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Ellem13

Endettement sci et endettement personnel

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Bonjour,

 

Imaginons qu'une personne (ma fille en l’occurrence) s'endette via une sci familiale pour construire un bâtiment locatif composé de 3 appartements + jardin (elle a 49% de parts).

Celui ci est dans une zone attractive, la sci est propriétaire du terrain constructible, le rendement du projet est donc assez élevé pour être couvert par les locataires en place( certainement en loi Scellier) En outre, cette sci est propriétaire(pas de crédit) d'une maison+piscine qui sera louée alors.

 

Elle craint de se voir refuser un prêt par les banques(ou une location par une agence) le jour où elle voudra acheter un bien pour elle(prêt personnel) du fait de son endettement en tant que sociétaire de cette sci. En effet, l'endettement pour la construction engendrerait des mensualités élevées.

 

Je pense que non, vu la solvabilité de la sci mais je voulais avoir votre avis à ce sujet pour ne pas lui dire de bêtise.

La banque prend-elle en compte l'endettement de la sci en cas de prêt personnel ou les agences de location pour calculer le taux d'endettement?

 

Je vous remercie pour vos éclairages.

 

Bien cordialement.

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Bonsoir,

En matière de financement de SCI, les banques ont pour habitude de demander que chacun des associés soit caution de la SCI pour le montant du prêt.

Ajoutons à cela la responsabilité des associés au prorata de leur participation dans le capital de la SCI.

En conséquence, votre fille aura un endettement qu’il sera impossible de cacher à une banque auprès de laquelle elle demanderait un financement à titre personnel.

Je pense que les agences immobilières disposent de moins de moyens d’investigation que les banques (auxquelles il est très difficile et pas très prudent) de cacher quelque chose.

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Vous dites donc qu'elle serait automatiquement endettée au prorata de sa participation dans la société.

Mais si le patrimoine de la société est supérieur à la valeur de la future construction(ici à hauteur du double environ) et qu'en plus elle génère des revenus capables de couvrir l'endettement de cette nouvelle construction (avant même qu'elle ne soit louée), donc largement couverts une fois louée...

Les banques ne prennent pas en compte ces revenus pour calculer son niveau d'endettement?

 

je vais être explicite(les chiffres sont supposés réalisables mais très raisonnables) :

la société a un revenu à la base de 1600e pour sa location (ce n'est pas encore le cas mais ça le sera)

le crédit pour une construction de 3 appartements 1600e sur 20 ans

un an après le debut de la construction, 3 loyers à 800e mini : 2400e

Total des revenus 4000 e/ dépenses 1600e+charges+impots...

 

Que doit/devrait prendre en compte les banques et/ou agences?

 

Merci encore pour votre aide précieuse.

 

Bien cordialement.

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Bonjour,

 

Doit-on comprendre que la SCI est déjà propriétaire du terrain constructible + de la maison avec piscine, tout cela sans aucun crédit en cours, et que votre fille détient déjà 49 % des parts de cette SCI ?

Sur ce terrain, la SCI veut construire 3 appartements pour un coût total d'environ 250 000 € financés par un prêt sur 20 ans (prix estimé par rapport aux mensualités annoncées).

 

Il faut savoir que, même si votre fille ne détient que 49 % des parts, vis à vis du prêteur, elle sera engagée pour l'intégralité du prêt de la SCI en qualité de caution. Les chiffres que vous annoncez sont peut-être réalisables si tout va bien, mais il faut tenir compte dans votre projet de situations moins optimistes : absence de loyer sur un ou plusieurs mois si un appartement ou la maison reste vacante entre deux locataires, la possibilité d'avoir un locataire qui ne paie pas régulirement son loyer, de la défaillance des autres associés de la SCI (qui détiennent les 51 %)...

 

Pour toutes ces raisons, si votre fille veut un jour emprunter à titre personnel pour acquérir un logement, le prêteur tiendra compte des engagements déjà souscrits par votre fille, mais également des revenus qu'elle en retire : son taux d'endettement sera caculé en prenant tous ses remboursements (ceux de la SCI + ceux en nom propre) par rapport à tous ses revenus (salaires + loyers perçus).

Il est certain que si le financement personnel se fait dans le même établissement que celui qui a financé et gère le compte de la SCI, cela peut faciliter les accords dans la mesure où le compte de la SCI fonctionne correctement.

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