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Forum juridique de Net-iris

Droit du locataire : mise en vente en cours de bail


Gaia07

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Bonjour à tous,

Je vais tenter de résumer la situation le plus clairement possible.

 

J’occupe actuellement avec mon compagnon un F2 loué non meublé depuis août 2012 (je suis seule signataire du bail).

 

Le propriétaire (qui possède plusieurs appartements dans notre immeuble) voulait initialement le vendre, mais était prêt à nous rendre service en nous le louant pour un an, ce que nous avons refusé.

Par la suite, il m’a envoyé un message me proposant la location pour 3 ans et promettant de ne vendre qu'une fois que nous serions partis (j’ai conscience qu’il ne s’agit là que d’un engagement moral). J'ai donc signé en août un bail non meublé de 3 ans.

 

Or, hier soir (5 mois + tard donc), il m’a téléphoné pour me dire qu’il souhaitait mettre l’appartement en vente et me prévenir que je recevrai dans quelques jours un courrier RAR avec une proposition (car en tant que locataire, je serais prioritaire pour l’achat) avec un délai de 2 mois pour répondre.

 

Je ne peux pas acheter cet appartement. Le propriétaire le sait et connait ma situation délicate (je suis en CDD et mon ami sans emploi à ce jour) mais nous avons toujours été réglo (aucun loyer impayé, aucun litige quelconque…).

 

Il nous propose donc de nous louer un autre appartement, dans le même immeuble qui se libère en avril 2013 (il s’agit d’un F3 donc plus cher que celui que nous occupons).

 

N’ayant pas encore reçu le recommandé, je ne sais pas encore s’il s’agit vraiment d’un congé pour vente, mais étant donné qu’il nous propose une relocation, je suppose que ce n’est pas pour vendre l’appartement « occupé »…

 

Je me demande donc si le propriétaire peut nous « pousser » à partir pour vendre à vide alors que le bail court encore sur plus de 2 ans ?

 

J’avais cru comprendre que le propriétaire pouvait vendre à la fin de bail (en prévenant 6 mois avant l’échéance) ou en cours de bail et dans ce cas soit « occupé » avec une décote soit en négociant le départ des locataires contre indemnité… (La proposition de relocation entre-elle dans ce cas de figure ?)

 

Je pensais contacter l’ADIL de mon département, mais je voudrais attendre de recevoir le courrier RAR avant, et éventuellement obtenir davantage d’informations via ce forum.

 

Nous avons un peu le sentiment d’avoir été floués et que le propriétaire a en réalité toujours eu l’intention de vendre, mais que ces quelques mois lui permettaient de toucher des loyers… Nous avons cependant toujours été en bons termes et je souhaite bien-sûr que cela continu…

 

Je vous remercie d’avoir pris le temps de me lire, et merci par avance pour vos réponses.

 

Cordialement

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Avez vous signé un bail en bonne et due forme à votre entrée dans l'appartement ?

 

Si ce n'est pas le cas recevez vous des quittances tous les mois ? Vous pourriez vous prévaloir d'un bail verbal qui a effectivement une durée de 3 ans renouvelable ; le propriétaire ne peut effectivement vous donner congé qu'à l'issue de cette période triennale.

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Bonjour Indochine et merci de votre réponse rapide!

 

Oui j'ai signé un bail en deux exemplaires qui me semble tout à fait aux normes.

Je ne reçois pas de quittance mais le bail prévoit que le propriétaire en fasse parvenir gratuitement sur ma demande.

 

La seule mention qui y est faite de fin de contrat de la part du bailleur est la suivante :

"Le Bailleur pourra également informer le Preneur de son souhait de ne pas reconduire le présent contrat trois mois avant son expiration soit par sa décision de reprendre ou de vendre les locaux loués, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le Preneur de l'une des obligations de l’article 8 du présent contrat.

Le congé devra être signifié à l'autre partie par lettre recommandée avec accusé de réception ou contre décharge. La notification de résiliation ou de fin de bail vaudra engagement formel de partir et renonciation à tout maintien dans les lieux, sans qu'il soit besoin de recourir à aucune formalité. Faute de libérer les lieux à la date convenue, la clause pénale incluse au présent contrat (article 11) sera immédiatement applicable.

Le présent contrat pourra également être résilié en application de l’article 10. (NB : défaut ou retard de paiement et défaut d'assurance)"

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Bizarre votre bail, vous pouvez en reproduire l'intitulé exact ainsi que les informations sur le type du bien loué etc... la totale quoi :)

 

Ne vous laissez pas impressionner, par contre vous me semblez avoir des cartes en main pour négocier l'autre appartement au prix de l'actuel s'il veut vraiment vendre vide :)

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Bonsoir

S'il s'agit bien d'un bail vide en résidence principale sous loi 1989 cette clause n'est pas valable la loi est d'ordre public

Vous n'avez pas de droit de préemption en cours de bail et le congé ne peut être donné que pour la fin de la période triennale soit juillet 2015 avec un formalisme précis (plus de 6 mois par LRAR ou Huissier avant la fin du bail) et pas 3 mois ou 6 au milieu de tout !

Le logement est vendu occupé et votre bail continue

Voir l'Article 15 et l'Article 10

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 | Legifrance

 

 

Il ne peut vous obliger à partir , ça c'est sur , maintenant tout se négocie

Vous n'avez pas d'AL qui compenserait la différence du loyer du T3 ?

Faites la simulation sur le site CAF

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C’est bien ce qui me semblait…

 

Dans le bail, il est écrit en « objet » (correspondant à l’article 1 du contrat) : « Le présent contrat a pour objet la location par le Preneur, qui l’accepte, des locaux et équipements désignés à l’article 2 et appartenant au Bailleur, dans les conditions énumérées ci-dessous. Le contrat choisi est un contrat de location non meublée, à usage d’habitation. »

C’est donc clairement stipulé, et au besoin, il n’est pas difficile de prouver que le logement est occupé à titre de résidence principale…

 

Je ne suis pas éligible aux AL.

J’ai dis au propriétaire que son offre m’intéressait quand même et que nous étions prêt à visiter l’autre appartement. Je ne me ferme pas à la négociation car nous passerions d’un F2 à un F3, pas beaucoup plus cher car ce F3 est loué avec une place de parking que nous ne prendrions pas… Cela peut donc être avantageux à la fois pour lui et pour nous.

 

Mais au moins, s’il ne nous convient pas (ou si on ne peut pas négocier un loyer qui nous va), je peux être en mesure d’affirmer que nous pouvons rester dans celui que nous occupons actuellement de plein droit…

 

Je vais attendre de recevoir son recommandé pour voir ce qu'il y écrit clairement.

Merci pour vos réponses :)

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J’ai dis au propriétaire que son offre m’intéressait quand même et que nous étions prêt à visiter l’autre appartement. Je ne me ferme pas à la négociation car nous passerions d’un F2 à un F3, pas beaucoup plus cher car ce F3 est loué avec une place de parking que nous ne prendrions pas… Cela peut donc être avantageux à la fois pour lui et pour nous.

 

Mais au moins, s’il ne nous convient pas (ou si on ne peut pas négocier un loyer qui nous va), je peux être en mesure d’affirmer que nous pouvons rester dans celui que nous occupons actuellement de plein droit…

Voilà et sachant que tout accord doit être écrit pour ne pas être sujet à litige ultérieur

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vous n'avez rien à craindre, vous avez toutes les cartes en main !

 

attendez ce recommandé poru commencer,

sinon allez visiter le F3- sachant que le bailleur ne peut pas vous obliger a partir avant 2015 (voir reponse Marieke) et que vous venez juste d'aménager (donc frais etc ...) vous pourriez envisager "d'aider le bailleur" en prenant le F3 au prix du F2 ;)

sinon eh bien vous restez chez vous, et l'appartement sera vendu à un investisseur. (le delai de 2 mois pour donner votre reponse n'est valide que entre le 6eme mois et le 4 eme mois AVANT LA FIN DU BAIL !!! Si vous vouliez vraiment être vicieux, vous pourriez refuser les visites et réserver la reponse pour votre droit de preemption jusqu'en fevrier / mars 2015 .... et entre temps il ne pourrait rien faire !

 

si le F3 vous convient, il ferait une bonne affaire à vous le louer au prix du F2 (bien sur accord ecrit), car il pourrait vendre libre rapidement votre appart, sans trop perdre.

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  • 3 weeks later...

Bonjour,

 

Je reviens vers vous pour la suite de mes aventures…

 

J’ai reçu la semaine dernière la lettre RAR de mon propriétaire et j’aimerais lui répondre mais je ne sais pas trop comment formuler…

 

Dans son courrier, il a mis en objet « Fin de bail – vente de logement »

En gros, il y écrit la date de début de bail (27/08/2012), qu’il souhaite vendre et que nous avons un délai de 2 mois pour accepter ou refuser l’offre. Passé ce délai, sans réponse, il considérera cela comme un refus.

Il indique le prix (en chiffre uniquement) et qu’il vend en vertu de l’application de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 (sans le détailler).

 

Il n’y a pas d’autres informations… Même pas un délai de préavis…

 

J’aimerais lui signifier qu’il ne peut évidemment pas nous donner congé mais je me demande si je dois juste contester la LRAR (qui me semble pas respecter les formes) ou lui signifier que je l’ai pris en compte mais que son congé (et mon droit de préemption) ne sont valables qu’à compter de février 2015 (donc 6 mois avant la fin du bail) et que par ailleurs, il ne pourra dans ce cas pas modifier son prix ?

Je n’ai jamais fais ce type de courrier, j’aimerais être sûre que ce soit fait correctement :p

Merci pour votre aide !:)

Cdt

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alors il faut exactement savoir qu'elle est la date d'effet du bail signé.

il y a la date de signature ... et la date d'effet (lire le bail) = c'est la date officielle a laquelle les effets du contrat ont commencé.

c'est important pour la date de fin de bail.

 

je prends celle que vous donnez (27/8/2012) mais verifiez bien ce point.

 

pourriez vous nous ecrire un draft pour commencer, et mentionnez ce que vous aimeriez reellement VOUS ? avoir la possibilité d'acheter d'ici juillet 2015 ? ou bien demenager dasn L'autre appart pour le meme prix ? ou bien encore rester dans celui ci ?

 

ce serait plus facile pour nous , nous n'aurions qu'a corriger ;)

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Oui en effet ce sera plus simple ^^

 

La date d’effet du bail est bien au 27/08/2012, c’est ce qui est indiqué dans le bail.

Voici un premier jet pour le courrier auquel j’ai réfléchi :

 

« Objet : contestation du congé pour vente

 

Monsieur ***

J’ai bien pris connaissance de votre courrier en date du 4 février 2013 m’informant de votre intention de vendre le logement que j’occupe actuellement au (adresse) de puis le 27 août 2012.

 

Cependant, le bail que nous avons co-signé est d’une durée de 3 ans et expire donc le 27 août 2015. Je vous rappelle qu’en vertu l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, vous ne pouvez me donner congé pour vente que 6 mois avant la fin du bail, c'est-à-dire le 27 février 2015. C’est seulement à cette date que je pourrais exercer mon droit de préemption de 2 mois pour l’achat de cet appartement (droit que je n’ai pas à ce jour).

 

Par ailleurs, le congé de vente ayant été donné prématurément, il est réputé emporter ses effets à la date à laquelle il aurait dû être donné (27 février 2015). Vous restez donc lié à votre offre de vente jusqu’à cette date, en vertu de l’arrêt du 19 mai 2010 de la cour de cassation (N° de pourvoi 09-13474) à moins d’annuler votre offre.

 

Vous avez la possibilité de vendre l’appartement occupé, sans que cela ne change quoi que ce soit à mon bail. Sans quoi, je vous demande de bien vouloir respecter les conditions légales du congé pour vente susmentionnées.

 

Je vous prie d'agréer, Monsieur ***, l'expression de ma considération distinguée. »

 

Je me demande, lorsque l’on cite des articles de loi, faut-il les recopier dans leur intégralité ? Et si oui, dans le corps du texte ou en fin de courrier?

 

Je trouve la fin de mon courrier un peu sèche, mais bon, je ne sais pas comment conclure autrement :p

 

Je pense appeler quand même mon propriétaire avant d’envoyer ce courrier, comme il l’avait fait lui-même, afin d’éviter tout conflit… Mais que ce passerait-il s’il décidait de ne pas chercher le recommandé ?

 

Merci

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Monsieur ***

 

J’ai bien pris connaissance de votre courrier LRAR en date du 4 février 2013 m’informant de votre intention de vendre le logement que j’occupe actuellement au (adresse) depuis le 27 août 2012.

 

Cependant, le bail que nous avons co-signé est d’une durée de 3 ans et expire donc le 27 août 2015 26 aout 2015.

 

Je vous rappelle qu’en vertu l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, vous ne pouvez me donner congé pour vente le congé pour vente ne prend effet que 6 mois avant la fin du bail, c'est-à-dire à partir du 27 février 2015. C’est seulement à cette date que je pourrais exercer mon droit de préemption de 2 mois pour l’achat de cet appartement (droit que je n’ai pas à ce jour).

 

Par ailleurs, le congé de vente ayant été donné prématurément, il est réputé emporter ses effets à la date à laquelle il aurait dû être donné (27 février 2015). Vous restez donc lié à votre offre de vente jusqu’à cette date, en vertu de l’arrêt du 19 mai 2010 de la cour de cassation (N° de pourvoi 09-13474) à moins d’annuler votre offre. et de decider de vendre ce logement occupé (le contrat de bail se poursuivant alors avec le nouveau bailleur)

 

Vous avez la possibilité de vendre l’appartement occupé, sans que cela ne change quoi que ce soit à mon bail.

Sans quoi, je vous demande de bien vouloir respecter les conditions légales du congé pour vente susmentionnées. ==> que voulez vous dire ????

 

Je vous prie d'agréer, Monsieur ***, l'expression de ma considération distinguée. »

 

 

certes vous lui dites que son congé pour vente ne prend effet que ..... et que vous avez 2 mois pour vous decider entre fev 2015 et avril 2015.

mais que voulez vous faire ? cela ne ressort pas de votre lettre ?

 

voulez vous juste l'avertir que ... ? en vue eventuellement d'acheter ?

 

ou bien laissez la porte ouverte a la negociation (prendre l'autre appart) ?

 

merci de preciser

 

 

Je me demande, lorsque l’on cite des articles de loi, faut-il les recopier dans leur intégralité ? Et si oui, dans le corps du texte ou en fin de courrier?

les citer surffit amplement (il n'aura qu'a rechercher ensuite pour verifier).

 

vous pouvez lui telephoner bien sûr. mais pour lui dire quoi ? ;) qu'il va recevoir une LRAR ?

il faudrait que vous developpiez VOTRE strategie avant de faire quoi que ce soit.

 

la question principale est : à quoi voulez vous arriver exactement ?

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Merci pour votre réponse!

 

Ce que je veux c'est rester dans l'appartement et faire valoir mes droits pour cela....

Je veux juste lui signifier qu'il ne peut pas nous demander de partir avant les délais légaux.

Oui ma dernière phrases est maladroite, je veux juste qu'il respecte la loi en somme... (je ne la mettrai pas, c'est un peu agressif :p)

 

Je voulais l'appeler car lui l'avait fait. Ce serait juste lui rendre la politesse, mais c'est peut être pas nécessaire dans ce cas de figure...

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dasn ce cas : oui bien sur c'ets plus courtois et vous lui precisez que vous enovyez une LRAR.

 

pour le reste vous pourriez ajouter avant de cloturer :

 

 

Monsieur ***

 

J’ai bien pris connaissance de votre courrier LRAR en date du 4 février 2013 m’informant de votre intention de vendre le logement que j’occupe actuellement au (adresse) depuis le 27 août 2012.

 

Cependant, le bail que nous avons co-signé est d’une durée de 3 ans et expire donc le 27 août 2015 26 aout 2015.

 

Je vous rappelle qu’en vertu l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, vous ne pouvez me donner congé pour vente le congé pour vente ne prend effet que 6 mois avant la fin du bail, c'est-à-dire à partir du 27 février 2015. C’est seulement à cette date que je pourrais exercer mon droit de préemption de 2 mois pour l’achat de cet appartement (droit que je n’ai pas à ce jour).

 

Par ailleurs, le congé de vente ayant été donné prématurément, il est réputé emporter ses effets à la date à laquelle il aurait dû être donné (27 février 2015). Vous restez donc lié à votre offre de vente jusqu’à cette date, en vertu de l’arrêt du 19 mai 2010 de la cour de cassation (N° de pourvoi 09-13474) à moins d’annuler votre offre.

 

Vous avez néanmoins la possibilité de vendre l’appartement occupé, sans que cela ne change quoi que ce soit à mon bail. Je continuerai donc avec le nouveau bailleur.

 

Je vous prie d'agréer, Monsieur ***, l'expression de ma considération distinguée. »

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