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Forum juridique de Net-iris

locataire dont agence en liquidation judiciaire


vindadamona

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bonjour

 

mon fils vient d'apprendre que l'agence ,qui s'occupe de la gestion de son appartement pour le compte de la propriétaire , est en administration judiciaire depuis septembre

en fait il ne recevait plus rien ni avis d'échéance ni quittance de loyer il est allé plusieurs fois à l'agence situé à 500 m de chez lui mais a chaque fois on lui répondait que la personne qui gérait son appartement n'étant pas là personne ne savait ce qu'il devait payer

je dois préciser que vu la gestion en dent de scie des calculs de loyer durant ses 2 dernières années mon fils ne s'est pas inquiété plus que çà pensant qu'encore une fois l'agence avait un trop perçu de plusieurs mois

et donc depuis aout 2012 il n’ a rien payé la CAF versant les APL directement sur le compte de l'agence

 

il a donc su par un appel de la propiétaire le souci de l’agence

et comme elle lui a dit ne rien avoir touché depuis septembre il s’apprêtait à la payer directement

mais des personnes disent qu’il ne faut surtout rien faire et juste attendre que le liquidateur se manifeste et demande le paiement de ce qui doit être payer ..

les personnes s’appuient sur le fait que le locataire a signé un bail etc .. par l’intermédiaire de l’agence et que donc pour le moment seul l’agence peut fournir des quittances de loyer après paiement totale de la somme due

il est vrai que la partie APL ayant été versé au compte de l’agence et la propiétaire n’ayant rien eu , elle ne pourra pas de son coté établir de quittance en ayant seulement une partie du loyer directement .

si quelqu’un peut me dire ce que mon fils doit faire ou ne pas faire là .. car j’avoue que je ne connais pas grand-chose dans tout çà

il a de quoi régler sans problème mais doit il mettre cet argent sur un compte spécial ?

 

enfin toutes informations utiles pour ce genre de cas seront les bienvenues

 

merci

cdlt

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Juste par bon sens (mais comme juridiquement, personne n'a avancé ses petits doigts sur le clavier, je me lance), je paierais directement au propriétaire.

 

Le locataire n'ayant aucun lien juridique avec l'agence (c'est bien le cas ? ). Je suggère à votre fils de demander au propriétaire de lui écrire un courrier officiel (remis contre décharge par ex) dans lequel elle lui demanderait de lui régler dorénavant les loyers.

 

Par contre, je suggère que votre fils fasse un récap de tout ce qu'il a réellement payé (pourvu qu'il n'ait pas trop payé), et qu'il ne reprenne les paiements que pour la partie qu'il doit vraiment. Pour la CAF, c'est au proprio de faire la démarche.

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bonjour

merci de votre repons

euh non pas de lien juridique juste le paiement des loyers / location de l'appartement c'est tout

 

en fait oui pour l'avenir c'est ce qu'il pensait faire si elle est d'accord bien sur c'est de lui payer les loyers directement et de faire virer la CAF directement sur son compte à elle

là ou ça posait une question c'est surtout pour ce qu'il aurait du payer à l'agence après aout et jusque là

car sa proprio n'a aucun compte et ne sait rien de ce qu'il doit exactement je ne sais m^me pas si elle connait le montant du loyer qu'il paie par rapport à ce qu'elle touche elle ensuite .. car forcément l'agence se rémunère la dessus non ?

je ne sais pas si je suis clair

par exemple un locataire qui paie 500e de loyer pour un logement X propriété de Y a une agence Z ..

l'agence Z ne redonne pas 500e au propriétaire Y pour son logement X

l'agence Z re donne 500e moins sa commission

vous voyez ce que je veux dire

ca va pas être simple de faire les comptes là ?? ..

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Non ! votre fils a un bail de 500 euros. Faire un tableau avec colonnes : doit (montant loyer)/ avances sur charges (éventuellement)/payé (mettre le montant)/date (virement ou chèque) date encaissement (éventuellement)/paiement CAF/ année par année -depuis le début, c'est-à-dire s'il est entré en février de fév à fév.

 

Tout ce qu'il a réglé à l'agence est réglé ! le propriétaire s'arrangera avec son mandataire, ce n'est pas l'affaire du locataire.

 

A partir de maintenant (et en se couvrant avec un ordre officiel du propriétaire), il règle le reste... Ainsi, lui, est clair.

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ok merci

et ben on a du boulot en perspective car ça fait depuis 2005 qu'il est dans cet appart et c'est la 4e agence qui gère les loyers ..

donc je suppose ( et espère ) que l'on reprend les comptes juste a partir de la reprise de gestion par cette agence .. car normalement tout ce qui était avant était ok ..

en tout cas merci beaucoup pour vos réponses rapide

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  • 1 month later...

Vous venez de recevoir un trop percu de votre CAF et vous n'êtes pas d'accord, alors je lisez ceci et vous vous retrouverez à armes égales face à elle si vous décidez de saisir la justice afin de faire respecter le droit.

Ce qu’il faut retenir de ce qui est mentionné ci-dessous :

- La Caf doit vous envoyer un courrier pour vous notifier le trop perçu et il lui appartient de prouver en cas de contestation sur la réception de cette notification que celle çi vous a bien été adressée.

- Cette notification doit être motivée, donc une formule générale indiquant « nous avons réexaminé votre dossier » « nous avons modifié votre situation professionnelle »… n’est pas considérée comme motivée. (par contre la mention « vous avez repris une activité professionnelle depuis le 1er mars 2012 alors que nous vous connaissions au chômage non indemnisé, de ce fait vous ne pouvez plus bénéficier de la neutralisation des revenus d’activité pour le calcul de vos droits » est elle correcte) .

-Cette notification doit être signée et comporter également le nom, prénom et qualité de la personne qui vous notifie la décision.

-En aucun cas la Caf n’a le droit de commencer à récupérer le trop perçu avant 2 mois sur vos prestations sauf si vous le lui demandez , de même votre Caf ne peut pas prélever sur votre compte bancaire sans votre accord à moins que vous n’ayez reçu une contrainte.

- Votre Caf (ou un autre organsine de sécurité sociale) vous réclame un trop percu (indu ) ou pour être précis la Caf engage une action en répétition d'indu.

- Si vous n’êtes pas d’accord sur le motif du trop-perçu ne faites pas une demande de remise dette car cela équivaut à une reconnaissance de la dette et en cas de refus de remise dette vous ne pourrez plus contester le trop perçu en saisissant le tribunal.

- En cas de litige sur la date à laquelle vous avez pu indiquer votre changement de situation ou de demande seul la date de la poste est valable (Il faut savoir que les caf ne conservent pas à l’heure actuelles les enveloppes).

 

- Si la décision de la Caf vous a versé à tort des prestations (elle a fait une erreur) alors qu’elle avait tous les éléments vous pouvez demander au tribunal des dommages et intérêts d’un montant au moins égal à la somme qu’il vous est demandé de remboursé et ce au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile un préjudice ( elle vous demande le remboursement de somme qu’elle a payé à tort alors qu’elle avait tout les éléments) vous pouvez saisir le tribunal pour demander des dommages et intérêt aux titre de l’article 700 du code civil (ce montant sera au moins égal au somme que la Caf vous avez payé à tort).

 

Voilà l’essentiel de ce que vous devez savoir, les textes qui précisent ce qui est indiqué ci-dessus sont mentionné ci-dessous (à vous ou votre avocat de baser votre recours dessus)

 

 

 

La Caf lors de cette action en recouvrement doit respecter quelques règles qu'elle n'applique pas toujours :

I) Code de la sécurité sociale. - Article R133-9-2

L'action en recouvrement de prestations indues s'ouvre par l'envoi au débiteur par le directeur de l'organisme compétent d'une notification de payer le montant réclamé par tout moyen permettant de rapporter la preuve de sa date de réception. Cette lettre précise le motif, la nature et le montant des sommes réclamées et la date du ou des versements donnant lieu à répétition. Elle mentionne l'existence d'un délai de deux mois imparti au débiteur pour s'acquitter des sommes réclamées et les modalités selon lesquelles les indus de prestations pourront être récupérés, le cas échéant, par retenues sur les prestations à venir. Elle indique les voies et délais de recours ainsi que les conditions dans lesquelles le débiteur peut, dans le délai mentionné au deuxième alinéa de l'article R. 142-1, présenter ses observations écrites ou orales.

A l'expiration du délai de forclusion prévu à l'article R. 142-1 ou après notification de la décision de la commission instituée à ce même article, le directeur de l'organisme créancier compétent, en cas de refus du débiteur de payer, lui adresse par tout moyen permettant de rapporter la preuve de sa date de réception une mise en demeure de payer dans le délai d'un mois qui comporte le motif, la nature et le montant des sommes demeurant réclamées, la date du ou des versements indus donnant lieu à recouvrement, les voies et délais de recours et le motif qui, le cas échéant, a conduit à rejeter totalement ou partiellement les observations présentées.

II) Loi du 12 avril 2000 ( Loi n° 2000-321 du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs relations avec les administrations )

Article 4 Dans ses relations avec l'une des autorités administratives mentionnées à l'article 1er, toute personne a le droit de connaître le prénom, le nom, la qualité et l'adresse administratives de l'agent chargé d'instruire sa demande ou de traiter l'affaire qui la concerne ; ces éléments figurent sur les correspondances qui lui sont adressées. Si des motifs intéressant la sécurité publique ou la sécurité des personnes le justifient, l'anonymat de l'agent est respecté.

Toute décision prise par l'une des autorités administratives mentionnées à l'article 1er comporte, outre la signature de son auteur, la mention, en caractères lisibles, du prénom, du nom et de la qualité de celui-ci.

 

Article 16 Toute personne tenue de respecter une date limite ou un délai pour présenter une demande, déposer une déclaration, exécuter un paiement ou produire un document auprès d'une autorité administrative peut satisfaire à cette obligation au plus tard à la date prescrite au moyen d'un envoi de correspondance, le cachet apposé par les prestataires de services postaux autorisés au titre de l'article L. 3 du code des postes et des communications électroniques faisant foi, ou d'un envoi par voie électronique, auquel cas fait foi la date figurant sur l'accusé de réception ou, le cas échéant, sur l'accusé d'enregistrement adressé à l'usager par la même voie conformément aux dispositions du I de l'article 5 de l'ordonnance n° 2005-1516 du 8 décembre 2005 relative aux échanges électroniques entre les usagers et les autorités administratives et entre les autorités administratives

Article 25 Les décisions des organismes de sécurité sociale et de mutualité sociale agricole de salariés ou de non-salariés ordonnant le reversement des prestations sociales indûment perçues sont motivées. Elles indiquent les voies et délais de recours ouverts à l'assuré, ainsi que les conditions et les délais dans lesquels l'assuré peut présenter ses observations écrites ou orales. Dans ce dernier cas, l'assuré peut se faire assister par un conseil ou représenter par un mandataire de son choix.

III)Loi n° 79-587 du 11 juillet 1979 relative à la motivation des actes administratifs et à l'amélioration des relations entre l'administration et le public.

Article 1 )Les personnes physiques ou morales ont le droit d'être informées sans délai des motifs des décisions administratives individuelles défavorables qui les concernent.

 

A cet effet, doivent être motivées les décisions qui :

(....)

-retirent ou abrogent une décision créatrice de droits ;

 

IV) Ces textes ont été repris par la CIRCULAIRE INTERMINISTÉRIELLE N°DSS /2B/4D/2010/214 du 23 juin 2010 relative au recouvrement des indus de prestations et à l’habilitation des directeurs des organismes de sécurité sociale à les recouvrer par voie de contrainte (voir le site circulaire.legifrance.gouv.fr/pdf/2010/07/cir_31348.pdf) en son paragraphe 1.1. La notification de l’indu et 1.2. La forme de notification de l’indu

 

1.1. La notification de l’indu

L’article 25 de la loi du 12 avril 2000 et l’article R.133-9-2 du code de la sécurité sociale prévoient que l’action en recouvrement des prestations indues s’ouvre par l’envoi au débiteur, par le directeur de l’organisme de sécurité sociale, d’une notification de payer le montant réclamé.

Ils prévoient que cette notification doit :

- préciser le motif, la nature et le montant des sommes réclamées et la date du ou des versements indus ;

- mentionner l’existence d’un délai imparti au débiteur pour s’acquitter des sommes réclamées ;

- indiquer les délais et voies de recours ;

- préciser les conditions dans lesquelles le débiteur peut, dans le délai mentionné au 2ème alinéa de l’article R. 142-1 (soit de 2 mois), présenter ses observations écrites ou orales (dans ce dernier cas l’assuré peut se faire assister par un conseil ou représenter par un mandataire de son choix).

 

 

1.2. La forme de notification de l’indu

Ainsi, dès lors qu’un indu est constaté, l’organisme de sécurité sociale est tenu de le notifier au débiteur.

Cette notification pourra être effectuée par lettre simple notamment pour des indus de montants peu importants en raison des coûts de gestion engendrés.

II est toutefois précisé sur ce point que si le débiteur conteste l’existence ou la date de notification de l’indu, le juge considère en général qu’une lettre simple ne permet pas d’apporter la preuve que la notification a effectivement été portée à la connaissance du débiteur.

Il appartient alors au créancier, en l’espèce l’organisme de sécurité sociale, d’apporter la preuve, par tous moyens, que l’indu a bien été notifié au débiteur. La saisine de la commission de recours amiable (CRA), la demande de remise de dettes, l’envoi d’observations par le débiteur ou toute autre manifestation du débiteur par rapport à l’indu permettent d’apporter la preuve de cette notification.

Dans l’hypothèse où la caisse n’est pas en mesure de rapporter cette preuve, elle ne peut opposer au débiteur la forclusion de son recours en commission de recours amiable (CRA).

Ainsi, la Cour de cassation a considéré que lorsque la notification n’est pas établie, l’intéressé doit être considéré comme n’ayant pas eu connaissance du délai de recours amiable et la forclusion ne peut pas lui être opposée (Cass. soc.,12 janvier 2001, n°99-14071).

Il est recommandé aux caisses de notifier par lettre recommandée avec accusé de réception les indus dont le montant est important ou ceux présentant un caractère frauduleux pour éviter des contestations ultérieures sur la date de notification de l’indu et par conséquent sur celle de sa prescription

 

.

voir sur le site de la courdecassation /publications_cour_26/rapport_annuel_36/rapport_2000_98/deuxieme_partie_tudes_documents_100/tudes_diverses_103/prealable_matiere_586

"En premier lieu toute décision qui n’a pas été contestée devant la commission de recours amiable dans le délai de deux mois prévu à l’article R.142 précité acquiert un caractère définitif et ne peut plus être remise en question ; cette solution fondée sur la forclusion qui s’attache à ce délai (Soc. 12 juillet 1990, Bull. n° 367) a été récemment appliquée s’agissant d’actions en répétition d’indu, exercées par des caisses contre des praticiens (Soc. 6 mai 1999, Bull. n° 193 - 2 mars 2000, pourvoi n° 98-15.117) ; en effet, si le redevable n’a pas contesté la mise en demeure qui lui a été délivrée, la dette est immédiatement exigible (Soc. 20 mai 1999, pourvoi n° 97-19.781).

 

Il résulte également du caractère obligatoire de ce préalable, que la saisine de la commission de recours amiable détermine par son étendue, celle du juge judiciaire et que toute demande contentieuse qui n’aura pas fait l’objet d’un recours amiable sera déclarée irrecevable (Soc. 28 janvier 1999, pourvoi n° 97-13.274). En application de l’article 123 du nouveau Code de procédure civile cette fin de non-recevoir pourra être proposée en tout état de cause, mais seulement devant les juges du fond (Soc. 30 avril 1997, Bull. n° 159). Enfin, même soumise par voie d’exception, dans une instance en paiement introduite par l’organisme social, une demande qui n’aurait pas été soumise à la commission de recours amiable reste irrecevable (Soc. 28 mars 1991, pourvoi n° 90-10.025 - 25 mai 2000 précité)."

 

Article 700 du code de procédure Civile

(..) le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

 

voir sur le site bmp.avocats-saintbrieuc.fr/actualites-juridiques/5-jurisprudence/14-la-caf-des-cotes-darmor-condamnee-pour-manquement-a-son-devoir-dinformation

 

voir sur le site caf.fr/etudes-et-statistiques/politiques-sociales-et-familiales/n%C2%B0-73

 

Partie 2

 

- L'accueil et le traitement des réclamations des allocataires par les CAF

Isabelle Sayn

 

paragraphe : Le contrôle juridictionnel du bienfondé de la décision

 

(...)

La question du bien-fondé de la demande de répétition se pose d’ailleurs, indirectement, à l’occasion des actions en responsabilité introduite par les assurés contre la caisse jugée responsable du préjudice consécutif à l’obligation de rembourser les sommes indûment versées par la caisse, à la suite d’une erreur de ses services. Les juges acceptent, aujourd’hui, d’apprécier la responsabilité de la CAF pour faute simple et parviennent, ainsi, à compenser le montant de la somme effectivement remboursée au titre de l’indu par des dommages et intérêts reçus au titre du préjudice subi par l’obligation de rembourser. (...)

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pour vindadamona

à partir de fevrier votre fils paye au bailleur directement.

pour avant, qu'il laisse le bailleur faire ses comptes avec cette agence, tout en mettant de coté les loyers qu'il n'aurait pas payé (mais y'en a t-il ???)

il sait qu'il a un bailleur, et c'est ce bailleur qui decide (meme si le bail a été signé avec une agence).

 

il doit bien connaitre le montant de son loyer sans avoir besoin de rappel mensuel ... ;)

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