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Reglementation / voisins


Bafaol

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Bonjour

 

cette question pour un ami dans la configuration suivante :

 

Mon ami A est propriétaire d'une maison avec jardin.

Au fond du jardin,commence la parcelle de Monsieur B.

 

Les deux terrains résultent d'une division de parcelle, la maison de B est en fond de jardin de A, juste à la limite séparative (trait imaginaire que je tire d'une borne à une autre, vues sur le plan du géomètre).

 

Les parcelles sont très humides, les maisons ont été construites en leur temps sans remblais. Tout le monde est donc sous le niveau de la rue.

de plus sous le sol, circule une rivière et celle ci n'est pas canalisée partout, même la mairie ne sait pas en repérer tout le tracé. Elle alimente toutefois un étang sur une autre propriété voisine.

 

Il existe des drains sur le terrain de A, et une haie présente depuis bien avant la division parcellaire. Une servitude de plantation de fait !

 

B subit des problèmes d'humidite dans sa maison, murs humides, cloques etc.

 

il a laissé entendre à A qu'il voudrait bien que A enlève la haie (!) et refasse le drainage. Il semble vouloir payer les travaux.

 

Par contre, A n'a pas l'intention d'enlever la haie du tout, car la servitude tomberait de fait mais surtout la haie cache la façade.

Laisser faire des travaux, pourquoi pas, à voir ...

 

Je lui dis que de toutes façons, il n'a aucune obligation envers son voisin. Je sais que chaque fond doit gérer l'écoulement de ses eaux, c'est déjà le cas, il y a un réseau de drainage, le drain fonctionne, il y a des gouttières etc.

de plus, il n'y a pas d'écoulement particulier de quoi que ce soit au voisinage de la façade de B, c'est juste un terrain humide.

Ai je raison ?

 

Si le voisin se faisait trop pressant, y a t'il des textes à opposer ?

 

merci d'avance !

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  • 2 weeks later...

Bonjour

 

Les choses se précisent pour mon ami. Le voisin B a demandé que soit incrit à l'ordre du jour de la copro, la question du drainage du terrain de A.

Pour bien préciser B est membre de la coproprieté mais au titre des box de stationnement uniquement. Sa parcelle est hors de la copro. Donc si la copro devait voter quoi que ce soit, de toute façon, il n'y aura pas la majorité. (4 lots, 2 qui font 90% de la copro)

 

B a évoqué les obligations de drainer ses eaux, sans plus de détail, mais on voit venir le vent.

 

 

Article 640 du Code Civil

Les fonds inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés à recevoir les eaux

qui en découlent naturellement sans que la main de l'homme y ait contribué.

 

 

 

Article 641

(Loi du 8 avril 1898 art. 1 Bulletin des lois, 12º s., B 1970, nº 34577))

Tout propriétaire a le droit d'user et de disposer des eaux pluviales qui tombent sur son

fonds.

Si l'usage de ces eaux ou la direction qui leur est donnée aggrave la servitude naturelle

d'écoulement établie par l'article 640, une indemnité est due au propriétaire du fonds

inférieur.

La même disposition est applicable aux eaux de sources nées sur un fonds.

Lorsque, par des sondages ou des travaux souterrains, un propriétaire fait surgir des

eaux dans son fonds, les propriétaires des fonds inférieurs doivent les recevoir ; mais ils

ont droit à une indemnité en cas de dommages résultant de leur écoulement.

Les maisons, cours, jardins, parcs et enclos attenant aux habitations ne peuvent être

assujettis à aucune aggravation de la servitude d'écoulement dans les cas prévus par

les paragraphes précédents.

Les contestations auxquelles peuvent donner lieu l'établissement et l'exercice des

servitudes prévues par ces paragraphes et le règlement, s'il y a lieu, des indemnités

dues aux propriétaires des fonds inférieurs sont portées, en premier ressort, devant le

juge du tribunal d'instance du canton qui, en prononçant, doit concilier les intérêts de

l'agriculture et de l'industrie avec le respect dû à la propriété.

S'il y a lieu à expertise, il peut n'être nommé qu'un seul expert..

 

Quand on parle de fonds inférieur ou supérieur c'est quand les terrains sont en pente uniquement ?

 

Et quand les terrains sont plats, qu'il n'y a aucun écoulement spécifique, c'est un jardin quoi, la terre est argileuse, bref, on peut donc considerer qu'il n'y a pas de servitude d'écoulement donc on peut leur dire qu'ils aillent se faire voir ?

C'est la bonne lecture du texte ?

 

merci !

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Bonjour

Je comprends que la haie est contre la façade , ce qui ne doit pas aider pour l'aération du mur , ensuite une haie sur un drainage au sol ???

Pouvez-vous préciser SVP

Lorsqu'on fait un drainage on doit décaisser et mettre des drains profonds au fond pour orienter l'eau vers un puisard pour évacuer l'eau, ensuite on met des graviers plus ou moins gros pour combler et pour finir du sable et on recouvre de membrane anti végétaux et on referme plus une membrane contre le mur enterré donc il est impossible de laisser une haie :eek:

Par contre cela entraine une servitude de tréfonds , je comprends qu'elle existe (acte notarié ou pas ? ) , contrairement à cette servitude de plantation de haie qui elle n'existe pas !

Un petit dessin pour mieux comprendre ?

 

Les textes cités ne s'appliquent pas si terrains à même hauteur

Par contre si le drainage (dûment mentionné aux actes avec servitude) a besoin d'être refait le voisin peut demander un tour d'échelle et à le refaire

Les plantations de votre ami ne doivent pas porter préjudice à sa maison ni aux drains (les avoir bouchés par leurs racines (Article 1382 et suivants) du CC

 

Cela n'a rien à voir avec la Copropriété si les maisons n'en font pas partie !

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Bonjour Marieke

 

La haie est à plus d'1m de la façade. Elle a été plantée par le propriétaire des lots ayant fait construire toutes les maisons, le tout bien avant la division des parcelles, cela fait bien une quinzaine d'années. La divison a eu lieu il y a 6 ans. Les maisons vendues à ce moment. Les haies faisaient déjà 3 m de haut, ce sont des lauriers cerise et en plus ça doit bien boire de l'eau du terrain ça !)

 

Ce n'est pas une servitude de plantation de ce fait ?

 

Le drain, il est là, je l'ai vu moi même/ par contre :

 

il n'a certainement pas été posé comme vous dites. Mais ce n'est pas étonnant tout a été fait à l'économie dans cette maison à la construction ...

je ne me rappelle plus où il est exactement il me semble qu'il est presque au ras de la façade.

Sinon, c'est qu'il est bien après la haie. donc au moins à 2 m du mur.

 

Cependant il fonctionne car les eaux vont se déverser dans une propriété voisine qui posséde un étang et le tuyau d'évacuation est visible, l'eau s'écoule très normalement.

 

Enfin pour les actes notariés, je les ai lus, il n'est pas question des drains (il y a une servitude décrite, mais de passage, et une de canalisation d'eaux usées et pluviales) je vais leur demander pour relire. C'est peut être le pluvial qu'on voir ressortir dans l'étang ???

 

MAIS sur l'acte du geomètre qu'on a regardé, et qui est joint à l'acte notarié, j'ai l'impression que l'on voit un tracé. Si je suis mon raisonnement c'est peut être alors le pluvial. Les canalisations d'eaux usées, ne sont pas décrites sur le plan ...

 

Dans ce cas, le drain n'est décrit nulle part, ni sur l'acte, ni sur le plan.

 

Mon ami a t'il donc obligation de donner accord ?

Et obligatoire ou pas, s'il donne accord, c'est donc au voisin de prendre à sa charge, et remettre en état, y compris les haies.

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Il faut lire les actes attentivement

Tout dépend comment cela a été noté pour la répartition des frais (en général c'est celui à qui profite la servitude qui paye

Maintenant l'acte dit peut-être autre chose

Ces drainages concernent aussi peut-être votre ami sur son terrain si les 2 sont humides

 

Je vous parlais d'un drainage fait dans les normes et avec les matériaux actuels ;)

Autrefois on faisait juste des drains sommaires et des cailloux dessus

Ensuite il faudrait faire passer un ou des pros pour voir si ces drains fonctionnent et suffisent , si comme je vous l'ai dit les racines ne les ont pas bouchées ..etc de la dépendra la réalisation des travaux et la continuité de l'existence de cette haie pour laquelle il n'existe aucune servitude , par contre elle a droit d'être là si elle ne procure aucun désordre

 

Le terrain s'arrête au mur ou pas ?

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Le terrain s'arrête au mur ou pas ?

 

C'est bien pour cela que je ne comprenais rien.

Mais si je relis Bafaol, la maison de B (le demandeur) est en limite de la propriété de A. Donc A n'a pas à faire quelques travaux que ce soit dans son propre terrain . A moins que soit reconnu que le trouble vienne du drainage de A qui serait la cause de l'humidité du mur de B

De plus cette histoire de Haie, elle est plantée à 1 m de la maison de B donc Tout à fait dans les règles (sans même parler de cause de division)

Pour la "servitude" il serait étonnant qu'il y en ai dans cette configuration (mais après tout, pourquoi pas)

Donc B peut demander un "tour" d'échelle" pour d'éventuels travaux sur son mur, mais rien de plus.

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Bonjour

 

La maison de B est bien en limite de A.

 

L'humidité elle est normale compte tenu de la configuration des lieux, terrain près de 3 m sous le niveau de la rue, terre argileuse, et une riviere et ses multiples bras passe sous le terrain. Le mur extérieur du voisin ne présente aucune dégradation, les problèmes qu'il a sont à l'intérieur..

 

Il y a des servitudes dans les actes. en effet le voisin est enclavé, il a une servitude de passage et de canalisations eaux usées, potable, toutes décrites.

rien n'est prévisé sur une quelconque servitude de drains.

j'ai aussi regardé le plan du géeomètre et celui joint à l'acte, aucun drain n'y est représenté !

 

donc de nos échanges précédent, je déduis que A peut accèder aux demandes mais en tout cas n'y est nullement tenu par une quelconque obligation née d'une servitude ou du code civil. quant au tour d'echelle, je ne suis pas sûre qu'installer un drain dans le jardin de B rentre dans le cas non ? en général on n'assainit pas sa maison en allant creuser chez les voisins ?

 

Pour la servitude de plantation, j'insiste, car je l'ai lue : si les plantations ont été réalisées avant division parcellaire, sans respecter les règles de hauteur ou d'éloignement au mur, et bien elles peuvent rester en l'état.

 

Merci !

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bonjour,

 

Voici un dessin explicatif ! photo.jpg

 

A est en vert. B en bleu.(maisons hachurées). les 2 terrains issus d'une divisions parcellaire en 2006. Maisons construites en 1994 sur la parcelle d'origine.

La maison A et la maison B sont séparées par le jardin de A. Au fond du jardin de A, une haie de lauriers plantés en 1995 avant division parcellaire.

Sur le côté de A, il y a une servitude de passage dont bénéficie B.

Sous le terrain de A il y a une servitude de canalisations (traits en longs pointillés): eaux usées, potables ; gaines et réseaux divers, etc, "nécessaires au bon fonctionnement de l'immeuble de B" tel qu'il est écrit dans l'acte.

Aucune mention d'un réseau de drainage dans les servitudes. ce n'est pas matérialisé non plus sur les plans joints aux actes.

Il est écrit qu'en cas de besoin de réfection des canalisations etc, c'est B qui paye et remet en état, puisque B bénéficie de la servitude.

 

Enfin B est membre de la même copro que A, mais uniquement parce que B possède 2 box qui sont devant A, sur la rue. On ne les voit pas sur le dessin. La parcelle de B est à lui seul.

 

Donc mon ami va opposer à B que la question des dégats dus à l'humidité dans sa maison ne relève pas de la copro puisque sa maison ne relève pas de la copro.

si B déclare que les dégats proviennent du jardin de A, il faut qu'il le prouve.

B a t'il déclaré un sinistre auprès de sa compagnie d'assurances ?

B a t'il fait passer un expert ?

 

Si un expert d'assurance statue que c'est la faute du jardin de A, l'assurance de B va régler ça avec l'assurance de A. Si l'assurance de B ne prend pas ce type de dégat en charge ou s'il n'est pas prouvé que c'est la faute du jardin de A, c'est à B de payer pour d'éventuels drainage.

 

Si B avance que c'est la servitude de canalisation qui s'exerce, c'est un peu tiré par les cheveux, mais de toutes façons c'est à B de payer.

 

L'ai je bien résumé ?

 

juste une question subsidiaire : si c'est un expert privé qui passé et déclare que c'est le jardin de A qui est responsable ? comment on s'en sort ? contre expertise ? que font les assurances dans ce cas ? je ne crois pas que ce soit à a de payer quoi que ce soit quand même !

 

Merci !

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si B déclare que les dégats proviennent du jardin de A, il faut qu'il le prouve.

B a t'il déclaré un sinistre auprès de sa compagnie d'assurances ?

B a t'il fait passer un expert ?

 

vous avez bien résumé !

 

juste une question subsidiaire : si c'est un expert privé qui passé et déclare que c'est le jardin de A qui est responsable ? comment on s'en sort ? contre expertise ? que font les assurances dans ce cas ? je ne crois pas que ce soit à a de payer quoi que ce soit quand même

 

ben si, si il est reconnu responsable !

 

> concernant cette fameuse haie, j'ai bien compris qu'il s'agit d'une DPF, néanmoins si cette haie cause des troubles sur le mur voisin : frottement des branches sur mur, goutierre,entrainant des dégradations, il peut parfaitement faire valloir cela (rien ne doit toucher son mur) et vous demander de faire cesser ce trouble, sans bien entendu, vous imposer son enlèvement.

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en général on n'assainit pas sa maison en allant creuser chez les voisins ?

Les vieilles maisons si parce qu'on ne disposait pas des matériaux actuels ;)

Mais cela implique du coup une servitude de tréfonds le long de la maison

 

Leurs terrains sont bien bornés ?

 

Pour la servitude de plantation, j'insiste, car je l'ai lue : si les plantations ont été réalisées avant division parcellaire, sans respecter les règles de hauteur ou d'éloignement au mur, et bien elles peuvent rester en l'état.

Non ce n'est pas exactement ça , c'est une servitude du père de famille pour le maintien à une distance moindre des limites et leur hauteur éventuelle mais cela n'a rien à voir avec les nuisances que pourraient occasionner leurs racines dans un drainage ou comme dit BEUNEUT sur un mur

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Sous le terrain de A il y a une servitude de canalisations (traits en longs pointillés): eaux usées, potables ; gaines et réseaux divers, etc, "nécessaires au bon fonctionnement de l'immeuble de B" tel qu'il est écrit dans l'acte.

Aucune mention d'un réseau de drainage dans les servitudes. ce n'est pas matérialisé non plus sur les plans joints aux actes.

Il est écrit qu'en cas de besoin de réfection des canalisations etc, c'est B qui paye et remet en état, puisque B bénéficie de la servitude.

 

 

si cette gaine est bien implante sur l'assiette indiqué sur l'acte de A pour les canalisations, la servitude est bien actée "cf a "gaines et reseaux divers"

 

ensuite, si B peut PROUVER que ses infiltrations sont dues aux racines de la haie de A : les frais de remise en etat seront a la charge de A

Mais, si cela releve uniquement des sources souterraines, la responsabilité de A etant exonneree, les frais de remise en etat seront a la charge de B

Pour l'instant, rien ne prouve que les canalisations sont endommagées, ni par qui (ou quoi)...

 

Il vaut donc mieux accepter une expertise contradictoire amiable afin de determiner l'origine du probleme avant de "se battre" pour savoir si A doit ou pas payer...

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Bonjour

 

La haie est bien entretenue, elle ne s'appuie nullement sur le mur, elle ne gêne aucun écoulement, il y a des gouttières qui fonctionnent. De ce côté là, on est clean.

 

Le mur est lui en parfait état, pas de fissures,, pas de crépi prêt à tomber, pas de traces d"humidité moisissures ou autres, côté extérieur.

De plus la maison de B est construite sur radier comme les autres maisons voisines, et le bas du mur ne touche pas la terre du jardin. On voit en effet le mur, puis comme une margelle qui dépasse et affleure le sol. Entre le mur et le bout de la margelle il y une 20aine de cm, ce n'est qu'ensuite que commence le jardin.

 

Le drain ne figure ni dans l'acte, ni sur le plan joint à l'acte. Il n'y a que les gaines qui généèrent les servitudes.

De plus le drain est placé perpendiculairement aux gaines relevant des servitudes. Il suit la ligne du fond de terrain.

 

là où je m'étonnais c'est que A soit obligé de faire des travaux du simple fait du passage d'un expert privé. Après tout, on peut le payer l'expert prive ... je pensais plutôt à la notion de contradictoire, de contre expertise, et surtout au fait que si un expert passe, à mon sens il devrait discuter avec au moins un assureur, celui de A ou de B ?

 

Merci pour ces échanges qui vont bien aider mes amis dans leur positionnement vis à vis des voisins !

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De plus le drain est placé perpendiculairement aux gaines relevant des servitudes. Il suit la ligne du fond de terrain.

Oui c'est logique pour un drainage

 

là où je m'étonnais c'est que A soit obligé de faire des travaux du simple fait du passage d'un expert privé. Après tout, on peut le payer l'expert prive ... je pensais plutôt à la notion de contradictoire, de contre expertise, et surtout au fait que si un expert passe, à mon sens il devrait discuter avec au moins un assureur, celui de A ou de B ?

 

Non il a été bien question d'Expertise contradictoire

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