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Forum juridique de Net-iris

Non renouvellement d'un syndic


Almas

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Bonjour,

 

Je souhaiterai avoir un point de vue sur un probléme en cours dans une copro:

 

Situation:

- Syndic absolument pas compétent, de nombreuses carences dans son travail, impossibilité pour le CS d'accéder à quelconque documents etc. Bref, tout le monde veut le changer.

 

- Les AG ont d'habitude lieu mi mai. Le 29 janvier par une LRAR pour mise au vote d'une résolution afin de le changer. Réponse le 1er février, ordre du jour clos.

 

On est est énervé, car comme je vous l'ai dit, on s'y tout de même pris non loin de 4 mois à l'avance. Nous savons trés bien pourquoi il nous raconte cela, alors que l'ODJ n'a jamais été clos 4 ou 5 mois avant l'AG jusqu'alors.

 

Deux questions::

 

- Comment vérifier que l'ODJ est vraiment clos?

- En dernier recours, pouvons nous lors de l'AG, voter le refus de son renouvellement, et proposer in situ un syndic bénévole (copropriétaire), puis 21 jours plus tard, reconvoquer entre nous pour choisir le nouveau syndic (dont nous avions un devis etc)?

- Ou devons nous nous farcir un an de plus?

 

A savoir, c'est un immeuble de seulement 4 copropriétaires. A savoir que tous les copro sont d'accord, et que le syndic, semble à présent trés procédurier.

 

Merci de vos avis

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Trés bien, et concernant l'autre solution?

 

Si véritablement il a senti le vent tourner, et qu'il s'en est prémuni en avançant de 5 mois la date de l'AG, pouvons nous refuser son renouvellement? Et choisir dans la foulée un syndic bénévole?

 

Ou refuser son renouvellement, puis l'un des copropriétaires convoque une AG le jour même pour 21 jours plus tard (ce qui rendra valide la dites AG si personne ne la conteste dans les 2 mois qui suivent)?

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J'ajoute que vous pouvez lui mettre la pression en suivant cette méthode préconisée par l'UFC Que Choisir (que je cite) :

 

"Avant expiration du mandat du syndic, le président du conseil syndical (ou à défaut un copropriétaire) peut mettre en demeure le syndic de convoquer l'assemblée. Sans réponse sous huit jours, le président du conseil syndical peut alors valablement convoquer lui-même l'assemblée (art. 8 du décret 67-223 du 17 mars 1967)."

 

Comme cela, vous verrez bien si l'ODJ était bel et bien arrêté !

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Bon je crois que c'est mal engagé...

 

Le copropriétaire qui lui a envoyé la LRAR pour la dite résolution, a reçu ce jour (date de réception de la LRAR) un fax de l'agence mentionnant qu'il faisait partir les convocations aujourd'hui même. Volonté de nuire ou réalité on n'en sait rien évidemment. Le probléme n'est plus là à présent...

 

La question est " y a t'il encore une solution pour se défaire de ce syndic ou pas" ?

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Et bien oui je suis d'accord, mais sois-disant que les convocations sont déjà parties et que c'est comme ça. Donc plutôt que d'essayer de casser cette convocation qui prendra du temps et de l'argent, je me demande si on ne peut pas en finir une bonne fois pour toute en ne renouvelant pas l'ancien syndic et en prenant un syndic bénévole qui convoque immédiatement aprés la premiére AG, une nouvelle AG pour désigner le nouveau syndic. Hum j'espére que c'est clair, car en me relisant j'ai l'impression que c'est flou lol

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Et bien oui je suis d'accord, mais sois-disant que les convocations sont déjà parties et que c'est comme ça. Donc plutôt que d'essayer de casser cette convocation qui prendra du temps et de l'argent, je me demande si on ne peut pas en finir une bonne fois pour toute en ne renouvelant pas l'ancien syndic et en prenant un syndic bénévole qui convoque immédiatement aprés la premiére AG, une nouvelle AG pour désigner le nouveau syndic. Hum j'espére que c'est clair, car en me relisant j'ai l'impression que c'est flou lol

 

c'est ce que je preconise dans de nombreuses reponses dans un tel cas.

vous avez absolument le droit ! mais attention, ne lui donnez pas le secretariat de cette AG :cool:

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Merci pour ces informations vitales.

 

Plus concrètement quelle est la suite des événements ?

 

A l'arrivée du vote sur le renouvellement

 

- Vote à la majorité : résolution refusée . On demande poliment au syndic de sortir.

Puis

=> Peut on élire immédiatement un syndic bénévole? sans que cela n'ait été écrit dans l'ODJ?

=> On continue sur l'ordre du jour

 

Question additionnelle:

- Durant les 21 jours, grosso modo, avant la nouvelle AG, et que le nouveau syndic reprenne tout en main, le syndic bénévole devra t'il faire de nombreuses opérations juridiques (comptes etc) ou bien peut on se dire "pendant ces 21 jours on fait presque rien" et se dire que le futur syndic reprendra tout comme il faut?

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  • 2 weeks later...

Bon,

 

Je viens de croiser un agent immobilier, qui fait uniquement de la gestion, il m'a dit que le syndic que nous ne souhaitons pas renouveler à bien manager son coup, et que nous sommes coincés.

 

Si on le renouvelle pas, il ne semble à priori pas possible qu'un syndic bénévole soit immédiatement désigné, puisque non inclu dans la convocation

Et si l'on ne se rend pas à l'AG pour l'empêcher d'avoir un quorum, il nous refacturera illico une nouvelle ag sans attendre quelques jours en relançant dés le lendemain de l'ag initiale les LRAR.

 

Un peu les boules mais bon...(si ça peut aider en cas d'idée de derniére minute, je suis président du CS)

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Je ne vois pas en quoi vous êtes coincés. Ou plutôt je vois : c'est dans la désignation immédiate d'un nouveau syndic. Mais je ne vois pas en quoi cela vous empêcherait de ne pas renouveler le syndic actuel.

 

Mais empêcher la tenue de l'AG prévue n'est pas la bonne méthode !

 

Vous ne renouvelez pas son mandat. Même si la désignation d'un autre syndic ne peut se faire le jour même, il me semble qu'on peut attendre quelques jours ?

 

Question : le 1/2, il vous disait que les convoc étaient déjà parties ! sont-elles arrivées ?

 

Tant pis s'il vous faut mettre la main au porte-monnaie pour reconvoquer plus tard !!

 

Attendons le passage d'autres intervenants qui confirmeront ou infirmeront.

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Fabermocar,

 

Le problème c'est que si on le renouvelle pas...qui aura autorité un ou deux jours plus tard pour relancer une convocation à part le tribunal ( et donc des frais, du temps etc)?

 

Éventuellement, je pourrai reconvoquer moi-même en qualité de simple copropriétaire, et espérer que dans les deux mois, personne (tiers - donc l'ancien syndic par exemple- ou copropriétaire) n'attaque l'AG?

 

Mettre la main au porte monnaie ne me gêne guère pour ainsi dire :) Mais s'être ainsi fait avoir comme un bleu, un peu plus, hélas.

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Si vous n'etes que 4 coproprietaires, mettez vous d'accord :

1- vous ne renouvellez pas le mandat du syndic

2- vous vous mettez d'accord ENSEMBLE pour reconvoquer une AG avec, pour ordre du jour, designation du nouveau syndic

Si TOUS les coproprietaires votent POUR le nouveau syndic, aucun risque de voir cette ag annulée par la suite

Par contre, il est vrai qu'il vous faut imperativement l'unanimité de L'ENSEMBLE des coproprietaires pour ne pas avoir de contestation par la suite...

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  • 3 weeks later...

Bonjour,

 

Bon nous avons eu l'AG ...et le syndic est d'un vice improbable :)

 

La phrase de la durée de son mandat est ainsi rédigée:

 

Le contrat est conclu pour une durée de 15 mois et jusqu'à la tenue de la prochaine assemblée générale.

 

Il nous a donc annoncé qu'il saisirai le TGI si nous refusions l'AGE qu'il va reconvoquer immédiatement (car nous pensions que son mandat se terminait lors de l'AG) car en tant que syndic en place, il peut saisir le tribunal pour demander le placement sous administrateur provisoire si l'on nomine aucun syndic ( ce qui en l'état était impossible puisqu'il n'y avait qu'une résolution de renouvelement et pas de nomination). Ce syndic ne marche qu'à la jurisprudence il veut rien entendre qui ne vienne pas d'une CA ou de la Ccass...bref.

 

Sa phrase est à mon sens trés interprétative, et j'ai une forte présomption que nous aurions gagner devant le tribunal puisque en gros il considère être syndic durant 15 mois peu importe ce qu'il arrive à l'AG. Or sa phrase est sujette à interprétation de mon point de vue. Qu'en pensez vous?

 

Conclusion, on reconvoque une AGE, et je vais lui faire parvenir une LRAR par internet, fax ou courrier je sais pas encore, dés demain dans laquelle il insérera la nomination d'un nouveau syndic.

 

Je vous fait grâce des discussions musclés ayant eu lieu ...

 

M'enfin on préfére cela (quitte à payer en sus une AGE) que partir durant 2-3 ans de procédures avec une incertitude à la clé et pour lui l'assurance qui paiera tout.

 

Edit : d'ailleurs si son raisonnement est exact, et que son contrat durent 15 mois, si lors de l'AG nous nominons un nouveau syndic, est-ce l'ancien qui reste jusqu'au terme des 15 mois ou le nouveau syndic prend effet immédiatement.

 

Merci pour vos avis.

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en effet, le mandat du syndic est bien de 15 mois a dater de sa nommination

donc, la resolution ne renouvelant pas son mandat est parfaitement legale, simplement, cette resolution ne prendra effet qu'a l'issue des 15 mois

 

Et non, le syndic n'a pas a demander la designation d'un administrateur (ce n'est que du bluff) d'autant plus que cela n'entre pas dans ses attributions et competances

Pour l'instant, vous avez un syndic :

vous avez (encore) le temps de demander une nouvelle AG par LRAR pour, pour ordre du jour, la designation d'un nouveau syndic

 

voici quelques conseils "pratiques" qui pourront vous etre utiles :

http://www.actioncoproprietaires.org/dossiers/le-changement-de-syndic.html

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bjr,

pour l'avoir fait, un copropriétaire peut être désigné par le président du tgi comme syndic judiciaire ce qui lui permettra de convoquer une nouvelle ag.

la procédure est très rapide avec le concours d'un avocat.

de mémoire notre syndic n'a pas été renouvelé le mercredi et le mardi suivant un nouveau syndic était nommé par le président du tgi.

cdt

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Edit : d'ailleurs si son raisonnement est exact, et que son contrat durent 15 mois, si lors de l'AG nous nominons un nouveau syndic, est-ce l'ancien qui reste jusqu'au terme des 15 mois ou le nouveau syndic prend effet immédiatement.

 

le nouveau syndic devra attendre l'issue des 15 mois pour prendre la releve...

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Ok, et pour éviter de continuer 6 mois avec l'ancien syndic ( puisque c'est ce qui nous attend, la derniére AG a eu lieu en mai 2012...); peut-on lors de l'AGE révoquer le mandat du syndic avant de nominer le nouveau ?

 

En effet je vous dis pas l'ambiance dans la gestion de la copro si pendant 6 mois on se coltine de telles relations.

 

Est-ce que des insultes peuvent être considérées comme un motif grave et légitime? Ou une mésentente totale entre l'ensemble des copropriétaires et le syndic? Ou peut on se passer de justifier la résolution de révocation?

 

La clause de révocation étant ainsi rédigée :

 

Le contrat ne pourra être résilié pendant cette période par le Syndicat que pour motif grave et légitime porté à la

connaissance du Syndic et de l'Assemblée Générale qui devra alors statuer à la majorité de l'Art.25 de la Loi du 10

Juillet 1965.

 

Intéressant à savoir, les 4 copropriétaires sont pour une fois unanime. Tout ce que l'on souhaite c'est se défaire du syndic.

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Bonjour ALMAS :)

Le syndic à l'obligation de porter à l'ODJ du jour les demandes de résolutions qui lui sont faite dans les délais suffisants, à défaut de quoi l'annulation de l'assemblée est encourue notamment dans le cas ou ces demandes pouvaient influencer le vote de l'assemblée sur une résolution précise.

Vous écrivez : Les AG ont d'habitude lieu mi mai. Le 29 janvier par une LRAR pour mise au vote d'une résolution afin de le changer. Réponse le 1er février, ordre du jour clos.

Mais un contrat de mandat d'un autre syndic candidat était-il joint à cette LRAR ?

Si cela n'a pas été le cas, ce n'est pas votre syndic qui va porter de lui même la candidature d'un concurrent à l'ODJ !

Si cela a bien été le cas, le syndic s'est donc mis de lui même dans une situation illégale qui peut-être lourde de conséquence pour lui.

Ne vous laissez donc pas impressionnez par les fausses réponses du syndic sur la soi-disant clôture de l'ODJ puisque il semble avéré que le CS n'y a pas participé et que donc cet ODJ n'a pu être rédigé (sans quoi il serait nul).

La meilleure formule est donc la suivante:

Si cela n'a pas été le cas, envoyez le plus tôt possible la candidature d'un syndic avec contrat de mandat joint pour inscription à l'ODJ. de l'AG à venir, avec copie au CS.

Informez dans votre LRAR que si la convocation à venir ne comportait pas cette candidature que:

Soit vous saisirez immédiatement le juge des référés du TGI dont vous dépendez, avec demande d'annulation de la convocation reçue et obligation faite au syndic de faire une nouvelle convocation à ses frais exclusifs (la procédure est gratuite , pas compliquée du tout et ne nécessite pas un avocat);

Soit vous demanderez l'annulation pure et simple de l'assemblée, ce qui pourra provoquer à terme la nomination d'un administrateur provisoire dont là encore, ce syndic devra en supporter tous les frais plus des éventuels dommages et intérêts qui pourront être attribués au SDC (si celui-ci les demandent).

 

---------- Message ajouté à 11h34 ---------- Précédent message à 11h18 ----------

 

Re-Bonjour ALMAS

La révocation du syndic est un acte grave qui doit être dûment justifié par des fautes graves dans sa gestion des comptes du SDC ou encore par son défaut de gestion sinon les conséquences pour le SDC peuvent être très lourdes pour accusations diffamatoires.

Quoi qu'il en soit, demander et obtenir par cette AG une révocation ne vous mènerez en plus que vers des graves ennuis certains si la candidature d'un autre syndic n'a pas été présentée à ladite AG car vous seriez alors sans syndic et avec l'obligation de demander au TGI la nomination d'un administrateur provisoire dont tous les frais seraient mis à la charge du SDC.

Et si cette candidature à bien été présentée, ne vous prenez alors pas la tête avec une révocation qui pourrait se retourner contre vous et désignez tout simplement ce nouveau syndic. :cool:

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, les 4 copropriétaires sont pour une fois unanime. Tout ce que l'on souhaite c'est se défaire du syndic.

 

dans la mesure ou vous etes une "petite" copropriete, nul besoin de faire appel a un syndic professionnel (si l'un de vous accepte d'etre syndic benevole)

il suffit donc d'EXIGER qu'il soit mis a l'ordre du jour, la designation d'un syndic benevole ...

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    • Par Fredval
      Bonjour
      Je crée ce sujet pour ne pas encombrer par du débat et une question qui n'est pas dans le coeur du sujet d'une autre discussion.
      Cela porte sur les moyens d'un syndicat et de son syndic pour réussir à obtenir les documents obligatoires lorsqu'un copropriétaire demande une autorisation pour des travaux ou installations relevant de la nécessité d'obtenir une autorisation d'assemblée générale.
       
      J'ai un logement dans une copropriété avec syndic professionnel où, covid aidant, nous n'avons pas voulu, par politesse et sensibilité aux bonnes relations de voisinage, coincer un nouvel acquéreur pour ses travaux de "grosse" remise en état de son logement et nous nous sommes clairement fait avoir. En effet, nous avons accepté un projet défini en quelques mots pour déplacement de cloisons des salles d'eau et sans aucune intervention sur les murs. Et, quand on connaît le plan initial du logement, cela avait du sens d'agrandir les 2 salles d'eau en remplaçant le débarras par des placards donnant sur les dégagements.
      En plus, vu le règlement de copropriété, il semble qu'il pouvait faire ses travaux sans avoir de validations par assemblée générale. 

      Mais il devait recueillir l'avis favorable du l'architecte de l'ensemble immobilier. Et, c'est pour répondre à cette obligation que nous avons mis son projet à l'ordre du jour de l'Assemblée Générale afin d'obtenir le dossier et de le faire analyser par un professionnel.

      Or, il a fait autre chose... et les travaux sont maintenant terminés. Or, il n'a jamais fourni son dossier technique.
      OK, il n'a pas touché aux murs mais il a transformé un T5 en 5 chambres avec leur salle d'eau privative (donc, juridiquement c'est une division) dont une à la place de la cuisine et déplacement de la cuisine dans le séjour... en se fichant pas mal du respect des quotas de stationnement, des équilibres des VMC, etc., sans compter que nous ignorons s'il a installé des WC broueurs, chose totalement interdite dans notre département.
      Officiellement, nous ne savons pas tout cela. L'information nous est parvenue par un voisin de palier qui a été autorisé à se rendre sur le chantier par l'un des entrepreneurs qui a voulu lui montrer son savoir faire... Résultat, le syndic en est à sa 5e mise en demeure de fournir le dossier... et nous réfléchissons à la façon d'appuyer plus fort.
      Et, dans nos mises en demeure (envoyées et signées par le syndic mais préparées conjointement par syndic + conseil syndical), nous ne pouvons donc pas faire allusion à cette disposition du RC

      Au paragraphe "division - subdivision" le RC indique

      Si je sais traduire, il n'y a pas de changement de répartition des tantièmes ni de l'état de division à faire car le lot n'est pas divisé mais il est subdivisé.
      Cependant, si ce propriétaire fait de la location touristique, il ne respecte peut-être pas le règlement de copropriété qui interdit les "exploitations de garnis". 

      Et j'en profite pour poser mes questions :
      Quelles démarches plus convaincantes pouvons-nous mettre en oeuvre ?
      Est-ce que la location touristique est de "l'exploitation de garnis" ? Est-ce que la colocation à baux multiples est de "l'exploitation de garnis" ?
      Merci pour les réponses et avis que vous pourrez donner.
       
    • Par dambraca
      Bonjour 
      Représentant bénévole d'un conseil syndical je recherche des informations concernant la responsabilité de notre conseil syndical dans le cas suivant:
      Nous sommes une copropriété horizontale ( datant de 1983) composée de 11 villas mitoyennes reparties sur 2 planches ( 6 et 5) installées sur un terrain relativement en pente dans la région niçoise . Nous sommes selon les statuts d'origine du lotissement régit par le principe d'une copropriété indivisible située sur un terrain de 3900 m2 sur lequel sont implantées 11 villas mitoyennes avec chacune un terrain d'environ 200 à 300 m2 ( selon le cas ) dont les propriétaires ont la jouissance perpétuelle et privative à usage exclusif de jardins et de loisirs . Mais nous sommes en indivision pour l'ensemble  terrain.  Le conseil syndical est saisi d'une demande d'un des copropriétaire pour construire une piscine sur son terrain dont l'envergure ne dépassera pas 22 m2 ( hors margelles ) . Le devis initial mentionne que la vidange sera faite "dans l'écoulement des eaux pluviales existantes " Notre première question est : vers qui se tourner pour vérifier que la canalisation est bien dimensionné pour accepter la vidange y compris pour une vidange "accidentelle" en cas d'évènements exceptionnels type "Episode Cévenol". ( la société constructrice n'existant plus ) 
      Par ailleurs  le terrain du dit propriétaire sur lequel serait édifiée la villa est contigu à un terrain sur lequel est implantée une villa indépendante du lotissement qui se trouve sur une planche en dessous .
      Notre deuxième question : Comment notre syndic de copropriétaires serait il impacté par tous les troubles et dégâts éventuels provoqués par cette piscine . ( débordement intempestifs ,  problèmes d'écoulement simultanés en cas d'orages des eaux pluviales proprement dites et de la vidange automatique de la piscine qui se remplirait avec la pluie ). En cas d'impact important chez ce voisin "hors lotissement" ( éboulement éventuel résultant de la modification de la conformation du terrain initial résultant des travaux ,  inondation , écoulement éventuel de boue qui proviendrait du ruissellement très important du trop plein des eaux de la piscine qui n'auraient pas pus s'écouler normalement etc..    Nous sommes quelquefois confrontés a des pluies et orages très violents . Compte tenu de l'indivision du terrain les autres copropriétaires seraient ils tenus de participer aux frais occasionnés ?   Notre assurance générale des "parties communes" actuelle n'est pas concernée par les terrains à usage privatifs . 
      Je vous remercie par avance de vote réponse  .
      Salutations distinguées 
    • Par Olivier_D
      Bonjour
      Notre copropriété, construite très récemment, dispose d'un coffre à clés pour les pompiers (boitier rouge s'ouvrant avec la clé de service pompiers) où nous y avons mis les clés de la copropriété afin que les pompiers puissent s'en servir en cas de besoin.
      Le syndic a fait retirer ces clés sous le prétexte que ce coffre peut être accessible à quiconque dispose d'une clé de service pompiers, ce qui n'est pas faux.
      Du coup, en cas d'incident voir d'incendie, comment feront les pompiers ?
      Aussi et surtout, y a-t-il des dispositions légales obligeant à garnir ce coffre à clés des clés de la copropriété ?
      Si oui, si vous avez un texte de loi à me fournir, que je n'ai pas trouvé par moi-même, j'en serai ravi car je pourrai le montrer au syndic en preuve irréfutable.
      Mes remerciements.
    • Par julien1222
      Bonjour,
      le réglement de copro m'interdit de louer ma cave à un tiers.
      Est-ce legal? 
      Merci
      Julien
    • Par MAKAANA
      Bonjour,
      Besoin de renseignements concernant une copropriété de 6 appartements, (03 rez de jardin et 03 à l'étage) et où le propriétaire d'un appartement en rez de jardin souhaite réaliser une terrasse en béton.
      Ce propriétaire a formulé sa demande auprès du syndic et sera voté à la prochaine AG.
      Etant moi même copropriétaire, je m'y oppose. Selon moi, si c'est validé la terrasse en béton aura un caractère définitif et on ne parlera alors plus de jouissance du jardin à titre privatif. IL y a également modification de l'immeuble, et ne faut il pas alors faire une déclaration auprès des services de la mairie ou autres ?
      Ce propriétaire n'a fournit aucun renseignements, plan, ni précisé la superficie.
      Ce propriétaire participe t'il au vote ?
      Le syndic étant lui même copropriétaire, s'abstient. Que vaut sa voix ?
      Quelle majorité (simple, absolue, double...) est elle prévue ?
      Hormis l'accord de l'AG, faut il des autorisations de l'urbanisme, la mairie ?
      J'ai besoin de renseignements ou d'éléments pour m'opposer à ce projet.
      Vous remerciant e vos réponses
      Bien à vous
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