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Forum juridique de Net-iris

Modificatif de règlement et clauses illicite et préjudiciables


Impertinent2

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[Bonjour]

 

Help!

Tout avis, fondé juridiquement, me sera utile,car je vais aller en justice et souhaiterais être 150% béton avant de (re- consulter) une association, mon assurance, et des avocats... Voilà :

 

La copropriété a vendu une partie du couloir du 6ème étage (où se trouvent les chambres de bonnes toutes inoccupées depuis 15 ans, et un wc commun inoccupé depuis 15 ans) au copropriétaire du 5è étage. En effet celui-ci dispose d'un duplex aux 5è et 6è étages. Le but est de régulariser son empiètement abusif (de bonne foi) du fond du couloir du 6è étage, car il a installé un chauffe-eau et créé une porte sans l'accord des voisins... Jusque là, rien de bien méchant...

 

L'AG de 2011 a voté la vente, et les actes d'exécution. Pas un mot sur le règlement... Donc le rectificatif de celui-ci n'a pas fait l'objet d'un vote.

 

J'ai acquis mon appartement dans cet immeuble le 01/03/2012.

Je n'ai pas été informé de la vente des parties communes de 2011, et n'y ai donc pas acquiescé personnellement.

 

Le 22/10/2012 le notaire du voisin a rédigé un acte de vente et modificatif de RCP.

Ce document comporte des anomalies :

- une faute d'étourderie a fait disparaitre mon appartement de cet EDD ("erreur matérielle" fâcheuse) ;

- le procès-verbal d'AG de 1997 est annexé en intégralité ; en effet, il contient la décision de la vente d'une chambre de bonne au 6è étage, précédemment propriété de la copropriété. Mais ce PV d'AG de 1997 annexé à l'acte, contient des décisions embarrassantes :

1/ l'interdiction de louer des chambres de bonne; ce qui constitue une clause illicite dans le cas d'espèce ;

2/ la condamnation du wc commun au 6è; ce qui est préjudiciable à mon intérêt car il empêche la jouissance paisible de ma chambre de bonne (11 m2 Carrez), que ce soit pour la louer ou plus prosaïquement pour y loger ma famille sans avoir à descendre 3 étages et ouvrir une porte blindée pour aller aux toilettes.

 

Lors de l'AG du 19/11/2012, j'ai soulevé ces problèmes juridiques et mon intention de faire revivre le 6è étage en rénovant ma chambre de bonne, ainsi que la réfection du wc commun, à mes frais.

 

L'AG dont j'étais par chance le président (en vue d'éviter toute erreur), a reporté le vote à la prochaine AG du 31/01/2013.

 

Mais le notaire a procédé à la publication définitive du RCP en date du 08/01/2013.

 

La prochaine AG du 31/01/2013 va de nouveau voter sur ce point, inscrit au titre de l'article "24" (ce qui m'étonne).

 

Les questions qui se posent sont donc de savoir :

- si le modificatif de RCP consécutif à une vente à laquelle je n'ai pas acquiescé en tant que nouveau copropriétaire, doit être voté" à l'article 24 ou 26 ;

- dans le cas d'un vote favorable à l'article 26, quelle serait l'implication de publier "indirectement" les annexes litigieuses au RCP ? (car celles-ci ne font pas partie de la vente proprement-dite, or le PV d'AG de 1997 qui les a votées y est annexé...).

 

Je précise qu'à la même AG du 31/01/2013 aura lieu le vote de la réfection du wc commun, à mes frais (sur ma proposition, pour emporter la majorité à coup sûr).

 

Merci de vos commentaires juridiquement fondés, pour savoir jusqu'où je peux aller.Je me demande si je dois faire annuler la vente, le modificatif de RCP ou seulement la clause illicite, et comment traiter la décision de condamner le wc commun, dans les hypothèses où :

- soit autorisation m'est donnée de la réfection mais alors en infraction avec le règlement publié ? ;

- soit autorisation ne m'est pas donnée de la réfection.

 

En raison du contexte (si le notaire a publié l'acte, c'est que quelqu'un l'y a encouragé!), j'ai décidé d'aller devant le juge sans aucun égard pour les conséquences.

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Bonjour, il serait déjà utile de savoir comment a été voté l'abandon des WC communs aux chambres ( on comprend qu'il y avait deux catégories de chambres : des chambre communes donc propriété du SDC et des chambres privatives ) . Les propriétaires des chambres privatives étaient-ils présents à l'AG ayant décidé cet abandon ? étaient-ils d'accord ?

On comprend aussi que le copropriétaire du duplex est aussi copropriétaire d'un ou plusieurs chambres non communes et qu'il a installé un chauffe eau dans les parties communes sans se soucier de l'accord préalable du SDC qui aurait dû faire l'objet d'une résolution votée à la majorité de l'article 25.

Il serait ausi intéressant de connaître les conditions de la vente des chambres , couloir et WC ... ( surface totale, prix payé , à rapprocher du prix du m2 selon le marché considéré au jour du vote de la résolution)...

Maintenant au sujet des WC communs, si rien ne prouve que l'ancien propriétaire de l'appartement de Vinceparis était au courant de la suppression des WC communs pour son lot, il y a évidemment matière à réclamation contre le SDC ( qui pourra mettre en cause à son tour le Syndic pour défaut de conseil ...) . Mais si cet abandon a été voté régulièrement ( art 25 ) et non contesté par la suite par l'ancien copropriétaire, cela risque d'être plus compliqué et il faudrait en savoir plus sur les échanges d'informations et la documentation produite avant la vente. En principe chaque copropriétaire d'une chambre ayant droit aux WC aurait dû donner explicitement son accord pour y renoncer, pour que ces WC puissent être vendus. Il va de soi que cet accord est difficilement concevable sans contrepartie , car bien évidemment la chambre devenant sans WC perd toute sa valeur de local d'habitation !

Il y aurait donc éventuellement une possibilité de recours contre le vendeur qui n'aurait pas explicitement informé Vinceparis que sa "chambre" n'était plus un local d'habitation depuis l'AG de 2011 puisqu'elle n'avait plus l'accès aux WC communs ... ( dissimulation d'information déterminante ? dol ? ...)

Une régularisation reste à faire : c'est celle des millièmes généraux , qui semble-t-il n'a pas été faite, car le nouveau lot du voisin ayant acquis ( croit-il ! ) ces parties communes a vu sa valeur augmenter sensiblement donc également la part correspondante dans le SDC ... Qu'en est-il à ce sujet ?

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Bonjour, il serait déjà utile de savoir comment a été voté l'abandon des WC communs aux chambres ( on comprend qu'il y avait deux catégories de chambres : des chambre communes donc propriété du SDC et des chambres privatives ) . Les propriétaires des chambres privatives étaient-ils présents à l'AG ayant décidé cet abandon ? étaient-ils d'accord ?

.......

 

bonjour,

 

Nuance : "ce sujet" est hors sujet. On parle d'une surface de moins de 1 m2 - c'est un petit ajout à un précédent achat. Naturellement le modificatif de RCP inclut l'ajout de 1 millième...

 

L'AG de 1997 a interdit la location des chambres de bonnes, et condamné le wc commun, à l'unanimité.

Ce vote n'a pas été publié au RCP avant mon acquisition.

Il n'y a PAS eu de vote en ce sens en 2011.

 

Il n'y a rien par ailleurs d'irrégulier concernant les conditions de la vente des parties communes.

Mais ces deux clauses illicite (interdiction de location) pour l'une, et préjudiciable (condamnation du wc) pour l'autre, n'ont pas été publiées au RCP avant mon acquisition, et je n'y ai pas acquiescé.

Le précédent propriétaire n'est pas concerné pour autant ! Simplement, ces clauses ne me sont pas opposables car pas publiées au RCP. Point barre.

 

Le point litigieux porte sur le fait que les ANNEXES à l'acte de modificatif de RCP et vente de 1 m2 du couloir du 6ème étage des parties communes, acte qui date tout récemment du 22/10/2012, incluent (pour expliquer l'historique de la vente des parties communes ..... ) la copie du PV d'AG de 1997.

 

La publication aux hypothèques a été faite début janvier 2013, en se fondant sur le vote "de principe" de la vente à l'AG de 2011 (et non pas du modificatif de RCP d'ailleurs), avec "mandat au syndic pour effectuer les démarches".

 

Une publication du modificatif de RCP aux hypothèques dans ces conditions ne m'est toujours pas opposable. Simplement, le serais le seul et unique copropriétaire à avoir le droit de louer ma chambre de bonne et utiliser le wc. C'est cocasse parfois, le "droit". Mais cela n'est pas le problème.

 

Par contre, le problème posé est le vote en vue de la "régularisation" de l'acte à l'AG du 31/01/2013.

 

C'est bien mon propre vote qui va alors être concerné.

 

D'une part, l'objet de la résolution porte sur la régularisation du modificatif de RCP et vente, il a donc pour seul objet la vente de 1 m2 de couloir des parties communes.

 

Or, on nous fait voter insidieusement l'inclusion aux RCP des décisions d'AG de 1997 contenant des clauses litigieuses. Une fois le vote obtenu, elles me deviendraient alors opposables...

 

Et comme l'objet de la résolution nécessite seulement l'article 24 (alors que l'interdiction de location, bien qu'illicite on peut tout voter... nécessiterait un vote à l'article 26 ; et la condamnation du wc n'est simplement pas possible même à l'unanimité sans me dédommager...), ma principale question est : "faudra-t-il faire annuler la résolution du 31/01/2013 si elle est votée, ou bien seulement la clause illicite qui en découlerait ainsi que les conséquences de la condamnation du wc commun ?.....

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Déjà une résolution = une décision .

 

Si vous souhaitez ester en justice contre une résolution, c'est toute la décision qui en découle qui saute. Il faut donc bel et bien viser la résolution. Elle sautera d'autant plus facilement si elle est mal ficelé avec par exemple un vote pour deux objets distincts.

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Bonjour,

Selon le point h 2ème alinéa de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 :

« L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. »

Il faudrait donc vérifier très précisément les conditions de la résolution de 1997 ayant décidé l’interdiction de donner en location les chambres de bonnes et la condamnation des WC.

En effet, cette résolution paraît plus que discutable à plusieurs égards :

1) a-t-elle vraiment été prise à l’unanimité ? ( précisez, unanimité de qui ? : les copropriétaires présents et représentés lors de l’AG de 1997 ou tous les copropriétaires du SDC à 100% ).

2) Tous les copropriétaires des chambres ( ayant droit au WC) étaient-ils présents ou représentés lors de l’AG de 1997 ? ( ces WC communs sont-ils les seuls existants au 6ème étage ?)

3) Y-a-t-il eu 1 vote groupé ( ou vote bloqué) en 1997 pour les deux points ( interdiction de louer, et condamnation du WC ) ou deux votes ? Il fallait 2 votes distincts pour que ces décisions puissent être prises régulièrement et effectives. Ce simple point suffit à mon avis pour faire annuler judiciairement cette résolution , pour autant que l’action judiciaire soit toujours possible ( au regard du délai de 2 mois à compter de la notification pour agir cf. art.42)… Sur ce point je crois me souvenir que ce délai n’est pas applicable dans le cas où il y a eu violation de la loi de 1965 ( à vérifier et rechercher également jurisprudence … les lecteurs de cette discussion connaissant la réponse à cette question pourront vous éclairer).

Par ailleurs, il importe de modifier la révision des millièmes de TOUS les lots, car les chambres du 6ème ont perdu toute valeur ( si la privation des WC devait être définitive ) et au contraire la chambre du voisin qui peut être annexée à son lot principal ( duplex) va comporter une importante plus-value ! Cette aspect souligne aussi que la décision d’abandonner le droit au WC a été prise sans que cette conséquence ait été prise en considération ! ( cf. art. 5 et 10 de la loi de 1965) .

Cela sera un argument puissant pour démontrer l’irrégularité de la résolution consistant en la « condamnation » du WC commun du 6ème ( unique WC commun ! ) . Il est certain que l’unanimité ( ? à préciser... ) n’aurait pas été obtenue aussi facilement en 1997 si les copropriétaires ayant approuvé cette modification avaient bien réalisé qu’ils voyait la valeur de leur bien immédiatement réduite sensiblement , puisque leur chambre du 6ème avec WC commun, devenait aussitôt , un simple placard à balais…

Il y a aussi une subtilité à exploiter : « condamner » ne veut pas dire « abandonner définitivement » … Certains copropriétaires ayant voté pour cette condamnation ont très bien pu penser que cette condamnation était une disposition temporaire ou de circonstance ( pour chasser des squatters par exemple , ou pour permettre certains travaux) ou ont pu croire qu’il s’agissait de placer un verrou à cette porte et d’en remettre la clé au seuls copropriétaires ayant droit d’utilisation de ce WC.

En tout état de cause il est impossible pour l’AG , à quelque majorité que ce soit, d’imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété (en principe celui dont vous aviez connaissance au moment où vous avez décidé d'acquérir, sous réserve qu'il ait été régulier ...) .

Pouvez- vous donner la formulation très précise de la question telle qu’elle figure à l’ODJ de l’AG du 31-01-2013 et du projet de résolution ?

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.....

 

Merci Jean-Didier de votre réponse qui entre dans le vif du sujet. Et vous avez tout compris.

Je vous apporte les précisions demandées :

 

1 ) L'AG de 1997 a bien voté deux résolutions distinctes :

1.1. "Suppression de l'installation de plomberie du WC du 6ème étage et fermeture du local. Ces travaux seront exécutés lorsque les chambres ne seront plus occupées"

En pratique, je précise que la porte des wc n'a jamais été condamnée, et qu'il subsiste un mot de l'époque sur la porte "laisser les toilettes propres après usage".... De plus, le wc à la turque n'a pas été déposé, ni la colonne des eaux-vannes. Par contre des objets ont été posés pour en empêcher l'utilisation (un téléviseur usagé, des gravats, etc.)

En effet, le wc commun dont il est question est le seul wc présent au 6ème étage.

1.2."Cessation de location des chambres au 6ème étage. Préavis de départ de 3 mois à adresser aux occupants sauf pour le commerce dont les locaux sont considérés comme un débarras et non comme une chambre d'habitation, mais dépendent de la location du local commercial."

 

A vous lire, je pressens deux bonnes nouvelles ... ?

1.1. Une résolution n'étant valable que 10 ans, le wc ne serait donc pas condamné de par l'AG de 1997 ?

Point important : la réfection du wc commun est à l'ordre du jour de l'AG du 31/01/2013, à mon initiative, et suite à la précédente AG du 19/11/2012, il semble que je dispose d'une majorité suivant l'article 24 à partir du moment où j'en prends les frais à ma charge (c'est mon tempérament consensuel avant d'arriver au conflit... Plutôt payer que fâcher, car je n'ai que 5 voisins dont 4 résidants).

Est-ce que cela veut dire que l'inclusion de ce PV d'AG en annexe, au RCP , n'a aucune conséquence pour le futur ?

Dois-je par précaution faire constater par PV de constat par huissier, que le wc n'a pas été condamné ? Ou prendre d'autres mesures conservatoires ? Ou bien est-ce inutile ? A noter : les devis de réfection mentionnent tous "dépose du wc existant"... Donc c'est qu'il n'a pas été déposé en 1997...

1.2. En effet, il y avait des squatteurs en 1997 (et les wc fuyaient "de la *****" dans l'appartement du 5ème étage, car la colonne des eaux vannes est abîmée), et la copropriété a répondu à un problème aigu du moment. Voulez-vous dire que la résolution ci-dessus n'entraînerait pas l'interdiction proprement-dite de louer les chambres de bonne ? Problème : depuis cette date, il n'y a eu effectivement aucune re-location (ce qui est une honte dans la situation actuelle de pénurie de logement à Paris).

 

2) Le vote des résolutions de l'AG de 1997 a eu lieu à l'unanimité des copropriétaires inscrits (1000 / 1000).

Il n'y a pas eu de modificatif de la répartition des millièmes pour tenir compte de l'interdiction de louer.

 

3) comme indiqué en 1), il y a bien eu deux résolutions distinctes votées en 1997.

Votre argument relatif à la méconnaissance par les propriétaires des conséquences de leur vote est très intéressant.

 

Enfin, voici le libellé du vote soumis à l'AG du 31/01/2013 :

"Régularisation du règlement de copropriété. art. 24. Publication du Modificatif établi par Maître H, Notaire".

 

Je vous précise donc deux autres textes :

1 ) Résolution de l'AG du 03/02/2011 (portant sur la vente de 1 m2 de couloir du 6ème étage):

"Régularisation de la vente. Art. 26. Suivant demande de Mme X et M et Mme Y et projet xxxx. total tantièmes : 1009. Total des présents : 1009 tantièmes du groupe de résolution. Votes Oui : 1009 (100 %). votes non : 0 (0 %). Vote abstention : 0 (0%). Résolution adoptée à la double majorité (Article 26a)."

Il est utile de préciser qu'il s'agit de la suite d'une vente précédente en 2004 du même couloir au même copropriétaire. En effet le copropriétaire acquéreur avait par la suite abusivement empiété sur le couloir, au-delà de la surface prévue, car il avait besoin de place pour installer son chauffe-eau.

Le RCP dont j'ai disposé au moment de mon acquisition incluait les modifications de 2004. Mais la copie des annexes litigieuses n'y figuraient pas... Donc ne m'étaient pas opposables au moment de mon acquisition.

 

---------- Message ajouté à 18h27 ---------- Précédent message à 18h14 ----------

 

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---------- Message ajouté à 18h30 ---------- Précédent message à 18h29 ----------

 

En tout état de cause il est impossible pour l’AG , à quelque majorité que ce soit, d’imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété (en principe celui dont vous aviez connaissance au moment où vous avez décidé d'acquérir, sous réserve qu'il ait été régulier ...) .

 

 

La question qui se pose est donc de déterminer si je dois ester en justice :

- pour faire rectifier l'erreur matérielle du nouvel EDD (dans mon lot n°4, subsistent ma chambre de bonne, mon débarras et mes deux caves, mais mon appartement a été oublié par le notaire !) ou bien si cela n'a pas de conséquence juridique en cas de vente ?

- pour faire déclarer illicite la clause interdisant à louer les chambres de bonne (mais est-ce une interprétation correcte de ma part ?)

- pour faire déclarer préjudiciable la clause condamnant le wc commun ? (mais est-ce une interprétation correcte de ma part ?)

En effet, ce qui me gêne est assez simple :

 

1 ) EDD : le fait qu'un notaire ait oublié mon appartement dans son EDD inclus dans un modificatif de RCP empêche-t-il ultérieurement ma vente ? Puis-je alors simplement demander au notaire en question de procéder à un rectification en erreur matérielle ? Ou bien dois-je contester la résolution entérinant la publication du RCP, le 31/01/2013 ? Je rappelle que l'acte notarié a été signé le 22/10/2012, et publié début janvier 2013.

 

2 ) chambre de bonne : que se passerait-il si je la mets demain en location ? Est-ce régulier du fait des termes en effet, très limités à une période de cette décision ? Sachant que depuis cette date, aucune re-location n'a jamais eu lieu.

 

3 ) wc commun : si demain le wc commun est refait suite à une nouvelle décision d'AG, l'existence de ce document le condamnant en annexe d'un modificatif de RCP constitue-t-il un obstacle ? Quel serait mon délai pour agir si l'AG vote effectivement le modificatif de RCP le 31/01/2013 ? et que se passe-t-il dans le cas contraire ? sachant qu'il a été publié.

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Cette situation est incompréhensible . Comment une personne dont le raisonnement ne serait pas gravement altéré , pourrait-elle renoncer délibérément à la qualité de local d’habitation d’un bien foncier qu’elle possède à Paris, et ainsi perdre une partie importante de son patrimoine sans aucune contrepartie ?

C’est sur ce point qu’il serait bon d’argumenter, mais avec délicatesse, afin de ne point trop souligner l’incohérence ou l’ignorance de ces gentils copropriétaires, peu éclairés en gestion de patrimoine immobilier, ayant ainsi accepté de se déposséder de leurs biens en un clin d’œil !

La seule façon plus ou moins cohérente d’expliquer cette décision ( condamnation du WC commun ) quelque peu absurde, serait donc de se référer à la cause : faire partir des squatters rapidement et faire stopper des désordres devenus insupportables . Cette « condamnation » ne pouvait bien évidemment ( …) signifier « suppression définitive du WC commun » mais simplement suspension provisoire .

Mais, il fallait donner à cette résolution un « habillage » de décision définitive qui avait pour but de faire fuir les squatters , ( qui auraient pu avoir connaissance du PV det de la résolution en question ) puisque l’on sait bien , malheureusement, qu’il est pratiquement impossible de faire partir des squatters , à moins de se placer soi-même en situation limite au regard du « Droit » …

Ainsi donc , VinceParis pourrait expliquer tout cela à l’AG du 31-01-2013 et bien montrer les conséquences de cet abandon du WC commun sur la valeur des biens fonciers des copropriétaires titulaires d’une chambre de bonne.

Il pourrait s’expliquer très clairement sur son projet à la prochaine AG : garder la disposition de sa chambre telle que prévue dans le RDC , donc avec droit au WC devant bien sûr exister effectivement . L’occuper personnellement ou la donner en location, mais en prenant soin de sélectionner un locataire sérieux et solvable etc… Expliquer qu’il prendra les frais de remise en état des WC , s’il devait être le seul utilisateur, mais étant convenu que ces frais seraient partagés avec les copropriétaires qui voudraient utiliser de nouveau leur chambre dans le futur selon une répartition et une régularisation rétrospective équitable à prévoir à chaque nouvelle réhabilitation de chambre redevenant habitable et habitée.

Prévoir la régularisation de cette disposition à la prochaine AG , càd annulant 1) l’interdiction de louer et 2) annulant la suppression du WC et prévoyant les conditions de sa restauration .

VinceParis, peut-il préciser le nombre de lots principaux dans la copropriété et le nombre de chambres. Ces chambres sont-elles identifiées dans le RDC et affectées de millièmes spécifiques ? Tous les copropriétaires sont-ils titulaires d’une chambre de bonne ? Peut-il vérifier exactement la feuille de présence des AG antérieures et surtout celle de 1997, car il est pratiquement impossible de réunir la totalité des copropriétaires pour une AG !

En résumé, la seul chose acceptable est la vente de 1 m2 de couloir au voisin pour l’installation d’un chauffe eau, mais cette résolution est toutefois discutable car pour être valable elle devait être accompagnée du prix proposé et de la révision des millièmes .

La résolution de validation de nouveau RDC avec la fameuse annexe ( résolutions de PV…) pourrait donc être refusée en raison de ces deux défauts , invalidant la décision de céder cette partie commune ! ( ou pourrait être contestée judiciairement , avec les fris de procédure pour le SDC , art 700 et indemnité pour décision caractérisant un abus de majorité - décision prise pour des raisons contraires à l'intérêt du SDC - etc... )

Au sujet de la prescription de 10 ans, cela ne devrait pas concerner une décision d’AG, qui est toujours valable ( sous réserve de régularité …. mais ce point est à vérifier au regard de la contestation judiciaire dans les 2 mois …), sauf si une nouvelle décision vient annuler et remplacer la précédente non encore exécutée , et même d’ailleurs si elle avait été exécutée .

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.....

 

Bonjour, je me suis justement exprimé dans ce sens, comme vous le préconisez, lors de la précédente AG du 19/11/ 2012. C'est la raison pour laquelle justement, le vote a été repoussé (à l'unanimité des copropriétaires) à la prochaine AG de 2012.

 

Pas de problème de susceptibilité, car la majorité des propriétaires n'était pas membre de la copropriété en 1997.

 

Je suggérais de faire purement et simplement annuler l'acte notarié et le faire remplacer par un nouvel acte, avant de le publier (ce qui était possible) : avec correction d'erreur matérielle (oubli de mon appartement dans l'EDD... et retrait des 2 pages litigieuses du PV d'AG de 1997 car elles n'apportent rien).

 

Le problème est que le notaire a publié en janvier 2013 l'acte modificatif de RCP et vente signé le 22/10/2012, sans attendre le vote. Son argument est simple et limpide : l'AG de 2011 a voté le principe de la vente, et le reste n'est que régularisation qui ne justifiait pas de vote en AG, l'unanimité des copropriétaires l'ayant voté en 2011 et le syndic ayant reçu mandat pour les actes d'exécution.

 

Si le modificatif de RCP avait pour seul objet de régulariser les tantièmes suite à la vente du bout de couloir, l'Article 24 s'appliquerait.

 

Mais comme l'acte modificatif de RCP a aussi pour objet connexe (car les annexes ont été bel et bien annexées au RCP !) de publier des décisions de l'AG de 1997, il nécessitait une tout autre majorité.

 

Je précise que la vente du 0,5 m2 de couloir a bien entendu fait l'objet d'un prix décent, et que tout est en règle de ce côté là y compris l'ajout d'un nouveau millième à ce copropriétaire.

Cela étant, je ne cours pas après la réduction de mes millièmes, car ce n'est pas une question de budget, mais de pouvoir en AG (à ce jour, 2 copropriétaires suffisent encore pour disposer de ... 33,4 % ! Cela compliquerait les choses si le voisin du 5ème avait un avantage juridique trop net).

 

Mais les choses sont un petit peu plus compliquées :

 

- dans le RCP initial, sont bien mentionnées toutes les chambres de bonnes, mais pas le wc commun.

 

Pourtant il existait déjà à l'origine.

 

Il suffirait d'obtenir le plan du 6ème étage du RCP pour le prouver (je ne l'ai pas actuellement, mais c'est dans le domaine du possible).

 

De plus, le simple fait d'avoir voté sa condamnation prouve son existence.

 

La voisine du 5ème m'a aussi remis des photographies datant de l'époque.

 

Et je présume sans avoir le fondement juridique, que le wc était obligatoire dès lors qu'il y avait des chambres de bonne en location... Mais cette absence au RCP stricto sensu est une nuance à bien prendre en considération.

 

La régularisation proposée (annulation des deux clauses litigieuses) était dans mes intentions. J'ai juste oublié d'envoyer les projets de résolutions à temps pour l'AG du 31/01/2013, car je ne pensais pas que le notaire procéderait à cette publication hâtive. Je présume que le voisin du 5ème s'est très maladroitement comporté en y allant au forcing. En effet, résidant au 5ème, il a tout intérêt à ce que le 6ème étage reste vide...

 

En revanche, j'ai bien porté à l'ODJ de l'AG du 31/01/2013 la réfection du wc commun, à mes entiers frais (je n'ai même pas ajouté la clause de remboursement, mais deux voisins ... intéressés ... m'en ont dûment parlé). Je voulais mettre toutes les chances de mon côté pour ce vote important.

 

---------- Message ajouté à 20h23 ---------- Précédent message à 20h07 ----------

 

 

Autre question

 

Que se passera-t-il, si le vote de régularisation de l'acte notarié a bien lieu lors de l'AG du 31/01/2013 ? Serais-je "obligé'" de faire annuler la résolution si elle est votée ?

 

Est-il possible de faire directement annuler l'acte notarié au motif de ces clauses illicites (autre vice de forme : la copie des statuts de la société de syndic est de 2001, alors que ceux-ci ont été modifiés en 2011).

 

Autre hypothèse : je ne peux pas certifier à 100 % que l'acte notarié n'a pas été voté sous forme de "projet" en 2011. Dans ce cas, s'il est voté en 2013, le seul but serait de me le rendre opposable.

Mais j'insiste sur le fait que le texte de la résolution votée en 2011 mentionne néanmoins la seule 'vente', mais en aucun cas le 'modificatif de RCP'. Donc si cela a une importance textuelle, et au vu des clauses litigieuses annexées à l'acte, qui auront une conséquence directe sur le contenu du RCP, je m'interroge sur la conséquence de mon vote négatif alors que l'Article 24 mentionné à l'ODJ le serait à tort, et surtout si je devrai ester en justice dans les 2 mois ou bien si je peux attendre un délai plus long.

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Il doit s’agir d’un très ancien RDC rédigé par une personne peu expérimentée ou négligente , car il est impensable d’oublier de mentionner des WC communs… ! On comprend aussi que les caves et les chambres ne sont pas individualisées ni affectées de millièmes propres : cela est irrégulier et devrait être modifié . Ce point pourrait justifier le refus « non conflictuel » de valider le « nouveau RDC » tel que proposé, car tout sera à recommencer avec les mêmes frais après harmonisation du RDC avec la loi , impliquant nécessairement l’individualisation de chaque lot ( lot principale, cave, box, chambre de bonne, avec les millièmes correspondants pour chacun).

L’absence de mention dans le RDC du WC commun ne me semble pas très importante, dès lors que les lots du 6ème sont appelés « chambre » ( ce qui implique qu’il s’agit d’un local destiné à l’habitation et non d’une remise ou d’un placard ) et dès lors que l'exitence de ces WC n'est pas remise en cause.

Il serait opportun de préparer la question, avant l’AG du 31-01-2013 avec les voisins propriétaires de chambre en leur expliquant bien leur intérêt et l’importance de conserver leur chambre comme local d’habitation sachant qu’elle perdrait évidemment toute sa valeur vénale sur le marché si le WC était supprimé !

Il faut voter contre la résolution , même limitée à l’adoption du nouveau RDC, car tout vote "pour" rend impossible toute opposition judiciaire .

Le propriétaire du duplex comptait probablement , dans quelques années proposer l’acquisition des chambres de bonnes devenues de simples placards à balais , au prix du m2 de placard à balais et devenir ainsi copropriétaire de tout le 6ème étage à bon compte.

Il pouvait aussi vendre son bien avec cette espérance d’acquisition pour le futur acquéreur, donc à un prix très supérieur au prix du marché !

Il faudra il expliquer que le père noël n’existe pas ( il y croyait pourtant bel et bien !)

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Il doit s’agir d’un très ancien RDC rédigé par une personne peu expérimentée ou négligente , car il est impensable d’oublier de mentionner des WC communs… ! On comprend aussi que les caves et les chambres ne sont pas individualisées ni affectées de millièmes propres : cela est irrégulier et devrait être modifié . Ce point pourrait justifier le refus « non conflictuel » de valider le « nouveau RDC » tel que proposé, car tout sera à recommencer avec les mêmes frais après harmonisation du RDC avec la loi , impliquant nécessairement l’individualisation de chaque lot ( lot principale, cave, box, chambre de bonne, avec les millièmes correspondants pour chacun).

L’absence de mention dans le RDC du WC commun ne me semble pas très importante, dès lors que les lots du 6ème sont appelés « chambre » ( ce qui implique qu’il s’agit d’un local destiné à l’habitation et non d’une remise ou d’un placard ) et dès lors que l'exitence de ces WC n'est pas remise en cause.

Il serait opportun de préparer la question, avant l’AG du 31-01-2013 avec les voisins propriétaires de chambre en leur expliquant bien leur intérêt et l’importance de conserver leur chambre comme local d’habitation sachant qu’elle perdrait évidemment toute sa valeur vénale sur le marché si le WC était supprimé !

Il faut voter contre la résolution , même limitée à l’adoption du nouveau RDC, car tout vote "pour" rend impossible toute opposition judiciaire .

Le propriétaire du duplex comptait probablement , dans quelques années proposer l’acquisition des chambres de bonnes devenues de simples placards à balais , au prix du m2 de placard à balais et devenir ainsi copropriétaire de tout le 6ème étage à bon compte.

Il pouvait aussi vendre son bien avec cette espérance d’acquisition pour le futur acquéreur, donc à un prix très supérieur au prix du marché !

Il faudra il expliquer que le père noël n’existe pas ( il y croyait pourtant bel et bien !)

 

Bonjour, oui en ce qui concerne le RDC, il est très vieux, et il suffit d'ajouter que le syndic actuel est un architecte-syndic de 76 ans. Le problème est que la loi n'a pas prévu de sanction en cas d'absence de refonte du RCP.

Par contre, l'argument des frais est inapproprié, car l'acquéreur du bout de couloir a pris à sa charge l'entièreté des frais de mutation, géomètre etc etc...

 

Je vais en effet préparer la réunion avec les voisins, en clair il s'agit des voisins possédant une chambre de bonne... Il faudrait en convaincre 2 pour avoir une majorité (>50%) sur les 4 concernés. Au moins deux autres possèdent une chambre > 11 m2 Carrez, donc ayant une valeur locative. Si je ne peux pas les voir, je leur adresserai un courrier personnalisé. Il faudra juste que je sois très clair. Pourquoi pas discuter de mon brouillon de texte sur ce forum...

 

En ce qui concerne le vote du RCP, hormis ces deux annexes, l'objet du vote est éligible à l'article 24, car il porte sur le partage des millièmes consécutif à une vente de parties communes. Mais comme il y a les annexes de condamnation du wc et aussi l'interdiction de location des chambres de bonne (même si sa lecture est moins formelle), celle-ci est simplement impossible, comme vous le confirmez. Etant donné que ce point ne figure absolument pas dans l'objet de la résolution, je peux faire annuler le vote de la résolution.

 

Dans le cas où le modificatif de RCP n'est pas soumis au vote, je serais plus tranquille, car une décision antérieure à mon acquisition et publiée après, sans que je n'ai participé au vote, ne me serait pas opposable. Situation la plus confortable.

 

Je vais donc proposer comme stratégie de ne pas voter sur ce texte de résolution, dans la mesure où le notaire a déjà publié le modificatif de RCP cela n'a aucun intérêt. Dans le cas où on passe au vote, je vote contre, bien entendu.

 

Si jamais la résolution est adoptée, je devrai donc assigner le syndicat au TGI...

 

Ce qui est désolant, c'est que nous allons assez probablement voter le devis de réfection dudit wc commun à mes frais. C'est assez cocasse comme situation. L'AG vote sa condamnation dans le RCP et m'autorise en même temps à sa réfection. Evidemment, je ne procéderais aux travaux qu'après avoir fait annuler la clause litigieuse...

 

Je m'interroge sur la possibilité d'ester en justice pour tout en même temps ... ? Quitte à devoir contester le vote de la résolution de modificatif de RCP en raison de l'abus de droit, pourquoi pas demander au juge d'ordonner à la copropriété de voter une refonte du RCP ? Est-ce possible ? L'absence de sanction empêche-t-elle de contraindre le syndicat à y procéder ?

 

---------- Message ajouté à 23h24 ---------- Précédent message à 23h22 ----------

 

oui le voisin entendait être tranquille au 6ème étage, il croyait exactement au Père Noël. Mais il n'est pas stupide et a manifesté sa non opposition car il n'a pas le choix.

En ce qui concerne l'acquisition des chambres, toutes vides, il n'y a que des acheteurs et aucun vendeur... Mais en effet, le fait de condamner ou refaire le WC aura des conséquences contradictoires...

 

---------- Message ajouté à 23h30 ---------- Précédent message à 23h24 ----------

 

Il doit s’agir d’un très ancien RDC rédigé par une personne peu expérimentée ou négligente , car il est impensable d’oublier de mentionner des WC communs… ! On comprend aussi que les caves et les chambres ne sont pas individualisées ni affectées de millièmes propres : cela est irrégulier et devrait être modifié . Ce point pourrait justifier le refus « non conflictuel » de valider le « nouveau RDC » tel que proposé, car tout sera à recommencer avec les mêmes frais après harmonisation du RDC avec la loi , impliquant nécessairement l’individualisation de chaque lot ( lot principale, cave, box, chambre de bonne, avec les millièmes correspondants pour chacun).

L’absence de mention dans le RDC du WC commun ne me semble pas très importante, dès lors que les lots du 6ème sont appelés « chambre » ( ce qui implique qu’il s’agit d’un local destiné à l’habitation et non d’une remise ou d’un placard ) et dès lors que l'exitence de ces WC n'est pas remise en cause.

Il serait opportun de préparer la question, avant l’AG du 31-01-2013 avec les voisins propriétaires de chambre en leur expliquant bien leur intérêt et l’importance de conserver leur chambre comme local d’habitation sachant qu’elle perdrait évidemment toute sa valeur vénale sur le marché si le WC était supprimé !

Il faut voter contre la résolution , même limitée à l’adoption du nouveau RDC, car tout vote "pour" rend impossible toute opposition judiciaire .

Le propriétaire du duplex comptait probablement , dans quelques années proposer l’acquisition des chambres de bonnes devenues de simples placards à balais , au prix du m2 de placard à balais et devenir ainsi copropriétaire de tout le 6ème étage à bon compte.

Il pouvait aussi vendre son bien avec cette espérance d’acquisition pour le futur acquéreur, donc à un prix très supérieur au prix du marché !

Il faudra il expliquer que le père noël n’existe pas ( il y croyait pourtant bel et bien !)

 

Petite précision : le RCP interdit la vente des chambres de bonne à un tiers non copropriétaires. C'est d'ailleurs la raison pour laquelle au moins deux voisins (celui du 5ème, et la très vieille dame du 1er, qui vit dans son ancien monde) sont farouchement opposés à la division des lots qu'impliquerait la refonte du RCP...

Donc la valeur vénale sur le marché doit être calculée sur la base de sa valeur locative. Mais c'est déjà une grave atteinte économique -théorique - car cela représente 6 000 € net minimum par ans. En clair, la compensation devrait être sous forme de soulte annuelle, plutôt que de somme fixe ? Difficile d'établir une valeur de marché d'un bien invendable à un tiers à la copropriété...

 

---------- Message ajouté à 23h37 ---------- Précédent message à 23h30 ----------

 

question subsidiaire : que se passe-t-il si le vote n'a pas lieu ?

- le voisin du 5è a régularisé sa vente

- les clauses abusives sont inscrites au RCP après mon acquisition et ne me sont donc pas opposables car je n'ai ni participé à leur vote, ni été informé et acquiescé au cours de mon acquisition

 

Dans ce cas je peux louer ma chambre, et le wc ne peut pas être condamné même si cela est écrit, puisque j'en ai besoin pour ma chambre...

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  • 3 weeks later...

Tout est bien qui finit bien.

C'est un cas d'école à retenir.

 

L'AG des copropriétaires a acté le fait que le notaire a publié le modificatif de RCP et vente des parties communes, sans vote de régularisation. C'est-à-dire que l'AG avait voté la vente, mais pas le modificatif de RCP.

L'acte ayant été publié, il est définitif. Donc l'AG a considéré que le vote était inutile.

 

Ensuite, l'AG a voté aux 2/3 des millièmes et la majorité des copropriétaires en nombre, la réfection du wc commun.

Dès lors, la clause contestée, même publiée, n'est plus applicable.

 

Evidemment, cela a nécessité une certaine énergie pour expliquer, ouvrir les yeux, etc. aux voisins qui n'avaient même pas lu voire reçu les documents concernés.

 

Cela prouve qu'une stratégie juridique bien suivie vaut mieux qu'un bon procès.

Il n'empêche, certaines personnes sur ce forum m'ont apporté des éléments très, très utiles.

 

Encore merci

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Il doit s’agir d’un très ancien RDC rédigé par une personne peu expérimentée ou négligente , car il est impensable d’oublier de mentionner des WC communs… ! On comprend aussi que les caves et les chambres ne sont pas individualisées ni affectées de millièmes propres : cela est irrégulier et devrait être modifié . Ce point pourrait justifier le refus « non conflictuel » de valider le « nouveau RDC » tel que proposé, car tout sera à recommencer avec les mêmes frais après harmonisation du RDC avec la loi , impliquant nécessairement l’individualisation de chaque lot ( lot principale, cave, box, chambre de bonne, avec les millièmes correspondants pour chacun).

L’absence de mention dans le RDC du WC commun ne me semble pas très importante, dès lors que les lots du 6ème sont appelés « chambre » ( ce qui implique qu’il s’agit d’un local destiné à l’habitation et non d’une remise ou d’un placard ) et dès lors que l'exitence de ces WC n'est pas remise en cause.

Il serait opportun de préparer la question, avant l’AG du 31-01-2013 avec les voisins propriétaires de chambre en leur expliquant bien leur intérêt et l’importance de conserver leur chambre comme local d’habitation sachant qu’elle perdrait évidemment toute sa valeur vénale sur le marché si le WC était supprimé !

Il faut voter contre la résolution , même limitée à l’adoption du nouveau RDC, car tout vote "pour" rend impossible toute opposition judiciaire .

Le propriétaire du duplex comptait probablement , dans quelques années proposer l’acquisition des chambres de bonnes devenues de simples placards à balais , au prix du m2 de placard à balais et devenir ainsi copropriétaire de tout le 6ème étage à bon compte.

Il pouvait aussi vendre son bien avec cette espérance d’acquisition pour le futur acquéreur, donc à un prix très supérieur au prix du marché !

Il faudra il expliquer que le père noël n’existe pas ( il y croyait pourtant bel et bien !)

 

Merci pour tout. Vous méritez 100 votes "utiles"

 

---------- Message ajouté à 23h09 ---------- Précédent message à 22h56 ----------

 

Bonsoir,

De temps en temps le bon sens finit en effet par triompher, mais il faut toujours batailler .

dans cette histoire le syndic a problement été négligent voire fautif .

 

Le syndic a fait bien pire. Mais ce serait l'objet d'un autre post.

Lors de la précédente AG, il avait été négligent.

L'un des copropriétaires, excédé, a assigné le syndicat en annulation de ladite AG.

Je précise que ses fondements n'ont aucune chance de prospérer.

Toutefois, le syndic avait convié hier soir l'avocat financé aux frais de l'assurance de la copropriété.

Il n'avait pas daigné prévenir le conseil syndical. L'ayant questionné sur la raison de sa présence, voilà qu'il me répond que Me XXX est venu pour nous expliquer la procédure (point qui n'était pas à l'ordre du jour) et nous conseiller.

Ayant été élu président de la séance juste avant l'arrivée de l'avocat, je l'ai éconduit sans lui laisser l'occasion de discuter avec nous.

En effet, le copropriétaire qui nous assignait, a aussitôt manifesté son opposition à cette présence, son propre avocat étant absent.

Quel bon réflexe j'ai eu !

Comme je m'en doutais, une jurisprudence constante précise le fait que la présence de cet avocat n'aurait été possible qu'à la condition que celui-ci n'ait pas pris part aux discussions, n'ait pas pris la parole et n'ait pas eu à répondre à de quelconques questions sur la procédure envisagée.

Par exemple : CA Orléans, 15 juin 2009, Sté Belvédère Grammont c/ Synd. 248 à 272 Avenue de Grammont : Jurisdata n° 2009-380682.

Cela n'était pas le cas en l'espèce.

A défaut, il eut été nécessaire de l'inviter par un vote à la majorité simple de l'article 24. Cette question ne pouvait pas être inscrite au cours de l'assemblée générale. En effet, l'article 13 du décret du 17 mars 1967 l'interdit :"L'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour."

Comme j'ai lu sur ce forum, l'important n'est pas de savoir quel texte me donnait raison, mais de savoir qu'il existe, et de le rechercher ensuite.

 

Le syndic, un homme très arrogant, a manifesté son énervement en indiquant que cela serait mentionné à la procédure. Mais quelle procédure ? Et l'avocat qui a osé dire que sa présence ne serait absolument pas une cause de nullité de l'AG...

 

J'ai pensé à une seule chose : si l'AG d'hier soir avait fait l'objet d'une contestation, c'est toute notre stratégie juridique concernant le vote du RCP et le vote de la réfection du wc commun qui tombait à l'eau...

A fortiori, l'AG précédente avait réélu le syndic à compter de février 2013 seulement... Donc même dans l'hypothèse 99,9% improbable où la précédente AG serait annulée par le TGI, l'AG d'hier soir restera ... valable.

 

---------- Message ajouté à 23h11 ---------- Précédent message à 23h09 ----------

 

Bonsoir,

De temps en temps le bon sens finit en effet par triompher, mais il faut toujours batailler .

dans cette histoire le syndic a problement été négligent voire fautif .

 

Et le notaire aussi, qui se contente du vote par l'AG de la vente des parties communes, sans se préoccuper du vote du modificatif de RCP... A fortiori après avoir été informé par RAR de la présence d'une clause dans les annexes à son acte, qui obligerait à une répartition des millièmes entièrement différente...

 

Je précise que le syndic ne sera très vraisemblablement pas réélu en 2014.

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