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àboutdesouffle

Quels recours pour le vendeur d'un bien immo pour vente "annulée" ?

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Bonjour,

 

Nous avons signé le compromis de vente il y a environ 4 mois.

1 semaine après la date limite de la condition suspensive d'obtention du prêt et 1 semaine avant la signature chez le notaire, appel de l'agence : l'acheteur n'a pas de prêt !

Depuis, nous réclamons des justificatifs :

A ce jour, nous avons une simple attestation d'un courtier, mais rien d'un organisme bancaire précisant montants, taux, refus d'accord etc. !! ce qui me paraît très léger !

J'ai un courrier des acquéreurs disant qu'ils sont bien désolés (sic) mais que personne (l'agence, leur courtier) ne leur a dit ce qu'il pouvait faire d'autre (au hasard, se bouger et aller voir d'autres courtiers et banquiers ?).

Pour moi, là concrètement, nous pouvons les obliger à acheter et/ou nous pouvons leur demander des dommages et intérêts, mais je me pose plein de questions :

 

Peut-on les obliger à acheter avec n'importe quel taux à ce stade ? (ils travaillent tous 2 et "sur papier" ont les moyens de ce prêt)

Mais par quoi commencer ? doit-on leur envoyer un huissier pour une sommation de payer ? est-ce obligé, utile, ou non ? (si quelqu'un a une idée du prix, merci) doit-on aller directement au tribunal ?

Peut-on traiter à l'amiable ? est-ce déconseillé ?

Et doit-on passer par l'agent immobilier ? le courtier ? les acquéreurs directement ?

Selon les procédures, pourra-t-on continuer à chercher des acheteurs ?

 

Par ailleurs, à aucun moment il n'est écrit nul part qu'ils doivent ou souhaitent arrêter la transaction, ou la continuer. Ils semblent estimer avoir fait le nécessaire et rejettent les fautes sur le courtier (pour moi, si tel est le cas, à eux ensuite de se retourner contre lui ?) et l'agence immobilière.

 

J'avoue que nous sommes perdus devant ce problème et que nous ne pouvons financièrement faire l'impasse sur ces mois perdus, sans compter le délai ensuite pour pouvoir la vendre à nouveau !

 

Merci d'avance pour tous conseils utiles, expérience partagée etc.

Modifié par àboutdesouffle

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Bonsoir,

 

Il faut vérifier comment est rédigée la condition suspensive relative à l’obtention du prêt.

Vous devez obtenir une attestation de refus de prêt émanant de la banque et mentionnant le montant du prêt demandé (avant de vérifier que le montant du prêt demandé à la banque est le même que le montant mentionné dans le compromis).

 

D’autre part, selon certaines juridictions, un dépôt de dossier chez un courtier ne vaut pas demande de prêt.

Voir C.A. de Paris, Pôle 4, Ch. 1, 10 nov. 2011 (N° de rôle 10/11099) malheureusement pas disponible sur Legifrance mais que vous trouverez facilement sur le site d’un célèbre avocat de Tournus (71). Je n’ose pas insérer le lien.

 

Extrait :

Considérant qu’aux termes de l’acte de vente sous seing privé des 4 et 16 avril 2007, Mlle L., bénéficiaire de la condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêts, s’est obligée à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention de ce dernier et, notamment, à déposer un dossier complet ’auprès de tout organisme bancaire ou financier’ ;

Qu’il ressort des lettres des 2 et 10 juillet 2007 et 10 septembre 2007 adressées par la société CAFPI à Mlle L. que cette dernière a formulé sa demande de prêt le 29 mai 2007, que le dossier n’a été complété que le 25 juillet 2007 et que, compte tenu des éléments fournis, il n’était pas possible à la CAFPI de poursuivre l’étude du dossier et de ’financer un montant de 160 000 euro sur une durée de 300 mois au taux de 4,70 %’ ;

Considérant qu’ainsi, Mlle L. s’est bornée à présenter une demande de prêt à la société CAFPI, courtier, qui n’a pas, elle-même, soumis le dossier à une banque ; que l’acquéreur n’a donc pas rempli son obligation contractuelle consistant à déposer un dossier de prêt auprès de tout organisme bancaire ou financier de sorte que la non-réalisation de la condition lui est imputable ;

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un courtier n'attribue pas de pret... et n'en refuse pas non plus

il sert simplement d'intermediaire pour rechercher un financement aux meilleures conditions

 

Donc, faites une LRAR aux acheteurs, en leur demandant de justifier le depot d'un dossier aupres d'un organisme et du refus (avec les conditions de la demande de pret devant correspondre a celles mentionnees au compromis)

A defaut d'un tel justificafif, le courrier du courtier n'est pas suffisant : en effet, rien ne prouve qu'un dossier ait ete deposé aupres d'un organisme pour obtenir le financement

(et je sais de quoi je parle : lorsque j'ai acheté, j'avais mandaté un courtier qui n'a strictement RIEN fait et qui m'a retourné mon dossier au bout de deux mois avec un courrier type m'indiquant qu'aucune banque n'acceptait de m'octroyer un pret au vu de mon dossier :eek: :

a reception, j'ai sollicité moi meme plusieurs banques qui, toutes, ont accepté mon dossier sans rechigner...)

Resultat : deux mois de perdu :mad:... mais j'ai finalement obtenu mon pret en ayant pu choisir l'offre la plus interessante :D

 

---------- Message ajouté à 19h19 ---------- Précédent message à 19h17 ----------

 

je viens de lire la reponse de Vanille...

coincidence ou pas ? c'est le meme courtier qui m'a "planté" sans explication...

 

Voici le lien reprenant l'arret que Vanille n'osait pas mettre sur le forum (a tort, puisque ne s'agisant pas de publicite)

http://www.jurisprudentes.net/Le-courtier-CAFPI-n-est-pas-le.html

Modifié par Vero1901

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Bonjour,

Peut-on les obliger à acheter avec n'importe quel taux à ce stade ? (ils travaillent tous 2 et "sur papier" ont les moyens de ce prêt)

Si vous êtes certains qu'ils sont solvable, vous pouvez tenter mais vous ne pouvez pas les obliger à accepter un prêt qui serait d'un taux et d'une durée supérieurs à ceux définis au compromis, c'est risqué.

Il faut demander au notaire de les convoquer pour signer l'acte, ce qui lui permettra de dresser un PV de carence.

Avec ce PV vous pourrez demandez soit la vente forcée, soit l'indemnité en DI.

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Bonsoir,

 

Ce pv de carence signifierait une carence de quoi ? de prêt ?

Et concernant la vente forcée, j'ai pu lire que c'est une procédure longue...qu'en est-il ? comment ça se passe ? risques et avantages ?

Idem pour les dommages et intérêts ?

 

---------- Message ajouté à 19h06 ---------- Précédent message à 19h04 ----------

 

Et comment et qui doit envoyer la mise en demeure ? nous, le notaire ?

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Bonsoir,

 

Avec le PV de carence, vous pourrez entamer une procédure, soit pour forcer la vente, soit pour obtenir le versement de l'indemnité d'immobilisation. Toutefois, vous ne pourrez jamais forcer une vente si les acheteurs n'arrivent pas à obtenir les prêts nécessaires pour le financement : pour vendre, il faut que l'acheteur puisse payer. Vous dites qu'ils sont solvables car il travaillent tous les deux : vous ignorez s'ils ont déjà un endettement et/ou des charges incompressibles (ex: pension alimentaire versée) ou si en raison d'antécédents médicaux ils n'ont pas pu obtenir d'assurance pour le prêt ...

 

Nous avons signé le compromis de vente il y a environ 4 mois.

1 semaine après la date limite de la condition suspensive d'obtention du prêt et 1 semaine avant la signature chez le notaire, appel de l'agence : l'acheteur n'a pas de prêt !

 

Au niveau des dates, il doit y avoir une erreur : généralement l'acheteur doit fournir un accord de prêt dans les 45/60 jours qui suivent la signature du compromis : si vous avez signé le compromis il y a 4 mois, le refus de prêt aurait dû vous parvenir bien avant la date prévue pour la signature de l'acte authentique.

Qu'était-il exactement prévu dans le compromis au niveau des dates et des justificatifs à fournir : si les acheteurs n'ont pas respecté le compromis, vous pouvez demander à récupérer l'indemnité d'immobilisation.

 

Voir avec l'agence et le notaire si vous pouvez remettre votre bien en vente...

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bonjour, il est toujours difficile de vendre un bien quand on n'est pas "déliés" d'un compromis ou d'une promesse de vente et les Notaires rechignent à cela.

Je viens de vivre une situation semblable : l'acquéreur qui est passé par une agence, avait des revenus très confortables 6000 euros par mois, pas de crédits en cours déclarés, etc... cependant il tardait à m'envoyer dans les délais prévus au compromis son ACCORD DE PRET. Ce n'est que deux mois plus tard, que l'agence m'a envoyé un mail de sa banque pour refus de prêt. J'ai exigé un COURRIER de la banque. Que j'ai reçu SANS DATE, et pour un montant supérieur à ce qui était prévu au compromis. J'ai demandé au notaire de convoquer l'acquéreur à la vente (recommandée AR). Pas de réponse. Mon avocat a ensuite déposé au Tribunal une demande d'assignation (coût 35 euros hors honoraires avocat ) Mon avocat a ensuite demandé à un huissier d'adresser l' assignation par voie d'huissier (coût 40,79 euros). Convocation au Tribunal .... L'avocat de l'acquéreur propose un accord transactionnel que j'ai accepté.... J'attends les fonds.... mais voilà juste une expérience qui peut servir à f'autres... et surtout nous rendre plus précis. La date d'obtention de prêt (qui figure sur le compromis de prêt) DOIT IMPERATIVEMENT ETRE RESPECTEE et c'est à partir de cette date (en général 30/40 jours après la signature du compromis) qu'il faut OBTENIR la lettre d'accord de prêt de la banque qui financera le bien. bONNE CHANCE

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Bonjour et merci de raconter votre expérience, en effet, rien de tel que du vécu !

Si ce n'est pas indiscret, que signifie accord transactionnel ? dédommagement ? dommage et intérêts ?

Là j'ai fermement indiqué et à l'agence et au notaire que nous n'allions pas benoitement en rester là et demandé au notaire de convoquer les acquéreurs, à suivre rapidement !

Selon la suite donnée à cette convocation, il faudra donc que nous contactions un avocat si je comprends bien. Je me demandais qui contactait ensuite l'huissier pour l'assignation...

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Autre question :

Imaginons que nous ayons un autre vendeur à ce jour.

1) peut-on signer un compromis à ce jour ? alors qu'un compromis est toujours en cours ?

2) les 1ers acquéreurs doivent-ils d'abord nous notifier qq chose ? nous n'avons rien de précis à ce jour, un courrier disant qu'ils renoncent à l'achat ou autre ?

3) nous, pouvons-nous leur notifier que la vente est annulée du fait de leur non-production d'offre de prêts etc. ?

4) pourrions-nous quand même leur demander des dommages et intérêts pour les 5 derniers mois ??!!

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Tant que les acheteurs ne vous ont pas informés OFFICIELLEMENT de leur refus de finaliser la vente, et que vous n'avez pas accepté leur demande de rompre le compromis, vous ne pourrez pas remettre en vente...

 

Et non, vous ne pouvez pas invoquer la non production d'offre de pret pour "annuler" unalitéralement le compromis

En effet, la clause suspensive est une protection qui ne s'applique QUE pour l'acheteur : le vendeur ne peut donc pas s'en prevaloir, d'autant plus que RIEN n'interdit a l'acheteur de decider, finalement, de financer son achat autrement qu'avec un pret (par ex, achat au comptant)

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Bonsoir et merci de ces précisions.

C'est bien ce qu'il me semblait. Mais les acheteurs ne se manifestent pas, ne répondent pas au notaire (d'après celui-ci).... Il va bien falloir que cela se termine !!

Nous ne pouvons pas attendre leur bon vouloir pendant des mois, c'est aberrant, et surtout si l'agence a effectivement un acheteur potentiel sous le coude ! (d'ailleurs, pour un futur nouveau compromis, je suis preneur de conseils avisés pour être mieux protégé )

Kafka si tu m'entends ...

 

---------- Message ajouté à 22h01 ---------- Précédent message à 21h58 ----------

 

Pour plus de précisions :

Si les acheteurs stipulent bien qu'ils renoncent à la vente devant notaire je suppose, nous pourrons donc leur demander les dommages et intérêts prévus (puisqu'ils n'ont aucun justificatifs et délais dépassés) et dans le même temps remettre la maison en vente ?

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C'est bien ce qu'il me semblait. Mais les acheteurs ne se manifestent pas, ne répondent pas au notaire (d'après celui-ci).... Il va bien falloir que cela se termine !!

Vous les avez essayé de les contacter directement ?

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Nous avons laissé un message sur leur répondeur, sans rappel à ce jour. Et sans être certains que nous pouvons le faire sans que cela nous soit ensuite reproché, c'est que nous sommes vraiment sur nos gardes dans cet imbroglio.

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C'est au notaire de les convoquer, par voie d'huissier, pour la réitération de l'acte, s'ils ne se présentent pas il doit établir un PV de carence. Ce PV entraine la consignation immédiate de l'indemnité, qui restera bloquée le temps de la procédure, le problème c'est que votre bien le restera lui aussi.

Si vous voulez être indemnisé c'est la seule voie à suivre.

 

Si par contre vous préférez remettre votre bien en vente rapidement, il faut demander au notaire de les convoquer pour établir une renonciation amiable contre la restitution de l'indemnité. Dans ce cas vous pouvez remettre en vente immédiatement après la signature de l'accord.

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il faudrait voir ce qu'indique TRES precisement le compromis en cas de refus d'une des parties de finaliser la vente

En effet, il y a peut etre possibilité, en cas de refus injustifié de l'acheteur de reiterer l'acte, de faire constater par vous meme la caducité dudit compromis

Auquel cas, vous pourrez effectivement faire valoir cette caducité et remettre en vente, tout en vous reservant le droit de reclamer l'indemnité prevue

 

Mais dans tous les cas, il faut imperativement faire convoquer les acheteurs par LRAR (ou voie d'huissier si necessaire) afin de faire etablir un PV de carence le cas echeant et demontrer, ainsi, le refus fautif des acheteurs...

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Ce PV entraine la consignation immédiate de l'indemnité, qui restera bloquée le temps de la procédure,

A condition qu'il y ait bien un séquestre et qu'il soit suffisamment conséquent.

La mode actuelle est aux compromis signés sans séquestre ou avec un séquestre ridicule du genre 500 ou 1000€.

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Meme si le sequestre est inferieur a l'indemnité prevue au compromis, cela n'empechera pas l'acheteur d'etre redevable de cette somme le cas echeant

La seule difference, c'est qu'il faudra engager une procedure en recouvrement (injonction de payer, saisie des comptes bancaires ou des salaires etc) pour les recouvrer si le debiteur est de mauvaise foi ou refuse de payer...

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Merci à tous les intervenants, avant de trouver ce forum j'en ai côtoyé de moins enrichissant !

 

Encore une question : à ce stade, si finalement ils désirent continuer l'achat (ils commencent à comprendre la situation ...), pour moi, les conditions d'octroi de prêt stipulées dans le compromis ne sont plus d'actualité.

Je considère qu'ils doivent juste avoir un prêt, le taux, la durée et même le montant (à l'origine des travaux de confort ont été comptés) peuvent être modulés à la hausse ou à la baisse.

Qu'en est-il ?

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Non, les conditions du prêt doivent correspondre à ce qui est prévu dans le compromis, et comme au cours des derniers mois les taux des prêts immobiliers ont baissé, cela ne devrait pas poser de problème. Si le compromis prévoyait le financement de travaux, le prêt obtenu doit comprendre le financement des travaux (sauf si les acheteurs y renonçaient).

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Meme si le sequestre est inferieur a l'indemnité prevue au compromis, cela n'empechera pas l'acheteur d'etre redevable de cette somme le cas echeant

La seule difference, c'est qu'il faudra engager une procedure en recouvrement (injonction de payer, saisie des comptes bancaires ou des salaires etc) pour les recouvrer si le debiteur est de mauvaise foi ou refuse de payer...

Bien sur, je répondais juste sur la question de la consignation du séquestre.

C'est une constatation que je fais depuis quelques années, bonne pour les acheteurs, mauvaise pour les vendeurs, les séquestres sont de plus en plus petits et très loin des 10% du prix de vente qui était de mise auparavant...

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Encore une question : à ce stade, si finalement ils désirent continuer l'achat (ils commencent à comprendre la situation ...), pour moi, les conditions d'octroi de prêt stipulées dans le compromis ne sont plus d'actualité.

Je considère qu'ils doivent juste avoir un prêt, le taux, la durée et même le montant (à l'origine des travaux de confort ont été comptés) peuvent être modulés à la hausse ou à la baisse.

Qu'en est-il ?

 

vos acheteurs doivent prouver avoir fait les demarches necessaires dans le delai imparti mentionné au compromis, pour obtenir le financement aux conditions prevus

A defaut de demontrer avoir deposé les demandes de financements dans des delais raisonnables (et en tout cas, dans ceux indiqués au compromis), tout refus de pret non conforme (ou hors delai) serait considere comme nul

... et les acheteurs ne pourraient plus invoquer la clause suspensive pour se desengager sans penalités

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Bonjour,

 

Nous avons signé un compromis le 25 janvier 2012 les acquéreurs avaient jusqu'au 25 mars pour confirmer si ils avaient les prêts, seulement voilà ils sont passés par un courtier qui nous a fait croire qu'ils avaient les prêts et nous disant qu'il fallait juste qu'il mette leur dossier au propre avant de la remettre à la banque, nous aurions du signer chez le notaire avant le 25 avril mais nous venons d'apprendre que ceux ci n'ont pas encore les offrent de prêts et que leur dossier passe seulement en commission à la fin de ce mois d'avril et veulent que l'on reporte la date de signature chez le notaire pour fin mai et ça sans être sur qu'ils auront les prêts. Depuis le début nous avons bien du mal de savoir la vérité. Ma question est la suivante : quel recourt ai je si ils n'ont pas les prêts et ceci après la date du 25 avril précisé sur le compromis de vente? sans compter que nous avons déménagés le 14 avril pensant passer chez le notaire avant le 25 avril que nous sommes obligés de payer la maison plus l'appartement ce qui nous met dans une posture plusque mal auprès de notre banque qui a refusée tout nos prélèvements. Nous dans une situation plus douteuse et je me fais beaucoup de soucis. Merci pour vos réponses.

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Déjà, bon courage ...

Vous trouverez pas mal de réponses dans cette discussion puisque nos situations sont similaires !!

Nous allons chez le notaire cette semaine et je raconte la suite.

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sachez que la date de signature mentionnée dans le compromis n'est qu'indicative :

il est courant que, dans les faits, la date de reiteration soit plus tardive et interviennent 2 ou 3 semaines plus tard que prevu

Donc, aucun moyen de vous retourner contre vos acheteurs pour ce seul motif

 

Par contre, si les acheteurs n'ont pas deposé leurs demandes de prets dans le delai imparti au compromis, il y aura faute de leur part et vous pourrez reclamer le versement du sequestre si les prets ne sont pas obtenus

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