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Forum juridique de Net-iris

Mise en instance du loyer par mon locataire


dboul

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Bonjour,

 

Mon locataire loue ma maison depuis 1,5 an ; il y a eu au mois d'vril l'année passé 3 mois d'impayé de loyer qui c'est résolue à l'amiable avec de gros effort financier de ma part avec la banque... En septembre la chaudière tombe en panne ; entre mes demandes de devis (au moins 3 car je prévoyais un changement de matériel) et le remplacement de la chaudière 1 mois c'est passé ce qui est long je l'admet ; mais j'habite à l'étranger et l'agence qui gère le bien n'a pas à mon sens relancer convenablement les entreprises. Quoiqu'il en soit à l'obtention des 3 devis la décision c'est prise dans la journée. Aujourd'hui mon locataire à décider de mettre le loyer de (hors CAF) décembre en INSTANCE pour les dommages occasionnés (le froid) et me demande de payer en plus 223€ d'une facture de plombier intermédiaire... L'agence ne m'a pas prévenue de cette mise en instance car un lettre recommandée du locataire (jms reçu) devait me parvenir avec les explications et de plus l'agence préféré gérer cela à soft...

 

Question : un locataire à t'il le droit de mettre un loyer en attente ??? A t'il le droit de me faire payer une facture dont je n'étais pas au courant de l'intervention ALORS que j'avais donné mon feu vert pour une réparation par une autre société ??? et dernière questio l'agence n'est pas un peu légère sur sa gestion et sa communcation ??

 

Merci d'avance

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Bonjour

Il faut un jugement pour mettre son loyer à la CDC , en a t'il un ?

Dommages occasionnés par le froid en Septembre ??

Ou il y a eu une autre panne et un autre sinistre ?

Ne pouvez vous téléphoner à votre locataire pour explications ou lui dire de le faire en direct si souci car là ...

Ensuite il faudrait peut-être secouer votre mandataire ou venir voir ce qui se passe de temps en temps car il semble que la gestion des problèmes ne soit pas au top

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Bonjour

Merci pour la réponse.

 

Qu'est ce que la CDC ? Fin septembre il me semble, donc réparation effective en octobre (la maison est dans le nord ; et effectivement il faisait dejà froid). NOn pas d'autre panne ou sinistre signalé ; il a fait venir l'autre société que je ne connaissais pas (223€) en parallèle de celle que j'avais missionée, hors celle-ci a malheureusement mal fait son travail (elle pouvait soit disant réparer mais à cramer la carte mère) ; et j'ai en 48h fait venir une autre société pour changement de matériel. En d'autre terme il a fait intervenie une sociétée tierce sans prévenir l'agence ou moi SACHANT qu'une réparation était demandée.

 

Pour les explications, il va prétexter la retenur des 223 et les méfaits du froid qu'il a subit j'imagine

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Qu'est ce que la CDC ?

Caisse des Dépôts et Consignation

Jugement du TI ou pas ?

Ou il vous assigne maintenant ?

Prenez un Avocat dans ce cas

 

 

Fin septembre il me semble, donc réparation effective en octobre (la maison est dans le nord ; et effectivement il faisait dejà froid).

30 jours ce n'est pas énorme en Septembre pour des devis et changement de chaudière !

 

NOn pas d'autre panne ou sinistre signalé ; il a fait venir l'autre société que je ne connaissais pas (223€) en parallèle de celle que j'avais missionée, hors celle-ci a malheureusement mal fait son travail (elle pouvait soit disant réparer mais à cramer la carte mère) ; et j'ai en 48h fait venir une autre société pour changement de matériel. En d'autre terme il a fait intervenie une sociétée tierce sans prévenir l'agence ou moi SACHANT qu'une réparation était demandée.

Comment ça ?

Mais vous n'avez pas du tout à payer cette entreprise !

En plus ils ont fait n'importe quoi !

 

Pour les explications, il va prétexter la retenur des 223 et les méfaits du froid qu'il a subit j'imagine

c'est incohérent et la somme n'est pas due il n'avait pas à faire appel de lui même à une entreprise ou il paye !

Voyez cette discussion sur le sujet

http://forum-juridique.net-iris.fr/immobilier/223495-panne-chaudiere-plus-an-apres-lentretien-locataire.html

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NOn pas de CDC ou autre ; juste pas de paiement de leur part prétextant donc le remboursement du plombier non demandé et les inconvénients...

Donc LRAR de mise en demeure de payer le loyer, à réception , de votre part ou de l'Agence en indiquant que leurs arguments n'en sont pas (vous trouverez les textes dans le post cité) !

Ensuite commandement de payer via Huissier !

Indiquez leur bien que comme les impayés se reproduisent, vous ne renouvellerez pas leur bail pour motif sérieux et légitime

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et rappelez leur la galere des 3 mois d'impayés ... ca leur rafraichira la mémoire ! en leur listant les agios que vous avez dû surement payé (ou que vous auriez dû) ... :mad:

mais votre agence : c'est pas la meilleure :cool: - comment peut-on se fier à ces personnes s'ils laissent un locataire sans eau chaude, ni chauffage pdt 1 mois ? et surtout sans vous prévenir ou

certes le temps d'etablir des devis, ca va pas trop vite en general, mais quand meme, cette agence est payée pour suivre cela de près !

à votre place, je les vire direct pour le prochain terme de resiliation. Vous savez moi aussi j'habite à l'étranger et je gère seule mes appartements. comment ? j'ai deniché des professionels qui peuvent intervenir rapidement quand mes locataires me font part d'un souci. ca veut dire : un electricien, plombier, chauffagiste, sté qui fait ds petits travaux .... - bref, ces artisans connaissent la situation, ont maintenant l'habitude de travailler sur mes appels, je leur fais confiance (et ne va pas commencer à faire 3 ou 4 appels pour avoir des devis qui vont s'averer presque similaires) et au moins mes locataires sont depannés très trés rapidement. cela peut me revenir un peu plus cher, certes, mais deduction de ces factures de mes impots, et surtout !!! tranquilité et excellents rapports avec mes locataires. quand ils sont sur place puisque personne ne peut determiner si c'est une charge locative ou non, eh bien on se telephone, et on écoute ce que le professionel a à dire sur la panne en question. si c'est locatif, c'est pour le locataire, si c'est pour moi, je ne discute pas. peut-etre pouvez vous vous inspirer de ce modèle.

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euh quand il y a un probleme quelconque, il faut bien que le locataire avertisse le bailleur ou l'agence ! ;)

sinon il fait la reparation tout seul comme un grand, mais sans rien demander comme rbt.

 

ici il semble que le necessaire etait en train de se faire, et il a voulu court-circuiter la decision ==> libre a lui : il doit payer.

faites dire par l'agence qu'il n'a pas le droit de consigner les loyers sans la decision d'un juge,

qu'il a entrepris cette depense sans en parler à quiconque

et que par consequent, c'est a lui d#honorer la facture

et que bien sur, les loyers sont payables (ou impayés payables pour le ...... maximum (8 jours) sinon l'agence lancera les procédures de paiement et de resolution de bail.

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  • 1 month later...

Bonjour,

 

Au titre que la réparation de la chaudière à durée 2 mois, car la panne est intervenu en septembre et l'émission des 3 devis que j'avais demandé (car ct pour un remplacement de matériel et non une réparation) à pris bcq de tmps (l'agence qui gère le bien n'a pas relancé en tps et en heure) et que de plus la 1er société qui est intervenu n'a pas fait du bon travail d'où l'attente de l'intervention d'une dernière société pour le changement de matériel : mon locataire retient 2 loyers (sans jugement ou dépot auprès d'une autorité) pour les désagréments... Ils voient leur avocat ce mardi qui fera parvenir à la société gérante du bien ses conclusions...

 

J'aimerais des conseils, des avis. Est-ce légal ? Dois-je attendre l'avis de LEUR avocat pour savoir à quoi mon tenir??? C'est le monde à l'envers non?

 

PS : ce loataire n'avait l'année passée par payé son loyer pendant 3 mois (puis remboursé) et je n'ai entammé aucune procédure... Jai attendu qu'il me rembourse.

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bonsoir

s'il n'est pas normal ni legal que le locataire se fasse justice lui-meme, il en est de meme coté bailleur : on ne laisse pas un pbl de chaudiere en panne pdt 2 mois ! quelles que soient les causes .

 

il faudrait que vous relisiez les art 6 et 7 de la loi de 89 concernant les droits ET obligations du bailleur ET du locataire. c'est important de savoir cela avant la reunion avec les avocats (d'ailleurs de qui car je n'ai pas compris ... ceux du locataire ou de l'agence ?). bref, un bailleur se doit d'intervenir rapidement, et de communiquer avec son locataire, et un locataire se doit de payer ses loyers.

 

au besoin rappelez a ce locataire l'episode de l'an passé et votre attente et complaisance à ce sujet (si le fait de ne pas payer n'etait pas lié a la non delivrance d'une obligation de votre part).

 

sinon a part cela, vous devez en conclure que ... l'agence ne sert pas vos interets (et par consequent ceux du locataire) au mieux et comme ils devraient l'etre ! eventuellement gérer par vous meme ou changer d'agence si celle ci n'est pas assez receptive et rapide.

 

voici les textes a connaitre et en particulier aussi le decret du 26 aout 87 concernant les reparations locatives : http://forum-juridique.net-iris.fr/votre-immeuble/174083-location-vide-textes-de-loi-de-base.html

 

PS: votre 1er post recevait pourtant des reponses allant dans ce sens .... comme c'est la suite, je demande la fusion des 2 fils.

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Merci pour la réponse.

 

Alors, j'ai de suite demander à mon agence de faire des devis le 1er étant de 2 000€ il me semble normal d'avoir 3 devis contradictoire sur une telle somme. Après, je ne suis pas responsable du délai d'obtention de ces 3 devis... j'ai fais plusieurs relance à mon gestionnaire pour activer les demandes... le tout à pris moins de 2 mois (et d'avis du réparateur c'est un délai normal en cette période). Le loyer de décmbre est encore bloqué par le locataire et il souhaite bloqué celui de ce mois-ci... L'agence me dit ceci :"Monsieur et Madame XXX souhaite bloquer le loyer de décembre et de ce mois ci.

Leur motivation étant essntiellement le désagrément causé par le non fonctionnement de la chaudière pendant presque 2 mois. (pas d'eau chaude, ni chauffage). L'avocate de Monsieur XXX me fera parvenir ses conclusions par fax le plus rapidement possible, afin de trouver un accord amiable. Dans le cas où, l'avocate approuve le blocage des loyers, cela se fera suite à la descision du tribunal."

 

Dois je moi aussi prendre un avocat???

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le soucis, c'est que vous avez laissé vos locataires 2 mois sans chauffage ni eau chaude

de ce fait, votre logement n'etait plus decent

 

le locataire a parfaitement le droit a une indemnisation de votre part

... mais de la a retenir la totalité de 2 mois de loyer, pas sur qu'un juge les lui accorde...

Maintenant, un accord amiable vaut mieux qu'un proces, qui vous condamnera (dans tous les cas) a indemniser vos locataires...

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Mais j'ai les preuves (mails) de mes relances à l'agence pour les devis et que ma prise de décision s'est prise dans la journée ou j'ai eu les 3 devis.

J'habite l'étranger, il m'est difficile d'appeller moi mm les entreprises pour les relances...

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Leur motivation étant essntiellement le désagrément causé par le non fonctionnement de la chaudière pendant presque 2 mois. (pas d'eau chaude, ni chauffage).

 

trouvez vous cela normal ?

comment ont ils fait pdt ces 2 mois pour le chauffage et les douches ?

leur avez vous proposé par exemple des radiateurs en complement ?

 

J'habite l'étranger, il m'est difficile d'appeller moi mm les entreprises pour les relances...
chez moi de l'etranger (aussi) je peux telephoner a des stés en france ;) et meme les contacter par fax et internet ... certes vous avez delegué a une agence, mais dans un tel cas, on ne laisse pas un locataire sans chauffage ni eau chaude.
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JE viens de reprendre tout le déroulé par mail. Ce n'est pas 2 mois... Le mail de l'agence me prévenant du pb date du 20/09 ; ma demande d'intervention (apres nombreux mail et appels de ma part à l'agence et réparateur :)) le mail du feu vert de ma part date du : 11/10 Suit des retards de la société, une erreur sur la réparation de leur part, un changement de société entre 2 et le changement le 31/10 soit, un peu plus d'un mois entre le constat et la réparation.

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donc, vous n'avez pas laissé trainer pendant 2 mois, mais a peine plus d'un mois entre la date ou vous avezete prevenu, et la date de reparation

 

par contre, savez vous la date a laquelle le locataire a prevenu l'agence ?

car si l'agence a tardé a vous prevenir, cela a augmenté le delai d'intervention d'autant...

 

Donc, vous pouvez proposer une reduction de loyer (par ex) correspondant a 50% d'un loyer (a condition que le locataire ait bien prevenu l'agence le 20/9 et pas 3 semaines avant !)

Et si le locataire refuse, ou maintient ses exigeances alors que le delai d'intervention a bien ete d'un mois, il faudra :

1- qu'il vous assigne pour demander des DI pour le prejudice subi

2- que vous l'assignez pour impayé s'il ne "bouge" pas (et a mon avis, il risque de ne rien faire : si l'avocate tente une approche amiable, c'est parce qu'elle sait que le dossier du locataire n'est pas si solide que cela et qu'un juge pourrait le debouter ou, du moins, ne lui accordera pas la gratuite totale de son loyer pour la periode de panne)

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Non je n'i pas la date à laquelle le loc à prévenu l'agence.

 

Pourquoi proposer une baisse de loyer ? Je n'ai jms été de mauvaise fois et il me smeble avoir fait le nécessaire (le réparateur m'a mm dit que ct un délai normal en période d"affluence pour eux). C'est un peu facile pour le locataire tt ca.

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si vous refusez tout accord amiable (et c'est votre droit), vous risquez de vous lancer dans une "guerre" avec votre locataire qui, au final, risque de vous couter plus chere

d'ou mon conseil d'accepter - en precisant bien que vous agissez a titre exceptionnel - une baisse raisonnable du loyer si l'agence n'a pas tardé a vous prevenir

au moins, cela vous evitera les frais de procedure et d'avocat qui, dans tous les cas, resteront (pour la plus grande partie) a votre charge et ceci, meme si votre locataire est debouté de TOUTES ses demandes....

 

Maintenant, a vous de reflechir et de voir ce qui vous coutera le moins cher

 

PS :

par contre, au prochain impayé de loyer, exigez que l'agence adresse une LRAR de mise en demeure et, si necessaire, a un commandement de payer

Pas de raison de faire de "cadeau" a un locataire qui "oublie" ses propres manquements et la comprehension dont il a beneficié

Et, en plus, au bout de plusieurs LRAR de relance ou commandement de payer, vous pourrez ne pas renouveller le bail a son echeance triennale pour motifs serieux et legitimes

 

Au fait, a quoi etait du cette panne de chaudiere ?

le locataire avait il procede a l'entretien annuel qui lui incombe ?

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La chaudière était vieille, il n'y est pour rien.

 

Mais quelle la procédure pour une retenue de loyer ? Le locataire ne paye pas et va voir son avocat ?

Non , reprenez le post , il faut un jugement pour mettre les loyers en consignation !

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