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Forum juridique de Net-iris

Régularisation et actualisation charges locatives


jimmy74

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Bonjour,

Je suis propriétaire d'un appartement que je loue vide

Les locataires ont emmenagé en 08/2011

J'avais établi le montant des provisions pour charges à l'époque en fonction du dernier relevé que j'avais reçu du syndic en octobre 2010 et concernant l'arrêté du 01/04/2009 au 31/03/2010.

En octobre 2011, j'ai reçu l'arrêté au 31/03/2011 mais je n'ai pas procédé à l'actualisation des charges locatives.

En octobre 2011, à réception de l'arrêté au 31/03/2012, j'ai envoyé aux locataires une demande de régularisation de charges (prorata temporis sauf pour l'eau chaude ou je pouvais déterminer la consommation exacte - relevé à l'entrée dans les lieux et index relevé par le syndic à la fin de l'exercice) et une actualisation pour les provisions sur charges à venir.

J'ai fait cette demande par e-mail avec copie du décompte du syndic.

Début novembre j'ai reçu un montant correspondant à l'ancien "loyer + provision"

J'ai envoyé une lettre recommandé avec avis de réception reprenant les termes de mon e-mail et la pièce jointe.

Les locataires ne sont pas allés retirer la LRAR et ne donnent aucune nouvelle.

Que faut-il faire ?

Peut on imputer les sommes reçus en fonction des sommes dûs et de la date à partir de laquelle elles sont dûs sans individualiser le loyer et les charges, à la manière d'un relevé de compte par exemple.

Merci de vos conseils.

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surtout gardez précieusement la LRAR recue de retour, non ouverte.

avec vous essayé de les contacter ? re-envoyoez cette demande non pas par mail mais par courrier normal en precisant cette fois, que vous procédez a une injonction de payer si pas de paiement avant le .... (date burtoire).

 

J'avais établi le montant des provisions pour charges à l'époque en fonction du dernier relevé que j'avais reçu du syndic en octobre 2010 et concernant l'arrêté du 01/04/2009 au 31/03/2010.

je suppose que vous leur avez montré le dernier decompte: c'est bien

 

En octobre 2011, j'ai reçu l'arrêté au 31/03/2011 mais je n'ai pas procédé à l'actualisation des charges locatives.
vous auriez dû ... meme si la periode considerée n'etait pas signifcative: ca aide a montrer que vous gérez en temps.

 

En octobre 2011, à réception de l'arrêté au 31/03/2012, j'ai envoyé aux locataires une demande de régularisation de charges (prorata temporis sauf pour l'eau chaude ou je pouvais déterminer la consommation exacte - relevé à l'entrée dans les lieux et index relevé par le syndic à la fin de l'exercice) et une actualisation pour les provisions sur charges à venir.

je suppose que vous vouliez dire : octobre 2012

 

doivent ils payer une grosse différence ? ca si les provisions correspondaient aux charges reelles de 2010, il ne devrait pas y avoir une grosse regul, a moins d'une consommation enorme de l'eau.

avez vous bien verifié les postes de charges ? pas de problémes de ce coté là ?

 

J'ai fait cette demande par e-mail avec copie du décompte du syndic.

c'est valable si vous avez une excellente entente avec vos locataires. sinon mieux vaut respecter un envoi par courrier (normal puis sinon LRAR de mise en demeure si pas de reaction ni de paiement).

 

Peut on imputer les sommes reçus en fonction des sommes dûs et de la date à partir de laquelle elles sont dûs sans individualiser le loyer et les charges, à la manière d'un relevé de compte par exemple.

au cas ou vous devriez faire une quittance (?), oui vous mettez le montant recu en novembre sur les montants a payer ... donc la regul de charges locatives. ca voudra dire que le loyer est incomplet. par contre l'art 23 de la loi de 89 vous autorise bien a ajuster les provisions en fonction de la regul annuelle, mais ce n'est pas non plus une obligation de le faire (bcp reste comme cela et ajuste en fin de bail).

 

le mieux serait de commencer par leur parler si possible, sinon il faut montrer que vous voulez faire respecter vos droits et qu'ils appliquent leurs devoirs.

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Merci de votre réponse

En effet il s'agit bien d'Octobre 2012

La différence à payer est en effet relativement conséquente et dûe d'une part à la consommation d'eau chaude et d'autre part à l'augmentation du prix du fioul pour le chauffage (1390€ pour 12 mois).

Les charges dûes (pour 8 mois) s'élèvent à 2100 € dont 700 € d'eau chaude

Les provisions payées sont de 1440 € donc il reste à verser 660 € et j'ai passé les provisions à 260 € au lieu de 180 €

Le loyer est de 715 € HC ce qui est inférieur aux prix pratiqués dans la région (t3 80 m2)

Cordialement

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En effet il s'agit bien d'Octobre 2012

La différence à payer est en effet relativement conséquente et dûe d'une part à la consommation d'eau chaude et d'autre part à l'augmentation du prix du fioul pour le chauffage (1390€ pour 12 mois).

Les charges dûes (pour 8 mois) s'élèvent à 2100 € dont 700 € d'eau chaude

Les provisions payées sont de 1440 € donc il reste à verser 660 € et j'ai passé les provisions à 260 € au lieu de 180 €

Le loyer est de 715 € HC ce qui est inférieur aux prix pratiqués dans la région (t3 80 m2)

Cordialement

 

 

ca me semble enorme comme regul ! 1390 € sur 12 mois ca represente presque 116 euros mensuels de plus !

n'y a t-il pas un problème avec l'eau chaude ? etes vous sur des calculs du syndic ?

je comprends parfaitement alors qu'il a dû avoir un choc en recevant votre mail.

 

il faut d'abord reverifier les données du syndic, (comptes approuvés en AG ??? et personne n'a rien dit sur ces charges proprio si importantes ?)

puis vous mettre en rapport avec le locataire et essayer (?) d'avoir un RDV pour en discuter ensemble et arriver à un paiement etalé par exemple. ou /et verfiiez s'il n 'a pas une fuite.

est ce que la consommation en m³ est bcp plus importante qu'avec les autres locataires ? explicables par le nombre de personnes vivant dans l'appart ?

 

car le locataire pourrait saisir une commission departementale de conciliation et cette commission se penchera sur les chiffres d'abord. alors autant vous assurez qu'ils sont corrects. :unsure:

 

 

Le loyer est de 715 € HC ce qui est inférieur aux prix pratiqués dans la région (t3 80 m2)

desolée mais ce n'est pas un argument recevable. je suppose que c'est vous qui avez fixé le prix ?

 

et j'ai passé les provisions à 260 € au lieu de 180 €

effectivement ca fait beaucoup .
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si les locataires ont eu une grosse consommation d'eau chaude, le surplus peut etre justifié (surtout s'il y a des compteurs individuels)

 

Donc, en conclusion, je vous conseillerai :

d'adressez une nouvelle LRAR de mise en demeure de solder l'arriere sous 8 jours (et, pour etre sur que les locataires auront connaissance de ce courrier, envoyez le egalement en courrier simple) en precisant que, passé ce delai, vous confierez le dossier a votre huissier pour commandement de payer

 

Surtout, n'etablissez plus de quittance mais des RECUS pour les sommes percues

... et imputez les sommes versées sur les arrieres les plus anciens si vous devez etablir des quittances

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ca me semble enorme comme regul ! 1390 € sur 12 mois ca represente presque 116 euros mensuels de plus !

1390€ est le montant des charges annuelles de chauffage calculées pour partie en raison de la consommation individuelle et pour partie en fonction des tantièmes et non pas la régul qui au global est d'un peu plus de 600€ pour 8 mois.

Je vais suivre vos conseils et je vais tout d'abord me mettre en contact avec le syndic car la consommation d'eau chaude me paraît trés importante. Cependant, celà peut aussi provenir d'un joint qui fuit ou similaire.

Ensuite, j'enverrai une lettre recommandé de mise en demeure avec copie en courrier simple, en fonction de la réponse de l'agence

Cordialement

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Je me suis rappelé que le syndic avait changé le compteur, pretextant un dysfonctionnement. Il a donc appliqué une consommation forfaitaire de 50 m3 qui correspondait à la consommation des anciens locataires qui, eux étaient de gros consommateurs d'eau chaude.

Après de nombreuses demandes, j'ai pu obtenir copie de la facture du plombier qui est intervenu et qui indique un index à la date du changement de compteur correspondant à une consommation de 19 m3 pour 13 mois.

J'ai été vérifier l'index du compteur d'eau chaude de mes locataires qui indique une consommation de 5 m3 pour 6,5 mois, ce qui tenterait à prouver que le compteur fonctionnait normalement et qu'il y a eu surfacturation de l'eau chaude

J'ai envoyé une LRAR au syndic lui expliquant ce que je viens d'écrire et lui demandant la restitution du trop perçu

Comme je pense qu'il ne va pas s'exécuter sans discuter voire faire "le mort", je voudrais connaître la conduite à tenir pour la suite.

Cdlt

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  • 3 weeks later...

Je n'ai toujours pas de réponse ni du syndic, ni des locataires qui continuent à me verser les loyers du même montant qu'auparavant

Je ne sais pas quoi faire pour l'un comme pour l'autre

Je pense envoyer une mise en demeure à mes locataires puis voir un huissier. Est ce la bonne méthode ?

En ce qui concerne le syndic, dois je également envoyer une mise en demeure ou si la LRAR que j'ai envoyé suffit.

A qui dois je m'adresser ?

 

Merci

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Faites une MISE EN DEMEURE au syndic de corriger le decompte sous 8 jours, en precisant qu'a defaut et passé ce delai, vous demanderez une injonction au tribunal

 

pour vos locataires :

attendez avant de reclamer quoique ce soit d'avoir un nouveau decompte CORRECT du syndic

En effet, puisque la consommation a ete surestimée par le syndic, il semble que la regularisation reclamée soit erronnée et que, dans la realité, les provisions que paient vos locataires soient bien estimées...

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