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Forum juridique de Net-iris

Litige locataire/syndic


Pauliac

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Bonjour à tous,

 

Il y a quelques mois, mon locataire a installé sur la rambarde de son balcon une toile de couleur différente à celle des stores constituant ainsi une infraction au règlement de copropriété.

Avisé par le gardien puis par lettre simple du syndic, il n'a pas donner suite à la demande de dépose.

Le syndic m'a écrit m'informant qu'en tant que copropriétaire-bailleur j'étais responsable de mon locataire et que je devais exiger de lui le respect du règlement de copropriété.

Malgré mon intervention, il n'a rien fait.

Aujourd'hui je reçois une lettre virulente du syndic m'informant d'une amende de 60 € pour infraction.

Il m'informe également qu'un contrôle sera fait chaque semaine et qu'une amende sera appliquée chaque semaine jusqu'à la constatation de la mise en conformité du balcon.

Face à ce locataire "obstiné" que puis-je faire pour ne pas avoir à subir ces amendes ?

Merci de vos conseils.

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le syndic n'a pas ce pouvoir. Même décidée en AG cette résolution ne semble pas vraiment valable. Seul un juge peut décider d'appliquer des amendes. Le syndic peut par contre vous facturer les frais de courrier mais ils sont contestables. Il faudra que plusieurs personnes attestent par écrit de l'infraction.

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Dés lors que le copropriétaire a mis en location son lot, il est responsable des agissements de ce dernier s'ils sont en contradiction avec le règlement de copropriété, et notamment concernant l'esthétisme et le respect de l'harmonie générale de l'immeuble. (Cela été jugé plusieurs fois par la Cour de cassation, et notamment dans un arrêt rendu par sa troisième chambre civile le 16 juillet 1996)

 

Concernant la clause pénale, celle-ci correspond à la fixation forfaitaire de dommages et intérêts en cas d'inexécution de l'une de ses obligations (article 1226 du Code civil). Le règlement de copropriété étant un document conventionnel, il est possible de prévoir ce type de clause, sous réserve que cela soit prévu à l'origine dans le règlement de copropriété, ou par une délibération prise en assemblée générale des copropriétaires à la majorité requise.

En réalité, le terme d'amende est impropre vu qu'il constitue la sanction d'une infraction (en matière pénale). Il s'agit en fait en l'espèce de dommages et intérêts pour non-respect d'une obligation imposée par le règlement de copropriété.

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Oui. On peut tout à fait prévoir une clause pénale dans un contrat (articles 1152 alinéa 1 et 1226 du Code civil). Le règlement de copropriété en est un, conformément à l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965.

Ce qui peut en revanche être remis en cause, c'est la manière dont cela a été prévu (est-ce que la majorité requise a été atteinte, en cours de copropriété), ou le montant (est-ce que le montant de la clause pénale n'est pas trop excessif ? SI oui, le juge peut moduler le montant, ainsi que la loi le lui permet en vertu de l'article 1152 alinéa 2 du Code civil)

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demandez déjà à votre locataire, par LRAR, de retirer cette toile car en opposition avec le règlement de copropriété (fournissez copie des courriers du syndic) et informez le qu'à défaut il risque de se voir imputer des frais supplémentaires.

Mais ne payez pas cette somme au syndic qui ne peut vous l'imposer sans décision de justice.

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Il faut vérifier que dans votre contrat de bail, il est indiqué que le locataire doit user des lieux loués dans le respect des règles applicables à la copropriété.

 

Avec ce genre de clause, vous matérialisez que ce dernier n'a pas respecté son engagement, et pouvez ainsi le mettre en demeure de s'exécuter au risque de vous devoir des dommages et intérêts (article 1156 du Code civil) ou d'encourir la résiliation du bail pour faute (article 1741 du Code civil).

 

Toutefois,prenez garde de vous assurer que le locataire est bien en possession des extraits du règlement de copropriété. A défaut, selon une réponse ministérielle n°43710 du 28 septembre 2010, ledit locataire pourrait demander la nullité du bail vu que vous êtes en effet tenu conformément à l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 à communiquer ces extraits.

 

---------- Message ajouté à 16h46 ---------- Précédent message à 16h38 ----------

 

Pour rebondir sur qui a été dit, le syndic de copropriété a le devoir d'assurer le respect du règlement de copropriété aux risque d'engager sa responsabilité en cas de carence. (article 18 loi 10 juillet 1965) Néanmoins, le syndic, pour agir en justice, doit y être autorisé par une décision prise en assemblée générale des copropriétaires (article 55 alinéa 1 du décret d'application de la loi de 1965 du 17 mars 1967).

Donc, effectivement, il ne faut pas payer, et mettre "la pression" sur votre locataire avec une mise en demeure circonstanciée et argumentée.

 

---------- Message ajouté à 16h48 ---------- Précédent message à 16h46 ----------

 

Pour rebondir sur qui a été dit, le syndic de copropriété a le devoir d'assurer le respect du règlement de copropriété aux risque d'engager sa responsabilité en cas de carence. (article 18 loi 10 juillet 1965) Néanmoins, le syndic, pourr agir en justice, doit y être autorisé par une décision prise en assemblée générale des copropriétaires (article 55 alinéa 1 du décret d'application de la loi de 1965 du 17 mars 1967).

Donc, effectivement, il ne faut pas payer, et mettre "la pression" sur votre locataire avec une mise en demeure circonstanciée et argumentée.

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Il faut mettre le locataire en demeure de s'exécuter au risque de vous devoir des dommages et intérêts (article 1156 du Code civil) ou d'encourir la résiliation du bail pour faute (article 1741 du Code civil).

 

Ce n'est qu'un juge qui peut statuer sur la résiliation du bail et ce n'est pas pour une simple bâche sur un balcon que le bail risque d'être résilié. A la rigueur non reconduit au bout des 3 ans... Pour les dommages et intérêts, c'est pareil, ce n'est pas parce que la loi le prévoit que c'est systématiquement applicable. Pour en arriver là il faut une procédure.

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Effectivement, cela ne peut se demander qu'en justice, et il faut que le juge fasse droit à la demande.

 

En attendant, vous pouvez toujours mettre la "pression" sur votre locataire en arguant ledit raisonnement

 

Ensuite, si ce dernier continue de rester dans son silence, vous devrez engager une procédure en recourant à un avocat, et en justice, vous n'obtiendrez peut-être pas droit à vos demandes d'allocation de dommages et intérêts et de résiliation du bail.

Il est vrai qu'il est peu probable que le juge prononce immédiatement la résiliation judiciaire du bail vu qu'il préfère en règle générale "sauver" le contrat.

Néanmoins, il pourra toujours obliger le locataire à s'exécuter de respecter le règlement de copropriété, sous peine cette fois que la résiliation soit effective.

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