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Quels dommages et intérets annulation promesse de vente par le vendeur


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Bonjour,

 

Nous souhaitons annuler une promesse de vente faite suite à la mise en vente de murs commerciaux (nous avons changé d'avis et souhaitons garder notre bien...). Mais avant, nous souhaitons savoir quels sont les dommages et intérêts à prévoir et s'il faudra aussi s’acquitter des frais d'agence.

 

Merci pour votre aide.

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est ce une promesse de vente que vous avez signé seuls, ou un compromis (signé de vous et des acheteurs) ?

 

car si les acheteurs n'ont pas encore signé l'engagement, vous pouvez vous retracter par l'envoi d'une LRAR a l'agence pour les aviser que votre bien n'est plus en vente

 

Par contre, si c'est un compromis, vous ne pourrez plus vous retracter sans l'accord des acheteurs

Et si ces derniers veulent absolument finaliser la vente, ils pourront vous y contraindre par voie judiciaire si necessaire...

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Juridiquement, la promesse de vente vous engage, et les seules moyens pour s'en défaire sont :

- l'exercice de la faculté de rétractation ouverte par l'article L271-1 du Code de la construction et d'habitation dans un délai de 7 jours francs seulement ouverte à l'acquéreur,

- la non-réalisation des conditions suspensives de la vente,

- la réalisation des conditions résolutoires de la vente (il n'y en a jamais, habituellement)

- révoquer la promesse en accord avec votre acquéreur, conformément à l'article 1134 al 2 du Code civil.

 

Il vaut mieux opter pour la révocation d'un commun accord susvisé. Si votre acquéreur ne veut pas, vous ne pourrez pas vous désengager, et vous risquez d'être actionner en exécution forcée de la vente si vous ne vous vendez pas alors que les conditions sont réunies, compte tenu de votre engagement à vendre dés la promesse de vente.

En outre, vous risquez de verser des dommages et intérêts forfaitairement stipulés dans la promesse de vente au paragraphe "CLAUSE PENALE" (cela varie entre 5% et 10% du prix de vente, habituellement). J'insiste sur le fait que ce n'est pas au motif que vous payerez cette somme que vous retrouverez votre liberté, vu que la clause pénale n'est pas une clause vous permettant de vous dédire, mais seulement une clause fixant forfaitairement un montant de dommages et intérêts en cas d'inexécution de leurs obligations par les parties au contrat (article 1226 du Code civil)

 

Conclusion : voyez tout de même si la faculté de vous dédire a été prévue dans la promesse de vente, ce qui m'étonnerait fort si cette dernière a été rédigée par un notaire. A défaut, voyez avec votre acquéreur pour savoir s'il est prêt à négocier pour révoquer d'un commun accord la promesse de vente. Le montant variera selon son bon-vouloir. Essayer de vous fixer au maximum le montant indiqué dans la clause pénale, et incluez le montant de la commission d'agence. Vous rédigez alors un acte sous seing privé (vous demandez à votre notaire de le faire) dit de révocation d'un commun accord moyennant le paiement de la somme sur laquelle vous vous êtes mis d'accord.

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Bonjour,

Juridiquement, la promesse de vente vous engage, et les seules moyens pour s'en défaire sont :

- l'exercice de la faculté de rétractation ouverte par l'article L271-1 du Code de la construction et d'habitation dans un délai de 7 jours francs seulement ouverte à l'acquéreur,

L'article L271-1 du CCH s'applique aussi aux murs commerciaux ? C'est étonnant.

 

La Cour de cassation a considéré que cet article ne s'appliquait pas aux immeubles à usage mixe (habitation + professionnel). Voir Cour de cassation

chambre civile 3 Audience publique du mercredi 30 janvier 2008 N° de pourvoi: 06-21145

Mais attendu que l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ne mentionnant dans son champ d'application que les immeubles à usage d'habitation, ses dispositions ne sont pas applicables aux immeubles à usage mixte ; qu'ayant constaté que la promesse de vente portait sur un immeuble destiné non seulement à l'habitation mais aussi au commerce, la cour d'appel en a exactement déduit qu'elle n'était pas soumise au délai de rétractation prévu par cet article ;

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L'article L271-1 du CCH ne s'applique qu'à l'acquéreur et pour un immeuble à usage d'habitation. J'ai cité cette hypothèse dans le cadre général des possibilités ouvertes pour remettre en cause une promesse de vente valablement formé.

Ledit article ne s'applique pas vu qu'en l’occurrence, c'est le vendeur qui veut se délier (non l'acquéreur), donc on ne pose pas la question de savoir si cela s'applique à un immeuble à usage commercial qui est la seconde étape du raisonnement.

 

Néanmoins, vous avez raison. SI c'était l'acquéreur qui voulait se rétracter, il ne le pourrait pas vu qu'il s'agit d'un immeuble commercial (non un immeuble à usage d'habitation)

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      D'autre part, lorsque j'ai réclamé à l'agence immobilière le remboursement du trop-perçu, dans un premier temps elle m'a proposé de le conserver au crédit de mon compte locataire pour m'éviter de futurs prélèvements. J'ai refusé et elle m'a donc dit qu'elle me rembourserait par chèque en le postant ce jour ou le lendemain. Or, dans un second temps, l'ai téléphoné à l'agence immobilière deux jours après pour savoir si elle avait bien posté ledit chèque de remboursement, celle-ci m'a rétorqué que non mais qu'elle allait le faire ce jour, je l'ai recontacté deux jours ensuite et le chèque n'était toujours pas posté et elle me promettait, comme au cours des appels précédents, de me le poster le jour-même...
      Comprenant que cette situation allait certainement volontairement perdurer et accentuer mon découvert non-autorisé par des frais engendrés par la situation et étant dans l'impossibilité de retirer le moindre argent depuis plusieurs jours, j'ai envoyé un e-mail à l'agence immobilière exigeant le remboursement immédiat du trop-perçu et par virement en lui rappelant mon contexte de vie à ce moment-là ainsi que les conséquences du prélèvement abusif de loyer, et j'ai également demandé, sur présentation d'un justificatif établi par mon conseiller bancaire, le remboursement des frais bancaires générés par la responsabilité de l'agence immobilière. Celle-ci m'a bien remboursé, par virement, le trop-perçu de loyer mais a toujours refusé de me rembourser les frais bancaires.
       
      Pour finir, j'ai retrouvé un autre appartement beaucoup mieux et moins cher afin de m'aider à remonter la pente dans laquelle je suis tombée, et j'ai donc voulu donner, à l'agence immobilière, mon préavis (un mois en ce qui me concerne en fonction de ma situation actuelle) directement par "lettre remise en main propre contre décharge". J'avais prévu de quitter l'appartement pour le 05 janvier 2018. Je suis passée à l'agence immobilière le 04 et 05 décembre 2018 aux horaires d'ouverture et j'ai été systématiquement, au cours de ces deux jours consécutifs, confrontée à une porte fermée sans aucune information (absence temporaire, vacances d'hiver...???).
      J'ai donc été contrainte, par la force des choses, d'envoyer mon courrier en recommandé avec accusé de réception et ai donc barré sur mon courrier initial "lettre remise en main propre contre décharge" que j'ai remplacé par "courrier envoyé en recommandé avec avis de réception".
       
      Or en retour de mon courrier, l’agence immobilière m’a répondu que, pour mon préavis, seule la date de réception du courrier faisait foi (soit une résiliation de bail au 07 janvier 2019 puisque mon courrier a été reçu au 07 décembre 2018) et non la date d’envoi (le 05 janvier 2019) et refuse donc m’accorder mon préavis initialement prévu au 05 janvier 2019.
       
      J’aurais donc souhaité savoir quels autres recours, hormis ceux que j’ai déjà engagés, je pouvais avoir pour cette situation, et notamment pour récupérer les frais bancaires que l’agence immobilière refuse de me rembourser et pour faire valoir mon préavis au 05 janvier 2019 et non pas au 07 janvier 2019 car j’estime que l’agence immobilière m’a déjà bien assez arnaquée comme ça !
       
      Je vous remercie de vos réponses et vous prie de m’excuser pour la longueur du message en espérant avoir exposé la situation assez clairement.
    • Par Vinl
      Bonjour,
       
      [...]
       
      A mon arrivée, il n'y avait ni eau, ni électricité.
       
      J'ai contacté le fournisseur d'eau et d'électricité pour mettre en service qui ne pouvaient pas venir dans l'immédiat.
      Je suis restée quelques jours sans eau, ni électricité.
      Le technicien de l'électricité m'a dit que normalement, c'était à l'agence immobilière de s'occuper de tout ça avant l'entrée des lieux.
       
      Là, je viens de recevoir ma facture d'ouverture de contrat et elle est plutôt salée pour une première : 118 € qui comprennent l'abonnement + l'ouverture du compteur, sans la consommation d'eau.
       
      J'aurais donc voulu savoir si c'était effectivement dans les obligations de l'agence immobilière d'ouvrir le compteur d'eau et d'électricité. Et si oui, puis-je lui réclamer la somme relative à l'ouverture du compteur d'eau (sans la part d'abonnement, évidemment) ?
       
      Merci d'avance de vos réponses.
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