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Forum juridique de Net-iris

Destinataire impossible à joindre par courrier recommandé


Sonny57

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Bonjour à tous.

J'ai signé un compromis pour l'achat d'un terrain le 9 juillet. Or, la vente est bloquée car il y a un pacte de préférence dont le bénéficiaire, neveu du vendeur, réside actuellement en Thaïlande. Le notaire ne parvient pas à lui envoyer la notification par courrier recommandé car il s'agit de quelqu'un qui ne souhaite pas être retrouvé. Le vendeur a pu obtenir une adresse email et engager un dialogue, mais son neveu refuse de donner une adresse. Le notaire propose de recourir à un service de recommandé par email, mais je sais que cela ne sera pas valable, et que le bénéficiaire pourra m'attaquer en violation de pacte de préférence. La question que je pose est la suivante: dans un tel cas, peut-on saisir un juge et lui faire constater que c'est le bénéficiaire lui même qui rejette la procédure consistant à lui envoyer la notification par courrier recommandé, et obtenir que le juge déclare que le recommandé par email est valide pour cette circonstance.

Merci d'avance à toute personne qui pourrait m'aider à régler ce problème.

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Le code civil autorise la voie électronique.... et dès lors que tout est fait par le notaire il engage sa responsabilité professionnelle en tant que garant de la sécurité juridique de ses actes :

 

De l'échange d'informations en cas de contrat sous forme électronique.

Article 1369-1 La voie électronique peut être utilisée pour mettre à disposition des conditions contractuelles ou des informations sur des biens ou services.

 

Article 1369-2

Les informations qui sont demandées en vue de la conclusion d'un contrat ou celles qui sont adressées au cours de son exécution peuvent être transmises par courrier électronique si leur destinataire a accepté l'usage de ce moyen.

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Bonjour Sudmanche, et merci d'avoir répondu aussi vite. Malheureusement, dans le cas qui me concerne, cela n'est pas aussi simple. Le bénéficiaire de ce pacte de préférence a quitté la France criblé de dettes et se cache en Thaïlande. Dans de telles conditions, je crains que son adresse email ne soit pas reliée à une identité vérifiable. J'ai contacté plusieurs sociétés chargées d'acheminer des courriers recommandés électroniques, et elles m'ont confirmé que dans une telle situation, elles ne pouvaient pas garantir l'identité de la personne ayant accusé réception du courrier. Elles m'ont également confirmé que cela serait sans doute insuffisant comme preuve devant un tribunal.

Dans cette affaire, le risque est important car je veux faire construire une maison sur ce terrain et le bénéficiaire du pacte de préférence pourrait un jour m'attaquer en violation de pacte, disant qu'il n'a jamais eu connaissance de cette correspondance par email, et réclamer d'être purement et simplement substitué dans mes droits; cela veut dire que je devrais partir et lui laisser le terrain avec la maison. J'ai étudié à fond les textes concernant le recommandé par email (Art. 1369/8 et décret du 2/02/2011), et je n'ai rien trouvé qui règle ce problème d'identification du destinataire.

Quant au notaire, il se couvre en déclarant sur l'acte authentique que le vendeur fait son affaire personnelle de tout recours de la part de son neveu (ce qui nous montre bien que lui-même ne croit pas en la valeur de cet email recommandé).

Je sais que cette affaire est compliquée, mais malheureusement, je suis coincé car le compromis de vente n'a pas une date extinctive et je n'ai pas eu la bonne idée de demander que la purge du pacte de préférence soit assortie d'une date limite. Merci encore pour l'intérêt que vous portez à mon cas et pour les conseils que vous pourrez me donner.

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Vous avez raison de vous méfier.....dès lors que vous avez connaissance en qualité d'acquéreur l'existence de ce pacte....la jurisprudence est ferme sur les pactes de préférence

 

La Cour de cassation, a censuré la Cour de Grenoble, au visa des articles 1583 et 1589 du Code civil, au motif que : «... la connaissance du pacte de préférence et de l'intention de son bénéficiaire de s'en prévaloir s'apprécie à la date de la promesse de vente, qui vaut vente, et non à celle de la réitération par acte authentique.. »..( Cass. 3e civ., 25 mars 2009, n° 07-22.027, FS-P+B, Jacomacci c/ Craisson : JurisData n° 2009-047548)

Autre arrêt Civ 2, 14 Décembre 2011 10-18105

 

Par ailleurs voila ce que dit un site de notaire sur la question

 

Qu'est-ce qu'un pacte de préférence ? - Office notarial de baillargues, actualité du droit de l'immobilier et de la construction

 

[i"..]En effet, une vente consentie au mépris d’un pacte de préférence ne peut être annulée que s’il y a eu fraude et que si l’acquéreur a été complice de cette fraude.[/i].."

 

 

 

N'avez vous pas la possibilité à l'amiable d'annuler le compromis dans la mesure où le vendeur ne peut vous vendre le bien du fait de l'existence de ce pacte....

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Bonjour Sudmanche.

Merci encore pour votre aide et vos conseils.

J'ai contacté hier ma protection juridique et la juriste qui m'a répondu m'a indiqué une piste très intéressante. Je n'avais pas vu que le pacte de préférence mentionnait qu'on pouvait aussi envoyer la notification par exploit d'huissier. Or, la juriste a trouvé un décret du 15 mars et un arrêté du 28 août 2012 qui autorisent et fixent les modalités de la notification électronique par voie d'huissier. Avec une telle procédure, je serais couvert. Je dois appeler ne notaire demain pour lui proposer cette solution qui pourrait enfin me sortir de cette situation.

Merci encore pour votre sollicitude qui me touche beaucoup. je vous tiendrai au courant des suites de cette affaire. A bientôt.

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  • 2 ans plus tard...

Bonjour,

J'interviens sur ce forum un peu tard mais, étant confronté au même cas (bénéficiaire du pacte de préférence résidant à l'étranger et ne souhaitant pas se manifester), je souhaiterais savoir si le recours à un huissier a permis de débloquer votre situation ?

D'avance merci pour votre réponse

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Bonjour Ludo.

Comme je refusais de signer cette vente, le notaire a établi un PV de difficulté. Nous étions censés, le vendeur et moi-même, le présenter au tribunal qui trancherait. Mais quand j'ai montré ce document à l'avocat, il m'a répondu que le juge ne trancherait rien du tout. En revanche, il m'a dit que je pouvais acheter le terrain sans risque car tout l'historique de l'affaire faisait apparaître que j'avais tout fait pour respecter le droit de préférence du bénéficiaire et que ce n'était pas ma faute si ce dernier était introuvable. Il faut ajouter que le bénéficiaire avait quand même donné deux réponses favorables par email et par Facebook. Avec tous ces éléments, ma bonne foi en tant qu'acheteur serait difficile à mettre en cause.

J'espère que cela va également s'arranger pour vous. Je serais très intéressé par les détails de l'affaire qui vous concerne. Si vous souhaitez également plus d'information sur la mienne, appelez moi au 06-45-52-35-98.

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Bonjour, et merci pour votre réponse que je n'attendais pas forcément deux ans après votre post !

 

De notre côté les deux notaires ne nous conseillent pas de signer la vente tant que le pacte de préférence n'est pas purgé : qu'adviendra-t-il si le bénéficiaire vient frapper à notre porte pour réclamer la maison à son prix de vente avant travaux que nous projetons de réaliser ? Et si nous sommes confrontés à des difficultés financières et qu'il nous faut vendre la maison, est-ce que ce sera possible avec ce pacte non purgé au-dessus de la tête ?

Malgré tout votre message est rassurant, il nous ouvre une piste car nous avons nous aussi tout mis en œuvre pour retrouver le bénéficiaire du pacte : l'agent immobilier est entré en contact avec lui au début du compromis via Facebook, auquel il a répondu "laissez-moi tranquille je ne veux plus rien avoir affaire avec cette famille" puis le bénéficiaire a lui-même écrit au notaire pour avoir des précisisons, ce à quoi le notaire lui a expliqué ses droits et lui a indiqué sa priorité pour la vente, sans jamais avoir de réponse en retour depuis ... jamais de réponse officielle du bénéficiaire, donc (il suffirait juste d'un mail de sa part disant qu'il ne veut pas du bien) ... en gros, sans celle-ci, nous avons l'impression que cette maison restera invendable jusqu'à son décès (il n'a que 25 ans ...), ce qui arrange bien notre bénéficiaire qui a vraisemblablement décidé de tout mettre en œuvre pour nuire à sa famille !

En attendant d'autres membres de sa famille tentent d'entrer en contact avec lui, et il y aurait un rapprochement en cours auprès de l'ambassade des Etats-Unis de la part du notaire de la vendeuse ... bref, nous croisons les doigts mais notre compromis arrive à son terme à la fin du mois et tout çà devient pénible alors que nous avons l'accord de prêt depuis 3 mois ... J'en viens à me demander s'il ne va pas falloir donner de l'argent au bénéficiaire pour le faire parler !

 

En tous cas, votre réponse m'amène à deux nouvelles questions ... Avez-vous pu signer un document officiel établi par avocat ou notaire, faisant le récapitulatif des échanges et pièces obtenues et attestant ainsi que vous avez mis tous les moyens en œuvre pour retrouver le bénéficiaire ? bref, un document vous couvrant en cas de retour du bénéficiaire ...

 

Ce pacte de préférence est-il mentionné dans l'acte de vente ? (si l'on achète en l'état, notre notaire nous a expliqué être dans l'obligation de faire apparaître dans l'acte que le pacte n'était pas purgé, pour une question de responsabilité professionnelle ... si nous revendons l'existence de ce pacte sera donc signifiée aux futurs acquéreurs)

 

D'avance un grand merci pour vos réponses,

Bien cordialement,

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Bonjour Ludo.

L'acte authentique signé chez le notaire décrit en détails tout l'historique de l'affaire. Il comporte des copies des emails et échanges par le réseau social dans lesquels le bénéficiaire donne son accord pour la vente. Il fait également apparaître tout ce que j'ai fait pour préserver les droits du bénéficiaire.

Dans votre cas, je crois que vous avez moins d'éléments favorables et l'attitude du bénéficiaire est inquiétante. A mon avis, il ne faut pas signer pour l'instant car vous ne seriez jamais tranquille par la suite avec cette épée de Damoclès sur vous.

En revanche, je crois qu'il n'y a pas de problème en cas de revente. Il faudrait voir si le texte du pacte de préférence mentionne que les dispositions du contrat ne s'appliquent qu'à la première aliénation à titre onéreux. Je suppose que, dans ce cas, quelqu'un qui vous rachèterait votre bien ne serait pas concerné. Mais il s'agit là d'un point à vérifier car je ne suis pas assez qualifié pour l'affirmer.

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