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Forum juridique de Net-iris

montage SCI + LMNP


philip13

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bonjour,

 

j'ai un appartement detenu via une SCI familiale pour lequel je voudrais faire du meublé. Ce type de SCI n'ayant pas le droit de faire du meublé car il s'agit d'une activite commerciale, j'envisage le montage suivant :

- la SCI me loue l'appartement nue pour disons 500 euros par mois

- je loue cet appartement en meublé disons à 700 euros en tant que LMNP en "frais réels"

Ce montage parait séduisant au pemier abord mais j'aimerais etre certain qu'il ne m'engendrera pas de mauvaise surprise fiscale .... N-y a t-il pas un risque quelque part de payer 2 fois une taxe/impot ?

quelqu'un a t-il un retour concret sur ce type de montage ?

quelques questions parmis d'autres pour la partie LMNP :

- ai je bien le droit de deduire le cout du loyer nu ?

- sur quelle base est calculée la CSG ? Sur le benefice (loyer encaissés - charges) ou sur le loyers encaissés seuls ?

- Ne vais je pas devoir payé la CFE alors que j'aurais deja payé las impots locaux ?

- j'ai deja un appartement dans lequel je vis. Quel serait le status de ce nouveau apaprtement ? Residence secondaire ? Quel en serait l'impact ?

Bref quelles mauvaises surprises pourrais je avoir avec ce type de montage ?

cordialement

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Bonjour,

 

Effectivement, ce n'est pas simple !!

Comme vous, je tâte le terrain pour ma déclaration 2013

 

J'ai crû comprendre (le fisc n'est pas clair..) qu'il fallait justifier de l'intérêt de la SCI à louer pour (sous)louer en meublé, sinon abus de droit (éluder l'impôt). A vous faire confirmer ! la SARL d'expoitation familiale est peut être une piste

 

Sinon, vous pouvez opter pour le micro BIC mais à priori vous avez droit à la CFE (peut être le minimum, mais attention, elle passe du simple au triple selon les communes, et ces temps si, elle monte !). Pour la taxe d'habitation, c'est aussi pour vous (le locataire). Il y a peut-être moyen de la supprimer, si vous justifiez que vous n'y passez pas une seconde dans l'année, mais elle devrait être compensée par une taxe de séjour. Il faut se déclarer en tant que loueur meublé..je ne parle pas du n° siret en tant que LMNP (pas clair encore) qu'il faudrait (c'est en lien avec la CFE ?).

 

Apparement, le micro BIC serait incompatible avec une indivision (pourtant, un appart de famille que l'on souhaite louer en saison, c'est pas compliqué), et les impôts, au téléphone, me disent qu'il n'y a aucun problème. Et j'ai peur que chaque indivisaire soit redevable de la CFE !

Comme quoi, SCI et indivision, même combat.

 

Je n'ai pas bien compris aussi sur les +25% des sommes encaissées qui sont comptées pour les calculs du fisc.

 

Si un expert passe, je suisaussi preneur.

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merci de votre reponse.

 

Je me trompe peut etre mais le regime micro bic me semble pas adapté a ce cas car le principe est de beneficier d'un abattement forfetaire de 50% donc on ne pourra pas deduire le cout du loyer payé a la SCI. De plus d'apres ce que j'ai compris, la CSG s'applique sur les montants des loyers avant abattement !

 

Pour la SARL de famille. On peut rester à l'IR et faire du meuble ? Faut il un comptable (car dans ce cas il va me bouffer tous mes gains ....) ?

 

C'est quoi cette histoire de "+25% des sommes encaissées" ?

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C'est bien pour ça qu'il faut envisager l'abus de droit !! et avant de monter une usine à gaz, autant demander au fisc si ils sont ok sur votre idée.

 

les 25%, c'est pour justifier un comptable.

et effectivement, un comptable, cela coûte...à mettre en regard des revenus

 

"

Compte tenu de l'intégration de l'abattement de 20 % dans le barème de l'impôt sur le revenu depuis l'imposition des revenus 2006, le montant déclaré au titre des revenus suivants est majoré de 25% pour le calcul de l'impôt (5B-10-07) :

 


  • bénéfices agricoles forfaitaires ;

  • bénéfices agricoles, bénéfices industriels et commerciaux et bénéfices non commerciaux des contribuables imposés selon un régime réel, qui n'adhèrent pas à un centre de gestion ou à une association agréés, ou, à compter des revenus de 2010, qui ne font pas appel aux services d'un expert-comptable, d'une société membre de l'ordre ou d'une association de gestion et de comptabilité, autorisé à ce titre par l'administration fiscale et ayant conclu avec cette dernière une convention en application des articles 1649 quater L et 1649 quater M du CGI.

Cette majoration est effectuée automatiquement, sans intervention de votre part."

 

l'objet de la SARL de famille, c'est le meublé, et elle peut opter à l'IR.

Le comptable, cela doit être évitable, mais +25%.

Et attention, cotisations urrsaf, à géométrie variable selon statut gérant, associés... bref que du bonheur :D

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j'ai regarde d'un peu plus pres l'option de passer en SARL de famille mais franchement pour 1 appart, ca ne me semble pas etre une bonne solution car tous mes loyers vont passer en deviers taxes, impots et autre comptable ....

 

Je reviens donc à mon idee initiale. quelqu'un a t-il deja mis en place un montage SCI + LMNP ?

Quel a été le bilan fiscal de l'operation ?

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