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Forum juridique de Net-iris

Vente avant fin de bail


Gavotin

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Bonjour,

 

Je ne sais plus quoi penser.

 

J'ai deux appartements sur Paris que je loue (j'ai hérité des appartements).

Les baux existaient lorsque j'ai hérité et les aient poursuivis.

 

J'habite dans une autre région et je fais construire, ma banque m'a demandé une estimation de ces appartements (prêt).

 

Je suis allé sur place et j'ai contacté une agence immobilière pour une estimation.

Les visites se sont bien passées et l'agence veut que je passe par elle pour la vente.

Je n'y suis pas opposé, mais je lui ai précisé qu'il fallait que j'attende la fin des baux (dans 2 ans) pour vendre.

 

Et là surprise, l'agence me dit que je n'ai besoin d'attendre la fin du bail pour vendre....

il y a une nouvelle loi et que je peux vendre à tous moment.... moyennant 6 mois de préavis.

 

Est-ce vrai?

 

Merci pour les infos.

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Cette agence vous a dit n'importe quoi ! Non, vous ne pouvez pas donner congé à vos locataires quand vous voulez, c'est uniquement à l'échéance du bail avec préavis de 6 mois.

En revanche, vous pouvez tout à fait vendre occupé (donc avec le locataire en place), mais dans ce cas, vous vendrez très certainement moins cher.

Et dans ce dernier cas, le locataire n'a aucune priorité à l'achat, il n'est même pas obligé de savoir que le logement est en vente...

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En revanche, vous pouvez tout à fait vendre occupé (donc avec le locataire en place), mais dans ce cas, vous vendrez très certainement moins cher.

 

 

En fait ces temps ci à Paris, les petites surfaces recherchées par un investisseur se vendent plutôt mieux avec un locataire dedans, Bon, il s'agit de prouver qu'il s'agit d'un bon locataire, mais dans la mesure où le bon locataire n'est pas si aisé à dénicher, d'encombrant il devient atout.

Je trouve la mutation assez passionnante, en fait.

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Bonjour,

 

Un conseil : ne vous engagez pas avec cette agence, ça commence mal ! ;):)

 

La règle c'est soit vous vendez avec le locataire en place, mais comptez de 10 à 30% de décote sur le prix, soit vous faites un congé pour vente 6 mois avant la fin du bail.

Si vous vendez occupé le bail se poursuivra avec le nouveau propriétaire. dans ce cas vous pouvez donner mandat à une agence.

 

Dans le second cas, le congé doit être adressé au locataire et à toute autre personne figurant au bail.

S'il s'agit d'un couple, marié ou non, le conjoint doit être avisé aussi.

Il y a un formalisme à respecter dans la présentation de ce congé, il est très strict et le moindre manquement risque d'anéantir la procédure ce qui enclencherait un renouvellement du bail.

Dans ce cas il est préférable de faire débuter le mandat de vente de l'AI après avoir purgé le droit de préemption, ce qui vous laisse la possibilité de lui laisser le bien à un prix plancher. Le locataire ayant un droit subsidiaire, en cas de baisse du prix de vente ultérieur à son refus de l'offre, il vaut mieux pour le vendeur éviter de réanimer ce droit par la suite.

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Le prix de vente, c'est vous qui le fixez. Que vous vous laissiez convaincre de baisser ensuite, c'est une autre affaire. Mais vous pouvez très bien tomber sur des clients qui achètent pour en retirer un revenu et dans ce cas, qu'il y ait déjà un loc leur conviendra. sinon, dans la présentation, vous direz bien que c'est loué pour l'instant, que les loc sont avisés que vous vendez et que vous leur avez donné congé pour ce motif ; donc le bail qui finit le ..; ne sera pas renouvelé. Mais ils peuvent aussi partir avant ; de leur plein gré, sachant que le bail ne sera pas renouvelé ou incité parce que vous ou le futur acheteur leur proposera autre chose. A voir.

 

Je vous déconseille en tous cas de mettre un prix plus bas parce que les logements sont encore occupés et envisager de remonter le prix quand le logement sera libre. Cela ne fonctionnera pas.

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Avant de signer un quelconque mandat avec une agence, prenez du temps pour "causer avec elle", pour lui demander comment elle va fonctionner pour lui demander de lire son mandat type et pour lui faire évaluer le logement. Ne multipliez pas les mandats mais refusez catégoriquement l'exclusivité. 2 ou 3 mandats, pas plus juste pour faire de l'émulation par la concurrence.

Et pour éviter de gober des élucubrations d'agence, commencez par lire ce texte et surtout son article 15.

Détail d'un texte

Pour savoir exactement la qualité de ce que vous vendez, épluchez les baux des locataires en place et tentez de situer si les loyers sont au niveau du marché (attractifs pour un investisseur) ou en deçà du marché (ce qui dévalorise le prix de vente potentiel de vos logements dans le cas de vente occupé).

Renseignez-vous également sur les profils des locataires en place (si ce sont des personnes âgées, si elles sont protégées à cause de leurs faibles revenus etc.

 

Au fait, est-ce que vos logements sont bien des locations"non meublées" ?

 

Dernier point, il me semble que vous n'avez peut être pas tant que cela l'envie de vendre ces logements. Pour financer votre future résidence principale, voyez avec le banquier s'il n'est pas plus efficace pour vous de conserver ces logements et leur revenu locatif. En effet, la valeur des logements à PARIS est une très bonne garantie. Il est rare qu'ils se déprécient fortement avec le temps. Demandez également conseil à un contrôleur ou un inspecteur des impôts. Leur premier travail est de vous aider à vous mettre dans une situation fiscale qui vous avantage en respect des lois. Leur côté répressif ne se met en place que si vous trichez.

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      ****
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      - absence de détecteur de fumée et disjoncteur général en dehors du logement dans le hall d'entrée au rez-de-chaussée)
       
      A la signature du bail, le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) ne m'a pas été communiqué mais j'avoue ne pas avoir pensé à le demander non plus.
       
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      Je soupçonne mon agence immobilière d'être volontairement malhonnête à plusieurs sujets et je m'en explique :
       
      [;..]J'ai fait l'état des lieux et suis rentrée dans mon appartement le 16 juillet 2018 or je constate, sur l'historique de mon compte locataire, que pour mon loyer du[année date] L'agence a décompté, sur le prêt qui m'était alloué, un prorata de loyer de 17/31 jours.. Or [...] il y a 16 jours [...] et non 17 jours.
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      [...]
       
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      D'autre part, lorsque j'ai réclamé à l'agence immobilière le remboursement du trop-perçu, dans un premier temps elle m'a proposé de le conserver au crédit de mon compte locataire pour m'éviter de futurs prélèvements. J'ai refusé et elle m'a donc dit qu'elle me rembourserait par chèque en le postant ce jour ou le lendemain. Or, dans un second temps, l'ai téléphoné à l'agence immobilière deux jours après pour savoir si elle avait bien posté ledit chèque de remboursement, celle-ci m'a rétorqué que non mais qu'elle allait le faire ce jour, je l'ai recontacté deux jours ensuite et le chèque n'était toujours pas posté et elle me promettait, comme au cours des appels précédents, de me le poster le jour-même...
      Comprenant que cette situation allait certainement volontairement perdurer et accentuer mon découvert non-autorisé par des frais engendrés par la situation et étant dans l'impossibilité de retirer le moindre argent depuis plusieurs jours, j'ai envoyé un e-mail à l'agence immobilière exigeant le remboursement immédiat du trop-perçu et par virement en lui rappelant mon contexte de vie à ce moment-là ainsi que les conséquences du prélèvement abusif de loyer, et j'ai également demandé, sur présentation d'un justificatif établi par mon conseiller bancaire, le remboursement des frais bancaires générés par la responsabilité de l'agence immobilière. Celle-ci m'a bien remboursé, par virement, le trop-perçu de loyer mais a toujours refusé de me rembourser les frais bancaires.
       
      Pour finir, j'ai retrouvé un autre appartement beaucoup mieux et moins cher afin de m'aider à remonter la pente dans laquelle je suis tombée, et j'ai donc voulu donner, à l'agence immobilière, mon préavis (un mois en ce qui me concerne en fonction de ma situation actuelle) directement par "lettre remise en main propre contre décharge". J'avais prévu de quitter l'appartement pour le 05 janvier 2018. Je suis passée à l'agence immobilière le 04 et 05 décembre 2018 aux horaires d'ouverture et j'ai été systématiquement, au cours de ces deux jours consécutifs, confrontée à une porte fermée sans aucune information (absence temporaire, vacances d'hiver...???).
      J'ai donc été contrainte, par la force des choses, d'envoyer mon courrier en recommandé avec accusé de réception et ai donc barré sur mon courrier initial "lettre remise en main propre contre décharge" que j'ai remplacé par "courrier envoyé en recommandé avec avis de réception".
       
      Or en retour de mon courrier, l’agence immobilière m’a répondu que, pour mon préavis, seule la date de réception du courrier faisait foi (soit une résiliation de bail au 07 janvier 2019 puisque mon courrier a été reçu au 07 décembre 2018) et non la date d’envoi (le 05 janvier 2019) et refuse donc m’accorder mon préavis initialement prévu au 05 janvier 2019.
       
      J’aurais donc souhaité savoir quels autres recours, hormis ceux que j’ai déjà engagés, je pouvais avoir pour cette situation, et notamment pour récupérer les frais bancaires que l’agence immobilière refuse de me rembourser et pour faire valoir mon préavis au 05 janvier 2019 et non pas au 07 janvier 2019 car j’estime que l’agence immobilière m’a déjà bien assez arnaquée comme ça !
       
      Je vous remercie de vos réponses et vous prie de m’excuser pour la longueur du message en espérant avoir exposé la situation assez clairement.
    • Par Vinl
      Bonjour,
       
      [...]
       
      A mon arrivée, il n'y avait ni eau, ni électricité.
       
      J'ai contacté le fournisseur d'eau et d'électricité pour mettre en service qui ne pouvaient pas venir dans l'immédiat.
      Je suis restée quelques jours sans eau, ni électricité.
      Le technicien de l'électricité m'a dit que normalement, c'était à l'agence immobilière de s'occuper de tout ça avant l'entrée des lieux.
       
      Là, je viens de recevoir ma facture d'ouverture de contrat et elle est plutôt salée pour une première : 118 € qui comprennent l'abonnement + l'ouverture du compteur, sans la consommation d'eau.
       
      J'aurais donc voulu savoir si c'était effectivement dans les obligations de l'agence immobilière d'ouvrir le compteur d'eau et d'électricité. Et si oui, puis-je lui réclamer la somme relative à l'ouverture du compteur d'eau (sans la part d'abonnement, évidemment) ?
       
      Merci d'avance de vos réponses.
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