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Forum juridique de Net-iris

Refus de restitution du dépot de garantie suite clausse suspensive


teahache

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Bonjour,

Je fait face à un problème avec mon notaire et vendeur.

Contexte:

J'ai réservé un appartement avec signature du contrat de réservation le 10/11/2012 avec dépot de garantie de 10%.

Le notaire, et le courtier me sont conseillés par le vendeur. Ils ont donc l'habitude de travailler ensemble.

La clause suspensive de mon contrat de réservation me laisse 45 jours pour trouver un financement soit jusqu'au 25/12/2012

 

Les faits:

 

Le 20/12/2012 le courtier est toujours de sont coté activement à la recherche d'une offre, mais ne peut pas me transmettre d'offre préalable positive. Je l'informe que je n'ai pas d'autre choix de me rétracter en faisant jouer la clause suspensive dès le 24/12/2012.

 

Le 25/12/2012 (férier) étant le dernier jour me permettant de faire jouer la clause suspensive du contrat, dès le 24/12/2012 j'envoi une LRAR à mon notaire et au vendeur pour l'informer que je n'ai pas d'offre de prêt positive à présenter, je leur transmet également une lettre de refus de ma banque suite à un montage financier personnel.

 

Le 26/12/2012 je pars en congés loin de tout ca et en pensant que la transaction était annulée et que le chèque du dépot de garantie m'attendait bien gentillement dans ma boite aux lettre à mon retour comme le prévoie mon contrat. De plus, des échanges avec ma famille me font comprendre que l'annulation de la transaction était finalement une bonne chose (endettement trop important, mal placé, etc...)

 

Le 27/12/2012, le notaire me répond en m'informant que je ne peux annuler la transaction car une offre de prêt à été éditée par une autre banque le 19/12/2012 et lui a été transmise directement par mon courtier. Il refuse donc de restituer le dépot de garantie de 10% arguant que l'offre a été éditée et envoyée avant la fin des 45 jours, que les clause du contrat de réservation ontt été réalisées et m'invite à venir signer le contrat de vente malgré ma demande d'annulation de la transaction envoyée le 24/12/2012.

 

Je reçois effectivement cette offre préalable le 9/01/2012 à mon retour de congés, envoyée le 20/12/2012 en lettre simple par la banque avec date d'édition le 19/12/2012 (tampon de la poste du 20/12/2012).

 

Vendeur, notaire et courtier m'indiquent que je suis obligé d'accepter cette offre sans quoi je perd le dépot de 10%.

 

Est ce normal de ne pas prendre en compte ma demande d'annulation du 24/12/2012 (LRAR).

 

Pourtant, je suis de bonne foie, le 45ème jour suivant la signature du contrat, je n'avais en ma possession qu'un refus de ma banque, le courtier m'avait également informé avoir obtenu un refus de son coté mais ne m'a jamais fourni la lettre de la banque..

Cette soit offre de prêt n'est pas intéressante et de plus arrivée en ma possession hors délais des 45 jours.... Ais je une chance de récupérer mon dépot de garantie ? que puis je faire ?

 

Ma compagne et moi sommes désespérés. Bébé arrive dans 3 mois et nous étions passé à autre chose en regardant pendant nos congés d'autres appartement mieux placés et plus accessibles financièrement.

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Il faut lire précisément votre contrat de réservation. Il doit y avoir une clause assez détaillée à ce sujet, surtout si le contrat de réservation a été rédigé par le notaire. Il doit être précisé ce qui réalise la condition. Très souvent, d'expérience, la rédaction prévoit que la condition est réalisée lorsque l'offre de prêt est émise par la banque (la date à laquelle vous la recevez étant alors indifférente).

Dans ce contexte, la condition s'est réalisée à temps, vous ne pouvez arguer de votre volonté de vous désister avant le délai de 45 jours (ce serait trop facile, sinon).

En revanche, si la clause est laconique ou floue (hypothèse vraisemblable si le contrat de réservation a été signé directement entre le vendeur et vous), la jurisprudence considère que la condition suspensive légale d'obtention de prêt se réalise par la remise d'une offre à l'emprunteur. Dans ce cas, alors, vous pouvez arguer de la non réalisation de la condition dans les 45 jours. Encore faudrait-il être sûr de ce que vous entendez par "45 jours pour trouver un financement" : c'est le délai pour vous pour déposer une demande de prêt ? ou c'est le délai sous lequel vous devez avoir obtenu une offre de la part d'une banque ?

 

Il y a quand même des choses qui me gênent. Vous parlez de réserver, j'en déduis qu'il y a un contrat de réservation, c'est-à-dire que l'appartement que vous vouliez acheter était destiné à votre habitation, dans un immeuble en train d'être construit ?

Si c'est le cas, il ne peut vous être réclamé 10%. C'est 5% maximum si l'immeuble doit être fini sous moins d'un an, 2 % pour 2 ans, rien au-delà. J'imagine qu'il y a probablement d'autres anomalies, assez peut-être pour invoquer la nullité du contrat de réservation.

Si c'est une promesse de vente, là, c'est possible, par contre.

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Merci d'avoir pris le temps de répondre. Effectivement j'ai fait une erreur, le dépôt de garantie represente 5% du montant de la vente et c'est bien un contrat de réservation.

En fait, l'appartement est en VEFA mais les travaux viennent juste de finir à la mi décembre. C'est l'un des 2 derniers appartements que l'agence n'a pas encore reussi à vendre depuis le lancement du programme.

 

Par contre en relisant le contrat, je n'ai pas " la condition est réalisée lorsque l'offre de prêt est émise par la banque".

Par contre j'ai:

"A titre de condition essentielle de la réservation, RESERVANT et RESERVATAIRE conviennent que:

a) le RESERVATAIRE s'oblige à notifier au RESERVANT les offres ou refus de prêt en réponse à ses demandes, dès leur obtention et dans un délai expirant au plus tard 45 jours après la signature du présent contrat par LRAR"

 

Ce que j'ai fait envoyant une lettre de refus de ma banque le 44ème jour.

De plus, j'ai dans les clauses suspensives:

 

"Cette somme sera restituté sans indemnité de part et d'autre au bénéficiare de la présente réservation dans les trois mois de sa demande faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception dans le cas prévu à l'article R261-31 du Code de la Construction et de l'habitation et si le RESERVATAIRE use de on droit de rétractation conformément aux dispositions de l'article 20 de la loi du 31 décembre 1989"

 

"Article R261-31: Le dépot de garantie est restitué, sans retenue, ni pénalité, au RESERVATAIRE :

si le ou les prêt prévus au contrat ne sont pas obtenus ou transmis, ou si leur montant est inférieur à 10% aux prévisions dudit contrat"

 

Après discution avec le notaire (qui a commencé par m'insulter à moitié mais passons...), il m'a indiqué que la jurisprudence dit que c'est c'est la date de présentation de l'offre qui entre en compte dans l'obtention d'un prêt (ce qui me semble logique). Si il a raison, et que je n'avais pas l'offre de prêt le 45ème jour comment ma responsabilité pourrait t-elle être engagée ? N'est ce pas au vendeur de prouver que l'offre m'a bien été présenté avant les 45jours me permettant de signifier l'absence d'offre et donc l'annulation du contrat de réservation?

 

Merci d'avance.

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L'offre de prêt doit être envoyée par voie postale. Toutefois, les textes légaux n'obligent pas la banque à faire cet envoi en recommandé. Il est conseillé qu'elle le fasse, pour se garder la preuve que l'emprunteur a respecté son délai de réflexion, mais ce n'est pas une formalité rendue obligatoire par la loi.

Or, en l'absence d'un recommandé, il me semble très délicat pour vous de prouver qu'une offre signée le 19 par la banque, et envoyée à la Poste le 20, n'a été reçue par vous que le 9 janvier suivant.

 

Sinon, face au laconisme de la rédaction de votre contrat, on applique la solution par défaut. Je suis donc d'accord avec l'analyse de votre notaire : la condition se réalise lors de la remise à l'emprunteur d'une offre de prêt par la banque. Cette formule, qui n'est pas dans la loi, mais résulte de la jurisprudence des tribunaux, n'est toutefois pas très claire.

En effet, dans l'intention des juges, la formule signifie qu'il n'y a pas besoin d'attendre que l'emprunteur ait accepté l'offre de la banque pour considérer la condition réalisée. Sans quoi il suffirait à l'emprunteur de ne pas accepter l'offre de prêt pour se délier de son engagement d'acheter.

 

Par contre, il n'y a pas de jurisprudence très claire pour savoir quand se réalise précisement cette remise. Un arrêt assez récent et très commenté (en 2004) a considéré que la condition était réalisée lorsque la banque a expressément manifesté sa volonté d'accorder le prêt, bien que l'offre de prêt ait été ensuite émise quelques jours après la fin du délai prévu à la promesse de vente. L'espèce était toutefois différente de la vôtre, puisque dans l'espèce de l'arrêt de 2004, c'est le vendeur qui refusait de vendre, au prétexte que la condition suspensive ne s'était pas accomplie. Dans cette affaire de 2004, les juges lui ont logiquement rétorqué que cette condition est dans l'intérêt de l'acquéreur, et que seul lui peut renoncer à la vente pour défaut de prêt.

Le problème, c'est que cet arrêt (le dernier important à ma connaissance) semble aussi considérer que la condition s'est réalisée dès l'accord de la banque, alors même que l'emprunteur a reçu l'offre après le délai prévu dans la promesse avec son vendeur.

 

Il y a une ambiguïté, et je ne suis pas sûr qu'elle vous soit favorable. En tout cas, sans décision de justice lui enjoignant la restitution, je doute que le notaire vous reverse votre dépôt de garantie. Le plus sage pour lui, les conditions de R 261-31 CCH que vous citez n'étant pas remplies avec évidence, étant de séquestrer les sommes concernées en attendant que la Justice tranche éventuellement votre litige, ou que le vendeur donne son accord à la restitution.

Malheureusement pour vous, en cette période de vaches maigres dans l'immobilier, il y a peu de chances que le vendeur vous laisse tranquille.

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Bonsoir,

 

La date limite indiquée dans un compromis ou contrat de réservation est souvent approximative... S'il est prouvé qu'un crédit correspondant au financement prévu vous a été accordé, et l'offre éditée le 19/12, la clause suspensive est levée et vous ne pouvez plus vous rétracter, même si vous avez obtenu d'autres attestations de refus de prêt.

 

Si vous ne voulez plus donner suite à cette acquisition, comme déjà indiqué, le notaire ne vous les restitura pas votre dépôt de garantie ; vous devrez entamer une procédure judiciaire dont l'issue risque de ne pas être en votre faveur...

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mais qu'indiquait votre compromis concernant l'obtention du pret ?

L'offre de pret que vous avez recu est elle conforme (en terme de montant, taux, duree, mensualités) ?

Car si tel n'est pas le cas, et que l'offre est moins interessante que ce qui a ete prevu, vous pouvez refuser ce pret et la clause suspensive devra bien s'appliquer...

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