cas, je suppose que les frais occasionnés seront pour moi à moins que mon voisin, dans un geste de bonté accepte de les régler.

 

Votre voisin est parfaitement dans son droit : la servitude existe bel et bien et n'a rien de "pseudo"

Il n'a donc pas a accepter de regler les frais pour mettre fin a la servitude : il peut simplement accepter de deplacer ses branchements a VOS frais...

 

 

Quoiqu'il en soit je vais attaquer la SCI qui était ouvertement au courant.
*

 

C'est la meilleure solution (et la seule) pour que vous soyez indemnise du prejudice que vous subissez (cout de deplacement des canalisations de votre voisin) et pour que vous puissiez construire sur l'emplacement prevu (car pour l'instant, cet emplacement est inconstructible du fait de ces canalisations)

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C'est la meilleure solution (et la seule) pour que vous soyez indemnise du prejudice que vous subissez (cout de deplacement des canalisations de votre voisin) et pour que vous puissiez construire sur l'emplacement prevu (car pour l'instant, cet emplacement est inconstructible du fait de ces canalisations)

 

Je ne pense pas que l'on puisse parler de préjudices, dans le sens ou il s'agit d'un fait issu d'une DPF de surcroît apparente, donc la SCI n'avait pas obligation de vous avertir d'un fait visible à l'achat.

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La "servitude" est discontinue car ce sont mes eaux de pluie qui se jettent dans ce regard, et pour les eaux usées du voisin; la maison n'était pas habitée lors de mon achat. Bref, à vous lire, je suis dégoûté.

 

Non, c'est l'inverse misterwood ! Malgré que la définition puisse porter à confusion! Quand on entend "continue" c'est qu'elle ne nécessite par l'intervention de l'homme. L'eau de pluie (même si il ne pleut pas constamment :) est considérée comme continue. Les eaux usées veut dire que l'homme intervient du fait même d'ouvrir un robinet.

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