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Forum juridique de Net-iris

Indice de majoration pour augmentation du loyer annuel bail 48


machaak

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Bonjour,

Est-il possible d'établir un recours "rétroactif" contre le gestionnaire du dernier propriétaire de notre appartement. Locataires depuis plus de 30 ans, nous venons de changer de propriétaire. Or nous avons subi pendant 10 ans des augmentations de loyer annuelle de 4°/°, non conformes à la législation concernant les baux 48 catégorie 2C. Est-il encore possible de faire reconnaitre nos droits et de récupérer le trop perçu...sachant que le propriétaire a changé mais le gestionnaire est le même et c'est une "erreur" de sa part. Que répondrait la loi dans ce cas..." trop tard !?"

Merci

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bjr

vous ne pouvez faire valoir ce droit que sur les 5 dernieres années en vertu de l'art 2224 du code civil.

ce sera au bailleur nouveau de voir eventuellement avec les anciens proprio (qui eux alors pourront eventuellement voir avec leur gestionnaire).

faites votre demande par LRAR au nouveau bailleur, seule personne que vous connaissez a l'heure actuelle.

vous devez être sûr de votre coup pour cette reclamation ? je suppose que vous vous referez au decret qui parait chaque année concernant ces logements bien particuliers ?

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Merci Golfy pour votre réponse rapide et précise.

Je ne savais pas que pour ses baux particuliers ( dit bail 48) , l'augmentation se faisait par décret...j'ai trouvé le décret 2012 avec augmentation de 2,17°/°, j'ai compris que les charges ne rentrent pas en ligne de compte et que l'on compte sur l base loyer uniquement. Par contre je ne sais pas si c'est un calcul complexe en fonction des tantièmes ou mètres carrés ? ou s'il suffit d' ajouter simplement 2,17 °/° au loyer précédent. Est-ce que quelqu'un a la réponse ? ainsi que l'organisme qui publie les décrets et qui les archive...je cherche à partir de 2007.

Cordialement Machaak

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regardez ceci Détermination du loyer des logements soumis à la loi de 1948 - Service-public.fr

 

ce n'est pas les tantiemes ni la superficie, l'indexation se base sur la valeur locative (ou encore "surface corrigée"), valable uniquement pour les baux sous loi 48.

 

voici le dernier decret : Décret n° 2012-1090 du 27 septembre 2012 modifiant le décret n° 48-1881 du 10 décembre 1948 déterminant les prix de base au mètre carré des locaux d'habitation ou à usage professionnel | Legifrance

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Merci Mr Golfy...petit contexte depuis 30 ans dans un quartier et appartement ancien où nous nous sommes beaucoup investis, nous n'avons pu au moment du rachat en 2012 de l'immeuble par un grand promotteur nous décider à partir tant financièrement que sentimentalement. Les rapports sont très courtois avec ce nouveau bailleur qui n'a pas "cherché à nous expulser ". De plus nous sommes en possession d'un jugement attestant d'une surface corrigée et d'un bail 48 datant de 1983. Cependant nous avons signé un protocole d'accord avec ce dernier qui nous demande de loger à l'hotel pendant 20 jours le temps pour ses ouvriers de passer des gaines techniques desservant les autres appartements qu'il réhabilite. Nous restons toujours un peu inquiets sur une augmentation intempestive du loyer alors que nous avons réalisé à nos frais très régulièrement des travaux dans l'appartement ( et parfois dans les parties communes tant l'état des lieux était désastreux. ) Sachant que le passage des gaines techniques va induire une perte de hauteur sous plafond et une perte d'espace dans 4 pièces, voici les nouvelles questions en rapport avec les renseignements que vous avez bien voulu nous indiquer et le tableau relatif à la catégorie 2C autre qu'en région Parisienne :

- faut-il prendre en compte cette nouvelle modification ( perte d'espace) pour redéfinir la surface corrigée ?.

- Le calcul du prix du m2 pour l'appart de 80m2 à l'origine en loi carrez correspond à 10mX 4,96

+ 70m X 2,67 ) = 227,86 E. Or nous payons plus du double sachant que par méconnaissance

nous accédions à la demande de l'ancien propriétaire ou gestionnaire qui nous augmentait automatiquement de 4°/° par an.

Peu d'avocats s'intéressent à ce type de bail...Si j'envoie une lettre recommandée selon votre conseil précédent, pour récupérer le trop perçu des 5 années précédentes, sur quelle base de loyer dois-je partir . Le loyer que nous avons réellement versé il y'a 5 ans ou bien celui initial faisant suite au jugement de 1983 et édicté par décret ?. Merci encore pour votre participation.cdlmt machaak

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désolée mais je ne peux répondre à vos dernieres questions ...

Peu d'avocats s'intéressent à ce type de bail
et pour cause ! la loi de 48 est particulière et bien "épineuse"; je ne me risquerai pas à vous induire en erreur.

A votre place je discuterai avec ce bailleur en avancant les arguments que vous avez en main (decret); si il fait des travaux, vous allez peut etre sortir de la catégorie de classement ... pour la hauteur de plafond, je pense (à vérifier) qu'il ne peut pas descendre plus que les 2m50 - si/ non ?

 

voici cette loi, vous pouvez deja la regarder en detail : (en bas de page de ce lien): Bail des logements soumis à la loi de 1948 - Service-public.fr

 

cordiales salutations de Mme golfy :cool:

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Merci, oui je me suis penchée maintes fois sur la loi dont vous venez de m'envoyer le lien. On est au point concernant le risque de perte de la valeur juridique du bail 48 pour cause de travaux, bien protégé car le nouveau propriétaire ne fait pas de démolition, surélévation etc..;de plus il ne compte pas habiter dans cet appartement et nous en avons discuté plusieurs fois avec leur juriste en particulier au moment de leur demande de passages de gaines permettant la réhabilitation des autres appartements et " dévalorisant le notre par perte d'espace...

J'aurai souhaité une aide pour vérifier le calcul de la valeur locative fixée par décret pour 80m2 de surface corrigée ( le tableau ne précisant pas s'il s'agit d'euro..). Bon, mais là il nous faudrait trouver un expert? Bien cordialement Mme Golfy pour votre aide

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