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Forum juridique de Net-iris

Mes parents , gros problème avec XXXXXXXXX


Mlamer

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Bonjour,

 

Je vous expose les faits.

 

Il y a 2 ans mes parents achètent sur un coup de coeur un lot aux XXXXXXXXX de SALLES sru mer, avec dans le bon de commande le fait qu'il faut qu'ils vendent leur maison pour acheter ce lot sur plans.

Vu la crise ils n'ont pu vendre cette amison estimée 750 000€, et les XXXXXXXXX ont préssé mes parents qui ont + de 80 ans à acheter et passer chez le notaire. Ce qu'ilq ont fait.

A la remise des clés, ceux ci ont refusé de leur remettre les clés car il manque 95 % du paiment.

Mais il considère mes parents comme propriétaires, en ont averti les impöts et devraient payer les impots locaux, fonciers et les charges de la co propriétée sans y avoir accés puisque refus de donner les clés...

Il n'y a pas d'entente avec les XXXXXXXXX , que me conseillez vous?

Quel droit ont-ils?

Je note aussi que la banque a refusé le prét relai (ouf!) à mes parents, mais ce n'était pas écrit comme condition suspensive, pour moi il y a abus de faiblesse mais le constructeur contacté considère que non, car mes parent ont signé chez leur notaire car moins de kms à faire.

Aujourd'hui ma mére fait une grave dépression et tout celà ruine la santé de mes parents mais évidemment le constructeur "les XXXXXXXXX " s'en moquent...

 

Que puis-je faire avant de prendre un avocat pour défendre mon héritage et partir pour des années de galères dans les tribunaux?

 

Merci d'avance!

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Voir la charte du forum:ne pas citer de marques ou autres.

 

Le promoteur est en droit de forcer la vente puisqu'un contrat a été passé (compromis) et que vos parents ne l'ont pas honoré.

Il vaudrait mieux trouver un accord à l'amiable ,comme par exemple leur abandonner le dépot de garantie X 2.

Sinon , ils peuvent obtenir par décision de justice le montant dû .La maison risque d'être vendue aux enchères à un prix sans commune mesure avec le prix du marché.

 

Pour les impots et taxes , elles sont dues par le propriétaire à la date du transfert de propriété (acte authentique ) , donc ,en l'état de cette affaire,par le promoteur.

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Bonjour,

 

Il faudrait connaitre ce qui a été porté au compromis comme clause de financement.

En effet la clause résolutoire d'acceptation de prêt est, dans la pratique, automatique.

Dans le cas où l'acheteur prétend acheter cash, le notaire dans son devoir de conseil doit l'alerter sur quoi l'engage de renoncer à la clause suspensive d'obtention du prêt, et je peux vous dire que la plus part vous déconseillent de le faire, si vous n'êtes pas sûr à 100% de votre financement ric-rac le jour de la signature.

A fortiori avec un prêt relais, dont l'obtention n'est pas gagnée, les banques ne couvrant que 60 à 70% du prix estimé actuellement, le notaire aurait du les engager à porter cette clause résolutoire, pour préserver leurs droits.

 

Il me semble que dans le cas tel que vous le présentez il y a un grave défaut de conseil du notaire vis a vis de personnes, qui par leur âge sont plus fragiles, et peu au fait des complications d'un transaction à notre époque.

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Cette vente ayant moins de deux ans, vous pouvez faire jouer l'abus de faiblesse en demandant une meusre de curatelle pour vos parents.

 

A noter qu'il faudrait ausi déterminer si leur actuelle maison de Salles sur Mer vaut ce prix. Salles sur Mer n'est pas une ville côtière. Seule une demeure relativement grande et en très bon état peut y valoir ce prix.

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Milles excuses, mais je pensais pas à ça...

Désolé. Je voulais juste que vous compreniez bien la situation !

Pour mes parents c'est une chose, mais peut-on penser qu'il y a abus de faiblesse?

Le promoteur peut effectivement forcer la vente de la maison, mais dans ce cas il devra aller au tribunal, non?

Et avec ce promoteur, pas de discution, c'est tu me dois 500 000 € et tant que tu paie pas, tu n'entres pas, mais tu dois payer impôts et taxes et charges mensuelles, je trouve qu'il y a là une incompatibilité dans la logique ! Et leur pôsition ne varie pas, j'ai quelques écris d'eux assez éloquents.

 

Ils ne veulent aucun compromis ! Mes parent ont agit légèrement, mais ne sont ils pas protégés par la loi? C'est une vente sur plan, les lois sont les mêmes?

Ils ont 120 M2 accollés à 2 voisins...peut de terrain perso, et beaucoup de charges collectives (piscine, jardin, espaces verts, sécurité etc...).

 

---------- Message ajouté à 16h45 ---------- Précédent message à 16h43 ----------

 

Cette vente ayant moins de deux ans, vous pouvez faire jouer l'abus de faiblesse en demandant une meusre de curatelle pour vos parents.

 

A noter qu'il faudrait ausi déterminer si leur actuelle maison de Salles sur Mer vaut ce prix. Salles sur Mer n'est pas une ville côtière. Seule une demeure relativement grande et en très bon état peut y valoir ce prix.

 

Certes les prix sont prohibitifs mais comme c'est neuf, on le sait au départ, c'est ce que le promoteur dit ! Et mettre mes parents sous curatelle est quand même assez violent, je trouve, ils sont faibles, pas séniles...Ca change quoi que la vente aie moins de 2 ans ?

Quelle loi s'applique?

Ne pas oublier que c'est un ensembles d'habitations dans un lieu privé avec le tout sécurisé et grillagé...

Merci de vos réponses.

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Certes les prix sont prohibitifs mais comme c'est neuf, on le sait au départ

 

Maria C parlait de leur maison en vente, pas de celle qu'il achètent.

 

Par ailleurs comment le promoteur a t-il formulé au notaire le refus d'une clause suspensive de prêt de relais dans le compromis ? C'est quand même pas très clair cette affaire

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Bonjour,

 

Il faudrait connaitre ce qui a été porté au compromis comme clause de financement.

En effet la clause résolutoire d'acceptation de prêt est, dans la pratique, automatique.

Dans le cas où l'acheteur prétend acheter cash, le notaire dans son devoir de conseil doit l'alerter sur quoi l'engage de renoncer à la clause suspensive d'obtention du prêt.

 

Nous serion éclairé si vous pouviez répondre à Gennaker et nous transcrire ce qui est sur le compromis à la section "paiement".

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La maison de mes parents est évaluée à 750 000 €. Mais en ce moment elle reçoit pas d'offre. Elle est située en bord de mer sur 1500 M2 et sous les pins.

 

Sur le compromis (que j'attend en copie de mes parents) il est écrit:

L'acheteur s'engage à payer la somme restante à la remise des clés. En gros c'est ce que mes parents m'ont dit!

 

Le seul problème est qu'ils peuvent pas payer puisque leur maison n'est pas vendue et qu'ils ont été trés légers sur cette opération, et pour moi ils se sont fait abuser pas le commercial qui leur a dit des trucs du genre:" pas d'inquiétude, votre maison se vendra sans problème".

Résultat elle se vend pas et mes parents sont dans la M.....

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Il faudrait vérifier s'il figure au compromis un texte tel que celui-ci:

Je soussigné ,reconnais avoir été informé que si,contrairement à mes déclarations (cad paiement sans crédit) je recours à un prêt ,je ne pourrai me prévaloir de la loi du 26 juillet & 1993 relative au code de la consommation.

Ce serait, pour moi, une négligence , voire une faute du notaire rédacteur qui , pour réparation,pourrait vous aider à faire annuler cette vente.

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La maison de mes parents est évaluée à 750 000 €. Mais en ce moment elle reçoit pas d'offre. Elle est située en bord de mer sur 1500 M2 et sous les pins..
Je maintiens que la maison ou n'est pas au bord de la mer, ou n'est pas à Salles sur mer, qui est séparée de la mer, du nord au sud par par Angoulins et Chatellaillon. La ville la plus chère est Chatellaillon, avec (pour une commune qui n'est pas sur une des deux iles), un prix au m² (bâti) aux alentours de 4.000€. 1.500m² de terrain sont largement insuffisants pour réhausser la valeur du terrain en y implantant un véritable jardin d'agrément avec une piscine privative de taille correcte et autres équipements d'agréments. Si la maison est vraiment près d'une plage à Chatellaillon, ou à Angoulins et n'est pas en zone inondable, il faudrait découper en trois lots de 500m², dont un avec la maison, et si cela est possbile, pour arriver à ce prix.

Une maison en vente depuis 2 ans qui ne reçoit pas d'offre n'est pas correctement évaluée.

Pour mes parents c'est une chose, mais peut-on penser qu'il y a abus de faiblesse?
C'est tout le débat qui a été au coeur d'une des affaires de l'été et connait toujours des répercusions. Pas d'abus de faiblesse si la personne n'a pas besoin d'une mesure de protection. Une mesure de curatelle simple, qui se contente d'assister la personne dans les actes qui, en cas de tutelle, ne relèveraient que du tuteur, n'est pas non polus très contraignante

Article 414-1 En savoir plus sur cet article...Créé par Loi n°2007-308 du 5 mars 2007 - art. 7 JORF 7 mars 2007 en vigueur le 1er janvier 2009

Pour faire un acte valable, il faut être sain d'esprit. C'est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l'existence d'un trouble mental au moment de l'acte.

Article 414-2 En savoir plus sur cet article...

Créé par Loi n°2007-308 du 5 mars 2007 - art. 7 JORF 7 mars 2007 en vigueur le 1er janvier 2009

De son vivant, l'action en nullité n'appartient qu'à l'intéressé.

Après sa mort, les actes faits par lui, autres que la donation entre vifs et le testament, ne peuvent être attaqués par ses héritiers, pour insanité d'esprit, que dans les cas suivants :

1° Si l'acte porte en lui-même la preuve d'un trouble mental ;

2° S'il a été fait alors que l'intéressé était placé sous sauvegarde de justice ;

3° Si une action a été introduite avant son décès aux fins d'ouverture d'une curatelle ou d'une tutelle ou si effet a été donné au mandat de protection future.L'action en nullité s'éteint par le délai de cinq ans prévu à l'article 1304.

Le promoteur peut effectivement forcer la vente de la maison, mais dans ce cas il devra aller au tribunal, non?
Oui, mais pas devant le juge des tutelles...

Et avec ce promoteur, pas de discution, c'est tu me dois 500 000 € et tant que tu paie pas, tu n'entres pas, mais tu dois payer impôts et taxes et charges mensuelles, je trouve qu'il y a là une incompatibilité dans la logique !
Le fait que le propriétaire soit redevable des impôts et des charges mensuelles, c'est normal, et vos parents ont signé. Que le promotteur se prémunisse, alors que, de plus, c'est un professionnel qui connait parfaitement la valeur des biens immobiliers du coin, cela me parait tout à fait normal.

 

Que vous pensiez qu'il y a eu abus de faiblesse me parait tout aussi normal. Mais pour prendre le problème sous cet angle là, il faut aussi obtenir la coopération de vos parents et effectivement démontrer que, dès le départ, le promoteur pouvait savoir que la vente dans les conditions où vos parents voulaenit vendre est impossible. Que lui s'accapare leur maison actuelle pour 500.000€ et en tire les marrons du feu, c'est autre chose.

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Oui, je voie, La copération de mes parents, je l'aurais. La maison qui a 1500 M2 de terrain est celle actuelle qui est à vendre 750 000€.

L'autre se place dans un contexte sécurisé ou la proprité que mes parent achètent (ou pas) ne fait que 400 M2 mais possède un jardin, une piscine et un bar huse dans la co propriéyté.

L'ensemble est sécurisé avec code digital, gardien et barbelés en hauteur...Je peux pas dire de marque mais c'est style "américain".

Cette résidence avec les patés de maisons de 4 logements par carré (donc 3 voisins) sont une dizaine dans ce lotissement. Mais le promoteur a vendu à mes parents 2 lots mitoyens parce que mes parents trouvaient ça trop petit !

Ce lotissement est à SALLE, effectivement assez loin de la mer, et des commodités, nul doute que c'est trés cher, mais je crois que c'est la conception du truc qui est chère et que le promoteur "fait de l'argent" aussi.

Que le proprio soit amené à payer les impôts ne me choque pas, mais quand on refuse de lui donner les clés, là ça me choque !

Effectivement le vendeur-promoteur était au courant que pour acheter ces 2 lots à 500 K€ il fallait vendre la maison actuelle à 750K€, et il n'a pas mis de condition susspensive...est-ce une faute du vendeur?

Pire, mes parents ont fait un email au vendeur en date de mai 2009 pour l'avertir que la maison avait du mal à se vendre que la banque et autres avaient refusé un pret relai (normal ils ont plus de 80 ans chacun !) et que donc ils auraient du mal à payer le solde en fin d'année comme prévu et la réponse par retour d'email a été, je cite :

 

" Ne vous inquiétez pas, on a encore le temps, et puis nous trouverons toujours une parade intéressante pour les 2 parties. Nous avons l'habitude et le principal est de se faire confiance mutuellement. LA balle est dans notre camp et on vous rappelera, mais on a le temps.".

 

Voilà depuis un an et demi aucune amélioration, mais rien n'a été fait de la part du vendeur pour aider mes parents. Je sais pas si ils ont l'habitude, mais là ils enfoncent mes parents.

 

J'attends copie du compromis et je reviens vers vous...

 

Merci bien en attendant!

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Je ne conteste pas le prix de ce que vos parents vont acheter. Il faut pourtant savoir que ce genre de bien se revant en général avec une très forte baisse, comme tout ce qui est construit trop cher dans la région. Par contre, votre premier mail me laissait supposer que la maison à vnedre était en Charente Maritime et ke vous soulinait que, sauf dans le neuf ou dans les îles, les prix dans l'ancien ne dépassaient nulle part, en Charente Maritime, 4.500€ le m², et encore, pour des bien particulièrement bien situés. A moins qu'il ne s'agisse de bien exceptionnels.

 

Et que, ou que soit situé un bien, un bien non vend dans les deux ans est un bien surestimé. Ne pas oubier que les pris ont beaucoup décoté en 2008. Vos parent on-ils fait révéluer leur bien en 2009, notamment parce que, avec un bien de 750.000€ et même avec l'exonération de l'ISF, s'ils ont du patrimoine par ailleurs, ils relèvent de l'ISF.

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Le pb n'est pas exactement là.

Il y a un compromis de signé et l'acheteur est défaillant.

Si la résidence principale se vendait rapidement maintenant (prix ajusté au marché) les vendeurs ne disposeraient du montant de la vente que dans 4 à 6 mois.

Est-ce que le promoteur est prêt à attendre ?

Raisonnablement oui car s'il va en justice pour demander la réalisation forcée de la vente , il ne peut espérer aboutir avant 1 à 2 ans.

 

Donc pour résumer:2 solutions

- Négociation à l'amiable avec indemnité au promoteur et annulation de la vente

- Vente rapide de la maison et copie du compromis au promoteur

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Je n'arrive pas à comprendre si l'acte définitif est signé ou pas ! Quand vous dites que les impôts sont réclamés à vos parents, cela suppose que l'acte définitif est signé, mais on ne parle que de compromis...

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Je ne pense pas qu'un acte authentique ai été signé car cela implique le paiement intégral du prix.

Tout à fait, d'où mon interrogation car on ne parle ici que du refus du promoteur de remettre les clés, sous-entendu qu'il aurait du le faire et que donc c'était signé...

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l'acte authentique doit être signé mais le paiment pas effectué...je vous confirme ça dans la journée.

Si c'est la cas, c'est absurde, le notaire est justement là pour recevoir les fonds avant de signer...

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A priori je confirme qu'il sagit de l'acte authentique, document de 44 pages, dont le seul endroit manuscrit porte sur "la vente est stipulée acte en main pour un montant de .....avec le détail des prix HT + TVA, montant des droits...) rien sur le droit a renoucemlment en cas de crédit.

 

Mais ce document est chez un conseil jurudique de mes parents et qui doit leur renvoyer le dit document.

Je vous dit tout ça sous mémoire de mon Papa...

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Attention,il s'agit de vente en VEFA. Donc il est normal de payer de manière échelonnée et jusqu'à la livraison, et non à la signature de l'acte. L'acte se contente de préciser l'échéancier de paiement.

 

Et pour un bien qui devait se vendre en 2008, en pleine récession, un professionnel ne pouvait ignorer l'indice Friggit Il est très clair que la baisse, très nette à l'étranger, arrivait en France à travers le ralentissement des transactions déjà net en 2007 et la stagnation des prix depuis 2006. Ici le schéma de la page 2.1, extrèmement parlant pour un professionnel début 2008.

 

C'est pour cela que j'insiste sur le prix de la maison, pour souligner l'abus de faiblesse, à partir du moment où le promotteur savait qu'il y avait très peu de chances pour que le bien se vende à son prix d'évaluation. Par contre, votre père n'a absolument pas pensé à mettre des clauses le protégeant de la non vente du bien dans un délai donné. Et c'est là que, pour moi, il est possible de faire jouer l'abus de faiblesse, de la part d'un professionnel parfaitement conscient qu'il pouvait bien ne pas pouvoir vendre tout son programme. Mais cela implique effectivement des mesures de protections pour la suite.

friggit 2010.jpg

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