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Bail rural, vrai ? ... faux ?


Wers

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Bonjour à tous,

 

Suite à une vente par adjudication, nous (A) sommes devenus propriétaire d'un corps de ferme à restaurer avec des terres agricoles.

 

Nous aurons trois personnages en jeux :

(B) propriétaire jusqu'à 2004

© propriétaire de 2004 à 2012 qui a été saisi

(D) Agriculteur neveu de (B), "louant" une partie des terres de la propriété

 

Nous avons constaté que (D) dispose d'un bail rural plutôt louche signé entre lui et © (officiellement).

En revanche, sur le bail rural signé en décembre 2003 pour prise des terres en septembre 2003 nous avons un problème :

(D) aurait signé un bail rural avec © avant que © soit propriétaire: bail signé décembre 2003 avec © alors que © propriétaire en Mai 2004............ qu'en pensez vous ?

 

Sachant que © est partie vivre dans un autre pays pour fuir les problèmes, il est injoignable, et mon impression est qu'il se serve de jouer là dessus avec un faux bail... forcément, en toute impunité personne ne peut rien lui dire, et personne n'avait vu cette discordance de date.

 

Je suis Jeune agriculteur et je souhaitais acheter ce corps de ferme pour m'installer mais là on rencontre un énorme problème : déja que le bail, par évidence de date, semble faux, (D) a utilisé au bout du 14 ème jour son droit de préemption par substitution.....

 

Donc en fin de compte j'ai l'impression que l'agriculteur (D) joue sur un faux bail pour faire valoir premièrement son droit d'exploiter mais ensuite son droit de préemption.

 

Le rôle de (B) dans tout ca est un peu flou, car c'est lui qui aurait du signé le contrat avec (D), mais peut être n'ont ils pas voulu prendre le risque d'impliquer (B) dans un faux bail. La soi disant demande d'autorisation d'exploiter relève de 2003 pour ce bail.

 

Merci d'apporter votre aide car nous devons faire vite.

 

merci beaucoup

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Bonjour,

....Suite à une vente par adjudication, nous (A) sommes devenus propriétaire d'un corps de ferme à restaurer avec des terres agricoles.

Vous avez été déclaré acquéreur, au moment de la vente, et il était surement indiqué que les terres n'étaient pas libres de droit, mais pas encore propriétaire.

 

.........(D) a utilisé au bout du 14 ème jour son droit de préemption par substitution.....

Je suis étonné que vous n'ayez pas pris contact avec l'exploitant avant la vente, il est titulaire d'un bail de location et dispose des autorisations d'exploiter, il a donc le droit de préemption.

 

Vous n'avez pas subi de préjudice, si ce n'est le temps et l'espoir investi pour cette acquisition, vous ne pouvez hélas rien faire.

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Bjr

Il n'y a pas de droit de préemption en cas de vente par adjudication.

C'est un bail rural SOLITRID ;)

Article L412-1Code Rural

Créé par Décret n°83-212 du 16 mars 1983 - art. 1 (V) JORF 22 mars 1983 en vigueur le 1er décembre 1982

 

Le propriétaire bailleur d'un fonds de terre ou d'un bien rural qui décide ou est contraint de l'aliéner à titre onéreux, sauf le cas d'expropriation pour cause d'utilité publique, ne peut procéder à cette aliénation qu'en tenant compte, conformément aux dispositions de la présente section, d'un droit de préemption au bénéfice de l'exploitant preneur en place. Ce droit est acquis au preneur même s'il a la qualité de copropriétaire du bien mis en vente.

 

Les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables s'il s'agit de biens dont l'aliénation, faite en vertu soit d'actes de partage intervenant amiablement entre cohéritiers, soit de partage d'ascendants, soit de mutations, profite, quel que soit l'un de ces trois cas, à des parents ou alliés du propriétaire jusqu'au troisième degré inclus et sauf dans ces mêmes cas si l'exploitant preneur en place est lui-même parent ou allié du propriétaire jusqu'au même degré.

 

Maintenant même si le bail écrit n'a pas été signé avec la bonne personne (son grand père si j'ai bien compris au lieu de l'oncle ) , il est tout de même au moins titulaire d'un bail verbal il faut vérifier si des loyers ont bien été versés

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J'ai posé la question une fois à un juge sur ce cas.

Il m'a répondu que s'il mettait en vente, c'est que c'était possible. Il m'a alors précisé (sèchement d'ailleurs) qu'une telle vente était licité et que le tribunal faisait autorité.

 

Tout cela pour dire que si le bien est mis en vente, c'est je pense que ce problème est déjà réglé.

D'où l'intérêt et la nécessité d'aller lire le cahier des charges où tout est consigné.

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J'ai posé la question une fois à un juge sur ce cas.

Il m'a répondu que s'il mettait en vente, c'est que c'était possible. Il m'a alors précisé (sèchement d'ailleurs) qu'une telle vente était licité et que le tribunal faisait autorité.

 

Tout cela pour dire que si le bien est mis en vente, c'est je pense que ce problème est déjà réglé.

D'où l'intérêt et la nécessité d'aller lire le cahier des charges où tout est consigné.

Pourtant le Code Rural est clair !:eek:

Ensuite le locataire exerce bien un droit de préemption

Ceci le confirme :

 

Article L412-11 Code Rural :

Créé par Décret n°83-212 du 16 mars 1983 - art. 1 (V) JORF 22 mars 1983 en vigueur le 1er décembre 1982

 

Dans le cas de vente faite par adjudication volontaire ou forcée, le preneur bénéficiaire du droit de préemption doit, à peine de nullité de la vente, y être convoqué par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier de justice, vingt jours au moins avant la date de l'adjudication, soit par le notaire chargé de la vente, soit en cas de vente poursuivie devant le tribunal, par le secrétaire-greffier en chef dudit tribunal.

 

Il lui accordé un délai de vingt jours à compter de celui de l'adjudication pour faire connaître au notaire chargé de la vente ou, en cas de vente poursuivie devant le tribunal, au secrétaire-greffier en chef dudit tribunal, sa décision de faire valoir son droit de préemption. L'exercice du droit de préemption soit par le preneur lui-même, soit par un descendant dans les conditions prévues au troisième alinéa de l'article L. 412-5 emporte pour lui substitution pure et simple à l'adjudicataire. La déclaration de substitution, qui doit comporter l'indication de la personne exerçant le droit de préemption, est faite par acte authentique ou par acte d'huissier de justice qui est annexé au procès-verbal ou au jugement d'adjudication et publié en même temps que celui-ci. La déclaration de surenchère est dénoncée au preneur dans les mêmes formes et délais qu'à l'adjudicataire. Le preneur peut intervenir dans l'instance en validité de la surenchère.

 

Lorsque, dans le délai prévu à l'alinéa précédent, l'adjudicataire a fait connaître au bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, par acte d'huissier de justice, ou par déclaration insérée dans le procès-verbal de l'adjudication, son intention de ne pas user de son droit de reprise au cours d'une période déterminée, le preneur qui n'a pas fait valoir son droit de préemption pourra se prévaloir de cette déclaration aux fins d'annulation de tout congé portant reprise avant l'expiration de cette période.

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Bonjour et merci beaucoup pour vos réponses,

 

Dans l'ordre, Kero4 est complètement à côté de la plaque. Merci de lire mon texte avant de répondre.

 

Merci solitrid et marieke pour vos réponses,

 

En fait le problème est que la bail a été signé avec quelqu'un (introuvable à ce jour car a fuit la france) qui n'était pas propriétaire au moment de la signature du bail.

 

En réalité, nous misons sur le fait que l'agriculteur en question n'a en réalité jamais été réellement exploitant car il aurait fournit, lors de la saisie, ce fameux bail papier signé de la main de l'ancien propriétaire soi disant.... cependant, sur le bai, la date du bail est de Décembre 2003... mais l'ancien propriétaire n'a acheté la maison qu'en Mai 2004. Or, il n'a pas pu signé un bail de location de quelque chose qui ne lui appartenait pas a l'époque, vous me suivez ?

 

Selon nous, l'agri ayant appris en 2009 que ces terres étaient sous le joug d'une liquidation, s'est rapproché auprès du liquidateur en disant : je suis tituleur d'un bail sur les parcelles suivantes... etc... il aurait ainsi fournis un faux dans l'intérêt de s'approprier unilatéralement les terres. Il a donc du payer le fermage a l'huissier comme la loi le veut. OR, il a indiqué la date de 2003 pour ne pas pouvoir être mis dehors par les futurs propriétaires (car le bail doit être dénoncé 18 mois avant la fin des 9 ans).

 

Ainsi, il se serait auto déclaré preneur des terres, le bailleur étant introuvable (ne pouvant ainsi nier ou approuver l'existance d'un tel bail) et la banque souhaitant recouvrir des fonds, c'était toujours ça de pris.

 

Cependant, il n'a pas du faire attention à cette discordance des dates :

L'ancien propriétaire (auquel le bail est intitulé) n'a acheté qu'en MAI 2004, alors que le bail date de DECEMBRE 2003.... aussi, ma question, face à ceci, qu'en pensez-vous? recours possible ? car maintenant, grâce à ce document qui semble éminemment faux, et où personne n'a fait attention aux discordances de dates, il se sert de cela pour préempter !!!

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Merci Marieke,

 

j'ai vu sur d'autres posts (car j'ai cherché avant de poster) que vous étiez bien compétent dans ce domaine, merci ;)

 

Et bien, pour le bail c'est un bail écrit qui a été fournit à l'huissier, l'avocat et toute la panoplie...

 

Sur le bail est écrit la date d'entrée en exploitation de l'agriculteur : Septembre 2003

La date de signature du bail : Décembre 2003

et la date de la demande d'autorisation d'exploiter : Mai 2003

 

Signature entre le bailleur et le fermier donc de décembre 2003

 

mais le bailleur a acheté en Mai 2004... donc de base les dates ne coïncide pas

 

Pour le versement des loyers je pense qu'il a eu au moins l'intelligence de les verser à l'huissier en question. En revanche, a t'il versé des loyers avant ceci ? je ne sais pas, à voir effectivement.

 

J'avais appelé la MSA pour leur demander justement... ils m'ont répondu qu'ils "n'avaient pas à me répondre"..... merci pour leur aide. Peut être faut il retenter.

 

En fin, comment dénoncer un bail ? Par avocat ?

 

Merci

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Oui voila,

 

parce qu'apparement nous n'avons pas la possibilité, nous même, de demander les documents...

 

Pensez-vous que ce soit jouable ?

Je me demande si il y avait une autre loi ultra protectrice au niveau de l'agricole qui lui permettrait d'avoir raison même si le bail semblait erroné

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Oui voila,

 

parce qu'apparement nous n'avons pas la possibilité, nous même, de demander les documents...

 

Pensez-vous que ce soit jouable ?

Je me demande si il y avait une autre loi ultra protectrice au niveau de l'agricole qui lui permettrait d'avoir raison même si le bail semblait erroné

Relisez ce que je vous ai mis au post 4

Il faut voir aussi si le GP n'avait pas donné procuration à celui qui a signé le bail (son fils non ? )

Sinon s'il a exploité les terres et payé un loyer il y a un bail verbal

En plus c'est compliqué car il s'agit de la même famille que celui qui a été saisi non ?

Est ce que la succession a été faite seulement et dans les règles ?

Il va vous falloir un bon Avocat

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Alors, en fait la seule personne qui existe est l'oncle, il n'y a pas grande père :;-)

 

En réalité l'oncle était propriétaire en 2003, moment de la signature du bail..... qui a été signé au nom du propriétaire d'après.

Et le propriétaire d'après n'a aucun lien de parenté avec le fermier

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Alors, en fait la seule personne qui existe est l'oncle, il n'y a pas grande père :;-)

 

En réalité l'oncle était propriétaire en 2003, moment de la signature du bail..... qui a été signé au nom du propriétaire d'après.

Et le propriétaire d'après n'a aucun lien de parenté avec le fermier

Vous avez répondu entretemps

Ah d'accord c'est mieux pour vous surtout si le bail est un faux

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je passe par ici, car je suis en premier lieu fortement intéressée par le débat et j'ai une piste qui peut-être utile, sait-on jamais.

 

"Tout d’abord, le notaire ou le secrétaire greffier en chef du tribunal s’il s’agit d’une vente forcée doit convoquer le fermier 20 jours au moins avant la date de l’adjudication par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. "

"L'absence de compromis de vente - impossible en matière d'adjudication, par définition liée aux aléas des enchères "

" l'acquéreur n'a pas le droit aux délais de rétractation dans la vente aux enchères"

 

Cela ne répond pas à votre question, mais vous êtes vous renseigné chez le notaire de la vente, s'il avait bien signaler les faits, 20 jours avant l'adjudication au locataire présumé!

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MArieke, en théorie il est dans la nature... mais peut être ais-je une piste... je creuse ceci.. mais si j'arrive à obtenir son avis pensez-vous que ceci puisse être utile ?

 

Merci Brunaelle pour votre intérêt,

Je ne sais pas si le fermier a été avertis, je suppose mais je ne sais pas... pouvez vous me dire quelle piste ceci nous permettrait d'obtenir afin de prouver que le bail est faux ?

 

Je suis preneur de toutes les idées ;)

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dans une vente aux enchères d'un bien immobilier agricole ou non, quand il y a un potentiel locataire de terre, ce locataire est normalement "prioritaire" à la vente...comme toutes ventes je crois!

Le notaire devait signifier au locataire (vu qu'il y avait soi-disant un locataire) qu'il y aura vente et surtout lui signifier qu'il devait se porter acquéreur ou non, pour libérer cette vente et le droit de préemption.

Il avait 20 jours pour obtenir cette info.

La piste étant soit il a fait une erreur et se sera à vous de porter le "pet", soit il n'a pas obtenu de réponse du locataire qui se serait désisté à ce moment là.

L'urgence d'une vente aux enchères fait perdre la notion et le temps pour l'acquéreur de faire des recherches de renseignements, c'est la mission du notaire.

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