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compromis d'achat immobilier


dumarche007

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Bonjour, nous avons signé un compromis il y a 1 mois environ avec comme clause pour nous d'obtenir un prêt (ce qui est fait) et pour le vendeur de rendre conforme une canalisation d'eaux usées sauf si les travaux dépassent la somme de 2000 € (Son devis se monte à 2100 €). La possibilité dans ce cas pour le propriétaire d'annuler la vente sans indemnités. Il se peut que celui ci ne veuille plus me vendre son bien s'il a trouvé entre temps une meilleure proposition.

Ma question est la suivante : Ce devis qu'il présente ne peut il pas être remis en cause par moi même si je trouve une entreprise exécutant ces travaux pour une somme moindre ?

Merci par avance de vos réponses.

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  • Réponses 19
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Bonjour.

Bien sur que je pourrais faire cela, mais la question est que le vendeur peut il sous couvert de son devis, d'une manière officielle, dénoncer ce compromis. Si je fais des propositions de ce type le vendeur sera t il contraint alors de vendre?

 

---------- Message ajouté à 13h35 ---------- Précédent message à 13h25 ----------

 

Je reviens sur la conversation précédente afin de confirmer ma prise de contact avec le vendeur. Sa réponse a été de soulever le risque pour lui de ne plus donner suite au compromis.

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il me semble que cette clause (devis proposé par le vendeur) puisse etre qualifiée de "potestative" ... puisque c'est le vendeur lui meme qui s'est chargé de la fournir et donc, qu'au final, la realisation de cette clause depend uniquement de la bonne volonté du vendeur

Or, rien ne prouve, en effet, qu'il a fait effectuer ce devis de bonne foi

 

Voyez de votre coté pour obtenir plusieurs autres devis... et prevenez le notaire de votre intention de faire verifier la licite de cette clause aupres d'un avocat ;)

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La clause etant potestative, elle est de nulle effet de plein droit (et ceci, meme si vous l'avez signée)

Maintenant, rien ne vous interdit de soumettre un ou plusieurs devis au vendeur :

mais si celui ci menace de mettre fin a la vente, il risque de refuser tout accord amiable

La seule solution : faire valoir des maintenant que cette clause est illicite (au besoin, en faisant etablir un courrier dans ce sens par un avocat) et que vous etes pret a faire valoir cette nullité devant le tribunal si necessaire...

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1/Aux termes de l'article 1170 du code civil, une clause n'est potestative que si elle "il est au pouvoir de l'une ou de l'autre des parties contractantes de -la- faire arriver ou de l'empêcher".

 

Autrement dit, la clause doit dépendre uniquement du cocontractant et pas d'un tiers.

 

Un devis dépens d'un tiers.

 

Il est exact que le cocontractant pouvait demander un devis de plus de 2000 €.

 

Mais il lui était impossible d'en fournir un sans faire intervenir un tiers.

 

La clause n'est donc pas potestative.

 

 

2/En revanche, il est possible que le prix de 2100€ ne corresponde pas à la réalité et que ce montant ait été demandé pour que la clause libératrice puisse jouer.

 

Dans ce cas il y aurait fraude et selon un vieux principe qui est toujours appliqué, "la fraude corrompt tout."

 

Si la clause n'est pas potestative, l'annulation de la vente dans ces conditions pourrait donc bien être frauduleuse.

 

3/Reste à avoir la preuve de cette fraude.

 

Pour cela, il est indispensable de réunir autant de devis que possible qui devront mentionner un prix inférieur à 2000€ (et ce sans forcer la main des entreprise).

 

Avec ces devis, il sera possible de faire valoir que la condition relative à l'impossibilité de mettre une canalisation en conformité pour moins de 2000€ n'a pas jouée.

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Merci pour cette nouvelle info qui appelle de ma part la réflexion suivante : Le vendeur serait il obligé d'accepter de ma part une participation de 1000 € par exemple afin que la clause tombe puisqu'elle ne lui reviendrait plus qu'à 1100 € et qu'ainsi il ne puisse pas vendre à quelqu'un d'autre ?

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Bonjour,

 

..."sans forcer la main des entreprises" .Difficile à prouver,non? dans un cas comme dans l'autre,surtout si le montant avoisine les 200 euro.Et dans cette éventualité la possible intervention d'un expert nommé par le tribunal n'apporterait peut-être pas la preuve tant souhaitée...

 

Malgré tout, la présentation de trois devis au vendeur pourrait ,peut-être ,dans un premier temps- l'amener à réviser sa position ....??

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Il faut lire 2000 euro plutôt que 200.

 

J'en profite pour dire que la proposition du vendeur pourrait être 200 euro et pas plus.

Ou au mieux le montant du devis le plus élevé(sur les trois que je proposais)...dans la mesure ou le plus disant reste en dessous de 200 e

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mais le vendeur ne PEUT pas annuler la vente comme ca !

faites valoir que cette clause est illegale (potestative) et qu'au surplus, vous etes pret a payer la difference si vous ne trouvez pas d'entreprise moins chere (par LRAR au vendeur et au notaire)...

si le vendeur refuse une telle offre, cela demontrera clairement sa mauvaise foi et la, vous n'aurez aucun mal a faire valoir le fait que cette clause est potestative...;)

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je pense qu'il fait erreur

 

par exemple, une clause prevoyant qu'un acheteur ne finaliserait son achat que s'il parvenait a vendre son bien a ete jugée potestative dans la mesure ou aucun compromis n'avait ete signé :

cela laissait donc tout loisir a l'acheteur/vendeur de faire obstacle a la vente en refusant les offres qui lui auraient ete faites, bien que la vente semblait soumise a l'intervention d'un tiers

 

Par contre, cela a ete admis lorsqu'un compromis avait ete signé, et que l'acheteur n'avait pas la certitude absolue que son propre acheteur finaliserait sa vente

 

La difference est donc de taille...

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La clause est potestative prenez votre téléphone, appelez n'importe quel notaire il vous le confirmera.

 

À la seconde ou la condition dépend de la volonté direct ou indirect de l'unes des parties la clause n'est plus réputée suspensive, elle peut être accepta le quand elle est mixte.

 

Le simple fait de pouvoir influer sur le choix de l'entrepreneur et donc sur le montant du devis fait de cette clause une clause non suspensive.

 

Une obligation ne se rédige pas uniquement sous forme d'un suspensif, chaque obligation n'a pas pour vocation de remettre les parties dans l'état avant la signature si un événement ne survient pas.

 

Une clause d'obligation peut prendre la forme suivante .

 

X vendeur accepte de débourser au maximum 2000€ pour la remise en état des biens.

 

Il a pour mission avant le jour de la signature de l'acte authentique d'effectuer les réparations et de se présenter

 

avec le devis et le rapport des travaux au-rendez de réitération.

 

Dans l'hypothèse ou le vendeur se présente le jour de la signature de l'acte sans avoir effectué les travaux

 

Il sera retenu 2000€ sur le prix de vente, cette somme étant celle que ce dernier accepte en contribution de son obligation de réparation.

 

Relisez votre acte vous vous apercevrez sûrement que la défaillance du vendeur ne remet en cause le contrat.

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    • Par enikay
      Bonjour,
       Existe pas d'organisation pour porter garent ?
      merci de  votre éponce d'avance .
    • Par anonyme2
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      Merci pour votre aide.
    • Par Elyze182
      Bonjour,
      Je suis propriétaire d'un local commercial avec un grand parking qui est loué suivant bail de 9 ans à la société X.
      Il y a quelques temps, un publiciataire me propose de poser un panneau sur une partie du parking moyennant un loyer annuel.
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      J’apprends aujourd'hui que mon locataire a bénéficié d'un avantage en nature par le publicitaire, mais il me réclame toujours la moitié du loyer.
      Le droit à la jouissance du parking lui ouvre t'il le droit de percevoir la moitié du loyer ? Si non,quels arguments puis-je invoquer afin de ne plus lui verser ce loyer ?
      En vous remerciant pour vos réponses !
    • Par sténie
      bonjour à tous.
      J'ai vu sur le net que l'action pour lésion (règle des 7/12ème du prix de départ) doit:
      être entrepris dans un délai maximun de 2 ans suivant la date du compromis de vente (jurisprudence):
      1) Est-ce exacte ?
      2) Y a t'il des exceptions à cette règle ?
      3) Si dépassé de 1 mois, est-ce trop tard ?
      un grand merci à ce forum et à ceux qui prendrons le temps de me répondre ! :D
       
      ---------- Message ajouté à 14h49 ---------- Précédent message à 14h33 ----------
       
      je préscise que le litige porte sur un terrain à bâtir (dont la zone constructible s'est agrandie ensuite)
    • Par Jar Jar Binks
      Décret n°77-742 du 30 juin 1977 pris pour l'application de l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation

       
       
       
       
       
      Article 6
       
       
      Lorsque le locataire ou l'occupant est mineur sous tutelle ou majeur protégé, les notifications le concernant lui sont personnellement adressées. Sauf en cas de curatelle, les mêmes notifications sont faites au représentant dudit mineur ou majeur protégé.
       
      Bonjour, un sujet de réflexion dans lequel respect d'une éthique et respect du droit sont en contradiction:
       
      Dans le cas ou il s'agit de délivrer un congé pour vendre à une locataire sous tutelle souffrant de trouble psychiatrique avec un délire de la persécution, est il obligatoire d'envoyer l'huissier au locataire en plus de l'envoyer au tuteur ? Envoyer un huissier à un paranoiaque est le meilleur moyen d'aggraver son état.
       
      Avez vous une idée sur un moyen pour respecter l'éthique sans risquer la nullité du congé?
       
      Un majeur sous tutelle agé de 55 ans bénéficie-il d'une protection particulière en temps que locataire?
       
      En crise, ce locataire a tendance à occasionner de nombreux troubles de voisinage, son bail pourrait déja ne pas être renouvellé pour ce motif, mais la solution la plus radicale semble le congé pour vendre, suivi de la mise en vente effective. Y a t'il incomptatibilité entre les deux procédures, dans l'hypothèse ou le voisinage mettrait le propriétaire en demeure de faire cesser le trouble du voisinage en usant de l’article 6-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs modifié le 5 mars 2007 : Après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.
       
      Merci par avance de vos conseils
       
      ---------- Message ajouté à 17h37 ---------- Précédent message à 16h44 ----------
       
      Je viens de voir qu'une jurisprudence contraint de réaliser les diagnostics avant de délivrer le congés: La non-réalisation de diagnostics et bilans techniques obligatoires par une société propriétaire d’un immeuble qu’elle souhaite vendre par lots, entraîne la nullité de congés de vente notifiés aux locataires (Cass. Civ.3, 20 février 2008, n°06-21.122)
       
      Le locataire ou le tuteur a t'il le droit de s'opposer à l'entrée des diagnostiqueurs dans son domicile ?
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