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Forum juridique de Net-iris

Parties communes annexées et régularisation - exigence du syndic


Lamantin

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Bonjour,

 

Je viens d'acheter un appartement au dernier étage d'un immeuble en copropriété. Il y a 35 ans, le propriétaire de l'époque avait annexé les combles (dans lesquels il n'y a pas de chauffage collectif) pour créer une pièce supplémentaire, mais n'a jamais régularisé la situation.

 

D'après les compte-rendus des AG dont je dispose, un architecte avait été appelé en 2005 pour constater que les parties communes avaient bien été intégrées à ce qui est aujourd'hui mon lot. Un avocat avait ensuite été consulté afin de savoir si la copropriété pouvait exiger la restitution de ces parties communes. L'avocat avait répondu que le propriétaire avait acquis la propriété de ces combles par l'effet de la prescription acquisitive et que la copropriété ne pouvait le contraindre à les restituer.

 

Après délibération, l'AG avait entériné cet avis.

 

Cependant, depuis 2007, le syndic demande tous les ans à ce que la situation soit régularisée avec appel d'un géomètre afin de fixer la nouvelle répartition des tantièmes de copropriété. Il demande également l'intervention d'un notaire pour la rédaction du règlement modificatif.

Ce sujet est abordé en AG tous les ans depuis lors, et chaque année, la résolution est refusée à l'unanimité par les copropriétaires. D'autre part, la copropriété refuse également à l'unanimité que le syndic engage une action à l'encontre du propriétaire concerné.

L'ancienne propriétaire m'avait d'ailleurs confirmé que l'ensemble des copropriétaires refusait cette régularisation.

 

Aujourd'hui, je reçois du syndic une lettre recommandée avec AR stipulant : "le conseil syndical souhaite que vous puissiez faire effectuer une régularisation de la situation". D'autre part, il me demande "de bien vouloir transmettre avant le 31/01 le projet du modificatif de répartition de charges".

 

Mes questions :

 

- Je ne comprends pas bien ce que me veut le conseil syndical, notamment ce qu'il appelle "projet du modificatif de répartition de charges". Que dois-je faire ?

 

- Il me semble que le syndic n'a pas le droit d'exiger une modification de la répartition des charges sans que cela soit voté en AG. Est-ce exact ?

 

- A-t-il également le droit d'exiger cette régularisation ?

 

Je suis consciente qu'elle est nécessaire, mais cependant très coûteuse. J'aimerais savoir quels sont mes droits et devoirs dans un tel cas. Et quels sont les droits du syndic ? Que lui répondre ?

 

Merci par avance de vos réponses et conseils.

 

Bien cordialement.

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bonjour

 

L'avocat avait répondu que le propriétaire avait acquis la propriété de ces combles par l'effet de la prescription acquisitive et que la copropriété ne pouvait le contraindre à les restituer.

 

Après délibération, l'AG avait entériné cet avis.

 

Cependant, depuis 2007, le syndic demande tous les ans à ce que la situation soit régularisée avec appel d'un géomètre afin de fixer la nouvelle répartition des tantièmes de copropriété

 

il faut faire le distinguo entre la notion de propriété (des combles) et les charges qui y sont afférentes.

il faut bien l'intervention d'un geometre qui va tout recalculer et vous appliquer les tantiemes correspondants.

 

c'est quand meme le minimum -non ?

 

Il demande également l'intervention d'un notaire pour la rédaction du règlement modificatif.

rien de plus que normal. Le geometre calcule, le notaire corrige le RC pour tous les lots.

ceci à vos frais.

 

Ce sujet est abordé en AG tous les ans depuis lors, et chaque année, la résolution est refusée à l'unanimité par les copropriétaires
qu'est ce qui est refusé ? la prise en charge de la depense par la communauté ? ou le fait de remettre à plat ce qui doit etre ?

 

- A-t-il également le droit d'exiger cette régularisation ?
oui biens sur puisque une partie commune devient privátive.

 

Je suis consciente qu'elle est nécessaire, mais cependant très coûteuse
imaginez ce que vous auriez payé pour ce logement avec ces parties annexées ! bien plus que ce que cela vaut .. donc vosu etes quand meme gagante et surtout tout sera legal. car il me semble que le notaire a pris un risque ...
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Merci pour vos réponses.

 

Cependant, vous m'avez mal comprise ou alors je me suis mal exprimée.

 

Cet appartement, je l'ai payé avec cette partie annexée (qui est une pièce supplémentaire, qui est d'ailleurs mon salon !!). Cette pièce fait partie du lot que j'ai acheté. Je n'ai pas eu de rabais particulier parce qu'elle avait été annexée (dans les années 1970...).

 

Ce que je comprends mal, c'est que tous les ans, l'ancienne propriétaire signait un papier indiquant qu'elle était prête à régulariser la situation si c'était voté en AG. Or, chaque année, l'ensemble des copropriétaires ont voté à l'unanimité contre la régularisation (alors qu'ils n'avaient rien à payer) ! Apparemment, ils s'en fichent et ne veulent pas l'exiger. Nous sommes d'ailleurs deux propriétaires dans ce cas.

 

Dans ce cas, si les autres copropriétaires se moquent du fait que ce soit régularisé ou non (à mes frais, cela s'entend), je ne comprends pas en quoi le conseil syndical peut exiger, contre l'avis des copropriétaires - ou sans leur demander leur avis - que je régularise la situation.

 

J'ai également lu sur une encyclopédie du droit que la modification de la répartition des charges doit se faire à l'unanimité ! Or, là, le conseil syndical semble exiger qu'on la modifie sans passer par un vote...

 

En a-t-il bien le droit ?

 

Enfin, je ne sais toujours pas ce qui m'est réclamé par "projet du modificatif de répartition de charges". Ce n'est pas à un géomètre de faire ça ?

 

Merci par avance pour toute information supplémentaire !

 

ps: cette partie commune ne "devient" pas privative. Elle l'est devenue dans les années 70 (donc il y a plus de 30 ans !)

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Merci beaucoup de votre réponse. On m'a également confirmé que le conseil syndical n'avait pas à exiger la régularisation, surtout contre l'avis de l'AG.

Cependant, je suis consciente que la régularisation sera nécessaire et je compte bien y procéder dans les années à venir. Je n'ai simplement pas aimé la technique "d'intimidation" du conseil syndical.

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Ce n'est pas de l'intimidation, c'est tout simplement le fait que vous avez un acheté un lot acquis par prescription acquisitive pour lequel vous ne payez pas de charges, mais grâce auquel vous bénéficiez des services et équipements communs. C'est un peu fort de café avouez?

 

Vous avez acquis la propriété, il est simplement temps de régulariser la quote-part. Rien que de trés normal. Si vous étiez à la place des autres copropriétaires qui pour le moment ne comprennent pas concrétement la situation (en clair vous avez une partie de lot pour lequel vous ne payez pas de charges), le vote serait vite différent.

 

Le défaut de conseil du notaire est presque évident, mais c'est peut être écrit dans l'acte qu'il faut parfaitement lire, auquel cas vous ne pouvez même pas vous cacher derriére votre bonne foi.

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Pour moi le syndic a raison de renouveler cette demande de régularisation car c'est un préjudice pour le Syndicat des Copropriétaires qu'il est censé défendre et représenter. Son devoir de conseil lui impose de faire régulariser la situation. Il peut y avoir de nouveaux copropriétaires qui ne sont pas d'accord avec cette situation et d'autres qui changent d'avis (apparamment les copropriétaires membres du CS veulent cette régularisation)

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si vous voulez régulariser (et vous avez bien raison pour le futur), je me demande pourqoui les autres votent systématiquement NON ... il doit y avoir une informaiton qui ne leur est pas donnée :cool:

mais bon, si la resolution est mise a l'ODJ chaque année et que le vote est negatif, ma foi, le syndic se couvre et vous aussi.

 

mais j'ai franchement du mal a comprendre le scenario et surtout que le CS vous intime l'ordre de ...... (alors qu'il n'a aucune autorité en la matiere).

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