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Calcul impôt sur plus value avec donation nue propriété puis usufruit


jpbonnet

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Bonjour,

je soumets à votre réflexion le sujet suivant qui me concerne directement pour le calcul de l'imposition sur les plus values :

 

Mon père a fait l'acquisition en pleine propriété d'un bien en 1982.

- En 1992, il me fait don de la Nue Propriété. Valeur en pleine propriété indiquée à 100 000 euros dans la donation.

Mon père a 61 ans en 1992

 

- En 2001, il me fait don de l'Usufruit.

Mon père a 70 ans en 2001

J'ai donc la pleine propriété du bien à compter de 2001.

 

Je vends ce bien 200 000 euros en Janvier 2013 (date de signature de l'acte de vente définitif).

Quel est la valorisation du bien à retenir pour le calcul des impôts sur les plus values et quelle est la durée de propriété que je peux utiliser pour l'abattement ?

Même si ce calcul est du ressort des notaires, j'aimerais avoir votre avis car je ne les sens pas très sûrs d'eux....

Merci pour votre aide

Bien cordialement

JP

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Dans votre cas, vous avez reçu d'abord la nue propriété puis l'usufruit à titre gratuit (par donation), le prix d'acquisition a retenir sera la somme des valeurs vénales retenues lors de chacune des donations.

 

Concernant la durée de détention, elle doit être décomptée à partir de la première des deux acquisitions, c'est à dire en 1992.

 

Vous devriez donc avoir un abattement correspondant à 20 années pleine de détention (36%)

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Je renvoie à la réponse d'Indochine, qui est exacte. Juste une petite nuance, toutefois.

 

Ici, la plus-value ne se calcule pas en prenant la somme des valeurs retenues lors des deux donations, mais en prenant la valeur de la propriété lors de la donation de 1992.

 

En effet, selon l'instruction fiscale (8-M-1-05), fiche n° 16, § n° 14, 4ème tiret (oui, je sais, c'est précis), on prend la valeur en propriété lors de la donation en nue propriété, lorsque la nue propriété a été acquise a titre onéreux ou gratuit, et l'usufruit par extinction ensuite (ce qui est le cas d'espèce).

En effet, lorsqu'on donne l'usufruit au nu propriétaire, cet usufruit s'éteint (la règle est prévue par l'article 617 du Code civil). De sorte que, en théorie, la valeur de l'usufruit qui s'éteint est de 0. Cela explique que, dans ce cas précis, l'Administration fiscale admette qu'on déroge au principe en cas d'acquisition de la nue propriété et de l'usufruit à des dates différentes (le principe étant la règle rappelée par Indochine).

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Pas d'accord, je me base pour ma part sur l'instruction 8-M-1-04 FICHE N°4 6 N°20 :

 

"20. Aliénation après réunion de propriété. Deux situations doivent être distinguées :

b- La nue-propriété a été acquise par donation. Il convient de distinguer selon que :

- le cédant a acquis l'usufruit ultérieurement par voie d'extinction : le prix d'acquisition à retenir est égal à la valeur vénale de cet usufruit telle qu'elle avait été déclarée dans la succession qui était à l'origine du démembrement de propriété ;

- le cédant a recueilli ultérieurement l'usufruit par acquisition à titre onéreux ou par donation : la valeur d'acquisition à retenir est égale à la somme de la valeur vénale retenue lors de la donation de la nue-propriété et du prix d'acquisition de l'usufruit (ou de la valeur vénale de l'usufruit lors de la donation)."

 

Le cas que vous exposez est relatif à l'extinction naturelle de l'usufruit par décès à mon sens.

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En fait, 8-M-1-05 est postérieure à 8-M-1-04, et sa fiche n° 16 remplace donc tout ce qui concerne ces questions de démembrement (sur lesquelles 8-M-1-04 est beaucoup moins développée).

 

Mais, cela étant, oui, vous avez raison. J'ai répondu trop vite. Ce que je citais concerne en effet l'hypothèse de décès de l'usufruitier après donation de la nue propriété.

Dans l'hypothèse de donations successives, on retient bien la somme des valeurs de la nue propriété et de l'usufruit lors des donations. D'ailleurs, à la relecture, la fiche 16 susmentionnée prévoit distinctement cette hypothèse.

 

Mea culpa.

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