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Forum juridique de Net-iris

Charges abusives ?


echo083

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Bonjour,

 

Dans une grande copropriété je suis propriétaire d'une petite chambre de 9m2 au dernier étage. En fait à cet étage il y a une quinzaine de chambres de cette superficie à peu près, et il y a deux douches et deux wc sur le palier accessibles pour tous les occupants de cet étage. Ces deux wc et ces deux douches faisaient l'objet d'interventions régulières de plomberie il a donc été créés dans les charges une nouvelle ligne se nommant Charges de chambres depuis 2008 qui s'élevaient à 1400 euros par ans (somme totale annuelle).

 

Le ménage était fait par le gardien à cet étage qui a décrété fin 2011 que c'était trop de travail et qu'il fallait prendre une personne pour faire le ménage à cet étage. Les Charges de chambres sont alors passées à 6000 euros !! Mas ce qui me gène dans cette histoire c'est que cette décision a été prise par les membres du syndic qui ne possèdent aucunes chambres.

 

Ma question est la suivante est-il normale que de nouvelles charges qui ne concernent pas toutes la copropriété soient approuvées par des propriétaires qui ne sont pas concernées ? N’êtes vous pas d'accord que ces nouvelles charges auraient du faire l'objet d'un vote au cour du conseil général de copropriété par les propriétaires des chambres uniquement ?

 

Si je suis dans mon droit que puis-je faire ? les charges sont passées (pour moi) de 140 euros à 210 euros !!!

 

Merci

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bonsoir

non ce n'est absolument pas normal. TOUTES les decisions en AG doivent se prendre par les copro, selon les majorités requises.

il faut refuser de payer et je vous suggere de rallier les autres proprios afin de faire valoir vos droits.

vous n'avez pas a payer ces charges demandées puisque pas votées (ou alors vous etiez absent a l'AG ) ? et surtout que le RC n'a surement pas dû etre modifié.

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bonsoir

non ce n'est absolument pas normal. TOUTES les decisions en AG doivent se prendre par les copro, selon les majorités requises.

il faut refuser de payer et je vous suggere de rallier les autres proprios afin de faire valoir vos droits.

vous n'avez pas a payer ces charges demandées puisque pas votées (ou alors vous etiez absent a l'AG ) ? et surtout que le RC n'a surement pas dû etre modifié.

 

Ben écoutez j'ai appelé la gestionnaire de la copropriété et elle m'a dit que c'était une décision qui avait été approuvée par le conseil syndicale lorsqu'il a approuvé le budget et que c'est tout à fait normal. Elle a également ajouté que si j'étais pas content j'avais qu'à faire le ménage moi même. Donc vous voyez un peu les personnes à qui j'ai affaire !

 

J'ai pensé comme vous mais elle a refusé de me communiquer les coordonnées des propriétaires des chambres. Quelle procédure je dois engager pour invalider cette décision ? Est-il judicieux de contacter un avocat ? Puis-je obliger la gestionnaire de la copropriété à me communiquer les coordonnées des autres copropriétaires ?

 

Merci

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le conseil syndical n'approuve pas le budget. Cette décision est prise en AG par les copropriétaires. Etes-vous sûr qu'il n'y a eu aucun vote d'AG concernant une modification de ces charges?

Demandez au Syndic (par LRAR) de vous fournir une copie du procès verbal de l'AG qui lui a donné l'autorisation de modifier la répartition des charges et donc la modification du règlement de copropriété.

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d'abord le conseil syndical n'a pas à decider de ....ce genre de choses ... et cette personne est vraiment de mauvaise foi´: ne pas oublier qu'elle est gestionnaire pour vous ... c'est vous le client et vous qui payez leurs honoraires.

alors vous pouvez vous rebeller et ne pas payer les charges : ils devront alors lancer une procedure pour recuperer et lá vous aurez le beau role.

mais cela va engendrer stress et charges supplementaires pour LRAR, mises en demeure etc ... meme si vous les recupérer ensuite bien sur (ou que ces ecritures soient annulées).

 

 

le syndic est OBLIGÉ DE COMMUNIQUER sur demande d'un des copro les listes des copropriétaires ... reclamez par LRAR en vous referant aux articles cités dans ce fil :

 

http://forum-juridique.net-iris.fr/immobilier/219339-conseil-syndical-adresses-copros.html?prefixid=copropriete_syndic

 

sinon pour le reste, il est judicieux de contacter un avocat . vous etes bien sûr qu'une telle resolution n'a pas été discutée en AG ?

assistez vous aux AG ? car a ce moment là, vous faites aussi le tour des personnes concernées.

 

si vous voulez dans un 1er temps avoir un conseil par tel, vous pouvez contacter ce service : Conseil juridique - Avocat & Conseiller juridique vous répondent

 

mais je trouve que votre syndic use et abuse.

une chose serait de vous presenter lors de l'AG, au conseil syndical ... :cool:

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le conseil syndical n'approuve pas le budget. Cette décision est prise en AG par les copropriétaires. Etes-vous sûr qu'il n'y a eu aucun vote d'AG concernant une modification de ces charges?

Demandez au Syndic (par LRAR) de vous fournir une copie du procès verbal de l'AG qui lui a donné l'autorisation de modifier la répartition des charges et donc la modification du règlement de copropriété.

 

Ben justement elle a dit que c'était le conseil syndical qui l'avait approuvé cette fois là !! J'ai réclamé une trace écrite et elle m'a répondue qu'il n'y a aucune trace écrite (la voix tremblotante). Les autres comptes rendus d'assemblées générales font apparaitre une proposition pour l'approbation du budget annuel c'est pour ça que j'ai été étonné aussi. Il n'y a aucun procès verbal qui donne l'autorisation au conseil de modifier la répartition des charges elle m'a juste dis que c'était comme ça que le conseil syndical a toujours le droit d'approuver le budget.

 

Maintenant que je sais qu'il y a fraude quelle démarche concrete entreprendre ??

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de plus, pour modifier le calcul des tantiemes, il faut un vote a l'unanimite des coproprietaires (autant dire, que c'est IMPOSSIBLE a obtenir)

Anil.org : Quelle majorité pour décider?

 

Donc, vous faites une LRAR au syndic en l'avisant que la "nouvelle" repartition n'etant pas conforme (puisque non votée par l'AG a la regle de l'unanimité), c'est le RC qui DOIT s'appliquer

Et que, par consequent, vous refusez de payer cette "nouvelle" ligne decidee illegalement

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d'abord le conseil syndical n'a pas à decider de ....ce genre de choses ... et cette personne est vraiment de mauvaise foi´: ne pas oublier qu'elle est gestionnaire pour vous ... c'est vous le client et vous qui payez leurs honoraires.

alors vous pouvez vous rebeller et ne pas payer les charges : ils devront alors lancer une procedure pour recuperer et lá vous aurez le beau role.

mais cela va engendrer stress et charges supplementaires pour LRAR, mises en demeure etc ... meme si vous les recupérer ensuite bien sur (ou que ces ecritures soient annulées).

 

 

le syndic est OBLIGÉ DE COMMUNIQUER sur demande d'un des copro les listes des copropriétaires

 

sinon pour le reste, il est judicieux de contacter un avocat . vous etes bien sûr qu'une telle resolution n'a pas été discutée en AG ?

assistez vous aux AG ? car a ce moment là, vous faites aussi le tour des personnes concernées.

 

mais je trouve que votre syndic use et abuse.

une chose serait de vous presenter lors de l'AG, au conseil syndical ... :cool:

 

Ah mais vous m'auriez vu hier j'avais jamais autant gueulé de ma vie, la gestionnaire qui me dit que si je suis pas content de venir faire le ménage moi même. Elle m'a dit aussi dit qu'il était complètement anormal de venir demander des explications plusieurs mois après l'AG de copropriété.

 

Merci pour l'info je vais réclamer le nom et un moyen de contacter les autres copropriétaires ! Je vais en rediscuter avec eux peut etre que qq'un pourra m'en dire plus. C'est toujours mieu que de faire des démarches tout seul de mon coté. Est-ce que je peux contacter la société de gestion pour qu'il nous affecte une autre gestionnaire ? Est-ce que le changement de la personne affectée à la gestion de notre copropriété doit faire l'objet d'une proposition et d'un vote en AG de copropriété ?

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a votre place je commence deja par regarder les 3 derniers PV d'AG pour etre bien sur que rien n'a ete evoqué en AG.

changer un gestionnaire ? je sppose qu'il s'agit d'un grand groupe ? inutile de citer le nom ... vous pouvez demander mais si il fait ce que le CS lui dit, ca m'a l'air mal parti !

mieux vaut vous concentrer sur ces charges;

par ailleurs habitez vous le batiment ? ou seulement vous avez cette chambre de bonne ? connaissez vous du monde dans la copro ?

vous savez il faut etre un peu connu et pouvoir faire du lobbying pour faire passer des idées. surtout si opposition de la sorte ...

avez vous pensé a vous presenter au conseil syndical ? c'est la solution de depart ...

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une resolution a la convocation doit etre votée sinon pas applicable.

par contre une ligne au budget ne fait pas l'objet d'un vote, c'est le budget total qui est approuvé apres avoir discuté.

mais là ce ne peut pas etre la raison car on parle d'un changement de repartition des charges, autre que ce qui est prevu au RC.

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a votre place je commence deja par regarder les 3 derniers PV d'AG pour etre bien sur que rien n'a ete evoqué en AG.

changer un gestionnaire ? je sppose qu'il s'agit d'un grand groupe ? inutile de citer le nom ... vous pouvez demander mais si il fait ce que le CS lui dit, ca m'a l'air mal parti !

mieux vaut vous concentrer sur ces charges;

par ailleurs habitez vous le batiment ? ou seulement vous avez cette chambre de bonne ? connaissez vous du monde dans la copro ?

vous savez il faut etre un peu connu et pouvoir faire du lobbying pour faire passer des idées. surtout si opposition de la sorte ...

avez vous pensé a vous presenter au conseil syndical ? c'est la solution de depart ...

 

J'avoue que je n'ai jamais mis les pieds aux conseils ni fait aucune procuration ni ne mettre impliqué de qque façon que ce soit jusqu'à aujourd'hui dans la copropriété. Je n'habite pas non plus l'immeuble et je ne connais aucun copropriétaire. J'avoue.

 

La gestionnaire m'a dit que les prochaines fois je devrai me présenter en tant que membre du conseil syndical et assister aux assemblées. Je l'ai mal pris sur le moment mais comme vous dites la meme chose je dois me résigner un peu et j'avoue que mon manque d'implication joue énormément en ma défaveur. Mais bon je vois pas pourquoi je me ferai arnaqué ?

 

Une personne pour faire le ménage pour nettoyer 2 douches et 2 sanitaires pour 4500 euros par an je trouve ça un peu cher (en même temps je ne suis pas plus au courant que ça des tarifs pour ce type de prestation) est-ce que ce montant vous parait cohérent ?

 

Sinon je paie toutes mes charges pour information et je ne pense pas avoir de remboursement. Peut-être dans le meilleur des cas je peux espérer une révision de montant alloué au ménage. J'ai juste le sentiment qu'ils font ce qu'ils veulent et ça me stresse.

 

En tout cas merci pour vos réponses !

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vous le dites vous meme ... quand on a un logement dasn une copro, il faut au minimum assister aux AG annuelles !!! ou donner son pouvoir a quelqu'un qui semble partager votre opinion.

donc vous savez ce que vous devez faire pour la prochaine AG. ceci dit commencez deja par recuperer les PV et nous donner les reponses; et surtout si une telle decision a ete votée en Ag, a quelle majorité ? et depuis quand ?

J'avoue que je n'ai jamais mis les pieds aux conseils ni fait aucune procuration ni ne mettre impliqué de qque façon que ce soit jusqu'à aujourd'hui dans la copropriété. Je n'habite pas non plus l'immeuble et je ne connais aucun copropriétaire. J'avoue.

 

La gestionnaire m'a dit que les prochaines fois je devrai me présenter en tant que membre du conseil syndical et assister aux assemblées. Je l'ai mal pris sur le moment mais comme vous dites la meme chose je dois me résigner un peu et j'avoue que mon manque d'implication joue énormément en ma défaveur. Mais bon je vois pas pourquoi je me ferai arnaqué ?

 

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375 euros par mois, selon le rythme de nettoyage, ça peut, je dis bien ça peut, paraître cohérent.

 

Dites nous en plus sur le rythme de passage, la taille des douches, et la taille de l'étage qu'il doit nettoyer.

 

Mais cela n'empêche pas que si rien n'a été voté, ce montant n'a pas à avoir été ventilé différemment que ce qui est inscris au RC.

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comme il vous a été dit, vérifiez bien les derniers votes d'AG.

Si effectivement cette modification de la répartition des charges a eu lieu de manière conforme aux exigences légales (notamment majorités requises), il revient alors aux copropriétaires concernés et à eux seuls de choisir la société en charge d'effectuer ce ménage. Cela doit être soumis au vote de ces copropriétaires en AG.

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Ma question est la suivante est-il normale que de nouvelles charges qui ne concernent pas toutes la copropriété soient approuvées par des propriétaires qui ne sont pas concernées ? N’êtes vous pas d'accord que ces nouvelles charges auraient du faire l'objet d'un vote au cour du conseil général de copropriété par les propriétaires des chambres uniquement ?

 

Si la décision a été soumise à l'Assemblée Générale, elle doit être prise à la majorité de tous les copropriétaires (pas seulement les propriétaires des chambres).

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une telle decision a ete votée en Ag, a quelle majorité ? et depuis quand ?

 

Bonjour,

 

Voilà j'ai parcouru les 3 PVs d'AG, il y a eu en 2011 la résolution suivante :

approbation du budget prévisionnel 2012 l'AG approuve le budget prévisionnel de fonctionnement joint à la présente convocation, présenté par poste de dépense suivant décret etc etc

Décision approuvée à 45 voix pour 5 voix contre et 1 voix abstention

 

Mais je n'ai jamais eu ce dit "budget prévisionnel de fonctionnement joint à la présente convocation" à défaut de ne pas m'impliquer dans la vie de la copropriété je ne perds pas de document j'ai l'intégralité des convocations, comptes rendus, j'ai même conservé les appels d'offres pour les travaux. Alors voilà je suis feinté je peux toujours réclamer ce budget prévisionnel qui fera apparaitre sans nul doute de nouvelles charges pour le ménage. Même si j'avais constaté qu'un document manquait le vote avait déjà été fait. Bon j'ai perdu ? Je ne peux m'en prendre à qu'à moi on est d'accord. Par pitié de ne me dite pas encore que je dois assister aux AG annuelles j'ai compris, mais si j'avais été présent à part râler je ne vois pas trop ce que j'aurai pu y faire.

 

Alors pourquoi la gestionnaire m'a menti en prétendant que le budget avait été approuvé par le syndic uniquement ? Je le redemande comment je peux demander à ce que nous soit affectée une nouvelle gestionnaire ?

 

Mais le vrai problème de fond est le suivant : pourquoi on peut soumettre à un vote de tous les copropriétaires des charges supplémentaires ne concernant pas tous les propriétaires ??

 

Si la décision a été soumise à l'Assemblée Générale, elle doit être prise à la majorité de tous les copropriétaires (pas seulement les propriétaires des chambres).
Décision soumise en AG comme je le dis précédemment :(

 

Dites nous en plus sur le rythme de passage, la taille des douches, et la taille de l'étage qu'il doit nettoyer.
J'ai pas d'information sur le rythme de passage et la gestionnaire n'en savait rien. Les deux douches et les deux sanitaires font 6m2 (en totalité). Mais le sol est nettoyé aussi il doit y avoir une surface de 20m2. Je peux réclamer une copie des factures concernant le ménage à la gestionnaire sans qu'on vienne me réclamer 50 euros pour une copie de documents ?
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cette résolution concerne le budget prévisionnel mais cela n'a rien à voir avec votre problème.

Le budget prévisionnel permet au syndic de faire fonctionner la copropriété, de payer les factures des différents prestataires, des employés, des dépenses prévues dans ce même budget.

Le budget est divisé entre chaque copropriétaires selon les différents postes et les tantièmes afférents. La quote part de chacun est divisé en 4 et vous recevez la en début de chaque trimestre.

 

Dans votre cas, le syndic a mis en place un poste concernant l'entretien de ces parties communes. L'entretien a un coût qui est réparti par les copropriétaires de ces chambres de bonne.

 

Il vous savoir ce qui est écrit dans le règlement de copropriété concernant ces parties communes. a qui incombe la prise en charge de leur entretien. Pour modifier cette répartition, il faut un vote en AG à la majorité de tous les copropriétaires. C'est un autre vote.

Vérifiez votre RDC, recopiez ici ce qui est écrit concernant ces parties communes et vérifiez si un vote a eu lieu concernant ces parties communes. Ce sera une résolution du type : "modification de la répartition des charges..."

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Vérifiez votre RDC, recopiez ici ce qui est écrit

 

C'est un pavé monumental, j'y comprends rien. Je vais peut-être me rendre chez un avocat quand j'aurai le temps avec tous les documents que j'ai ainsi que le RDC on verra ce qu'il m'en dira. J'ai vraiment pas les compétences je sais à peine ce qu'est le syndic. J'ai le sentiment de bouffer le temps de tout le monde pour qque chose de peut-être tout fait légal.

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Et vous risquez de payer en plus des frais d'avocat : si vous lui amenez tous vos documents que vous n'avez pas le temps ou l'envie d'analyser, votre avocat le fera, mais ce ne sera pas gratuit... et à la fin il risque de vous dire que votre syndic n'a rien fait d'illégal et que vous devez payer les charges réclamées.

 

Il faut être conscient que les utilisateurs de douches ou WC collectifs sont moins soigneux dès l'instant qu'il ne s'agit pas de leur bien propre et pour que ces lieux restent salubres et décents, il faut certainement que le ménage soit fait très très régulièrement...

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puisque vous ne comprenez pas les CR d'AG, le plus simple est de faire une LRAR au syndic en lui demandant de vous JUSTIFIER le changement de repartition des charges sous x jours, en precisant que votre courrier valant mise en demeure, a defaut, vous engagerez une procedure a son encontre pour obtenir le remboursement des sommes versées au titre de "menage des chambres" non conforme au RC...

 

cela aura le merite d'obliger le syndic, soit a vous fournir la copie du CR correspond

... ou de reconnaitre qu'il n'y a jamais eu vote d'AG a ce sujet (ou tout silence de leur part equivaudrait a la meme chose) ;)

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puisque vous ne comprenez pas les CR d'AG, le plus simple est de faire une LRAR au syndic en lui demandant de vous JUSTIFIER le changement de repartition des charges sous x jours, en precisant que votre courrier valant mise en demeure, a defaut, vous engagerez une procedure a son encontre pour obtenir le remboursement des sommes versées au titre de "menage des chambres" non conforme au RC...

 

cela aura le merite d'obliger le syndic, soit a vous fournir la copie du CR correspond

... ou de reconnaitre qu'il n'y a jamais eu vote d'AG a ce sujet (ou tout silence de leur part equivaudrait a la meme chose) ;)

 

C'est une très bonne idée, à l'attention du président du conseil d'administration ou de la gestionnaire comptable ? (histoire de faire les choses correctement), je la rédigerai demain.

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