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Forum juridique de Net-iris

Nullité de l'AG pour départ de copro non comptabilisés ?


Juju59140

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Bonjour à tous,

 

Ayant assisté à l'AG de ma Résidence ce week-end, je me permets deux questions après exposition des faits :

 

Notre syndic - d'ailleurs arrivé avec une heure de retard pour l'anecdote - a pour habitude de faire approuver son contrat en toute fin de séance ;

Cela me pose le problème suivant , que je n'ai pas manqué de soulever en AG :

Après approbation des comptes, le syndic passe en revue les travaux - 100 appartements résidence de moins 10 ans, beaucoup de malfaçons et procédures Dommage-Ouvrage en cours et se fait voter ses honoraires dessus.

 

Or, cela pendant 10 à 15 résolutions, on vote des honoraires travaux : dans le PV la formulation est la suivante : "les honoraires travaux du syndic seront ceux prévus au contrat du Cabinet XXX."

 

Le problème : le contrat n'est voté qu'à l'avant dernière résolution ! Ainsi, on vote des honoraires travaux sur la base d'un contrat ...non approuvé!

Cela a aussi l'inconvénient de forcer la main à l'AG..

 

Pire encore, pendant l'AG, nombre de copropriétaires sont partis : à aucun moment, le syndic - ni les scrutateurs, ni le président de séance, n'ont comptabilisés ces départs : j'ai compté alors moi même les absents : nous étions 59 copropriétaires présents, pour un résultat de 30 à la fin!

 

Tout cela m'incite, moi et plusieurs copropriétaires mécontents de notre syndic, qui entre parenthèses n'a pas laissé s'exprimer un concurrent que nous avions invité et mis à l'ordre du jour, à agir contre lui.

 

Quels seraient nos recours et chances d'aboutir ?

 

Cordialement,

 

Merci à tous,

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chances d'aboutir ? nous ne sommes pas juges.

mais il y a des irregularités:

 

1) les travaux ne peuvent pas faire ref au contrat : ils doivent etre votés (%) pour chaque vote et chaque resolution precise

2) je ne pense pas que le mandat a obligation d'etre voté au debut, ni en position precise ... aux copro de s'organiser

3) si depart en cours de seance, il faut les mentionner (haut et fort) de facon que les scrutateurs prennent en note (pour le decompte des voix) et surtout que l'heure de depart figure sur la liste des presences ! sinon eh bien les partants sont considérés comme DEFAILLANTS (il y a un post sur le sujet datant d'hier).

 

ici :http://forum-juridique.net-iris.fr/immobilier/218786-vote-assemblee-generale-copropriete.html?prefixid=copropriete_syndic

 

 

Tout cela m'incite, moi et plusieurs copropriétaires mécontents de notre syndic, qui entre parenthèses n'a pas laissé s'exprimer un concurrent que nous avions invité et mis à l'ordre du jour, à agir contre lui.

 

c'est votre AG , il faudrait que les syndics comprennent qu'ils ne font pas la loi !!! si l'AG accepte (je parle des copro) une perosnne etrangére, elle peut s'exprimer si les copro le lui demande. le synidc n'a rien à dire la dessus :mad: il n'est que le secretaire de seance (elu) et le president de seance aurait dû jouer son role de PRESIDENT (celui qui mene les debats et qui decide).
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Merci pour cette réponse,

 

J'ai pu voir en Jurisprudence - Cour de cassation, 3ème civ. 10 12 1985 : " jusqu'à nouvel ordre, le copropriétaire sera considéré comme présent mais la preuve de son départ avant la fin de l'AG pourra être rapportée par tout moyen (témoignage, présomptions...)

 

Donc le principe serait que le copropriétaire qui part sans se signaler sera considéré comme présent, a contrario si il se signale il sera déclaré défaillant.

 

La problématique réside dans la pratique, le témoignage étant un mode de preuve imparfait...

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    • Par Fredval
      Bonjour
      Je crée ce sujet pour ne pas encombrer par du débat et une question qui n'est pas dans le coeur du sujet d'une autre discussion.
      Cela porte sur les moyens d'un syndicat et de son syndic pour réussir à obtenir les documents obligatoires lorsqu'un copropriétaire demande une autorisation pour des travaux ou installations relevant de la nécessité d'obtenir une autorisation d'assemblée générale.
       
      J'ai un logement dans une copropriété avec syndic professionnel où, covid aidant, nous n'avons pas voulu, par politesse et sensibilité aux bonnes relations de voisinage, coincer un nouvel acquéreur pour ses travaux de "grosse" remise en état de son logement et nous nous sommes clairement fait avoir. En effet, nous avons accepté un projet défini en quelques mots pour déplacement de cloisons des salles d'eau et sans aucune intervention sur les murs. Et, quand on connaît le plan initial du logement, cela avait du sens d'agrandir les 2 salles d'eau en remplaçant le débarras par des placards donnant sur les dégagements.
      En plus, vu le règlement de copropriété, il semble qu'il pouvait faire ses travaux sans avoir de validations par assemblée générale. 

      Mais il devait recueillir l'avis favorable du l'architecte de l'ensemble immobilier. Et, c'est pour répondre à cette obligation que nous avons mis son projet à l'ordre du jour de l'Assemblée Générale afin d'obtenir le dossier et de le faire analyser par un professionnel.

      Or, il a fait autre chose... et les travaux sont maintenant terminés. Or, il n'a jamais fourni son dossier technique.
      OK, il n'a pas touché aux murs mais il a transformé un T5 en 5 chambres avec leur salle d'eau privative (donc, juridiquement c'est une division) dont une à la place de la cuisine et déplacement de la cuisine dans le séjour... en se fichant pas mal du respect des quotas de stationnement, des équilibres des VMC, etc., sans compter que nous ignorons s'il a installé des WC broueurs, chose totalement interdite dans notre département.
      Officiellement, nous ne savons pas tout cela. L'information nous est parvenue par un voisin de palier qui a été autorisé à se rendre sur le chantier par l'un des entrepreneurs qui a voulu lui montrer son savoir faire... Résultat, le syndic en est à sa 5e mise en demeure de fournir le dossier... et nous réfléchissons à la façon d'appuyer plus fort.
      Et, dans nos mises en demeure (envoyées et signées par le syndic mais préparées conjointement par syndic + conseil syndical), nous ne pouvons donc pas faire allusion à cette disposition du RC

      Au paragraphe "division - subdivision" le RC indique

      Si je sais traduire, il n'y a pas de changement de répartition des tantièmes ni de l'état de division à faire car le lot n'est pas divisé mais il est subdivisé.
      Cependant, si ce propriétaire fait de la location touristique, il ne respecte peut-être pas le règlement de copropriété qui interdit les "exploitations de garnis". 

      Et j'en profite pour poser mes questions :
      Quelles démarches plus convaincantes pouvons-nous mettre en oeuvre ?
      Est-ce que la location touristique est de "l'exploitation de garnis" ? Est-ce que la colocation à baux multiples est de "l'exploitation de garnis" ?
      Merci pour les réponses et avis que vous pourrez donner.
       
    • Par dambraca
      Bonjour 
      Représentant bénévole d'un conseil syndical je recherche des informations concernant la responsabilité de notre conseil syndical dans le cas suivant:
      Nous sommes une copropriété horizontale ( datant de 1983) composée de 11 villas mitoyennes reparties sur 2 planches ( 6 et 5) installées sur un terrain relativement en pente dans la région niçoise . Nous sommes selon les statuts d'origine du lotissement régit par le principe d'une copropriété indivisible située sur un terrain de 3900 m2 sur lequel sont implantées 11 villas mitoyennes avec chacune un terrain d'environ 200 à 300 m2 ( selon le cas ) dont les propriétaires ont la jouissance perpétuelle et privative à usage exclusif de jardins et de loisirs . Mais nous sommes en indivision pour l'ensemble  terrain.  Le conseil syndical est saisi d'une demande d'un des copropriétaire pour construire une piscine sur son terrain dont l'envergure ne dépassera pas 22 m2 ( hors margelles ) . Le devis initial mentionne que la vidange sera faite "dans l'écoulement des eaux pluviales existantes " Notre première question est : vers qui se tourner pour vérifier que la canalisation est bien dimensionné pour accepter la vidange y compris pour une vidange "accidentelle" en cas d'évènements exceptionnels type "Episode Cévenol". ( la société constructrice n'existant plus ) 
      Par ailleurs  le terrain du dit propriétaire sur lequel serait édifiée la villa est contigu à un terrain sur lequel est implantée une villa indépendante du lotissement qui se trouve sur une planche en dessous .
      Notre deuxième question : Comment notre syndic de copropriétaires serait il impacté par tous les troubles et dégâts éventuels provoqués par cette piscine . ( débordement intempestifs ,  problèmes d'écoulement simultanés en cas d'orages des eaux pluviales proprement dites et de la vidange automatique de la piscine qui se remplirait avec la pluie ). En cas d'impact important chez ce voisin "hors lotissement" ( éboulement éventuel résultant de la modification de la conformation du terrain initial résultant des travaux ,  inondation , écoulement éventuel de boue qui proviendrait du ruissellement très important du trop plein des eaux de la piscine qui n'auraient pas pus s'écouler normalement etc..    Nous sommes quelquefois confrontés a des pluies et orages très violents . Compte tenu de l'indivision du terrain les autres copropriétaires seraient ils tenus de participer aux frais occasionnés ?   Notre assurance générale des "parties communes" actuelle n'est pas concernée par les terrains à usage privatifs . 
      Je vous remercie par avance de vote réponse  .
      Salutations distinguées 
    • Par Olivier_D
      Bonjour
      Notre copropriété, construite très récemment, dispose d'un coffre à clés pour les pompiers (boitier rouge s'ouvrant avec la clé de service pompiers) où nous y avons mis les clés de la copropriété afin que les pompiers puissent s'en servir en cas de besoin.
      Le syndic a fait retirer ces clés sous le prétexte que ce coffre peut être accessible à quiconque dispose d'une clé de service pompiers, ce qui n'est pas faux.
      Du coup, en cas d'incident voir d'incendie, comment feront les pompiers ?
      Aussi et surtout, y a-t-il des dispositions légales obligeant à garnir ce coffre à clés des clés de la copropriété ?
      Si oui, si vous avez un texte de loi à me fournir, que je n'ai pas trouvé par moi-même, j'en serai ravi car je pourrai le montrer au syndic en preuve irréfutable.
      Mes remerciements.
    • Par julien1222
      Bonjour,
      le réglement de copro m'interdit de louer ma cave à un tiers.
      Est-ce legal? 
      Merci
      Julien
    • Par MAKAANA
      Bonjour,
      Besoin de renseignements concernant une copropriété de 6 appartements, (03 rez de jardin et 03 à l'étage) et où le propriétaire d'un appartement en rez de jardin souhaite réaliser une terrasse en béton.
      Ce propriétaire a formulé sa demande auprès du syndic et sera voté à la prochaine AG.
      Etant moi même copropriétaire, je m'y oppose. Selon moi, si c'est validé la terrasse en béton aura un caractère définitif et on ne parlera alors plus de jouissance du jardin à titre privatif. IL y a également modification de l'immeuble, et ne faut il pas alors faire une déclaration auprès des services de la mairie ou autres ?
      Ce propriétaire n'a fournit aucun renseignements, plan, ni précisé la superficie.
      Ce propriétaire participe t'il au vote ?
      Le syndic étant lui même copropriétaire, s'abstient. Que vaut sa voix ?
      Quelle majorité (simple, absolue, double...) est elle prévue ?
      Hormis l'accord de l'AG, faut il des autorisations de l'urbanisme, la mairie ?
      J'ai besoin de renseignements ou d'éléments pour m'opposer à ce projet.
      Vous remerciant e vos réponses
      Bien à vous
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