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Forum juridique de Net-iris

Besoin de conseil sur une restitution de caution


jbe38342

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Bonjour à tous,

j'ai besoin de vos conseils.

Ayant restitué les clés de la maison que je louais le 03 Août 2011, la propriétaire avait jusqu'au 03 Octobre 2011 pour nous restituer la caution.

Le 10 Octobre 2011, n'ayant aucune nouvelle, j'ai envoyé une mise en demeure.

J'ai donc reçu aux environs du 20 Octobre une partie de la caution après déductions de différentes sommes justifiés par des devis datant tous d'après les 2 mois légaux pour la restitution de la caution.

J'ai donc contesté les retenus effectuées auprès de la propiétaire qui n'a rien voulu savoir.

J'ai donc saisi le tribunal de proximité en décembre 2011.

L'affaire a été appelé une première fois en mars 2012 avant d'être renvoyée pour que l'avocat de ma propiétaire puisse préparer sa défense.

Le jugement a eu lieu le 21 Juin 2012.

Le juge de proximité m'a donné raison en Août 2012, estimant que la propiétaire avait faillit à son devoir d'information en ne respectant pas le délais de deux mois pour la restitution de la caution et en ne justifiant pas, dans ce même délais, des sommes retenues.

Après différents courrier, la propriétaire a refusé de me rembourser.

Je lui ai donc signifié le jugement par voie d'Huissier en Octobre 2012. Elle avait donc jusqu'en Décembre 2012 pour une éventuelle voie de recours.

Elle est passé à l'étude de l'huissier, en Novembre, pour dire qu'elle refusait de payer.

L'huissier vient donc de lancer la procédure pour faire procéder à une saisie sur son salaire (jugement prévu février 2013)

Cependant, dans son jugement, le juge a commis une erreur de calcul.

En effet, sur 1180 euros de caution, il m'a été restitué un peu plus de 500 euros, le reste étant déduit pour des travaux.

Dans son attentu, le jude explique que même si les sommes retenues paraissent justifiées, le fait que la caution n'ait pas été restitué dans les deux mois légaux, la propiétaire doit me rembourser en totalité. Soit environ 600 euros. Seule une vidange de fosse scéptique ne pouvait mettre imputable puisque jamais entretenue (soit 126 €)

Or, le juge a commis une erreur dans la somme à restituer. Il a condamné notre propriétaire a nous remboursé 540 € (moins que ce que nous devrions avoir).

L'avocat de ma propiétaire estime lui que le juge s'est trompé et déclare que le juge a reconnu que les sommes retenues étaient justifiées sauf pour la fosse et que notre propiétaire ne nous doit que 126 €.

J'ai beau relire à de multiple reprise le jugement, le juge explique la somme que la proprio doit nous rendre en déclarant qu'elle a manquer à son devoir en ne remboursant pas la caution (ou son reste) dans le délais légal.

Donc je comprend qu'à partir du moment ou la propriétaire n'a pas respecté ces deux mois, elle ne peut plus prétendre à faire des retenues sur la caution.

Son avocat vient donc de saisir le tribunal pour une rectification en erreur matérielle.

 

D'après vous, laquelle des parties à raison ?

Je suis tomber sur différent jugement expliquant que les propriétaire doivent rendre la caution dans les deux mois et que les sommes retenues doivent être justifiés par une facture ou un simple devis. Que ces devis peuvent être fournis après les deux mois mais dans un délais raisonnable.

 

Donc, vu que dans le délais des deux mois la propriétaire n'avait rien fait, ni restitution de caution ni devis, que les devis ne sont datés que plus de deux mois après la restitution des clés, était-elle en droit d'agir ainsi ?

 

Merci par avance à tous.

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En effet, sur 1180 euros de caution, il m'a été restitué un peu plus de 500 euros, le reste étant déduit pour des travaux.

Dans son attentu, le jude explique que même si les sommes retenues paraissent justifiées, le fait que la caution n'ait pas été restitué dans les deux mois légaux, la propiétaire doit me rembourser en totalité. Soit environ 600 euros. Seule une vidange de fosse scéptique ne pouvait mettre imputable puisque jamais entretenue (soit 126 €)

 

Ce n'est effectivement pas clair... Pour vérifier si votre interprétation est la bonne, merci de recopier en totalité l'attentu (sans en faire un résumé) et quelle somme exactement vous avait été remboursée le 20/10.

La propriétaire a commis une faute en vous remboursant avec 17 jours de retard mais il semble surprenant qu'un juge demande pour cela le remboursement de l'intégralité de la caution s'il est reconnu que les sommes retenues sont justifiées.

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Je reprends :

Le calcul est juste 1180 moins les sommes justifiées (633, 84) cela fait bien 546, 16 en tout

Par contre l'erreur réside dans la phrase car il parle de DG partiellement retenu au lieu de DG c'est que que veut faire rectifier l'Avocat

 

Ils vous doivent bien juste la vidange 126, 16 avec intérêts

 

Ils vous avaient bien restitué 420 ou pas ?

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marieke,

personnellement, j'ai du mal a comprendre car, en effet, ce jugement manque de clareté

 

en effet, la "provision" pour le ramonage de cheminée n'etant pas justifiée legalement, le jugement aurait du le notifier

Or, cela n'apparait pas ...

j'aurai donc tendance a dire que le juge a rejetté l'ensemble des demandes du bailleur au seul motif qu'il a fourni les justificatifs APRES le delai de 2 mois

 

Quant a la vidange de la fosse, le juge fait simplement remarquer que cela n'apparaissait pas sur l'edl de sortie et que, par consequent, cela n'a meme pas ete discuté lors de l'audience...

 

---------- Message ajouté à 22h30 ---------- Précédent message à 22h29 ----------

 

Ils vous avaient bien restitué 420 ou pas ?

 

justement, JBE38342 nous a bien indiqué avoir recu un peu plus de 500e ...

 

En effet, sur 1180 euros de caution, il m'a été restitué un peu plus de 500 euros, le reste étant déduit pour des travaux.

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en effet, la "provision" pour le ramonage de cheminée n'etant pas justifiée legalement, le jugement aurait du le notifier

Oui j'ai tiqué aussi par contre ramonage éventuellement à effectuer

De même que la vidange de fosse est bien une charge locative donc due au prorata par contre

C'est vraiment du n'importe quoi les jugements ces temps ci !:eek:

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C'est vraiment du n'importe quoi les jugements ces temps ci !:eek:

 

tout a fait d'accord avec toi

... mais comme il s'agit d'un juge de proximité, seule la cassation pouvait casser ce jugement pour le moins "bizarre"

 

Or, la bailleuse ne l'ayant pas fait, a mon avis, elle devra rembourser la totalité du reliquat du DG - enfin, d'apres ce que j'arrive a comprendre de ce jugement... :confused:

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Oui j'ai tiqué aussi par contre ramonage éventuellement à effectuer

De même que la vidange de fosse est bien une charge locative donc due au prorata par contre

 

Pour la cheminée, cela ne m'a pas déranger car j'avais signalé lors de l'etat des leix de sortie que je n'avais pas eu le temps de le faire faire.

Par contre, j'ai protesté pour la fosse car elle n'était pas signalée, même la propriétaire ne savait pas ou elle était située. Donc jamais entretenue avant mon arrivée. D'ailleurs elle n'a jamais pu fournir le moindre justificatif sur l'entretien préalable à notre arrivée.

 

Voici le décompte exact :

 

Dépot de garanti : 1.180

Retenues : Taxe ordure menagere : 109.39

Vidange fosse : 126.60

Désherbage cours, nettoyages vitres, grilles VMC : 122.12

Dépose parabole et cable, rebouchage trous : 226.83

Rebouchage trous chevilles, enlèvement des encombrants : 105.50

Provision pour ramonage : 70

 

Soit caution restituée : 419.56

 

J'ai accepté le paiement pour la taxe ordure et la provision pour ramonage.

J'ai constesté le vidange fosse (jamais entretenue avant mon arrivée), Désherbage cours, nettoyages vitres, grilles VMC (devis établis plus de deux mois après la restitution des clés, donc l'état de la pelouse n'était pas le même qu'à la sortie des lieux, la propriétaire à fait des travaux entre temps, elle a changé toutes les fenêtres, donc pas à payer le nettoyage ultérieur, j'ai accepté une retenue de 30 euros pour les grilles VMC).

J'ai également contesté la dépose parabole à mes frais, la parabole était présente à notre entrée.

Pour ce qui est des trous chevilles séjour (notés dans l'état des lieux entrée) et enlèvement encombrants cours (suite à la photo fournies par la propriétaire, cela correspond aux déchets suite aux travaux qu'elle a fait dans la maison après notre départ. Changement de moquette, peinture, changement du portail, etc....

C'est pour cela que j'ai demandé la restitution supplémentaire de : 581 € 05

Remboursement de tout sauf ordures et ramonage.

 

Je pense que le juge est partie du principe qu'étant donné que tout les devis date de plus de deux mois après mon départ, tout doit être remboursé.

 

Mais il c'est planté dans son calcul (546.16)

 

Voilà.

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Pour ceux qui ne seraient pas arrivé à lire le texte incriminé voilà son contenu :

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de la restitution partielle du dépôt de garantie et sur les intérêts légaux

Préalablement, il sera rappelé que l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie est :

«restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des dés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, au lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées»

puis .

«à défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrête des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire»

Dans le cas d'espèce, il ressort de l’analyse des documents versés aux débats par les parties que, suite au départ le 5 août 2011 de xxxx , Mle yyyy et Monsieur zzzz ont effectivement imputé aux sortants - en application des termes du décret n°87-712 du 26 août 1987- le coût de réparation des dégradations locatives et des défauts d'entretien dûment répertoriés dans l'état des lieux de sortie contradictoirement établi entre les parties, à savoir :

- désherbage cour, nettoyage vitres, grille VMC et joint de douche... 122,12 euros

- dépose parabole, rebouchage trous du pilier 226,83 euros

- rebouchage trous de chevilles séjour, enlèvement encombrants dans la cour...105,50 euros

- provision pour ramonage cheminée... 70,00 euros

+ reliquat de taxe d'ordures ménagères... 109,39 euros

Il sera relevé toutefois que le coût engendré par la vidange de la fosse septique (126,50 euros) reste un point qui n'a été ni débattu, ni même évoqué, et encore moins constaté contradictoirement lors de la sortie des lieux, ce qui le rend par conséquent, juridiquement inopposable aux requérants.

Dans ces circonstances, il ressort que Mlle yyyy et Monsieur zzzz pris en leur qualité de bailleurs, ont partiellement failli dans leur obligation d'avoir à justifier du bien-fondé de la retenue partielle du dépôt de garantie auprès de leurs locataires sortants, et ce dans le délai légal de deux mois qui leur était imparti.

Il convient par conséquent de les condamner solidairement à payer à xxxx demandeurs à l’action, la somme de 546,15 Euros correspondant au solde dû sur le dépôt de garantie partiellement retenu.

Que ladite somme portera intérêt au taux légal dans le délai de 2 mois légalement prévu à compter de la restitution des clés par les locataires, soit à effet du 5 Octobre 2011.

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Merci JPP13 ;)

 

 

Je rajoute la méthode de calcul de l'avocat de la défense.

Il argumente de la façon suivante : La caution versée était de 1.180 €

Le juge a "décidé" la chose suivante : les différentes retenues sont justifiées sauf la fosse en conséquence :

1.180-109.39-122.12-226.83-105.50-70=546.16

Mais comme vous avez déjà obtenu un remboursement de 419.56, la propriétaire ne vous doit donc que 126.60 € (fosse)

 

Mon interprétation : Bien que l'état des lieux démontre que des retenues aurient pu être effectuées, que la retenue pour la fosse est injustifiée, il aurait convenue de procéder au remboursement de la caution à hauteur de 546.16 (419.56 remboursés plus 126.60 pour la fosse), mais que la propriétaire n'ayant pas respecté les deux mois qui lui était impartie est condamnée au remboursement de 546.16.

 

C'est pour moi ici l'erreur car le remboursement aurait du être 109.39+122.12+226.83+105.50+70= 633.84+126.60 (fosse)=760.44

 

Le juge mais bien en évidence que les bailleurs ont failli dans leur obligation d'avoir à justifier du bien fondé de la retenue partielle du dépot de garantie et ce dans le délais légal de deux mois qui leur était imparti (rappel, le reliquat de caution et les différents retenues ont été faites après les deux mois qu'elle avait pour le faire.)

 

Donc pour ma part et en français clair, le juge lui dit qu'elle aurait pu faire les retenus puisque les élements sont répertoriés dans l'état des lieux mais que n'ayant pas respecté le délais de deux mois qui lui était imparti, elle ne peut plus prétendre à ces retenues et ordonne la restitution du solde de la caution.

 

Est-ce la bonne interpretation ?

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C'est vrai que c'est difficile à comprendre : il est difficilement compréhensible que le juge demande le remboursement de l'intégralité du dépôt de garantie, alors que la pénalité est bien prévue par la loi comme il précise dans le jugement :

«à défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrête des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire»

 

Logiquement, la propriétaire ne devrait rembourser que 126,60 €.

 

Si son avocat venant de saisir le tribunal pour rectification d'erreur matérielle, attendez le résultat pour vérifier si le juge a été plus sévère que la loi.

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Mais le juge argumente que la proprio avait deux mois pour restituer la caution moins les retenues dûment justifiées. Qu'elle n'a pas respecté ces deux mois et donc qu'elle a failli à son obligation qu'en conséquence elle doit me rembourser le solde.

 

Que les factures ou les devis soient fournis après le délais de deux mois cela est tolérable (certaines jurisprudences le confirme dans des cas particulier - complexité des calculs, attente de cloture de compte, etc...)

 

Ce que je ne peux admettre c'est que les devis sont tous datés de plus de deux mois après notre départ. Donc il ont été établis en dehors du délais légal. Donc les retenues ont été faites après le délais légal. Il me semble que c'est cet argument que le juge met en avant.

 

Il me semble donc qu'il considére que la propriétaire n'a pas respecté ses obligations en tant que bailleur.

 

Ce que je ne comprend pas, c'est que j'ai contesté la plupart des devis fournis et que le juge ne se prononce pas dessus.

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en effet, ce jugement est pour le moins confus car pas clairement exprimé

 

Pourriez vous nous scanner l'ENSEMBLE du jugement (en l'anonymisant) ? Nous trouverons peut etre plus "d'indices" dans les exposés et attendus...

 

Par contre, (bien qu'il soit trop tard maintenant pour refaire le proces), qu'indiquait votre EDL de sortie a propos de ce qui vous est "facture" (vous pourriez nous le scanner egalement, ainsi que celui d'entree) ?

Depuis combien de temps etiez vous locataire ?

Comment etait le logement a votre entree ?

Votre bailleuse a t elle deduit la vetusté le cas echeant ?

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tout a fait d'accord avec toi

... mais comme il s'agit d'un juge de proximité, seule la cassation pouvait casser ce jugement pour le moins "bizarre"

 

Or, la bailleuse ne l'ayant pas fait, a mon avis, elle devra rembourser la totalité du reliquat du DG - enfin, d'apres ce que j'arrive a comprendre de ce jugement... :confused:

Mais il y a demande de rectification en erreur matérielle donc il faut attendre le résultat déjà ainsi que dit plus haut

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Mais le juge argumente que la proprio avait deux mois pour restituer la caution moins les retenues dûment justifiées. Qu'elle n'a pas respecté ces deux mois et donc qu'elle a failli à son obligation qu'en conséquence elle doit me rembourser le solde.

 

 

je reviens sur ce point important car la loi ne dit absolument pas cela ! et le jugement ne donne pas non plus de base legale sur la non recevabilité de justificatifs de degradations apres les 2 mois ... il me semble que ce juge a mis la charrue avant les boeufs.

 

 

Ce que je ne comprend pas, c'est que j'ai contesté la plupart des devis fournis et que le juge ne se prononce pas dessus.
cela me semble le plus important !

 

ici on ne dit pas si les retenues pour degradations sont justifiées (reelles et constatées par les EDL) ou non ; on ne parle juste que de la date des devis qui est > aux 2 mois . et cela semble à on sens être une interpretation de la loi.

 

certes le bailleur a 2 mois maxi pour rendre le DG (le bailleur ici avait d'ailleurs partiellement repondu à cette exigence), mais tout le monde sait aussi que les artisans ne délivrent pas des devis dans la semaine ... ils prennent leur temps ... la sanction du depassement de ces 2 mois est prise avec les interets de retard prevus (art 22 de la loi).

 

ici il me semble que la discussion devrait porter sur :

 

est ce que ces degradations sont justifiées (EDL) ==> les locataires doivent ils payer ou non ?

le fait de produire des devis apres ces 2 mois entraineraient alors pour moi l'application des interets de retard et non pas le refus de ces justificatifs (devis).

 

PS: on parle des devis après les 2 mois de la sortie ; mais une precision est necessaire : combien de temps aprés la sortie ces devis ont-ils été fournis ???

est ce qq semaines ? ou bien plusieurs mois ?

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on parle des devis après les 2 mois de la sortie ; mais une precision est necessaire : combien de temps aprés la sortie ces devis ont-ils été fournis ???

est ce qq semaines ? ou bien plusieurs mois ?

17 jours au delà des 2 mois GOLFY , c'est dit plus haut ;)

C'est pour cela qu'on se pose aussi des questions et qu'on rejoint ton avis pour qu'ils doivent juste des intérêts et le remboursement du coût de la vidange de fosse (vidange précédente non justifiée ) injustement prélevé

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COmme je suis au boulot, je ne peux pas scanner pour le moment le jugement en entier, je le ferais ce soir, si je trouve le temps.

 

Ce qu'il faut savoir, c'est qu'après le délais de deux mois, n'ayant aucune nouvelle de la caution, j'ai mis en demeure la propriétaire de me rembourser. C'est à ce moment là qu'elle a fait établir des devis. De plus, j'ai fournis des photos au juge prouvant plusieurs choses : dans le délais des deux mois, la propriétaire a fait faire des travaux dans la maison. Changement de toutes les fenêtres qui étaient en bois pas des fenêtres PVC (donc elle a peut être fait nettoyer les fenêtres mais après le changement par des neuves), elle a fait changer un revetement de sol et le portail de la cour, or sur la photo qu' elle fourni pour justifier les frais d'enlevements des encombrant, il est facile de remarquer que ce sont l'ancien revetement de sol et l'ancien portail qui a été mis en déchetterie, j'ai constester les trous dans les pilliers du portail, ils ne sont ni signalé dans l'etat des leix d'entrée ni dans celui de sortie..

 

Donc, tout les devis ont été établis dans les 15 jours (de mémoire) après ma mise en demeure de remboursement. Il m'ont été fournis dans la foulée. Le problème c'est que les devis ont été établis après que la propriétaire ait effectué des travaux de rénovation, et elle tente de me facurer le max.

 

Je pense que le juge a voulu prendre un raccourci et s'est contenter de dire que les retenus ne devaient pas avoir lieux car tout a été fait (restitution d'une partie de la caution et établissement des devis) après les deux mois légaux.

 

---------- Message ajouté à 13h52 ---------- Précédent message à 13h41 ----------

 

Mais il y a demande de rectification en erreur matérielle donc il faut attendre le résultat déjà ainsi que dit plus haut

 

Justement, dont mon interpellation. J'aimerais savoir à quoi m'attendre. Elle n'a exercé aucune voie de recours quand elle en avait la possibilité. Maintenant elle se manifeste uniquement parce que l'huissier chargé de l'exécution du jugement va procéder à une saisie sur salaire.

 

J'ai un peu (beaucoup) les bo..es car j'en suis à plus de 300 euros de frais d'huissier et si le Tribunal confirme qu'elle ne devait effectivement que 126.60 € je suis loin de rentrer dans mes frais.

 

Au pire, il y a un jugement avec le titre exécutoire. pour moi, elle aurait du faire une voie de recours ou payer ce à quoi elle a été condamné quitte à obtenir le remboursement ultérieurement.

 

D'ailleurs, le jugement pour la saisie sur salaire à lieu la 1ere semaine de Février alors que le jugement en rectification à lieu la 3° semaine de Février.

Je ne sais plus si je doit dire à l'Huissier de stopper la procédure et attendre le résultat de l'autre jugement car si elle obtien gain de cause et qu'elle me paye de suite, les frais d'Huissier sont pour ma pomme (plus de 300 euros).

Alors que s'il poursuit la procédure de saisie, les frais d'Huissier sont à sa charge et si par la suite elle obtient gain de cause, je pourrais rembourser le trop perçu.

 

---------- Message ajouté à 14h15 ---------- Précédent message à 13h52 ----------

 

je reviens sur ce point important car la loi ne dit absolument pas cela ! et le jugement ne donne pas non plus de base legale sur la non recevabilité de justificatifs de degradations apres les 2 mois ... il me semble que ce juge a mis la charrue avant les boeufs.

 

 

Dans les motifs de sa décision le juge se base sur l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose que le dépôt de garantie est :

 

«restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des dés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, au lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées»

 

Donc, a priori la propriétaire avait deux mois suite à notre départ pour restituer le dépot de garantie déduction faite des éventuelles retenues.

 

Or la proprio a rembourser une partie du depot de garantie après les deux mois et elle a effectué les retenus après les deux mois. Il me semble que cet article de loi soit assez clair.

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Or la proprio a rembourser une partie du depot de garantie après les deux mois et elle a effectué les retenus après les deux mois.

Il me semble que cet article de loi soit assez clair.

 

non vous vous méprenez. la loi ne dit pas que les devis fait apres le delai de 2 mois sont irrecevables.

la preuve en est que dans les regul de charges (qui n'interviennent pas forcement au depart des locataires) peut etre fait apres (et bien logntemps apres, dependant de la date de cloture de comptabilité de la copropriété). la jurisprudence est constante : le bailleur peut retenir une somme forfaitaire en vue de la régul à venir.

 

je suis d'ccord avec vous pour dire que cette histoire n'est pas claire mais pour moi, le jugement ne correspond pas à la transcription de la loi de 89. c'est helas souvent le cas avec les juges de proximité qui n'ont pas toujours une lecture appropriée ; c'est d'ailleurs en partie pour cette raison que leur suppression a été programmée ...

 

ceci dit, ce que vous dites concernant les travaux entrepris apres votre depart, auraient dû jouer puisque vous dites que certains devis s'appliquent á des choses qui se sont passées apres votre depart et la constatation de l'EDL.

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Disons que je me suis un peu fait avoir par l'avocat de la partie adverse. Au moment ou le juge m'a demandé si je voulais dire quelque chose, l'avocat a répondu à ma place en déclarant que tout était clair, que nous avions nos dossiers et qu'il n'y avait rien à ajouter. Comme j'avais effectivement préparé un dossier avec toutes mes demandes et tous les justificatifs, j'ai rien dis en pensant que le juge avait tout ce qu'il fallait. Quel naïf j'ai fait !

 

Et j'avais effectivement demandé le remboursement des frais au titre de l'art 700 mais dans ses conclusions mes demandes sont rejetées car je n'ai rien dit lors de l'audience :mad:

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