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Forum juridique de Net-iris

Achat immobilier - Combles non déclarées


aypierre

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Bonjour à tous,

 

Je suis à la recherche de différents avis de pro, n'ayant pour seul avis pour l'instant mon notaire, je préfère m'assurer que tout est bon. De plus vu qu'il s'agit de notre première acquisition, je n'y connais pas grand chose.

 

Voilà la situation :

Nous souhaitons acquérir un bien immobilier de 85m² avec des combles aménagées de 15m². La maison est située dans un lotissement de 12 maisons avec copropriété horizontale. Le vendeur est le premier acquéreur, la maison date de 2001.

Les combles (non déclarées comme aménageable lors de la vente en 2001) ont été aménagées à l'été 2010. Elles font 15m², et [ une fenêtre de toit ] a été installée. Nous disposons des factures des travaux pour preuve.

 

Le vendeur nous a indiqué qu'il n'a pas pu obtenir l'accord de la mairie à l'époque car il n'y avait plus de SHON disponible. D'après le vendeur, sur les 12 maisons, 8 ont aménagé leurs combles (j'ai pu vérifier sur [un site de cartographie aérienne], malgré le fait que ce ne soit pas très net j'ai pu distinguer au minimum 6 [ fenêtres de toit ] donc je pense que je peux lui faire confiance là dessus), et personne n'a pu déclarer en mairie.

 

Sur le compromis est stipulé que la maison est vendu avec les combles aménagées, que la taille totale est de 85m² (donc les combles ne sont pas comptées) et que les combles n'ont pas été déclarées en mairie (donc que je suis au courant de la situation).

 

Il s'avère que d'après le PLU de la commune, le COS a augmenté de 15% au 1er janvier 2013..

 

J'ai informé mon notaire de cette situation. Lui m'a indiqué qu'il y avait un risque effectivement, mais que celui-ci était minime. Il m'a indiqué que l'augmentation du COS ne suffirait pas, car étant en copro horizontale, il faudrait avoir l'accord de la copro pour faire une demande en mairie. Hors vu que chacun a aménagé ses combles, chacun va vouloir déclarer, et il n'y a pas assez de surface pour tout le monde. Il m'a dit qu'on peut toujours tenter le coup en mairie car parfois celle-ci ne sont pas au courant des règles de copro horizontale. Je n'ai pas pu contacter la mairie pour l'instant, la personne en charge de l'urbanisme étant malade (c'est une petite mairie, il n'y a qu'une personne à ce service).

 

L'autre risque concerne un éventuel sinistre : en cas d'incendie, la maison serait reconstruite sans les combles aménagées (car elles n'ont pas été déclarées).

 

J'ai demandé à supprimer le paragraphe indiquant que "les combles ont été aménagées sans l'accord de la mairie" pour que la responsabilité ne nous soit pas incombé en cas de problème, mais il m'a dit que c'est impossible car cela pourrait retomber sur lui (étant donné qu'il à un devoir d'information, il s'agirait d'un manquement).

 

Bref j'aimerai avoir votre avis là dessus sur les risques encourus, et sur quoi faire. Je devais signer le compromis mercredi, j'ai demandé à repousser la signature à samedi pour bien éplucher le dossier.

 

J'aimerai ajouter une clause suspensive dans le compromis demandant aux vendeurs de faire les démarches en mairie pour tenter d'obtenir l'autorisation (peu importe qu'ils l'obtiennent ou pas, mais qu'au moins j'ai un retour de la mairie positif ou négatif), est-ce selon vous judicieux ?

Que feriez vous à ma place ?

 

Ps : pour les impôts ce n'est pas déclaré mais je sais qu'il suffit d'appeler les impôts une fois la vente effectuée pour que la situation soit régularisée, et qu'il n'y aura pas de pénalité.

 

Merci

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vous pouvez, en effet, faire inclure une clause indiquant que vos vendeurs s'engagent a regulariser la situation en mairie

 

maintenant, sachez qu'au bout de 3 ans, il y a prescription et que la mairie ne pourra pas vous contraindre a remettre les combles en l'etat

par contre, effectivement, en cas de sinistre, vous ne pourrez pas reconstruire a l'identique...

 

La seule question a vous poser est :

le prix auquel vous achetez correspond t il au prix du marche pour 85 m2 (alors que vous en aurez plus en comptabilisant les combles) ?

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vous pouvez, en effet, faire inclure une clause indiquant que vos vendeurs s'engagent a regulariser la situation en mairie

 

Quelle serait la nature exacte de cette clause ? Vu qu'il est possible que la mairie refuse, et dans ce cas la situation ne sera pas régularisé.

 

Pour le prix, le m² est évalué a 3250 € environ dans ce secteur, ce qui porte a 275 000 €. L'offre d'achat est a 305 000 €, mais il faut savoir que la maison est laissé avec une cuisine entièrement équipée et neuve (3 ans) d'une valeur de 10 000 €, qu'elle est récente (2001) et que l'intérieur est vraiment impeccable. Quand aux combles, les travaux leur ont couté 36 000 €.

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cette clause pourrait, eventuellement, vous permettre de negocier une baisse du prix d'achat si la mairie refuse la regularisation ( et cela, uniquement si les vendeurs sont TRES presses de vendre, auquel cas vous pourriez invoquer la non levee de cette clause pour annuler la vente sans penalités)

 

Maintenant, a vous de voir si l'etat de la maison et le prix payé vaut le "coup" de passer outre la non declaration des combles...

mais si c'est aussi OK que vous le dites, il semblerait donc que ces combles ne soient pas comprises dans le prix de vente

Donc, difficile de negocier une reduction dans ces conditions...

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cette clause pourrait, eventuellement, vous permettre de negocier une baisse du prix d'achat si la mairie refuse la regularisation ( et cela, uniquement si les vendeurs sont TRES presses de vendre, auquel cas vous pourriez invoquer la non levee de cette clause pour annuler la vente sans penalités)

 

Maintenant, a vous de voir si l'etat de la maison et le prix payé vaut le "coup" de passer outre la non declaration des combles...

mais si c'est aussi OK que vous le dites, il semblerait donc que ces combles ne soient pas comprises dans le prix de vente

Donc, difficile de negocier une reduction dans ces conditions...

 

Disons que notre problème n'est pas vraiment le prix, mais le risque pris en achetant quelque chose non déclaré. Nous voulons vraiment cette maison, mais certains proches me font un peu peur en me disant que c'est très risqué, que la mairie peut demander la destruction etc etc... Donc nous souhaiterions blinder la chose pour prendre le moins de risque.

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comme je vous l'indiquais, la prescription est de 3 ans

 

Donc, si vos vendeurs peuvent vous fournir la preuve que les travaux d'amenagement ont ete realisés a l'ete 2010... il vous reste encore 6 mois a prier pour que la mairie n'intente rien

 

passé l'ete 2013, vous pourrez invoquer la prescription et vous ne risquerez plus la demolition...

 

En ce sens, le notaire a raison :

jusqu'a present, la mairie n'a pas reagi (mais peut etre n'etait elle pas informé de ces travaux)... donc, peu de risques qu'elle bouge aujourd'hui

... sauf si vous lui mettez la "puce a l'oreille"

Or, si vous voulez vraiment finaliser la vente, il vaut mieux (en effet) eviter de demander un PC maintenant (sauf si vous pensez l'obtenir sans probleme, et ceci, en partant du principe que la mairie ne maitrise pas les regles liees a la copropriete horizontale)...

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Merci pour toutes ces précisions.

 

Il s'avère que les travaux ont été terminés en Avril 2010, ce qui porte la prescription à avril 2013. Hors l'acte de vente doit être signé en avril.

 

Bref je vais demande d'ajouter une clause suspensive sur le compromis : en cas de demande de remise en état par la mairie avant la signature de l'acte de vente, nous aurons le droit de nous rétracter, comme ça on éviter tout risque sur ce point là.

 

edit : en fait mon notaire me dit que cette clause est inutile, à partir du moment que si demande de remise en état il y a, il s'agit d'une info non stipulé dans le compromis, ce qui le rendrait de fait caduc

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bjr,

il semble qu'en matière de travaux non déclarés la prescription pénale est bien de 3 ans mais que la prescription civile est de 10 ans c'est à dire que pendant 10 ans la mairie peut vous contraindre à remettre la maison dans son état initial.

cdt

 

C'est le cas uniquement si un voisin porte plainte non ? Ou bien la mairie d'elle même peut demander cela ? Pour le coup il n'y a pas vraiment de dommage direct, le velux donnant coté jardin et au vu d'arbres chez le voisin en face, personne ne peux le voir.

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En effet, j ai oublie la prescription decenale

La mairie, si elle prétend connaissance de ces travaux irréguliers, ne pourra pas vous poursuivre au pénal passes les 3 ans mais pourra exiger la remise en conformité jusqu en avril 2020

Et contrairement à ce que vous pensez, rien ne vous permet de dire qu un voisin procédurier. Ne vous dénoncera dans l avenir

Il n aura même pas besoin de justifier d un intérêt à agir (et en copropriété, les risques de litiges peuvent survenir assez rapidement : il suffit d un vote ne donnant pas satisfaction à un copropriétaire pour entraîner une dénonciation...

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En effet, j ai oublie la prescription decenale

La mairie, si elle prétend connaissance de ces travaux irréguliers, ne pourra pas vous poursuivre au pénal passes les 3 ans mais pourra exiger la remise en conformité jusqu en avril 2020

Et contrairement à ce que vous pensez, rien ne vous permet de dire qu un voisin procédurier. Ne vous dénoncera dans l avenir

Il n aura même pas besoin de justifier d un intérêt à agir (et en copropriété, les risques de litiges peuvent survenir assez rapidement : il suffit d un vote ne donnant pas satisfaction à un copropriétaire pour entraîner une dénonciation...

 

Ok merci de cette précision. Pour la copro je rappelle qu'ils sont 8 sur les 12 a être dans le même cas que nous (combles aménagées non déclarées), et sur les 4 restants ils envisagent d'aménager eux aussi... donc je ne me fait pas trop de soucis.

Bon donc il y a risque, l'important c'est que je le connaisse. Merci à tous pour vos éclaircissements, nous allons signer demain en connaissance du risque.

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