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Forum juridique de Net-iris

compte courant syndicat copropriété


gontrand

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Bonjour,

 

J'appartiens au CS.

 

Nous n'avons pas souhaité renouveler le mandat de notre ancien syndic à la dernière AGO, et en avons nommé un nouveau.

 

Après passation des dossiers entre les deux syndic, notre nouveau syndic nous apprend que l'ancien syndic a fait "clôturer" notre compte-courant de Syndicat de Copropriétaires.

 

Le nouveau syndic vient donc d'ouvrir un nouveau compte bancaire (compte-courant), au nom de notre Syndicat.

 

Mes questions :

 

- lorsque l'AGO ne renouvelle pas le mandat d'un syndic, est-ce une "obligation" que le compte bancaire du syndicat (titulaire) prenne "fin" aussi (donc soit clôturé) et que le syndic sortant en prenne aussi la décision unilatérale sans en aviser personne, de faire clôturer définitivement auprès de la Banque, le compte-courant d'un syndicat de copropriété ?

 

Est-ce cependant la procédure habituelle qu'un syndic clôture un compte-courant de tiers (il n'est pas le "titulaire"), quand son mandat n'est pas renouvelé ?

 

Nous sommes étonnés, et n'aurions pas souhaité que notre compte soit ainsi clôturé. Nous avions pensé que la logiquement, succession se réaliserait ainsi :

 

Concernant l'arrêté bancaire au moment de la passation, en se basant :

- sur les dates des écritures (date de valeur) des opérations de banques effectuées par l'ancienne gestion jusqu'à une date donnée,

- un arrêté (solde bancaire) à un instant "T"' de l'ancienne gestion

 

et que le nouveau syndic reprenne la succession à partir de ces éléments (solde bancaire et dates arrêté à une date précise).

 

Dans la pratique, procéder ainsi au moment d'une succession de syndic est-il ou non faisable ?

 

Dans dans l'affirmative, nous ne comprenons pas bien pourquoi l'ancien syndic aurait fait clôturer notre compte, ce que nous n'avons pas beaucoup apprécié...

 

 

Merci de nous éclairer sur la procédure habituelle qui se pratique entre deux syndic quand il y a nomination d'un nouveau syndic concernant le compte-courant d'un syndicat :

- nous pensions que le PV d'AGO permettrait à la Banque de faire modifier le nom des personnes habilités à faire fonctionner le compte (radiation de l'ancien syndic, pouvoirs du nouveau syndic)

- et que l'arrêté soldes de banque précis, amplement suffisant nous permettant de conserver notre compte-courant.

 

Merci de observations et de vos conseils.

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Bonjour,

 

Je reviens sur ce post, car nous allons demander un rendez-vous avec le nouveau syndic pour avoir des éclaircissements sur la Banque.

 

- Est-ce que l'ancien syndic (auquel nous n'avions pas donné Quitus à la dernière AGO), avait le droit / le "pouvoir" de faire "cloturer" notre compte de Syndicat, sur sa décision à lui et sans nous en aviser ?

 

- au niveau de la passation comptable et bancaire :

 

- le nouveau syndic n'aurait-il pas pu réagir et indiquer à l'ancien syndic qu'il n'y avait pas lieu d'effectuer un transfert de l'ancien compte sur un nouveau compte à ouvrir, avec simplement un arrêté de "solde bancaire" ?

 

Nous ne comprenons ni les initiatives de l'ancien syndic, ni la passivité du nouveau qui ne nous donnait pas non cette information (que nous avons obtenue en creusant une question, et c'est là que nous avons appris que l'ancien compte était cloturé, et qu'un nouveau compte avait été ouvert...)

 

merci de vos conseils, et excusez mon insistance.

 

Nouveau au CS, ces questions dans leur pratique légale m'échappent et dans la logique, je ne trouve pas cela bien "normal" et la situation m'interpelle. Nous devons rendre compte aux copropriétaires, qui s'interrogent aussi.

 

Gontrand.

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J"ai par 4 fois changé de syndic.

A chaque fois le compte de notre copro a été fermé et un nouveau ouvert par le nouveau syndic.

Il faut savoir que ce n'est pas un compte copro mais un compte du syndic ouvert pour la copro.

Par la suite, dans quelques mois, sur votre demande (souvent insistante) , il fera un chèque au nouveau syndic.

Mais

Je ne me suis jamais posé la question que vous posez.

Si tout le monde agit ainsi, ce doit être légal..

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http://www.ucim-inter-coproprietes.org/coproprat.htm#Un%20PATRIMOINE%20en%20commun

 

Le Compte bancaire ouvert au nom du Syndicat de Copropriétaires :

 

Le compte bancaire ou postal ouvert au nom du Syndicat de Copropriétaires dit "compte séparé " a été institué par la loi du 31 décembre 1985 (Loi Bonnemaison). Le principe établi par cette loi, est que le Syndicat, personne morale, puisse disposer d'un compte bancaire ou postal propre à recevoir les fonds des copropriétaires destinés à la gestion de leur immeuble. Cette loi qui disposait que "le syndic doit soumettre au vote de l'assemblée générale ...la décision d'ouvrir ou non un compte séparé au nom du syndicat..."a été modifiée par la loi du 13 décembre 2000

 

Cette modification ( nouvel article 18 de la loi fixant le statut de la copropriété) dispose maintenant que "le syndic est chargé d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du Syndicat sur lequel seront versés sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du Syndicat... La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation"

 

Ce texte est la reconnaissance de la normalité de l'ouverture d'un tel compte au nom de la personne morale que constitue le Syndicat des copropriétaires. Évidemment le Syndicat peut renoncer à cette faculté puisque ce même article 18 précise "l'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25". Mais pour l'application de cette dispense d'ouverture, l'article 29-1 du décret du 17 mars 1967 précise "La décision par laquelle l'assemblée générale dispense le syndic d'ouvrir ce compte postal ou bancaire au nom du Syndicat de Copropriétaires fixe la durée pendant laquelle la dispense est donnée ... elle prend fin de plein droit en cas de désignation d'un autre syndic "

 

L'assemblée générale qui dispense le syndic de l'ouverture d'un tel compte doit impérativement fixer la durée de cette dispense. Une résolution qui ne fixerait pas la durée de la dispense serait nulle et le syndic aurait l'obligation d'ouvrir ce compte postal ou bancaire au nom du syndicat. La principale particularité du compte ouvert au nom du Syndicat de copropriétaires est qu'il est la propriété du Syndicat, le syndic n'étant que le titulaire de la signature pour le faire fonctionner pendant la durée de son mandat.

 

Les copropriétaires, via leur conseil syndical, pourront à tout moment le consulter, soit par communication des bordereaux, soit par tout moyen de télécommunication, tel que le système Internet. Dans ce dernier cas, il pourra disposer de la clé d'accès bancaire à ce compte. Le Conseil syndical pourra notamment vérifier la date de règlement des factures de leurs fournisseurs et connaître en permanence le solde de trésorerie du syndicat. Si ce compte produit des intérêts, ceux-ci seront la propriété des copropriétaires.

 

En cas de changement de syndic, seule l'habilitation de signature changera, passant de l'ancien au nouveau syndic .

 

Cette disposition de l'article 18 de la loi constituant une obligation du syndic, aucune rémunération particulière ne peut y être attachée. Les systèmes informatiques actuels permettent de traiter une gestion complète des copropriétés indépendamment les unes des autres sans générer de coûts particuliers. Certains syndics offrent déjà cette prestation.

 

Par contre d'autres syndics essayent de piéger les copropriétaires en incluant dans leur contrat de rémunération des honoraires pour l'ouverture d'un tel compte. C'est l'assemblée générale qui fixe les rémunérations du syndic ( art.29 du décret du 17/03/67) dans le cadre du contrat de syndic . Le contenu de ce contrat qui est de type synallagmatique, c'est à dire bilatéral, doit obtenir pour toutes ses clauses l'assentiment de l'assemblée générale.

 

---

Comment accéder aux extraits de compte bancaires du syndicat des copropriétaires ? : BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme

 

L'accès aux extraits de comptes bancaires du syndicat est prévu par l'article 18-1 de la loi n° 65 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : « pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic au moins un jour ouvré, selon des modalités définies par l'assemblée générale ». Or, les extraits de comptes bancaires du syndicat ne constituent pas des pièces justificatives de charges, à moins que le syndic ne facture au syndicat des frais pour l'ouverture et la tenue d'un compte bancaire ou postal, lesquels frais donneraient alors lieu au paiement de charges par les copropriétaires. En outre, l'article 11 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 portant règlement d'administration publique pris pour l'application de la loi de 1965 précitée, qui énumère notamment les pièces à joindre aux convocations d'assemblée générale pour la validité de cette convocation, ne mentionne nullement les extraits de comptes bancaires du syndicat, mais seulement les documents retraçant la comptabilité du syndicat élaborés par le syndic. En conséquence, le syndic n'a ni l'obligation de tenir à la disposition des copropriétaires les extraits de compte bancaire en application de l'article 18-2, ni l'obligation de joindre copie de ces extraits aux convocations d'assemblée générale. En revanche, l'article 21 de la loi de 1965 précitée prévoit que « le conseil syndical peut prendre connaissance et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété. Il reçoit en outre, sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat ». En pratique, les extraits de comptes bancaires du syndicat, qu'il s'agisse d'un compte unique ou séparé, constituent des documents qui se rapportent à la gestion du syndic et qui intéressent le syndicat. Les membres du conseil syndical peuvent donc demander à en prendre connaissance à tout moment, après avis adressé au syndic, sans que ce dernier puisse le leur refuser.

 

Il y a deux possibilité :

- ouverture d'un compte bancaire "séparé", qui appartient au SYNDICAT, et que le Conseil Syndical peut consulter (selon oi du 31 décembre 1985 (Loi Bonnemaison)

- un compte de Syndicat, dit "compte pivot", qui est un compte interne, tenu par le Syndic, mais dont la BANQUE est faite sur son compte "unique", qui regroupe toutes les opérations de son portefeuille "client de copropropriétés". La consultation de ce compte bancaire "qui appartient au Syndic" ne peut pas être consultable par le CS.

 

Il y a une différence fondamentale entre ces deux options. La deuxième privant toute consultation bancaire, le Syndicat / CS étant limité à une consultation des documents qui sont établis en "inerne" (listing etc...) sans avoir droit de regard sur la Banque.

 

Nous ne voulons pas de "compte pivot" unique (toutes les gestions de tous les clients su Syndic, regroupés sur un seul compte en banque dont le SEUL titulaire est le SYNDIC, sur lequel nous n'avons aucun droit de regard,

 

Nous voulons un "compte séparé" (notre propre compte en banque, sur lequel transitent toutes nos opérations et dont le TITULAIRE PROPRIETAIRE est le SYNDICAT, et sur lequel nous avons un droit de regard.

 

Nous avions un compte "séparé" que l'ancien syndic à notre insu a fait clôturer. Ma question : en avait-il le droit ???

 

Merci bien

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Bonjour,

 

Oui, il en avait le droit : le compte est ouvert par le syndic au nom de la copropriété mais il en est le seul gestionnaire. Vous avez bien un compte séparé sur lequel le trésorier du CS a bien un droit de regard (pas procuration), mais le titulaire n'est pas le syndicat.

 

D'autre part, le nouveau syndic ne travaille peut-être pas avec cette banque. En général; un syndic qui gère de multiples résidences, essaie de regrouper les comptes des copropriétés dans la même banque pour faciliter la gestion.

 

Cordialement.

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Merci Yooyoo,

 

pourquoi cette clause alors ?

 

"En cas de changement de syndic, seule l'habilitation de signature changera, passant de l'ancien au nouveau syndic ".

 

 

 

Ceci se faisant par transmission du PV d'AGO nommant le nouveau syndic qui dépose sa signature sa signature sur NOTRE compte bancaire, avec radiation de la signature de l'ancien syndic.,

 

On comprend parfaitement que le nouveau syndic pouvant en revanche nous faire la demande, pour des raisons "pratiques", que nous l'autorisons à clôturer l'ancien compte auprès de telle banque, et d'en ouvrir un nouveau là où cela lui convient le mieux. Mais rien de tout cela, il a été mis devant le fait accompli que notre compte avait été clôturé.... !

 

On, se pose donc la question : d'un point de vu légal : l'ancien syndic peut-il clôturer un compte ouvert au nom d'un SYNDICAT, alors qu'il n'a dessus "que la signature" pour la gestion durant son mandat,

oui, il est MANDATAIRE du compte, mais il n'est pas PROPRIÉTAIRE du compte....

 

En terme de droit (sur lequel concrètement pouvoir s'appuyer), où peut-on trouver l'article qui indique qu'en effet, un (ancien) syndic a le droit de clôturer un compte bancaire ouvert au nom d'un SYNDICAT, et le pouvoir de le faire sans en aviser le SYNDICAT ?

 

Si je préfère avoir ces informations par d'autres voix, que de les demander à notre nouveau syndic et de me contenter de quelques indications... c'est qu'il semble lui-même assez vague, qu'il a éludé le sujet, et on a commris qu'ils ne veut pas, semble-t-il, donner son opinion personnelle sur les pratiques d'un confrère, sinon au lieu de tergiverser, il nous aurait dit : c'est tout à fait légal.

 

Moins ils nous donnent de renseignements "légaux", mieux c'est pour eux tous de nous maintenir dans l'ignorance aussi . ;)

 

Nous sommes néanmoins bien embarrassés par cette situation, et certains copropriétaires grincent des dents : ils nous ont posé par écrit ces questions auxquels nous devons leur apporter une réponse avec éléments précis,

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Si quelqu'un pouvait nous éclairer.... :)

 

- Est-ce légal de la part de l'ancien syndic (dont le mandat n'a pas été renouvelé), d'avoir fait clôturer sans notre avis, notre Compte de Syndicat (notre compte bancaire ouvert au nom de notre copropriété)

 

alors qu'il est possible :

 

"En cas de changement de syndic, seule l'habilitation de signature changera, passant de l'ancien au nouveau syndic ".

 

Merci de votre aide.:)

 

Gontrand

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Bonjour,

 

Normalement un simple changement de procuration sur la signature doit suffire si le compte est ouvert par le syndicat

 

Dans la pratique nombres de comptes, que les copropriétaires pensent être un compte séparé, ne le sont pas tout à fait, par le biais d'un compte pivot, c'est sans doute votre cas, ce serait du moins une explication.

En effet certains syndics transfèrent les fonds des comptes sépares des copropriétés qu'ils gèrent vers des sous comptes reliés à un compte pivot ouvert au nom de leur cabinet, ce qui leur permet une certaine liberté d'utilisation à leur seul avantage.

 

Pour vérifier la nature exacte de votre compte, il vous faut une copie de la convention d'ouverture : l'intitulé du compte ne doit comporter que le nom du syndicat sans aucune mention du syndic.

Vous pouvez aussi contrôler auprès de la banque sur quel compte sont enregistré les chèques et par quel compte le syndic émet les chèques de remboursement ou de paiement dus à des copropriétaires ou prestataires.

 

Dans ce cas il est évident que le syndic n'a pas d'autre possibilité que de fermer le compte s'il n'est pas réélu.

Et le nouveau préfère rester évasif pour ne pas avoir à expliquer et donc ébruiter la pratique.

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Merci pour votre réponse, Gennaker

 

Ce que vous m'indiquez rejoint tout à fait ce que je pense.

 

Il n'était pas utile de clôturer le compte, maintenant que c'est fait, on ne peut pas revenir en arrière, cependant, cela nous apprend le "métier" de Conseiller Syndical, et à être très vigilant à l'avenir. à la prochane AGO, nous soumettons que les clôtures de compte doivent se voter à la majorité.

 

Merci encore à tous de vos réponses

 

Gontrand :)

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