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Le forum juridique de Juritravail
Hydromel

Que faire dans cette situation?

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Bonjour à toutes et tous!

 

En 2007, j ai pris un appartement en locationT2 de 420 de loyer et 80 euros de charges.Je vis seule.

 

Aujourd'hui, je reçois un courrier du propriétaire me demandant de lui payer 4408,18 euros de soldes et une augmentation de loyer de 500 à 620 euros!

Pour mieux me comprendre, je vous écris sa lettre.

 

.....je vous prie de bien vouloir m'excuser pour le retard dans l'établissement de ce décompte.Ces dernières années furent très difficiles pour moi et j'ai un peu négligé mes affaires!

 

Vous verrez d'après le décompte que la provision pour charges était insuffisante dès le départ,en particulier pour suivre l'augmentation du poste chauffage.

 

Pour la révision du loyer, j'ai à chaque fois appliqué la variation de l'indice des loyers du 2eme trimestre en partant de celui de l'année 2006 et en faisant les calculs à partir du 1er janvier au lieu du 15 décembre pour chaque année pour coincider avec l'année des charges!

 

Le solde obtenu au 31/12/2011 de 4408.18£ est très important et je conçois parfaitement qu'un échéancier qui vous soit acceptable soit mis en place.Merci de me faire une proposition.

Pour l'année 2013 qui a démarré, je propose que votre virement soit mensuel soit porté à 620,00£ pour couvrir le loyer de 465,00£ et la provision pour charges de 155 £

le rattrapage pour Janvier et février pourra se faire par un virement à part de 240,oo£ diminué des 29.80 £ pour le remplacement du mitigeur

 

Vous souhaitant .................

 

Je ne sais pas ce que je peux faire!Sachant que j'ai un salaire de 1300 euros sur 12 mois et mes impots me prennent presque un mois de salaire!

 

Vos propositions seront les bienvenues!

Merci pour vos conseils

[/font]

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Le propriétaire a 5 ans pour récupérer les charges. Il faut veiller a réclamer annuellement le relevé de charges pour éviter une mauvaise surprise comme celle ci.

 

Sur combien de temps vous réclame t il ses charges ?

Il faudrait vérifier également qu il s agit bien de charges locatives

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merci de votre intervention

 

 

 

charges locatives de 2007 à 2008 inclues

je lui ai fait un courrier en début d'année lui demandant de m'envoyer un relevé des charges car il ne l'avait jamais fait!

Il me les réclame depuis 2007

 

BASE contrat de bail du 15 decembre 2006.Loyer 420 euros provision charges 80 euros /mois

revision loyer base IRL 2eme trimestre 2006; 105.45

Modifié par Hydromel

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Bonjour

Alors c'est 5 ans de date à date donc il peut remonter pour le rappel de loyer depuis Février 2008 pas avant !

Il faut donc recalculer le loyer à part (sans charges) avec l'indexation depuis le début du bail avec ce simulateur et les 5 ans de différentiel

Conso.net - Vos droits - Calculez l'augmentation de votre loyer

 

Ensuite pour le rappel de charges , il vous a fourni les décomptes du Syndic les copies de TF pour la TEOM ?

Vous avez quoi comme charges pour arriver à 155 e ??? (chauffage, ascenseur, eau, concierge, jardins ? )

Cela semble énorme

Idem vous comptez sur les 5 dernières années de date à date

 

Vous avez en effet droit à un échéancier , mettez au moins 2 ans vu la somme !

 

J'arrive à un loyer brut de 468, 10 en Janvier 2013 et donc un rappel au 1 février de 1256, 67 de loyer

il reste ensuite les charges mais là j'ai des gros doutes !

 

Vous n'avez eu aucune indexation depuis le départ ?

Modifié par Marieke

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Bonjour Marieke

 

Merci de vos renseignements.

J'avoue être un peu perdue!!

 

Je n'ai jamais été indexé....j'ai simplement osé demander cette année un relevé de mes charges, il ne l'avait jamais fait!!

les charges ; eau chaude/ eau froide/ chauffage collectif/ ascenseur/ charges communes!

 

 

Dans son courrier, il m'a envoyé les charges locatives 2007à2008 inclues

ex: année 2010

 

loyer mensuel; 441 x (1 +((117.59 -116.07)/116.07))=446.78£

provision mensuelle; 500- 446 = 54 £

provisions charges annuelles : 54 £ x 12=648 £

charges locatives immeuble = 1659.48 £

taxe OEM = 144 £

 

solde restant dû = 1155.48 £

 

 

 

et une copie de ses comptes individuels et charges de copropriétés de l'agence

Modifié par Hydromel

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Vous avez rentré les chiffres du loyer dans le simulateur pour comprendre les calculs avec les index ?

J'ai l'impression qu'il mélange tout loyer et charges !

ça y est j'ai compris

Il a considéré que vous donniez 500 e par mois donc il a déduit le loyer du et ensuite les charges pour avoir le différentiel total

 

 

Pour l' année 2010 :

C'est loyer x Indice du 2 ème trim 2010/indice 2ème trim 20O9

Ce qui donne bien :

441,87 x117,59/106, 07 = 447,66 Au 1/1 /2010

Si vous en êtes restée à 420 il y a un différentiel de loyer 21, 87 x 12 pour 2009/2010 qui passe à 27, 66 x12 en 2010/2011 on aboutit aux 1256, 67 que j'ai trouvés pour le rappel de loyer seul

(si je n'ai pas fait d'erreur de calcul)

 

Ensuite pour les charges :

Vous voyez la somme locataire vous ajoutez la TEOM et vous déduisez vos provisions de 80 e de charges x 12

 

1659, 48 + 144= 1803,48

provision 80 x12 = 960

Il reste 843,48 à payer (si c'est réel)

Donc (21, 87 x12) de rappel de loyer + 843, 48 charges = 1105, 92 de différence pour l'année 2009/2010 je ne trouve pas la même chose que lui

 

Le décompte doit indiquer la part locataire est ce le cas ?

Cela me semble énorme 1659.48 pour le locataire , je me demande s'il ne vous fait pas payer sa part !

Vous n'avez pas répondu immeuble avec beaucoup de charges ?

 

 

Rendez vous avec ces décomptes à l'ADIL du secteur pour les vérifier

http://www.anil.org/votre-adil/

Modifié par Marieke

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je vous ai fait un tableau pour 2010

 

Rubrique de charge depense Votre quote part Dont locatif

Charges communes g. 24732£ 536.69£ 311.14£

Charges entree n°xx 969£ 43.63£ 27.2£

Charges ascenseur 3630.9£ 174.20£ 143.09£

Charges chauffage 41583.97£ 927.33£ 825.02£

Eau froide 4262.6£ 151.1£ 151.1£

Eau chaude 6583£ 126.6£ 126.6£

 

Total copro 2007.91£ 1659.48£

 

qu'en pensez vous?

 

je n'ai que ces details...

En 2009 je vois qu'il a augmenté le loyer...et les charges sur cette feuille! pourquoi ne m'a t il pas prevenu?

J'irai voir à l ADIL .

Modifié par Hydromel

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bonjour

 

J'irai voir à l ADIL .

c'est la meilleure chose à faire, non pas que nous ne puissions pas vous aider, mais quand on a les documents sous les yeux, ca va mieux :p ; comme dit marieke, il y a d'un coté :

  • les indexations du loyer (sans les charges)
  • et de l'autre coté, la regularisation des charges locatives annuelles (qui elles ne peuvent vous etre facturées que depuis fevrier 2008 - a cause des 5 ans).

et pour ces charges locatives, il faut bien verifier que ce qui vous est demandé correspond bien à des charges payables par le locataire (car le bailleur en a aussi pour lui - mais qui ne sont pas rechargeables). bcp de savent pas faire le distinguo ... (voir le lien donné plus bas).

 

ceci dit, votre bailleur a l'air correct - bien que ses ennuis n'empêchent pas qu'il aurait dû faire la régul quand vous la demandiez, mais il vous propose d'office un écheancier, ce qui est unbon commencement. mais surtout prenez votre temps pour le rbt !!! en effet, si vous avez une telle somme à payer, c'est bien dû a sa negligence et a sa gestion laxiste. d'un autre coté, puisque vous avez signé le bail, vous auriez dû calculer les indexations du loyer et les mettre de coté.

ne pas oublier qu'un bailleur doit gérer en "bon père de famille", car dans ce cas, vous auriez vu de suite (enfin après un an et qq mois) que vos provisions de charges étaient nettement insuffisantes et lá vous auriez pu prendre les decisions qui s'imposaient : rester ou demenager.

 

je vous rappelle un arret de la Cour de Cassation très recent (mars 2012) sur le sujet des rappels tardifs des charges locatives : mentionnez le auprès de l'ADIL afin de voir si vous ne pouvez pas l'utiliser.

 

 

21/03/2012: Vanille nous signale un arrêt interessant: voici qui devrait faire réfléchir qq bailleurs et surtout inciter les locataires á reclamer par LRAR, les regularisations annuelles qui sont obligatoires selon l'art 23 de la loi du 6 juillet 89 !

 

Le bailleur engage sa responsabilité en ne réclamant pas la régularisation annuelle des charges à son locataire

 

Lien vers la décision : http://www.legifrance.gouv.fr/affich...1583&fastPos=1

Plusieurs courriers avaient été adressés au bailleur par la locataire par l'intermédiaire de sa fille et de son gendre, ce dernier étant caution solidaire, s'inquiétant de n'avoir reçu aucun état des charges et donc aucun état récapitulatif débiteur ou créditeur de sa situation. Aucune réponse du bailleur à ces courriers. Cinq ans après, le bailleur demande à la locataire une régularisation des charges dues au titre des cinq années écoulées, et réclame un rappel d'indexation et une régularisation de loyers.

 

La Cour de cassation rejette le pourvoi en retenant qu'en l'état de l'obligation légale d'une régularisation annuelle des charges pesant sur le bailleur, la réclamation présentée sur une période écoulée de cinq ans de plus du triple de la somme provisionnée, si elle est juridiquement recevable et exacte dans son calcul est, dans ce cas, déloyale et brutale et constitutive d'une faute dans l'exécution du contrat.

 

Il en résulte que le bailleur a, par son comportement, engagé sa responsabilité envers la locataire et sa caution solidaire pour le dommage occasionné.

 

 

Source

Cass. 3e civ., 21 mars 2012, n° 11-14.174, FS-P+B : JurisData n° 2012-004884

 

 

 

plus d'infos sur ce topo des charges locatives : http://forum-juridique.net-iris.fr/votre-immeuble/108204-charges-locatives-appartements-non-meubles-2.html

 

vous lisez bien : la demande est valide (correspond au code civil pour les 5 ans et a la loi de 89, mais n'ayant pas repondu aux demandes du locataire, le bailleur a commis une faute !

 

 

**************************

 

pour votre calcul, je ne rentre pas dans le detail. mais si le bail indique une provision de xx euros par mois, et qu'elle n'a pas été modifiée apres une regul, la PROVISION RESTE LA MÊME !

Je ne sais pas si au final ca change qq chose mais il faut considerer les indexations puis les charges locatives.

 

 

de plus ce rappel ne s'arrete qu'au 31/12/2011 !!!!

A mon humble avis, ceci demande une reflexion approfondie car c'est bien n'importe quoi. sans compter que les charges de 2011 ont bien sur été calculées !!! pourquoi ne les inclue t-elle pas ???

 

allez voir l'ADIL qu'ils se penchent sérieusement sur ce rappel.

puis revenez nous dire ce qu'il en est.

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merci en tout cas pour votre précieuse aide! J'irai dès lundi me renseigner à l'ADIL, juriste, aide aux consommateurs! etc je vous tiendrai au courant ............mais si qqn a une idée.....qu'il n'hésite pas!!!je ne vois pas comment je peux le payer ................500 euros était un maximum pour moi!

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merci en tout cas pour votre précieuse aide! J'irai dès lundi me renseigner à l'ADIL, juriste, aide aux consommateurs! etc je vous tiendrai au courant ............mais si qqn a une idée.....qu'il n'hésite pas!!!je ne vois pas comment je peux le payer ................500 euros était un maximum pour moi!

Le problème c'est que vous n'avez pas le choix si le montant est bien avéré seul un échéancier sera possible

Vous n'avez pas le droit à des AL ?

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non je n'ai pas droit Marieke aux AL...suis juste à la limite!, mes 3 enfants sont grands!je suis comme une célibataire!!!....j avais fait une demande HLM mais mon cas n'est pas désespéré vu que je pouvais payé! Faut il aussi voir les impots??

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allez deja faire verifier la demande

ensuite voyez si vous avez des traces de votre reclamation de regul de charge

montrez l'arret de la CC a l'ADIL ou au juriste que vous rencontrerez: il vous dira si cela peut s'appliquer a votre cas.

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Oui mais ici GOLFY cela ne fait même pas le double , même si la somme est importante !

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Oui mais ici GOLFY cela ne fait même pas le double , même si la somme est importante !

 

je n'ai pas fait les calculs c'est pour cela que je ne donne que des pistes.

il faudrait savoir combien il doit payer pour les indexations de loyer, et combien au titre des regul de charges .. je dois dire que je ne me suis pas penchée sur les calculs.

 

les indexations sont dîes si prevues au bail : c'est sûr

par contre pour les regul de charges (donc provisions sous-estimées - mais de combien ????) : ca il faut attendre l'avis du juriste.

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par contre pour les regul de charges (donc provisions sous-estimées - mais de combien ????) : ca il faut attendre l'avis du juriste.

Oui à condition d'en voir un et pas un intervenant lambda ;)

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bonjour à toutes et tous

 

je suis entrain de réunir tous mes papiers!

 

j'ai une attestation du propriétaire datant du 26 octobre 2011....il est certifié par la présente que Mme.....locataire depuis le 15 décembre 2006 rue...à...est actuellement à jour jusqu'au 31 octobre 2011 dans le réglement des redevances mensuelles loyers et acomptes sur charges afférentes à ladite location. montant du loyer 420 £ acompte sur charges 80 £.Cette attestation est délivrée pour servir et valoir ce que droit ....Fait à...et signature du propriétaire

 

Question: est ce un papier important à faire valoir dans ma situation?

 

ensuite.dans mon bail, titre 1 charges et conditions particulières....

article 4 DUREE le présent contrat est conclu pour une durée de TROIS ANS prenant effet le 15 décembre 2006 pour se terminer le 14 décembre 2009

article 5 Revision du loyer. L'indice de base à retenir est l indice IRL publiée pour le 2eme trimestre 2006 soit 105,45£

l'indice servant de base au calcul de chaque modification périodique sera celui publié au titre du même trimestre de chaque année

article 7frais de recouvrement

 

ces frais seront réévalués chaque année et feront l'objet d'un nouveau barême qui vous sera communiqué au début de chaque année

 

En 6 ans de location, je n'ai jamais eu une lettre, un rappel du propriétaire.

 

 

 

TITRE II charges et prestations récupérable.

En sus du loyer, le locataire remboursera au bailleur sa quote-part dans les charges reglementaires .....

Ces charges seront réglées par provision mensuelle fixée aux conditions particulières en même temps que le loyer, et feront l'objet d'une régularisation annuelle.Le nouveau montant de la provision pour charges sera fixé chaque année par le bailleur en fonction du budget prévisionnel.Les charges sont réputées portables et non quérables........

 

Qu'en pensez vous?

 

---------- Message ajouté à 11h50 ---------- Précédent message à 11h48 ----------

 

je vais frapper à plusieurs portes........il doit y avoir une faille ....

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j'ai une attestation du propriétaire datant du 26 octobre 2011....il est certifié par la présente que Mme.....locataire depuis le 15 décembre 2006 rue...à...est actuellement à jour jusqu'au 31 octobre 2011 dans le réglement des redevances mensuelles loyers et acomptes sur charges afférentes à ladite location. montant du loyer 420 £ acompte sur charges 80 £.Cette attestation est délivrée pour servir et valoir ce que droit ....Fait à...et signature du propriétaire

Question: est ce un papier important à faire valoir dans ma situation?

Bien sur que c'est important !

En plus il dit que vous êtes à jour du loyer en Octobre 2011 donc à mon avis il ne peut plus demander que les régularisations de charges pour avant cette date, puisque là il parle d'acomptes !

Il faudrait voir un Avocat pour analyser les documents

Essayez de mette E au livre d£ sigle livre sterling ;)

 

Trouvez aussi votre demande de décompte de charges

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merci Marieke. Ma demande de décomptes de charges a été faite le 8 janvier 2013 en recommandé AR. J 'ai une copie !

Modifié par Hydromel

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Bien sur que c'est important !

En plus il dit que vous êtes à jour du loyer en Octobre 2011 donc à mon avis il ne peut plus demander que les régularisations de charges pour avant cette date, puisque là il parle d'acomptes !

Il faudrait voir un Avocat pour analyser les documents

 

non marieke je ne suis pas d'accord sur cette interprétation. elle a une quittance qui confirme qu'elle a bien payé les loyers et les provisions.

Mais cela n'empeche pas le bailleur de faire le calcul de l'indexation (meme tardive) et la regul des charges.

il dit juste par ce document qu'elle a bien payé les provisions de charges.

 

Enfin c'est mom interprétation :)

 

ensuite.dans mon bail, titre 1 charges et conditions particulières....

article 4 DUREE le présent contrat est conclu pour une durée de TROIS ANS prenant effet le 15 décembre 2006 pour se terminer le 14 décembre 2009

article 5 Revision du loyer. L'indice de base à retenir est l indice IRL publiée pour le 2eme trimestre 2006 soit 105,45£

donc indexation possible. vous auriez dû la calculer et la mettre de coté.

 

si on reprend : loyer brut 420 €

debut 15/12/2006

indice 2eme trimestre (= 105,45 : effectivement c'etait bien cet indice IRL)

 

ca vous donne des indexations ANNUELLES DE : pour date anniversaire au 15 decembre de chaque année:

 

2007 : 431,59 €

2008 : 441,87 e

2009: 447,66 €

2010: 450,21 €

2011: 458,01 e

2012: 468,10 €

 

vous devez donc payer maintenant un loyer mensuel (hors charges) de 468,10 € depuis le 15 decembre 2012. DONC a partir de février 2013, PAYEZ LUI BIEN CE MONTANT DE LOYER BRUT + 80 euros de provisions de charges, et ce, quel que soit le resultat de l'examen de vos documents.

tous les ans avant le 15 dec, vous ferz cet exercice de calcul de l'indexation : utilisez le tableur donné par Marieke dasn une de ses reponses, c'est simple comme bonjour.

 

sinon il fait cette demande en fevrier 2013; en se reportant sur les 5 derniers années (il ne peut pas revenir en arriere plus haut), il faut calculer le delta par mois a partir de fevrier 2008 (avant c'est foutu pour lui) - faites une feuille XLS avec ces montants par mois, calculer la difference par mois et voyez a combien se monte ces differences d'indexation jusqu'a fin janvier 2013.

 

ca vous donne deja le 1er montant à payer.

 

ensuite pour les charges, lá c'est different : il faut eplucher les documents !

verifier d'abord si les charges demandées sont bien locatives .... (d'apres le decret du 26 aout 87)

et deduire les montants que vous avez deja versé (les provisions de 80 euros mensuels tous les mois, sur la meme periode).

 

c'est pas compliqué,il faut juste vous aider d'un tableur, et de bonnes lunettes pour verifier les montants et les charges.

 

avez vous recu pour cela les documents emanant du syndic ? (verifiez aussi les tantiemes appliqué au lot que vous louez)

avez vous aussi recu copie de la taxe fonciere (pour la TEOM ?) si non, il faudra commencer par les reclamer.

 

 

Ma demande de décomptes de charges a été faite le 8 janvier 2013 en recommandé AR. J 'ai une copie !
en aviez vous fait une avant par LRAR ?

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non marieke je ne suis pas d'accord sur cette interprétation. elle a une quittance qui confirme qu'elle a bien payé les loyers et les provisions.

Mais cela n'empeche pas le bailleur de faire le calcul de l'indexation (meme tardive) et la regul des charges.

il dit juste par ce document qu'elle a bien payé les provisions de charges.

 

Oui mais justement c'est bien précisé pour les provisions de charges , pas pour le loyer, (rien sur l'indexation comme s'il y avait renoncé de 2007 à 2011), je dis juste qu'il y a peut-être une piste à exploiter pour les loyers et l'indexation et de voir un Avocat avec ce document car nous sommes sur un forum ...Il ne faut pas donner de faux espoirs non plus ;)

Modifié par Marieke

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Bonjour Golfy

 

Si j'ai demandé ces décomptes des charges, c'est mon voisin qui m'en a parlé!Je ne l'ai fait qu'en 2013! Je n'en avais jamais fait! Je pense que les 2/3 des locataires ne sont pas au courant!

Le propriétaire reconnait lui même sa négligeance, visiblement il connait ses droits et sait faire ses calculs!

 

Un syndic, un propriétaire et je me retrouve avec une jolie petite dette!

 

Demain je vais prendre contact avec L ANIL....

Je vais donner mon préavis au propriétaire.Je ne peux assumer seule ces dettes et ce n'est pas la peine de s'endetter davantage! Normalement, 1/3 de mon salaire pour une location....je suis à nouveau hors la loi!

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Normalement, 1/3 de mon salaire pour une location....je suis à nouveau hors la loi!

 

rassurez vous : la loi ne dit rien de tel !

c'est juste une mesure de precaution que de ne pas depasser ce niveau là. de facon à pouvoir vivre en dehors de son logement :)

tenez nous au courant.

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je vais me renseigner, me documenter, voir mes droits ...mais le moral ZERO.

Sans mes papiers sous les yeux, ce n'est pas toujours évident pour vous!

 

Merci pour vos messages, je note tout et je vous informerai!

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Si j'ai demandé ces décomptes des charges, c'est mon voisin qui m'en a parlé!

Tiens comparez les charges avec le voisin s'il est locataire et a un appart de la même taille en gros

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