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Forum juridique de Net-iris

Help - Avant achat - clauses suspensives


dandany

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Bonjour,

 

Nous sommes actuellement entrain de négocier l'achat d'une maison, l'agent immobilier m'annonce que la négociation est sur la bonne voie, cependant il s'agit d'une petite maison en lot arrière (soit en second plan / fond de terrain) (A la base : il s'agit d'une grand terrain qui va être séparée en deux lots).

 

Actuellement le PLU de la commune n'autorise pas de construction en fond de terrain, mais celui va être voté début décembre. Nous avons rencontré le responsable de l'urbanisme de la commune qui nous annonce qu'en principe à partir du début décembre, il ne devrait pas y avoir de problème pour créer une extension à la maison existante, soit 40m2 en plus (actuellement 30m2). Il faut attendre début décembre pour voir si c'est le cas (sans éventuel retard)

 

Mais les vendeurs refusent de faire afficher comme clause suspensive l'accord d'un permis de construire, car les demandes de permis de construire dans cette zone sont longue (6mois avant d'avoir une réponse). En effet si nous ne pouvons pas construire cela ne nous intéresse pas.

J'ai entendu parlé d'un certificat d'urbanisme pré-opérationnel mais j'ai l'impression que cela ne concerne que l'achat d'un terrain.

 

Que puis-je faire pour avoir une clause sur le contrat comme quoi, si le PLU n'autorise pas de construction cela ne m'intéresse pas (je ne parle pas de l'obtention du permis de construction mais plus une histoire de délai pour avoir la certitude)

Avons-nous le droit ? J'ai besoin de vos conseils....

 

Le responsable de l'urbanisme n'a toujours pas reçu de dossier pour rendre effectif la séparation des biens ? Combien de temps cela prend pour avoir ce type d'autorisation ? Quels dossiers les vendeurs doivent remplir ?

 

Merci de votre aide, cette maison m'intéresse mais seulement si je peux faire une extension...

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passez par le conseil de votre notaire pouru signer ce compromis et surtout ne vous engagez pas à acheter si vous ne pouvez pas faire figurer cette clause suspensive.

les réponses "de principe" ne sont pas des écrits ! méfiez vous !!! et les bons feelings de votre AI ....

 

Mais les vendeurs refusent de faire afficher comme clause suspensive l'accord d'un permis de construire, car les demandes de permis de construire dans cette zone sont longue (6mois avant d'avoir une réponse). En effet si nous ne pouvons pas construire cela ne nous intéresse pas.

ben voyons ! donc si vous n'obtenez pas, vous serez quand meme obligés d#'cheter ! mefiance.
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Bonsoir,

 

si les délais sont si longs pour obtenir un permis de construire, cela veut dire que, si vous signez un compromis avec la clause "sous réserve d'obtention du permis de construire", l'acte authentique ne pourra pas être signé au moins avant 6 mois.

 

Cela peut vous convenir, mais peut-être pas aux vendeurs qui attendent après les fonds. Si ils ont un autre acheteur qui accepte d'acheter sans clause de permis de construire, ils risquent de signer avec cet autre acheteur. S'ils n'ont pas d'autre acheteur en vue, vous avez toutes les chances qu'ils accèdent à votre demande...

 

Cordialement.

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A ma connaissance, le certificat d'urbanisme opérationnel peut être demandé pour tous les projets, que ce soit pour terrain nu ou pour terrain déjà bâti.

Cela me semble être une bonne démarche mais elle demande beaucoup de délai d'instruction et pour le moment, ce qui importe le plus pour vous est d'avoir des réponses certaines le plus vite possible.

 

Ne vous fiez pas aux projets de réforme du PLU de votre commune. Ne vous fiez qu'à ce qui est voté. Donc, si ce bien ne vous intéresse qu'à la condition de pouvoir construire un agrandissement, ne vous engagez pas sans la clause suspensive d'obtention du permis de construire.

 

Pour vous aider à convaincre le vendeur dans votre volonté à ne pas le planter dans quelques mois pour non obtention du permis de construire, commencez par définir votre projet afin de proposer une clause qui a bien des chances de pouvoir être levée. Renseignez-vous sur les reculs, les hauteurs, les densités de construction et tous ces points qui ont toutes les chances de rester tels qu'ils sont aujourd'hui et qui contribuent à la faisabilité de votre projet d'extension.

 

Le vendeur a obligatoirement des démarches longues à faire pour vendre cette partie de terrain et montrez-lui que votre demande de clause suspensive ne va pas retarder la date prévisionnelle de signature de l'acte définitif. En effet, il doit faire son arpentage et il doit définir comment se fera l'accès à votre parcelle (une bande de terrain qui sera en pleine propriété de l'acquéreur de la partie à céder ou une servitude sur la partie conservée par le vendeur ?). Où en est-il dans ses démarches ? Quelle type de partage projette-t-il ? Est-ce que suite à ce partage, et avec le PLU actuel, la l'extension est réellement impossible tant que le PLU n'est pas révisé ? En effet, une fois le bien initial partagé, la construction du bien détaché ne sera pas une construction de fond de parcelle mais une construction sur une parcelle.

 

Interrogez le CAUE, interrogez les services de l'Urbanisme.

 

Apportez de bons arguments pour convaincre le vendeur d'accepter la clause suspensive d'obtention du permis de construire qu'il est très conseillé d'avoir même si vous avez la garantie théorique de pouvoir faire votre projet.

Et si le vendeur refuse catégoriquement cette clause, n'ayez aucun regret et cherchez un autre bien, tout en conservant un oeil sur celui-ci car le vendeur peut revenir sur sa position sil ne trouve aucun autre candidat que vous.

Evitez l'affectif. N'ayez surtout pas de regret si vous renoncez à cet achat et si vous découvrez que le vendeur aura signé juste après votre désistement un compromis avec un autre acquéreur contenant cette clause suspensive qu'il vous a refusé. Il est si fréquent que le premier candidat acheteur sensé, pertinent, sérieux et connaisseur n'arrive pas à emporter le bien et constate ultérieurement qu'il a fait "l'éducation du vendeur".

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Juste un détail, un certificat d'urbanisme opérationnel prend le même délai théorique à être obtenu qu'un permis de construire, regardez les délais.

 

Personnellement, j'ai acheté un terrain pour lequel, malgre certificat d'urbanisme, il n'y avait a priori aucune certitude. Il n'y avait ni POS ni PLU dans la commune ou nous avons fait construire, il s'agissait d'un grand terrain lotissable et 7 à 10 lots, au prix très bas et pas de lotisseurs sur l'affaire alors que le terrain était en vente depuis des années. Nous avons donc effectivement soumis cet achat à permis de construire, et dans une zone historique, malgré notre diligence pour le permis, du fait de la situation du bien dans un périmètre historique. L'architecte des batiments de France n'a pas accepté notre premier projet, le bien n'a pu être acheté que 8 mois plus tard (bien après l'obtention des crédits nécessaires).

 

Donc trois cas, ou vous soumettez la vente à la modification du PLU qui surviendra en décmebre ou vous la soumettez à permis de contruire, si pour vous cette modification est impérative. Ou vous renoncez si les vendeurs s'opposent à cette clause, ce qui est leur droit. Le temps joue contre eux avec la modification de la législation en janvier, qui va privilégier les biens correctement isolés. Leur décision est donc elle aussi compréhensible.

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Vous avez, bien entendu, le droit de proposer toutes les clauses suspensives que vous voulez. Le vendeur a aussi le droit de refuser (sauf celle concernant l'obtention d'un prêt). C'est de la négociation et vous ne pourrez pas obliger le vendeur à accepter la clause suspensive qui vous intéresse s'il s'y refuse.

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Merci à tous pour vos réponses.

Nous nous sommes renseignés de nouveau auprès l'urbanisme et auprès des agents immobiliers.

 

Nous avons discuté des clauses suspensives que nous aimerions faire figurer sur le compromis de vente, notamment celle de la séparation des biens.

La séparation des lots est en cours, les démarches sont lancés, notamment auprès du notaire et la semaine prochaine auprès de l'urbanisme.

 

Lors de nos échanges avec l'agent de l'urbanisme, le PLU actuellement consultable sur le site internet de la commune est celui qui doit être voté pour le début décembre, aussi selon le responsable, si modification il y a, elles seront minimes. Mais cela nous laisse toujours dans l'incertitude.

Par contre l'avantage de ce bien, c'est que c'est une surface de 30 m2 carré habitable de suite et deux dépendances sont rattachés à ce studio (15m2 et 12 m2). Le responsable de l'urbanisme nous a garantis que si éventuellement on ne pouvait pas obtenir un permis de construire, nous pourrions déposer une déclaration de rénovation, (réaménager les dépendances et voir procéder à l'apposition d'une véranda).

 

Aussi, nous avons décidé de laisser tomber cette clause suspensive, car malgré cela nous pouvons imaginer quelque chose qui peut nous convenir même si la disposition des pièces sera moins évidentes.

 

Donc nous avons informé l'agence que nous voudrions signer le compromis, mais en passant via notre notaire.

Le vendeur peut-il refuser qu'on passe via son notaire si éventuellement il en possède déjà un ?

 

Merci à vous,

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Donc nous avons informé l'agence que nous voudrions signer le compromis, mais en passant via notre notaire.

Le vendeur peut-il refuser qu'on passe via son notaire si éventuellement il en possède déjà un ?

Je suppose qu'il faut lire "Le vendeur peut-il imposer".

Il n'y a aucun problème pour que vous demandiez conseil à votre notaire, mais le compromis de vente sera signé dans l'agence immobilière. Il n'y a pas besin de notaire à ce niveau.

Aucun prolbème pour que vous soyez accompagné de votre notaire au moment de la vente, mais s'il y a deux notaires, il peut y avoir des frais supplémentaires, même si les honoraires liés directement à la procédure normale de vente seront partagés entre eux.

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