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Conseils Fiscalité - Investissement immeuble locatif 1 seule personne - SCI ou autre


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Bonjour

J'aurais besoin de vos conseils en fiscalité en vue d'une acquisition. Je vous communique ci-après toutes les informations.

 

- J'ai 30ans, célibataire sans enfants, pas de compagne.

- CDI, revenu mensuel 1340€ net

- Je vis dans une maison achetée en nom propre pour un remboursement de crédit mensuel de 161€ sur 21ans.

- Revenu locatif d'une maison achetée en nom propre pour un remboursement de crédit mensuel de 349€ sur 25ans, loyer encaissé de 470€ auquel je déduis environ 2500€ annuel d'intérêts.

- Annuellement, j'ai pour l'instant 1200€ de taxe foncière pour mes deux maisons et 600€ d'impôts sur le revenu.

 

Je vais prochainement faire l'acquisition d'un immeuble de 5 appartements, avec une capacité de revenus locatifs max de 1300€ (1T3 duplex, 2T2, 2T1). Il y a 2000€ de taxe foncière.

Le financement en cours d'étude part sur deux optiques, soit un financement en nom propre à 100% avec un remboursement mensuel de 550€ sur 20ans. Soit un financement en nom propre avec apport de 30% et remboursement de 350€ sur 20ans.

 

Je m'inquiète au niveau de la fiscalité. Faut-il envisager un quelconque montage autre que le financement en nom propre ? Mon banquier m'a posé la question de la SCI mais après rapide recherche sur le web, il est dit qu'il faut être deux minimum et je n'ai personne. Une SCI individuelle est-elle possible ? Si oui comment fonctionne la fiscalité : quand la SCI encaisse le loyer, elle est imposable sur ces derniers, mais quand le propriétaire tire l'argent de la SCI pour le mettre sur son compte, il est aussi imposable en impôt sur le revenu sur les sommes retirées, donc double imposition ou pas ? Quels montages recommanderiez-vous et quelles économies d'impôts cela ferait-il gagner ?

D'avance merci pour vos conseils.

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Une SCI ne peut pas être constituée par une seule personne ; il vou sfaudra donc trouver un associé, même pour une part minoritaire (avec le problème de la responsabilité indefinie)

 

POur ce qui est de la fiscalité : quand la SCI est à l'IR, elle est translucide : le résultat dégagé (qu'il soit apprehendé par vous ou pas) est imposable dans la catégorie des revenus fonciers (si location nue). Si elle est à l'IS la fiscalité est beaucoup plus lourde

 

Pour ma part je ne vois pas trop à quoi vous servirait une SCI...

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Ah d'accord. C'est mon banquier que j'ai vu hier, avec qui on monte le dossier de financement de l'immeuble qui m'a conseillé de me renseigner pour une SCI, me déclarant que si j'achetais en nom propre j'allais prendre chèrement par le fisc. Il m'a fait une rapide démonstration :

 

1350*12 + 18000 environ de loyers - 3000 d'intérêts = 31200 imposable à l'IR

+ la double imposition 18000 imposables à 30% IR sur les revenus fonciers

+ 18000 imposables à 11% pour les cotisations sociales

 

Et m'a suggéré d'étudier les montages possibles pour amoindrir mon imposition. EDIT : en gros si je créais une SCI je pouvais éviter le cumul des loyers avec les salaires et diminuer le montant imposable

 

---------- Message ajouté à 14h59 ---------- Précédent message à 14h17 ----------

 

Que pensez-vous de ceci ? (trouvé sur le web)

 

Solution alternative : Privilégier l’investissement en location meublée (LMNP ou LMP) à la location nue pour bénéficier de la fiscalité ultra-avantageuse des revenus BIC

 

Sortir de la fiscalité lourde des revenus fonciers pour passer à celle des revenus BIC grâce à la location meublée. En effet, en investissant dans un bien LMNP vous allez amortir la valeur du bien dans les charges ! Ce qui va rendre vos revenus perçus complètement défiscalisés.

Exemple d’optimisation fiscale par la location meublée LMNP

Vous investissez pour 300 000€ HT dans un bien LMNP avec 4% de rendement, soit 12 000€ de loyers par an. Vous auriez peut-être perdu jusqu’à 54% de rendement avec l’imposition sur les revenus fonciers.

Mais en LMNP et revenus BIC, vous amortissez le bien immobilier sur 25 ans, soit 300 000€ divisés par 25 = 12 000€ à imputer dans les charges. Vous ne paierez aucune fiscalité sur ses revenus pendant 25 ans !

 

Le LMNP est une solution d’investissement immobilier très performante pour éviter l’imposition des revenus fonciers et se créer des compléments de revenus entièrement défiscalisés pour la retraite. Pour retarder l’optimisation fiscale, il s’suffira d’utiliser le crédit pour se créer de nouvelles charges avec les intérêts d’emprunt.

De plus la gestion et la location du bien immobilier en LMNP sont confiées à un gestionnaire professionnel (résidence de tourisme, étudiant, affaire, senior, EHPAD…) qui vous paye et garantit vos loyers par bail commercial.

Comment cela fonctionne t il ? Au lieu de laisser l'immeuble vide on l'équipe et on divise la somme de l'achat de l'immeuble par les 20ans de crédit et on déduit ça dans le calcul du BIC ? :eek: Désolé je suis totalement néophite en la matière j'essaie, outre de trouver des solutions, déjà de comprendre comment éviter cette double imposition qui comprend les loyers dans le revenu pour le calcul de l'ir puis qui reprend les loyers à part pour les retaxer... (d'où le post précédent avec l'idée que la SCI éviterait ce cumul loyer + revenu salarié pour le calcul de l'IR) et ensuite de comprendre les techniques en vue de maitriser la fiscalité...

 

D'avance merci pour vos éclaircissements, explications et/ou conseils

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1350*12 + 18000 environ de loyers - 3000 d'intérêts = 31200 imposable à l'IR

+ la double imposition 18000 imposables à 30% IR sur les revenus fonciers

+ 18000 imposables à 11% pour les cotisations sociales

Z'êtes sûr ? Les loyers sont imposables en revenu foncier (location nue) ou industriels et commerciaux (LMNP) mais pas en traitements et salaires.

 

 

Pour le texte cité, cela vous oblige à louer meublé et vous place dans le champ des impôts commerciaux (donc CFE à payer).

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Je ne comprends pas pourquoi vous parlez de double imposition....

 

Vous dites 18000 - 3000 : ça fait 15000 net qu'il faut rajouter à vos salaires. Le tout sera taxé au barème progressif (30 n'est que la tranche marginale et pas le taux moyen faites attention)

 

De plus les prélèvements sociaux sont a 15,5% et plus a 11 (11 ça date de 2007 :p)

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Bonjour

Merci pour vos réponses.

je reviens vers vous avec de nouveaux éléments : Simulation-Immobiliere.pdf

 

L'immeuble que je vise vaut 90.000€ tous frais compris, notaire également.

La banque accepte de financer à 100% (info ce jour) à 3.2% sur 20ans taux fixe soit un remboursement d'environ 540€ + 15€ d'assurance.

 

Au vu de la simulation ci-joint sur une base de 1300€ de revenus fonciers (loyers brut pour l'immeuble) + 470€ de revenu foncier d'un autre bati + 1500€ de salaire net, ma crainte ne réside pas sur les premières années mais une fois le crédit immobilier remboursé si j'opte pour un crédit Je vois ainsi sur la dernière ligne (2030) :

- Impôts sur les revenus résultant de l'investissement : 5145€ (punaise !!)

- Prélèvements sociaux : 2887,40€ (La vache !)

Soit un total de 8032,40€ de prélèvements !! Et encore c'est précisé "il s'agit du supplément d'impôts sur le revenu du fait de l'investissement. Cela veut-il dire qu'il n'est pas encore compté l'IR sur les 18.000e de salaire annuel ? Et si j'achète cash sans crédit, je pourrais avoir cette imposition immédiatement... Mais c'est effrayant.

 

Car si je raisonne ainsi : 8032,40 + 2000€ de taxe foncière rien que pour l'immeuble, + 610€ de taxe foncière pour la maison louée 470€ = 10.642€ !!! divisé par 12 = 886€ d'impôts par mois... Auquel il faut rajouter 349€ de crédit de la maison louée et 550€ de crédit de l'immeuble, on arrive à 1785€ !!

 

En voyant ça, ça ne donne pas du tout envie d'investir... En crédit ou en financement 100%... D'où mes questions : que faire, par quel montage, sur quels types de biens, pour éviter de se faire pilonner ainsi par le fisc qui semble être à la finance ce que sont les sous-marins nucléaires vis à vis d'un pays adverse... :eek: Dans une optique d'investissement locative (censé rapporter de l'argent...)

 

EDIT car sur le document joint, ils parlent d'enrichissement sur l’hypothèse d'une revente... Est-ce là l'ultime but d'un investissement ? La revente et non la location en elle-même ? (d'ailleurs la question en entraine une autre : à cause du fisc ?) Et encore lors de la revente, on se prend du 27% sur la plus-value smiley-gratuits-mort06.gif

 

EDIT 2 : Outre les points précédents, vos conseils et suggestions sur ces derniers, que pensez-vous de l'idée d'acheter une maison en vue d'y vivre tout en louant toutes les chambres dispo puisque non imposable si c'est la résidence principal des locataires (revenus non imposable) ? peut-on considérer ça comme une niche ou un investissement défiscalisé ?

 

EDIT 3 : y a-t-il des exonérations de taxations (cotisations sociales et/ou Impôt sur le revenu sur les revenus fonctiers) des revenus, totales ou partielles, si on signe des accords avec des organismes sociaux en vue d'établir des conventions limitant le prix des loyers accessibles aux personnes difficiles ? Ou y a-t-il des pistes similaires à explorer pour réduire la fiscalité ou obtenir des abattements plus importants ? EDIT 4 : précision : en excluant les travaux / pose de panneaux solaires ou autres produits résultant de travaux déductibles qu'il faudra payer...

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Au vu de la simulation ci-joint sur une base de 1300€ de revenus fonciers (loyers brut pour l'immeuble) + 470€ de revenu foncier d'un autre bati + 1500€ de salaire net, ma crainte ne réside pas sur les premières années mais une fois le crédit immobilier remboursé si j'opte pour un crédit Je vois ainsi sur la dernière ligne (2030) :

- Impôts sur les revenus résultant de l'investissement : 5145€ (punaise !!)

- Prélèvements sociaux : 2887,40€ (La vache !)

Soit un total de 8032,40€ de prélèvements !! Et encore c'est précisé "il s'agit du supplément d'impôts sur le revenu du fait de l'investissement. Cela veut-il dire qu'il n'est pas encore compté l'IR sur les 18.000e de salaire annuel ? Et si j'achète cash sans crédit, je pourrais avoir cette imposition immédiatement... Mais c'est effrayant.

 

Les 1300 euros issus de la location ne seraont pas imposés en intégralité : il faudra y déduire les interets, primes d'assurance, impôts, frais de gestion,...

 

POur avoir une idée de ce que vous allez payer il faudrait faire :

(1500 * 12) * 0.90 (10% pour frais pro)

+ Revenu foncier NET

 

Et appliquer cette somme au barème.

 

PS : La revente est taxée à 19% + 15.5% de prelevements sociaux (donc 34.5% et non 27%)

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D'où mes questions : que faire, par quel montage, sur quels types de biens, pour éviter de se faire pilonner ainsi par le fisc qui semble être à la finance ce que sont les sous-marins nucléaires vis à vis d'un pays adverse... :eek: Dans une optique d'investissement locative (censé rapporter de l'argent...)

 

Deux solutions

- enlever vos œillères et prendre en comptes la valeur des actifs acquis dans vos calculs,

- réaliser vos opérations dans un pays à la fiscalité plus "favorable". Je me suis laissé dire que les passeports russes peuvent être obtenus rapidement.

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Qu'entendez-vous par enrichissement de patrimoine ? Le fait que le bien représente une valeur qui peut être vendue ultérieurement ?

 

Je pensais plus sur l'aspect purement rente mensuelle...

 

Ma banque principale a donné son verdict, contrairement aux autres, elle refuse le financement en nom propre du projet immobilier mais accepte en cas de SCI. Je dois étudier les avantages et inconvénients de la chose dans les grandes lignes. Par contre à ma question : quels dispositifs pourraient s'appliquer pour l'achat et la "mise en production" de l'immeuble en vue de réduire les taxes et impôts, aucune réponse. Enfin si, une moitié de réponse : "essayez de contacter le FISC pour le leur demander..."

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Cassabulle comment calculez-vous cela ?

 

Car dans excel voici comment j'ai procédé :

 

1300 brut -300 d'intérêts = 1000 imposables

1000 + salaire 1500 + (470 location-200d'intérets) = 2770 x 12 = 33240 = TMI a 30%

 

33240 - 10% d'abattement = 29.916 x 30% d'IR = 8974€

Cotisations sociales : 1000+270 x 12 x 15,5% = 2362,20€

= 8974+2362,20+1900 de foncier + 560 de foncier (pour les 470 de loyer) + 550 crédit x 12 = 20396€ !!! :eek:

 

--------------

 

en sci, j'obtiens le calcul suivant :

 

1300 brut -300 d'intérêts + 470 - 200 d'intérêts = 1270 imposables x 12 = 15.240 = TMI a 14%

15.240 * 14% = 2133,6€ d'IR

15.240*15.5% = 2362,20€

 

Dans le premier cas, le projet n'est pas faisable, trop d'impôts, pas de revenus mensuels ou presque, dans le second cas (SCI) :

 

2133,6 + 2362,20 = 4495,8 + 1900 foncier + 550*12 crédit = 12995,8

1300+470=1770-(12995,8/12=1082,98€) = 687€ de marge

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- Une SCI n engraisse pas les banques Casabulle

- Comme nous nous l avions déjà dit la SCI a l IR est transparente (sauf option a l IS)

- Une SCI encore une fois ne peut pas se créer seul (donc vous ne pouvez pas avoir 100% des revenus)

- La SCI ne semble pas adaptée dans votre cas

- Les 10% d abattement s appliquent uniquement sur les salaires

- Vous déduisez uniquement les intérêts alors que comme je l ai déjà dit vous pouvez déduire d autres charges

- Il n existe pas de régime défiscalisation miracle pour répondre a votre question ! Parce qu'on paye de l impôt sur ce que l on gagne pas sur du vent. Le nouveau dispositif Duflot pourrait vous intéresser (18% de réduction sur le montant de l achat plafonne a 300.000 euros a repartir en 9 ans) mais il s agit de location dans le secteur intermédiaire avec des plafonds de loyer....le rendement ne sera pas au RDV

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les banques ont intérêt aux SCI car elles peuvent avoir des sûretés meilleures et mettre des clauses interdites dans les prêts immobiliers aux particuliers, donc indirectement elles en tirent profit.

 

le piège du nouveau dispositif Duflot est qu'un jour la défiscalisation s'arrête et que les loyers sont définitivement encadrés. puis le Scellier c'était déjà sans intérêt alors ...

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Pas de sûretés meilleure que crédit logement ou une hypotheque ! La SCI n a aucun intérêt pour une banque au contraire certaines garanties sont impossible a prendre

 

Sur le duflot bien d accord c'est la carotte pour appâter le chaland :-)

Les prix sont surestimes (surtout que le decret o misere fixe un prix au metre carré maximum a 5500 euros quelque soit le zonage. . au final on fait des HLM a la place de l Etat !

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Discussion très intéressantes car cela lève le voile sur l'envers du décor ! Merci pour toutes ces infos.

 

Je pensais que quand on faisait un investissement locatif comme par l'acquisition d'un immeuble ancien, on pouvait "vivre" de ses revenus locatifs. Cependant, le crédit à rembourser mensuellement + la taxe foncière divisée par 12 impute déjà presque la moitié des revenus... auxquels viennent ensuite se rajouter l'IR et les cotisations qui prennent quasiment toute la totalité.

 

En toute logique, pour quelqu'un qui n'est pas un spécialiste de la finance, on se pose la question : pourquoi s'ennuyer à trouver des locataires, à gérer les problèmes, à prendre des risques sur de tels montants, si c'est pour gagner 100 à 200€ net par mois sur 1300€ de loyers... Je conçois cependant votre approche de constitution d'un capital par la valeur du bien (dans une optique de revente ?) mais cela voudrait-il dire que ce type d'investissement ne voit sa rentabilité pleinement exprimée que lors de la revente 30ans plus tard ?

 

Indochine, vous dites que la SCI ne semble pas adaptée à mon cas, qu'est ce qui vous fait dire ça ?

 

La semaine du 11 Février, j'ai ma matinée de libre, je vais aller aux impôts, je crois qu'ils peuvent nous recevoir sans rendez-vous, afin de leur exposer les chiffres des différents revenus et charges pour voir quels seraient les montants précis à sortir afin d'avoir une vue plus réaliste.

 

Ma hantise c'est de m'endetter de 95.000€ notaire compris soit 550€ par mois, pour quelque chose qui ne me rapporterait quasiment rien tous les mois, me faisant perdre plus d'argent mensuellement que je n'en gagne actuellement... Alors que ce type d'investissement a en quelque sorte pour but d'avoir une certaine autonomie financière, qui ne se démontre néanmoins pas dans les chiffres de mes simulations, même si je n'ai pas déduits toutes les charges.

 

Comme exposé précédemment, que pensez-vous de l'optique de l'habitation principale disposant de plusieurs chambres, toutes louées soit à des travailleurs, soit à des étudiants, générant des revenus non imposables car en résidence principale pour tout le monde ? Ne serait-ce pas la meilleure rente possible si on écarte les inconvénients de la vie collective ?

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La semaine du 11 Février, j'ai ma matinée de libre, je vais aller aux impôts, je crois qu'ils peuvent nous recevoir sans rendez-vous, afin de leur exposer les chiffres des différents revenus et charges pour voir quels seraient les montants précis à sortir afin d'avoir une vue plus réaliste.

 

Ce sera rapide : on vous dira de consulter un conseiller en patrimoine ou un comptable. Les agents du fisc n'ont aucune obligation, ni aucun droit d'ailleurs, de faire du conseil. Quant à l'information, si encore votre activité était engagée, peut être serait-il possible d'en discuter, mais sur du vent et avec quelqu'un qui découvre la matière, ... enfin bon, mois je dis ça,...

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Comme exposé précédemment, que pensez-vous de l'optique de l'habitation principale disposant de plusieurs chambres, toutes louées soit à des travailleurs, soit à des étudiants, générant des revenus non imposables car en résidence principale pour tout le monde ? Ne serait-ce pas la meilleure rente possible si on écarte les inconvénients de la vie collective ?

 

certes si le loyer de LA chambre ne dépasse pas un montant, vous ne serez pas taxable... (voir ci-dessous pour les données de 2012). si ca vous tente - Mais lá on parle d'un tout petit loyer annuel, (non, sorry, d'un loyer "raisonnable") et d'une chambre ! si vous avez plusieurs chambres, tous ces "petits" loyers vont s'additionner et devront etre déclarés.

sans compter que pour un petit loyer, vous avez du monde en permanence chez vous avec les inconvenients que cela comporte !

 

 

Loyers exonérés d'impôt

 

Vous êtes exonéré d'impôt sur le revenu si les 3 conditions suivantes sont remplies :

  • vous louez en meublé une ou plusieurs pièces de votre habitation principale,
  • ces pièces louées constituent pour le locataire sa résidence principale,
  • le loyer est fixé dans des limites raisonnables (la notion de loyer raisonnable est fixé chaque année par l'administration fiscale).
  • Vous bénéficiez également d'une exonération d'impôt sur le revenu si vous louez de façon habituelle une partie de votre habitation principale à des personnes n'y élisant pas domicile lorsque le produit de ces locations ne dépasse pas 760 € par an.

 

source: Imposition des revenus tirés de la location - Service-public.fr

 

Pour 2012, cette dernière condition est réputée remplie si le loyer annuel, par m² de surface habitable, charges non comprises, n'excède pas :

 

- 177 € en Île-de-France ;

 

- 129 € dans les autres régions.

 

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Pourquoi la SCI n'est pas adaptée ? Je vous l au dit déjà parce que vous êtes seul pour la monter (impossible) et qu une SCI n'est intéressante qu en cas de transmission familiale...

 

Sur 1200 euros nets il ne vous resterais que 200 euros ? Pouvez vous expliquer ça ?

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    • Par catox123
      Bonjour, l'échéance pour envoyer la déclaration d'impot approche et j'avoue que compte tenu de ma situation je suis un peu dans le flou quant à comment remplir cette déclaration!:sad:
      Voici mon cas: je suis masseur kinésithérapeute libéral, j'ai moins de 26 ans.
      En 2010 mon chiffre d'affaire s'élève a 29000 euros (donc régime micro BNC qui me permet un abattement fiscal de 40%?), de plus jusqu'en juin 2010 j'étais inscrite a l'université en tant quétudiante (donc 3*SMIC d'abatement?). Jusque la, ai-je raison? Ai-je le droit de cumuler ces 2 abatements?
      L'autre question est: comment dois je déclarer mes revenus:
      (29000-4000)*0,6=15000euros
      ou (29000*0,6)-4000=13400euros
       
      Merci beaucoup d'avance pour votre aide.:)
    • Par René De Provence
      Bonjour,
      je fais partie d'une petite association qui, sur un plan très local, quelques communes environ 5000 habitants, s'occupe de chats, proncipalement harets (sauvages), abandonnnés, etc...avec un budget à la mesure (env 9000€ annuels)
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      Je conçois tout à fait qu'il faille pour la collectivité s'assurer que l'Association bénéficiaire existe et remplit bien une mission d'intérêt général, ...
      Merci à ceux qui pourront me donner des pistes ou des infos.
      René de Provence (PS il pleut)
    • Par SuperBatman
      Bonjour,
       
      Alors voilà, cela fait maintenant quelques années que je travaille et je suis déclaré chez mes parents (mon adresse officielle, celle qui est connue de mon employeur, du service des impôts, etc.). Avant que je ne commence à avoir des revenus, on ne payait pas de taxe d'habitation (revenus trop faibles) mais à cause de mes nouveaux revenus, on la paie. Que se passe-t-il donc si je demande à un ami de m'héberger à titre gratuit dans un studio dont il est locataire ? Quelle taxe d'habitation vais-je devoir payer ?
       
      Merci pour vos réponses
    • Par galupo
      Bonjour,
       
      Je suis résident en Espagne depuis 2010 et dois déclarer mes revenus en Espagne avant le 30 juin 2011. Tous mes revenus proviennent d'une activité non salariée en France et sont donc imposé aussi en France. Je dois ainsi aussi déclarer ces revenus en France avant le 30/06.
       
      Je vais donc déduire l'impôt français payé en France sur ma déclaration espagnole. Je crois comprendre que je vais recevoir l'avis d'imposition en France fin 2011. Or, j'en ai besoin avant fin juin 2011 pour réaliser ma déclaration espagnole. Est-ce quelqu'un sait comment il faut procéder ? Comment ça se passe ce genre de situation dans les faits ?
    • Par Pascalc77
      Bonjour,
       
      Tout est dans le titre mais j'explicite un peu ma question :p
       
      Pourriez-vous m'indiquer les critères du fisc français pour déterminer le domicile fiscal d'un contribuable ?
       
      En l'occurrence, mes parents sont partis s'installer à l'étranger sans faire la moindre déclaration administrative en France.
       
      Mes parents sont propriétaires de leur ancien domicile principal et d'un appartement loué en France, ainsi que d'un appartement à l'étranger.
       
      Nous avons découvert, dans le cadre du règlement de la succession d'un de mes parents, que la valeurs des biens en France les rendaient théoriquement redevables de l'ISF.
       
      Compte tenu de leur lieu de résidence au moment du décès, quelle règle s'applique ?
       
      Dans l'attente de votre réponse,
      Cordialement.
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