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Succession : Partage + Usufruit abandonné


Genia

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Je suis l'unique enfant d'un père décédé il y a plus de 20 ans et qui était remarié. Pas d'enfants nés de ce 2° mariage et pas d'héritiers autre chez la belle-mère, âgée aujourd'hui de 80 ans.

Nous sommes chacune à 50 % de l'ensemble des biens au moment du décès.

Il y a 2 maisons que nous avons évaluées chacune 150 K€ et d'accord pour qu'elle conserve celle qu'elle occupe et me laisser l'autre (située très loin et où elle n'est jamais plus allée depuis son veuvage). Ce bien se dégrade et surtout ne représente qu'un coût pour elle = cadeau empoisonné.

Nous nous étions mise d'accord pour que soit effectuées l'ensemble des formalités fin 2012.

J'ai signé une procuration au notaire, et envoyé le montant prévisionnel des frais à ma charge (8000 euros !).

Il y a quelques jours, celui-ci me téléphone et me dit : vous devez payer en plus 30 % sur 150 K€, et 20 % à ses 81 ans, soient 30 000 euros !!!

Ce qui reste considérable, puisque non prévu dans mes comptes.

Je ratisse toutes les informations sur Internet + visite d'un notaire conseil aujourd'hui.

Pourtant, il s'avère qu'un nu-propriétaire peut mettre fin amiablement ( renoncer) à l'usufruit et sans contre-partie lorsqu'il considère que la charge qui pèse sur lui (entretien+Impositions) est trop lourde.

Soi disant cela peut se faire expressément par acte notarié, soit tacitement sans acte.

Le cantonnement (article 1094-1 al. 3 du Code Civil).

Celui-ci refuse catégoriquement un accord amiable entre les parties pour cet abandon de l'usufruit.

Car il y aurait soi-disant un risque ensuite de contestation du fisc qui considérerait que c'est une donation déguisée.

j'ai vu qu'il y avait une renonciation translative, abdicative ou extinctive.................mais là j'ai décroché et je n'ai pas bien compris le sens de ces notions.

Si c'est considéré comme une donation, quel serait le montant de la pénalisation possible ?

Il y a peut-être aussi des exonérations/réductions de droit qui s'y rapportent ? et qui doit payer : le donataire ou le donateur ? C'est la succession directe de mon père qui est en cause.

J'ai vu aussi que la donation avait un effet rétroactif, à la date de la déclaration du décès (donc droit du fisc forclos depuis 22 ans?)

Quelqu'un pourrait-il m'éclairer sur le sujet, car je n'ai pas droit à l'erreur dans mes choix ?

Merci d'avance.

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Car il y aurait soi-disant un risque ensuite de contestation du fisc qui considérerait que c'est une donation déguisée.

Ce n'est pas son affaire, à mon avis, mais celle des parties. Il pourrait peut-être vous préparer un document où il vous informe de ce risque, car sa crainte est peut-être que vous engagiez sa responsabilité pour faute dans le devoir de conseil ?

 

Je suppose que ces deux biens étaient communs à ce couple, donc elle en possède la moitié en pleine propriété, et elle a eu l'usufruit de l'autre moitié ?

Ou une autre façon de voir les choses : elle a l'usufruit de tous les biens, et la nue-propriété est 50/50 ?

 

Si c'est cela, il est aussi possible de faire un partage de la seule nue-propriété : vous devenez unique nu-propriétaire d'un des deux biens (elle en reste usufruitière) et elle devient unique nu-propriétaire, donc pleine propriétaire, de l'autre bien.

Comme ça, plus besoin de lui payer en plus l'usufruit. (Et puis après, elle peut vous laisser jouir du bien sans le dire à personne, vous n'avez pas de cohéritier, et elle n'a pas d'héritiers proches, certes c'est une donation déguisée, mais si personne ne s'en plaint...)

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C'est bien celà vous avez parfaitement compris la situation, pour les répartitions.

Je n'ai jamais vu des personnages plus prudents que les notaires, ils ont toujours peur qu'un jour on leur reproche quelque chose, donc ...... mais je ne crois pas qu'il y ait un risque quelconque réellement. Il faut que j'approfondisse un peu le coût de la voie des donations.

Je vais d'abord tenter de demander à la veuve de s'engager à m'offrir gratuitement cet usufruit, mais elle comme le notaire risque de se braquer, d'autant plus qu'elle est particulièrement déséquilibrée mentalement (instabilité chronique, donc ce que lui dira le notaire passera après ma sollicitation).

Si cette solution ne fonctionne pas, ce que vous indiquez semble très intéressant : je n'aurai pas le bien disponible pour le céder, mais je n'aurai pas de supplément de coût à prévoir ultérieurement et surtout la certitude de la pleine propriété au décès.

Car là, si elle venait à décéder, ce serait la cata pour moi : je serai en indivision avec l'Etat et bonjour les dégâts avec les ventes aux enchères obligatoires ensuite !

Par contre, si je n'acquière que la nu-propriété, le prix ne serait pas 30 % de plus, mais plutôt 30 % de moins que celui de la valeur du bien déclaré ? Tous les frais du service des hypothèques serait-ils diminués en conséquence ou pas ?

Merci de votre avis.

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Si la veuve vous offre gratuitement l'usufruit, c'est une donation d'usufruit, et vous serez taxé à 60% de la valeur de l'usufruit donné.

 

Ce que voulait dire le notaire, c'est que si vous récupérez dans le partage la pleine propriété d'un des deux biens, cela veut dire que vous recevez la nue-propriété en partage (et donc paiement des droits de partage assis sur la valeur de la nue-propriété partagée, 2,5% de 70% de 300000, droits de partage à partager en 2, d'ailleurs, et bien sûr les frais d'actes aussi à partager), et que vous recevez l'usufruit.

- soit vous le recevez à titre onéreux : vous achetez l'usufruit à la veuve, que vous lui payez, soit 30% de la valeur du bien en pleine propriété

- soit vous le recevez à titre grartuit : elle vous donne son usufruit, et vous devez payer en droits de donation 60% de la valeur de l'usufruit, soit 60% de 30% de la valeur du bien en pleine propriété

Et dans la solution où la veuve reste usufruitière, il n'y a rien à payer, hormis ce qui résulte de l'acte de partage et des droits de partage.

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A l'origine tous les droits à payer (partage et inscription des 2 biens en pleine propriété) ont été calculés sur la totalité de la valeur des biens, et le coût avait bien été calculé, car le notaire avait simplement oublié le rachat de l'usufruit. Donc les 2 parties devaient régler exactement la même somme.

Mais si je ne m'attribue que la nue-propriété, la valeur de mon bien deviendrait 150 000 euros

- 30 %, soient 105 000 euros :

Les droits de chacune suivront-ils ces proportions ( et dans le sens inverse aussi : la veuve gardant l'usufruit du bien me revenant, ne devrait-elle pas payer elle, un surplus pour cela ?).

Mais peut-être que les autorités fiscales ne raisonnent que sur la valeur réelle de chaque bien, indépendamment de leur composition (usufruit + nue-propriété).....

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Pour moi, il fait une erreur, les frais et droits de partage sont à calculer sur la seule valeur totale de la nue-propriété (300000x70%), car l'indivision n'existe que sur la nue-propriété, et c'est elle qui est partagée. Et ces frais de partage sont à diviser en deux.

Concernant l'achat en plus de l'usufruit sur le bien que vous recevez dans le partage, il s'agit d'un vrai achat, et pas d'une opération de partage (en plus il n'y a pas indivision entre nu-propriétaire et usufruitier). Vous payez des frais de vente de cet usufruit comme tout acquéreur lors d'une vente classique. Et bien sûr vous payez le prix de vente au vendeur.

Concernant la donation en plus de l'usufruit sur le bien que vous recevez dans le partage, vous payez les frais et droits de donation de cet usufruit.

Voilà mon interprétation.

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Je rajouterais que si le notaire procède ainsi, c'est peut-être pour limiter les frais, car les frais de vente d'un usufruit de valeur 150000x30%=45000 sont sans doute plus élevés que le surplus sur l'usufruit des frais de partage : surplus d'assiette de partage = 300000x30%=90000, droits de partage à 2,5%=2250 + frais d'acte de partage.

C'est donc sans doute plus rentable de faire comme si c'était un partage en pleine propriété.

Mais je ne sais pas faire le détail des calculs.

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Donc d'après vous la valeur de l'usufruit n'entre pas dans la valeur du bien lors du partage.

Ce qui signifie que nous paierons l'ensemble des droits (ceux déjà calculés antérieurement) sur 300 000 euros.

La règle de la détermination de la composition de la valeur du bien (Nu-propriété+Usufruit) ne servirait donc que dans les cas de rachat de l'une des parties à l'autre, mais est complétement ignorée lors de la formalité de partage avec les frais dûs à cet effet.

Ca parait logique puisqu'au décès, il n'y a plus rien à payer et le nu-propriétaire acquière l'usufruit gratuitement : et pour cause s'il a déjà payé les droit d'enregistrement antérieurement sur la totalité de la valeur du bien !

Donc, pas de rabais possible par le notaire sur l'évaluation antérieure.....

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Ce qui signifie que nous paierons l'ensemble des droits (ceux déjà calculés antérieurement) sur 300 000 euros.

 

Pour moi, plusieurs solutions :

1) Celle correpondant à la réalité, si vous voulez devenir plein propriétaire à titre onéreux :

- frais et droits de partage sur la base de 210000, valeur de la nue-propriété partagée (300000x70%), supportés par moitié par les deux parties

- frais de vente de l'usufruit vendu (de valeur 150000x30%=45000), supportés par l'acquéreur

- et paiement à l'usufruitier du prix de l'usufruit vendu 45000

- taxe sur la plus-value si cela a du sens pour la vente d'un usufruit (?), supportée par le vendeur

2) Celle sur un partage fictif de la pleine propriété, en devenant aussi plein propriétaire à titre onéreux :

- frais et droits de partage sur la base de 300000, valeur de la pleine propriété pseudo-partagée, supportés par moitié par les deux parties

- et paiement à l'usufruitier du prix de l'usufruit 45000

3) Celle correpondant à la réalité, si vous voulez devenir plein propriétaire à titre gratuit :

- frais et droits de partage sur la base de 210000, valeur de la nue-propriété partagée (300000x70%), supportés par moitié par les deux parties

- frais et droits de donation sur l'usufruit donné (de valeur 45000), supportés par le donataire

 

Il est certain que le plus économique, c'est de faire le partage de la seule nue-propriété, la veuve restant usufruitière de votre bien.

 

Autre remarque : ce n'est peut-être pas avec l'Etat que vous seriez en indivision si vous ne faites pas cette opération : vous dites qu'elle n'a pas d'héritiers, mais en êtes-vous sûr ? Il s'agit de trouver tous les héritiers du 6ème degré, ce qui suppose d'avoir exploré tous les arrières-petits-enfants des 4 couples d'arrières-grands-parents de la veuve, ou tous les arrières-arrières-petits-enfants des 2 couples de grands-parents de la veuve. Il suffit qu'il en existe un seul pour qu'il soit héritier avec qui vous serez en indivision !

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