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rachat succession


buggy40

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bonjour,

Nous sommes deux soeurs a vouloir acquerir la maison familiale. les autres enfants ont signé leur accord devant notaire. La succession a été réglée en septembre 2012. Aujourd'hui nous cherchons un prêt commun. fin décembre, un de nos frères nous a avisé qu'il allait établir une procédure pour vendre la maison car il nous dit vouloir rapidement sa part financière.

1- A-t-il le droit de faire cela sans attendre que nous ayons une réponse de nos banques

2 - qu'est ce que cela implique pour nous.

3 - la co acquereur habite en espagne et a des difficultes pour obtenir un pret. Dans le cas ou je m'engage à racheter les parts de mes frères et soeurs, sous quelles conditions dois je le faire. Puis je être propriétaire majoritaire.

4- devons nous prendre un statut spécial pour ce bien

merci pour les réponses

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  • Réponses 9
  • Création
  • Dernière réponse

bjr,

pour l'instant la maison est sous le régime de l'indivision successorale.

pour vendre un bien indivis, il faut l'accord de tous les indivisaires (sauf procédure judiciaire).

donc la position de votre frère est compréhensible, il est sans doute pressé d'obtenir son argent et il faut que les indivisaires acquéreurs obtiennent rapidement les prêts nécessaires à cette acquisition.

cdt

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Lors qu'il y a plusieurs successibles et un ou des biens immobiliers, mais en nombre et valeur qui ne permettent pas une attribution d'un bien équivalent à chacun, à la succession vous vous trouvez en indivision sur ce ou ces biens. Situation classique. La loi dispose que "nul n'est tenu de demeurer dans l'indivision". Mais pour mettre fin à une indivision en matière d'immobilier il y a des règles.

 

Pour sortir de cette indivision deux solutions : soit celui ou ceux qui ont l'envie et les moyens de conserver le bien rachètent leur part aux autres héritiers, soit, en cas d'impossibilité, l'indivision décide de vendre le bien. Pour cela il faut une majorité des 2/3 après avoir proposé de vendre à ses cohéritiers, via notaire, et en laissant un délai de 3 mois pour répondre. Le temps exigé pour cette proposition représente un minimum de 4 mois.

Vous avez donc le temps de faire vos demandes de prêts pendant ce temps.

 

De plus, la voie sus-dite, supposant qu'il n'y a pas unanimité doit passer par le tribunal.

Une fois les réponses reçues , -ou l'absence de réponse qui équivaut à une acceptation par absence de refus- le notaire rédige un procès-verbal à l'intention du juge (TGI) afin que celui-ci autorise la vente. Délai supplémentaire par conséquent, de plusieurs mois. (de 6 mois à un an)

 

Enfin il faut savoir que l'autorisation donnée par le juge, sous condition que cela ne lèse pas le droit des minoritaires - ce qui précisément dans votre cas peut-être opposé- se réalise toutefois obligatoirement aux enchères : donc à des conditions moins avantageuses (potentiellement).

 

Ce qui vous laisse donc les mains libres et toutes vos chances pour vous organiser pour racheter les parts des autres, en principe.

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Il est décrit plus haut la voie de la demande de vente judiciaire à la majorité des 2/3 des droits indivis.

Ici, il semble qu'un seul indivisaire (donc minoritaire) soit pressé d'obtenir le prix de sa part, et donc c'est nécessairement la voie de l'assignation en partage de l'indivision (sans aucune majorité requise) qu'il va prendre.

Or vous êtes déjà dans une phase engagée de partage amiable, puisque sur le principe, tout le monde est d'accord pour que vous rachetiez la part des autres. Simplement, l'un est très pressé.

Je ne pense pas que le juge chargé d'un partage judiciaire va tout de suite lancer les expertises et ordonner une vente aux enchères, sachant qu'un partage amiable est en cours, et est seulement soumis, pour son exécution, à l'attente d'une réponse pour un prêt.

Le juge attendra au minimum l'expiration d'un délai raisonnable, ou des preuves de l'inertie de l'acheteur dans ses démarches d'obtention du prêt, pour dire que l'accord de partage amiable n'est plus.

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pour ce qui est du déclenchement de la procédure. Dernièrement sur les 05 enfants, 03 veulent maintenant leur part donc deviennent majoritaires

est ce que cela peut changer la donne quand à la procédure ou le délais est il toujours pareil.

de plus, voulant racheter ces parts, quel conseil pouvez vous me donner concernant la 04 ème part que l'une des héritiers veut garder.

Si j'achète je deviens majoritaire. Comment puis je me prémunir d'éventuels désagrément ? quels sont les droits de cet héritier par rapport au bien ?

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Il n'y a pas de changement.

Tout indivisaire peut assigner en partage de l'indivision (mais ici, il y a un partage amiable en cours, dont on ne peut pas encore dire qu'il traîne), et tout groupe d'indivisaires représentant au moins les 2/3 des droits indivis peut demander une vente judiciaire du bien. Si les 5 parts sont égales, 3 parts ne suffisent pas à obtenir 2/3.

Vous ne pouvez pas obliger un indivisaire à vous vendre ses droits indivis. Vous resterez indivisaire avec le dernier. Vous pouvez rester en indivision. Vous pourrez assigner en partage ou demander la vente judiciaire. Lui ne pourra que assigner en partage.

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bjr

 

ont signé leur accord devant notaire
de même que pour une vente simple, un compromis de vente vaut titre , je ne suis pas certain que l'on puisse revenir unilatéralement sur un accord de partage, sauf à ce que l'accord prévoit le versement immédiat d'une soulte ....

 

que prévoyait cet accord ? pour une vente à un tiers , il y aurait une clause résolutoire liée à l'obtention du prêt ( il me semble dans un délai de 3 mois )

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  • 2 months later...

BONJOUR

 

me voici de retour sur le forum. Suite à ma demande, la société gérant mon dossier présente ce dernier aux banques. Les dossiers ont été déposés le mois dernier. Il me reste à attendre. Ce jour, le notaire me demande où en sont les démarches et mes frères et soeurs aussi. Ces derniers souhaitent avoir le plus rapidement leur part d'héritage. actuellement je me sens oppressé par ces derniers. Si nous vendons le bien, ce dernier le sera aux enchères et donc ils vont perdre la somme qui leur ai attribuée par l'héritage (si je ne me trompe pas) je ne les comprends pas.

ne désirant pas perdre ce bien, je me rapproche de nouveau de vous pour vous demander conseil.

la maison date de 1984. mes parents ont été en surendettement. Puis mon père est décédé. A sa mort, ma mère est allée vivre avec une de mes soeurs et nous avons pris (à 03 sur 05) le plan d'endettement. La maison a été mise en location. Lors de la reprise du bien après des loyers impayés la maison était entièrement à refaire. A cette époque, aucun ne voulait se charger de la remise en état. une de mes soeurs (celle qui veut garder sa part) et moi même avons fait les travaux nécessaires à la réhabilitation de la maison. Ce n'est qu'au moment où la maison a été de nouveau habitable, mon frère est venu passé quelques jours et petit à petit un mois en été. Chaque discussion concernant la maison a été toujours source de conflit. Au décès de ma mère, mes frères et soeurs ont vu l'opportunité d'obtenir un peu d'argent.

Je précise que du décès de mon père à ce jour, j'ai réglé les factures d'eau, d'électricité, et toutes les charges de la maison familiale ainsi qu'une partie des travaux. Ces dépenses ont permis que la dite maison soit habitable et soit toujours en état. Lors d'une discussion concernant ces dépenses, mon frère m'a dit trouvé normale cette situation estimant que j'avais une qualité de locataire (je passe deux jours par semaine dans la maison, le reste du temps je suis logée dans le cadre de mon travail) a ceci s'ajoute que mon frère venait en vacance et me "donnait" 150 euros pour l'eau et l'électricité.

Ma question est donc la suivante ; dois je faire valoir ce fait (j'ai un dossier huissier de constatation des dégâts et une lettre de ma mère stipulant que seule trois de ses enfants ont payé les dettes ...) dois je prendre un avocat ou attendre la réponse des demandes de crédit... je ne sais plus car pour moi la maison familiale est tout : mon passé mon présent et mon avenir.... Précédemment vous m'avez dit qu'une procédure pouvait etre faite et une vente aux enchères pouvait se faire.. comment cela se passe ? aurais je droit de me présenter comme acquéreur lors de la vente ? Combien de temps puis je encore avoir avant que cela se fasse ? Comment puis je être avisée que mon frère ou mes sœurs ont fait les démarches pour la vente .... merci de me répondre

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bjr,

 

ne vous inquiétez pas , la procédure judiciaire commence par la rédaction d'un PV de difficulté rédigé par le notaire, lequel doit vous inviter à cosigner ce PV

ou à défaut , par une assignation par voie d'huissier...

 

Tant que vous n'avez ni l'un, ni l'autre, vous pouvez dormir tranquille.

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      Jeepsy
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      J'ai préparé un mémoire, récapitulant les faits me concernant. Je voudrais savoir si je peux aligner ma demande sur les mêmes textes de loi que l'avocat de mon frère :
       
      - art 815-11 alinéa 2, 835 et 1134 du code civil
      - décret du 8 Mars 1978 portant fixation du tarif des notaires
      - l'article 809 alinéa 2 du code de procédure civile
      - l'article 33 de la loi du 9 Juillet 1991 (non trouvé par moi)
       
      L'avocat de mon frère demande :
       
      - une provision correspondant à la quote part revenant à mon frère augmentée des intérêts capitalisés depuis le placement à la caisse des dépôts.
      - la communication, sous astreinte de 40 euros par jour de retard à compter de la signi-fication de l'ordonnance à intervenir, d'une copie du compte de consignation depuis le jour du placement des fonds par le notaire
      - le paiement de la somme de 2000 euros au titre de l'art 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
       
      Puis-je reprendre les termes de l'assignation de mon frère en disant que je réclame la même chose pour moi ?
       
      Puis-je demander réparation pour les désagréments financiers que j'ai subis en raison de l'entêtement du notaire ?
       
      Puis-je demander dédommagement pour la période de 13 jours durant lesquels les fonds sont restés chez le notaire, alors qu'il n'a pas le droit de le faire plus de 2 jours ouvrables ?
       
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      Merci d'avance pour vos réponses.
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