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Forum juridique de Net-iris

Bail précaire et électricité


rayhwh

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Bonjour à tous,

 

J’ai loué un local entrepot à une société en bail précaire, l’installation électrique n’est pas au norme (fil de section trop faible arrivant dans le tableau électrique) , mais initialement fait pour alimenter que des éclairages en néon, le locataire a effectué des modifs sur le tableau électrique (pour tirer des fils pour créer des prises supplémentaires) et s’en est aperçu.

Il cherche des problèmes, il me dit que le propriétaire est obligé de mette au norme l’électricité, mais j’ai vu que c’est pas obligé, un expert peut il me le confirmer

 

Ma 2e question porte sur le compteur électrique de l’entrepot, ne pouvant pas fournir de compteur EDF au locataire, nous avons installé un compteur divisionnaire et facturons la consommation sur le compteur divisionnaire, j’ai entendu dire qu’il n’était pas possible de faire comme cela, je voudrais savoir si le locataire a le droit d’exiger un compteur EDF ? sinon, a-t-il le droit d’exiger que le compteur divisionnaire soit dans l’entrepot loué (sachant il est chez moi mais je montre la conso au locataire avant de lui facturer) ?

Et enfin, si je ne peux pas facturer sur compteur divisionnaire et installer un compteur EDF, puis je dire que l’électricité est comprise dans le loyer (moyennant ou pas augmentation de loyer) ?

Merci d’avance

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  • Réponses 25
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pas au norme (fil de section trop faible arrivant dans le tableau électrique)
quelles normes ??? cela ne veut rien dire ! une installation électrique ne doit pas être dangereuse ! ça, c'est la norme !!

Le locataire a tiré des fils et s'en est aperçu ?? vous pouvez expliquer ?

 

Le propriétaire n'est pas obligé de modifier l'installaton électrique ! il doit seulement fournir une installation qui ne soit pas dangereuse, c'est tout !!

 

La 2ème question : là, vous n'êtes pas bon. Il est effectivement interdit de revendre de l'électricité. Alors, soit vous faites installer un compteur, soit vous prévoyez un forfait. Mais vous ne pourrez pas augmenter le loyer, puisque ce n'était pas prévu.

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Le locataire a ouvert le tableau électrique pour tirer des fils pour installer des prises supplémentaire, car il a aménagé un coin bureau, il s'est aperçu que le fil principal(celui qui vient du compteur divisionnaire arrivant dans le tableau de répartition) est très fin, il me dit que ce n'est pas au norme.

Sur le coup j'avoue ne je suis resté mué car je ne m'y connais pas.

Sachant qu'à l'origine le tableau électrique n'alimente que quelques néon, pas prévu pour alimenter un bureau ou autres choses en plus.

 

 

L'augmentation de loyer ne pourra pas se faire pour passer au forfait, mais à la date anniversaire.

En fait nous avons le même mode de fonctionnement pour le compteur d'eau(divisionnaire), est ce que pour l'eau c'est légale de facturer sur compteur divisionnaire?

 

Merci encore

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Une remise aux normes n'est pas obligatoire. La norme actuelle est la NFC15-100, s'il fallait vous y conformer, ce sont souvent des milliers d'euros.

 

Tout ce qu'on vous demande, c'est un différentiel 500mA posé par EDF, un cable de terre, et dans l'idéal des disjoncteurs différentiels pour chaque rangée de votre tableau. Déjà avec ça...

 

Aprés que le fil de la prise du bureau soit en 1.5mm² ou 2.5mm², c'est pas l'important. Surtout que c'est tout de même autorisé par la norme dans des cas particuliers (moins de 5 prises sur la ligne en question par ex).

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savez vous où est ce que je peux trouver un texte de loi (quelque chose d'officiel) pour le prouver au locataire?

Bonsoir

De toute façon la question ne se pose pas vous devez absolument séparer les 2 installations avec compteur individuel pour chacun et là vous serez obligé de mettre aux normes actuelles c'est à dire NFC15-100 avec passage du Consuel

Pour l'eau vous pouvez laisser un divisionnaire

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Je ne comprends pas la dernière réponse, on avait dit qu'en passant en mode forfait (sans augmentation de loyer et tant pis si ça tire un peu sur le loyer) il nétait pas nécessaire d'installer un compteur individuel non?

 

Et qu'est ce que le Consuel?

 

C'est au locataire de me prouver (avec preuve écrite de je ne sais quel organisme) que l'électricité n'est pas au norme non? (rien à avoir avec le mode de paiement de l'électricité)

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Je ne comprends pas la dernière réponse, on avait dit qu'en passant en mode forfait (sans augmentation de loyer et tant pis si ça tire un peu sur le loyer) il nétait pas nécessaire d'installer un compteur individuel non?

Vous ne pouvez pas avoir un forfait sauf pour un meublé , pas pour un local commercial

 

Et qu'est ce que le Consuel?

Vous êtes bien français ?? (pas canadien ou belge ?)

C'est l'organisme chargé des vérifications électriques des maisons neuves ou en cas de rénovation lourde avant branchement

 

C'est au locataire de me prouver (avec preuve écrite de je ne sais quel organisme) que l'électricité n'est pas au norme non? (rien à avoir avec le mode de paiement de l'électricité)

Il est interdit de revendre de l'électricité, regardez votre contrat , c'est écrit en toute lettre

Vous devez fournir à votre locataire une installation conforme aux règlements

Un Arrêt récent du 19 juin 2012 de la Cour d'Appel de Versailles confirme ceci

Voir 27 juin : http://avocats.fr/space/michael.neuman/tag/bail%20commercial

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Ah je viens de voir que c'était un bail commercial. C'est un poil différent. Vous devez avoir fourni un local conforme aux modalités de l'exploitation prévue par le bail. Ex : s'il a signé un bail pour une activité de restauration mais que l'installation ne lui permette pas, vous êtes en tord.

 

Je ne m'avance pas pour le forfait, car je connais une implication de celui-ci que pour les baux meublés. Ce qui est évidemment totalement différent. Je pense qu'il sera obligatoire de faire un compteur individuel. De toute manière, c'est mieux préparer l'avenir et cela évite bien des embrouilles.

 

Le Consuel c'est l'organisme agréé par l'état chargé de certifier la conformité des installations électriques. C'est obligatoire pour l'ouverture d'un compteur.

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Donc je dois simplement mettre l'électricité "conforme à l'activité prévue au bail", pour moi comment puis je savoir si oui ou non c'est conforme ou pas? d'où ma question, est ce au locataire de me prouver que l'installation n'est pas "CONFORME"?

 

et pour réponse à la réponse de Marieke sur Consuel, même si je suis français, je ne suis pas obligé de connaitre Consuel, et de manière général, on ne peut pas tout connaitre, c'est pourquoi je vous pose des questions sur ce forum.

 

merci

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d'accord, je l'ai peut être pas bien préciser, désolé.

En fait, l'électricité de l'entrepot date bien avant la signature du bail, le locataire une fois dedans, a commencé à effectuer des modifications du schéma electrique, et s'est aperçu que le fil qui arrive dans le tableau est de section faible (pour lui, moi je ne connais pas), et me dit que c'est pas au norme. voila l'histoire, donc dans ce cas, on est d'accord que je ne suis pas obligé de mettre au norme l'installation, s'il dit qu'il y a danger, c'est bien à lui de me le prouver(par M. Consuel ou autre)?

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Allez on va dire que si vous le croyez pas, un écrit d'un électricien ou deux, peuvent servir de confirmation. Faites aussi passer le vôtre. Le Consuel n'a rien à voir là dedans, sauf à les missionner en tant qu'expert. Ce qui sera cher et extrêmement pointu et critique pour votre installation. N'importe quel électricien ayant compétence pour travailler dans le tertiaire aura qualité pour justifier ses dires pour un tarif bien moindre et une qualité équivalente.

 

Mais si la dite installation à une section trop petite en revanche, c'est clair et net vous devez lui assurer une jouissance de son local conforme au bail que vous avez signé. Ce sera donc à vous de prendre en charge la modification de ce câble.

 

Le but c'est pas de vous embêter ou de vous faire payer, le but c'est de dire, louez vous en respectant le contrat que vous avez signé et qui assure une jouissance totale du bien loué au locataire? Vous ne pouvez pas vous y soustraire. Et l'on ne parle pas simplement de danger. Avant de louer vous devez connaitre votre bien dans son exactitude et savoir si cela correspond aux activités que le locataire va mettre en place.

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Donc je dois simplement mettre l'électricité "conforme à l'activité prévue au bail", pour moi comment puis je savoir si oui ou non c'est conforme ou pas? d'où ma question, est ce au locataire de me prouver que l'installation n'est pas "CONFORME"?

Non !

Relisez ma réponse plus haut et la jurisprudence (lien bleu que vous ouvrez)

Je reprends :

vous n'avez pas le droit de louer un local commercial avec un forfait , vous devez séparer les 2 bâtiments et donc mettre le local aux normes avant la pose du compteur et le passage du Consuel est obligatoire avant branchement

 

Il n'est plus question du locataire et de mise aux normes à sa charge ou de faire passer un électricien pour vérifier !

 

Un électricien doit venir refaire toute l'installation du local aux normes actuelles et c'est à vous de demander la pose du compteur et de financer ces travaux !

et pour réponse à la réponse de Marieke sur Consuel, même si je suis français, je ne suis pas obligé de connaitre Consuel, et de manière général, on ne peut pas tout connaitre, c'est pourquoi je vous pose des questions sur ce forum.

Je suis étonnée car pour moi c'est connu

C'était juste une question car on des eu des interlocuteurs francophones et ces services ne portant pas le même nom c'est là qu'on se rendait compte qu'ils ne posaient pas leur question sur le forum adapté à leur pays

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C'est souvent long. Comptez plusieurs mois entre le dépôt d'un dossier conforme, les déclarations en mairie, l'étude et le devis ERDF puis le délai d'installation. Bien évidemment selon la configuration cela peut être plus ou moins long qui plus est selon la localisation géographique, il n'y a pas de règle. Dans un de nos immeubles, un copro essaie d'avoir un compteur depuis 10 mois. Mais c'est une copropriété...donc sujet à plus de difficultés.

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J’ai loué un local entrepot à une société en bail précaire (...) Ma 2e question porte sur le compteur électrique de l’entrepot, ne pouvant pas fournir de compteur EDF au locataire, nous avons installé un compteur divisionnaire et facturons la consommation sur le compteur divisionnaire, j’ai entendu dire qu’il n’était pas possible de faire comme cela, je voudrais savoir si le locataire a le droit d’exiger un compteur EDF ? sinon, a-t-il le droit d’exiger que le compteur divisionnaire soit dans l’entrepot loué (sachant il est chez moi mais je montre la conso au locataire avant de lui facturer) ?

Si j'ai tout compris, vous avez donc loué en "bail commercial dérogatoire" (qui ne doit pas dépasser 2 ans).

Sachant que c'est un bail commercial (même si dérogatoire), il existe des possibilités de louer "avec le service de la fourniture d'électricité" (qui n'est pas considéré comme "revente prohibée d'énergie"). Dommage, je ne sais pas vous en dire plus sur les modalités de "facturation" de l'énergie. Je sais que cela peut être par répartition aux millièmes. Je ne sais pas si cela peut se faire sur compteur divisionnaire.

Cette pratique de location avec "services énergétiques" se fait surtout pour des bureaux (même avec baux commerciaux classiques, pas que pour des bureaux loués à la journée ou la semaine). Elle est parfaitement légale même si je ne sais pas vous en apporter la preuve. Je peux juste vous indiquer que le service juridique de l'entreprise qui m'emploie a contrôlé la légalité de cette pratique puisque nous sommes à la fois locataires et bailleurs de locaux avec ce type de condition. Je n'en sais pas plus car je ne fais pas partie du service qui s'en occupe...

Dans ce cas, vous êtes tenu de livrer des lieux avec une installation cohérente avec la destination des lieux que vous avez indiquée sur le bail (point déjà signalé dans plusieurs réponses -réponse 9 par exemple- qui vous ont été faites).

Donc je ne confirme pas les réponses de Marieke.

 

Première chose à faire : contrôler si le locataire respecte la destination des lieux.

Deuxième chose à faire : contrôler si l'actuelle installation (rien que des lumières) est cohérente avec la destination des lieux.

Si l'installation n'est pas cohérente avec l'installation c'est au propriétaire de mettre l'installation en cohérence et en sécurité s'il y a des faiblesses de sécurité (pas forcément aux dernière normes).

 

Puis-je connaître :

- la destination des lieux figurant au bail

- l'activité du locataire.

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Merci FredVal pour avoir pris du temps de tout lire et avoir apporté une réponse aussi complète

Marieke ne sera certainement pas d'accord, mais cela prouve que cette question n'est pas si facile à répondre.

L'entrepot est à usage d'entreposage de marchandise(environ 15 néons) avec un coin bureau(2 prises et 1 lumière)

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Aprés que le fil de la prise du bureau soit en 1.5mm² ou 2.5mm², c'est pas l'important.

J'ai pris des mesures, le fil principal qui arrive dans le tableau contient 2 fils de phase de 1.5mm, 1 fil de neutre et 1 fil de terre. Etant donnée l'usage de l'entrepot cité au dessus, est ce suffisant?

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