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Forum juridique de Net-iris

Acte notarié différent du compromis.


Peyot

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Bonjour à tous,

 

je suis en train d'acheter un appartement dans un immeuble en copropriété.

J'ai signé un compromis de vente chez un agent immobilier dans lequel il est indiqué dans les conditions particulières:

Le vendeur s'engage à réaliser à sa charge les travaux suivants avant le 1er janvier 2014:

1)réfection de la cage d'escalier principale(celle me concernant) et construction de la cage d'escalier secondaire,

2) matérialisation des place de parking (j'achète une place)

 

Dans le compromis il est noté que j'achète l'appartement "en l'état" (il y a tout a faire dedans), mais rien concernant les communs.

 

Or le notaire ne veut pas indiquer dans l'acte de vente (que je dois signer bientôt) que les communs seront à la charge du vendeur, car pour lui ce n'est pas compatible avec une vente "en l'état". Selon lui, il prendrais un trop gros risque.

 

Je voudrais savoir si effectivement il prends véritablement un risque ou si c'est du pipo!!! De plus le vendeur à également signé le compromis, alors je vois pas le problème.

Pour moi, qui devrais supporter les charges de copro (avec travaux), ça change tout( de l'ordre de 5000 ou 6000 euros en plus)

Ais je le droit de réclamer une indemnité au vendeur si je ne signe pas chez le notaire?:D

 

Qu'en pensez vous?

Merci par avance de vos réponses.

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  • Réponses 5
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vous repondez (par LRAR) au notaire que vous refuserez de signer l'acte si ce dernier ne reprend pas MOTS A MOTS votre compromis

 

en effet, le compromis vaut bien contrat :

nul ne peut donc en modifier les termes sans votre accord

en indiquant le contraire, le notaire vous raconte n'importe quoi...

 

Donc, oui, vous pouvez acheter le logement en l'etat, tout en prevoyant que les travaux concernant les communs resteront a la charge du vendeur...

l'un n'empeche pas l'autre ;)

 

Juste pour info :

ne s'agirait il pas du notaire de votre vendeur ?

Car ceci expliquerait cela :rolleyes:

Auquel cas, depechez vous de prendre VOTRE propre notaire (cela ne vous coutera pas plus cher) afin de defendre au mieux vos interets

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Merci Véro pour cette réponse claire et super rapide:) !

 

En effet, c'est le notaire du vendeur.

C'est mon premier achat immobilier et je suis un peu novice en la matière:o, mais je commence à comprendre les différentes démarches depuis le temps

(j'ai signé le compromis au mois de mars l'année dernière!!!).

Par contre, dans le chapitre "réalisation", il est noté le nom d'un notaire désigné. Je peux quand même aller en voir un autre?

Pour info, je dois signer dans 4 jours. Ca fait peu être un peu court, surtout que j'ai déjà fait virer les fonds pour la vente sur le compte du notaire...

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La loi garantit le libre choix du notaire. Peu importe ce que dit la promesse, vous pouvez en choisir un autre, même à une heure du rendez-vous. Au pire, ce sera un sujet de baston entre les notaires sur la question de la répartition des honoraires.

 

Sinon, le fond du problème, c'est que la promesse a été mal rédigée. En gros, il était prévu un prix, avec des travaux à la charge du vendeur.

Juridiquement, cela suppose de respecter un cadre très contraignant (pour le vendeur), celui de la vente à rénover. En gros, il doit y avoir un descriptif précis des travaux, avec surtout une garantie d'achèvement.

 

Comme le vendeur ne doit pas avoir les garanties à cet instant, il n'y a que trois solutions :

 

- on passe la vente en ne disant rien des travaux à la charge du vendeur. On passe donc une vente classique, en évitant les contraintes de la vente d'immeuble à rénover. C'est la solution du notaire. Mais vous n'avez qu'un engagement moral du vendeur. S'il ne veut pas s'exécuter, vous vous faites enfler, sans recours contre personne (la contradiction entre la vente et le compromis s'analysant comme une modification de votre accord en cours de route).

 

- on scinde l'opération en deux, et le prix est ventilé entre l'immeuble et les travaux. L'immeuble est vendu tout de suite, en l'état, pour un prix payé de suite (mais moindre que la promesse). Le reste du prix prévu par la promesse fait l'objet d'un contrat d'entreprise, distinct de la vente, et son montant est stipulé payable à l'achèvement des travaux. C'est la solution équilibrée pour les parties, à mon sens, celle que je préconiserais si j'étais notaire des deux parties. On respecte l'esprit de la promesse, on évite les contraintes de la vente à rénover, et l'acquéreur est protégé.

 

- on colle la pression au rédacteur du compromis et au vendeur, en leur expliquant que le vendeur est tenu par son engagement, qu'il ne peut s'en délier, et que son respect suppose qu'il fournisse les garanties prévues en matière de vente à rénover (la législation est ici d'ordre public, peu importe qu'on ait pas vu lors de la promesse que celle-ci s'applique). Et que toute autre solution l'expose à des dommages et intérêts. C'est une option peu conciliante, et qui a peu de chances d'être productive (l'acquéreur rechignant en général aux frais de Justice si la vente ne se fait pas, même pour avoir une indemnistation). Mais c'est en général un moyen de négociation efficace dans le but d'obtenir la transaction proposée au tiret précédent.

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Ici, on a l'impression de ce sont des travaux dans les communs, déjà votés par l'AG de la copropriété, et que le vendeur s'engage à payer (pour sa quote-part de copropriété) en lieu et place de l'acquéreur, lorsque les charges de ces travaux seront appelées, après la vente (et elles seront appelées à l'acquéreur).

Est-ce que cela rentre dans le cadre de la vente à rénover ? Car pour la partie privative, si "tout est à refaire", c'est prévu que ce soit l'acquéreur qui fait et paye ses travaux, semble-t-il.

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Dans la promesse, il est dit (d'après la citation au début du fil) : Le vendeur s'engage à réaliser à sa charge...

 

S'il s'agissait de travaux votés en AG par le vendeur, la rédaction, normalement, aurait été différente. On aurait plutôt dit : Le vendeur s'engage à prendre à sa charge... Et, dans ce cas, il n'y aurait pas eu de problème, on aurait demandé au syndic le coût des travaux (je vois mal l'AG voter sans devis), et on aurait compensé cette somme avec les proratas dus par l'acquéreur.

 

Si on dit que le vendeur réalise les travaux, c'est qu'on doit être dans l'hypothèse d'une personne qui a acheté tout un immeuble, y fait des travaux, et revend à la découpe après mise en copropriété. Le sens de la formule laisse entendre que c'est bien lui qui mène et réalise les travaux, en plus d'en supporter le coût. Et s'il fait ainsi, c'est pour maximiser sa plus-value sur les reventes. Dans ce cas, à mon avis, on est en plein dans la vente d'immeuble à rénover. Sinon, à titre d'expérience, outre cet aspect juridique, je suis toujours inquiet dans cette hypothèse, que les travaux du vendeur n'aient été que du cache-misère sur le gros oeuvre (il y a bien un diagnostic obligatoire sur le gros oeuvre dans ces cas de mise en copropriété, mais c'est quand même souvent bien pourri).

 

Bon, après, c'est moi qui lit entre les lignes, bien sûr.

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    • Par Fredval
      Bonjour
      Je crée ce sujet pour ne pas encombrer par du débat et une question qui n'est pas dans le coeur du sujet d'une autre discussion.
      Cela porte sur les moyens d'un syndicat et de son syndic pour réussir à obtenir les documents obligatoires lorsqu'un copropriétaire demande une autorisation pour des travaux ou installations relevant de la nécessité d'obtenir une autorisation d'assemblée générale.
       
      J'ai un logement dans une copropriété avec syndic professionnel où, covid aidant, nous n'avons pas voulu, par politesse et sensibilité aux bonnes relations de voisinage, coincer un nouvel acquéreur pour ses travaux de "grosse" remise en état de son logement et nous nous sommes clairement fait avoir. En effet, nous avons accepté un projet défini en quelques mots pour déplacement de cloisons des salles d'eau et sans aucune intervention sur les murs. Et, quand on connaît le plan initial du logement, cela avait du sens d'agrandir les 2 salles d'eau en remplaçant le débarras par des placards donnant sur les dégagements.
      En plus, vu le règlement de copropriété, il semble qu'il pouvait faire ses travaux sans avoir de validations par assemblée générale. 

      Mais il devait recueillir l'avis favorable du l'architecte de l'ensemble immobilier. Et, c'est pour répondre à cette obligation que nous avons mis son projet à l'ordre du jour de l'Assemblée Générale afin d'obtenir le dossier et de le faire analyser par un professionnel.

      Or, il a fait autre chose... et les travaux sont maintenant terminés. Or, il n'a jamais fourni son dossier technique.
      OK, il n'a pas touché aux murs mais il a transformé un T5 en 5 chambres avec leur salle d'eau privative (donc, juridiquement c'est une division) dont une à la place de la cuisine et déplacement de la cuisine dans le séjour... en se fichant pas mal du respect des quotas de stationnement, des équilibres des VMC, etc., sans compter que nous ignorons s'il a installé des WC broueurs, chose totalement interdite dans notre département.
      Officiellement, nous ne savons pas tout cela. L'information nous est parvenue par un voisin de palier qui a été autorisé à se rendre sur le chantier par l'un des entrepreneurs qui a voulu lui montrer son savoir faire... Résultat, le syndic en est à sa 5e mise en demeure de fournir le dossier... et nous réfléchissons à la façon d'appuyer plus fort.
      Et, dans nos mises en demeure (envoyées et signées par le syndic mais préparées conjointement par syndic + conseil syndical), nous ne pouvons donc pas faire allusion à cette disposition du RC

      Au paragraphe "division - subdivision" le RC indique

      Si je sais traduire, il n'y a pas de changement de répartition des tantièmes ni de l'état de division à faire car le lot n'est pas divisé mais il est subdivisé.
      Cependant, si ce propriétaire fait de la location touristique, il ne respecte peut-être pas le règlement de copropriété qui interdit les "exploitations de garnis". 

      Et j'en profite pour poser mes questions :
      Quelles démarches plus convaincantes pouvons-nous mettre en oeuvre ?
      Est-ce que la location touristique est de "l'exploitation de garnis" ? Est-ce que la colocation à baux multiples est de "l'exploitation de garnis" ?
      Merci pour les réponses et avis que vous pourrez donner.
       
    • Par dambraca
      Bonjour 
      Représentant bénévole d'un conseil syndical je recherche des informations concernant la responsabilité de notre conseil syndical dans le cas suivant:
      Nous sommes une copropriété horizontale ( datant de 1983) composée de 11 villas mitoyennes reparties sur 2 planches ( 6 et 5) installées sur un terrain relativement en pente dans la région niçoise . Nous sommes selon les statuts d'origine du lotissement régit par le principe d'une copropriété indivisible située sur un terrain de 3900 m2 sur lequel sont implantées 11 villas mitoyennes avec chacune un terrain d'environ 200 à 300 m2 ( selon le cas ) dont les propriétaires ont la jouissance perpétuelle et privative à usage exclusif de jardins et de loisirs . Mais nous sommes en indivision pour l'ensemble  terrain.  Le conseil syndical est saisi d'une demande d'un des copropriétaire pour construire une piscine sur son terrain dont l'envergure ne dépassera pas 22 m2 ( hors margelles ) . Le devis initial mentionne que la vidange sera faite "dans l'écoulement des eaux pluviales existantes " Notre première question est : vers qui se tourner pour vérifier que la canalisation est bien dimensionné pour accepter la vidange y compris pour une vidange "accidentelle" en cas d'évènements exceptionnels type "Episode Cévenol". ( la société constructrice n'existant plus ) 
      Par ailleurs  le terrain du dit propriétaire sur lequel serait édifiée la villa est contigu à un terrain sur lequel est implantée une villa indépendante du lotissement qui se trouve sur une planche en dessous .
      Notre deuxième question : Comment notre syndic de copropriétaires serait il impacté par tous les troubles et dégâts éventuels provoqués par cette piscine . ( débordement intempestifs ,  problèmes d'écoulement simultanés en cas d'orages des eaux pluviales proprement dites et de la vidange automatique de la piscine qui se remplirait avec la pluie ). En cas d'impact important chez ce voisin "hors lotissement" ( éboulement éventuel résultant de la modification de la conformation du terrain initial résultant des travaux ,  inondation , écoulement éventuel de boue qui proviendrait du ruissellement très important du trop plein des eaux de la piscine qui n'auraient pas pus s'écouler normalement etc..    Nous sommes quelquefois confrontés a des pluies et orages très violents . Compte tenu de l'indivision du terrain les autres copropriétaires seraient ils tenus de participer aux frais occasionnés ?   Notre assurance générale des "parties communes" actuelle n'est pas concernée par les terrains à usage privatifs . 
      Je vous remercie par avance de vote réponse  .
      Salutations distinguées 
    • Par Olivier_D
      Bonjour
      Notre copropriété, construite très récemment, dispose d'un coffre à clés pour les pompiers (boitier rouge s'ouvrant avec la clé de service pompiers) où nous y avons mis les clés de la copropriété afin que les pompiers puissent s'en servir en cas de besoin.
      Le syndic a fait retirer ces clés sous le prétexte que ce coffre peut être accessible à quiconque dispose d'une clé de service pompiers, ce qui n'est pas faux.
      Du coup, en cas d'incident voir d'incendie, comment feront les pompiers ?
      Aussi et surtout, y a-t-il des dispositions légales obligeant à garnir ce coffre à clés des clés de la copropriété ?
      Si oui, si vous avez un texte de loi à me fournir, que je n'ai pas trouvé par moi-même, j'en serai ravi car je pourrai le montrer au syndic en preuve irréfutable.
      Mes remerciements.
    • Par julien1222
      Bonjour,
      le réglement de copro m'interdit de louer ma cave à un tiers.
      Est-ce legal? 
      Merci
      Julien
    • Par MAKAANA
      Bonjour,
      Besoin de renseignements concernant une copropriété de 6 appartements, (03 rez de jardin et 03 à l'étage) et où le propriétaire d'un appartement en rez de jardin souhaite réaliser une terrasse en béton.
      Ce propriétaire a formulé sa demande auprès du syndic et sera voté à la prochaine AG.
      Etant moi même copropriétaire, je m'y oppose. Selon moi, si c'est validé la terrasse en béton aura un caractère définitif et on ne parlera alors plus de jouissance du jardin à titre privatif. IL y a également modification de l'immeuble, et ne faut il pas alors faire une déclaration auprès des services de la mairie ou autres ?
      Ce propriétaire n'a fournit aucun renseignements, plan, ni précisé la superficie.
      Ce propriétaire participe t'il au vote ?
      Le syndic étant lui même copropriétaire, s'abstient. Que vaut sa voix ?
      Quelle majorité (simple, absolue, double...) est elle prévue ?
      Hormis l'accord de l'AG, faut il des autorisations de l'urbanisme, la mairie ?
      J'ai besoin de renseignements ou d'éléments pour m'opposer à ce projet.
      Vous remerciant e vos réponses
      Bien à vous
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