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Forum juridique de Net-iris

locataire: Droit de préemption et mise en vente du propriétaire


philmesq

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Bonjour,

 

Mes beaux parents ont reçus par recommandé une lettre d'un notaire concernant la mise en vente de l'appartement qu'il louent depuis 15 ans.

Ce courrier mentionne que l'appartement à trouvé acquéreur pour un montant de 160 000€ (prix au dessus du marché dans la résidence).

Hors aucune agence n'est venu estimé l'appartement, et de plus l'appartement aurait dû être proposé aux locataire avant d'envisager une mise en vente.

J'insiste sur la phrase "a trouvé un acquéreur" qui est clairement mentionné sur le courrier.

 

Il y a pour moi vise de forme dans cette procédure et nous voulons pouvoir faire valoir nos droits sur cet aspect pour pouvoir prolonger le bail.

 

Ce courrier vous parait-il dans les règles???

 

Merci d'avance pour vos aides

 

Cdlt

Philippe M

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Je ne comprends pas vos beaux parents sont les locataires ??

C'est peut-être une proposition d'un voisin qui connait les lieux cela arrive

Rien n'empêche de vendre "occupé" en cours de bail, si vous n'êtes pas dans la période avant les 6 mois de son renouvellement triennal et d'un congé pour vente donné , le locataire n'a pas de droit de préemption dans ce cas

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Bonjour,

 

un propriétaire peut vendre son bien "occupé" sans en avertir ses locataires.

Cela ne change rien pour eux.

Les locataires ne sont "prioritaire" sur une vente que s'ils ont reçu un congés pour vente au moins 6 mois avant le fin de leur bail.

ont-ils reçu ce congé?

Pour tout changement (congés par exemple) ,le nouveau propriétaire devra attendre la fin du bail et respecter les règles en vigueur.

En attendant rien ne change pour le locataire.

 

Pour le prix de vente sous estimé, cela regarde le proprio et les impôts...

 

Zut, je n'ai pas été assez rapide...
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Ce sont bien mes beaux parents qui sont locataires.

Ils ont reçu un congés pour vente 6 mois avant la fin du bail, ils ont donc bien le droit de préemption. Mais celui-ci mentionne que l'appartement a déjà trouvé acquéreur. Le courrier leur demandent de quitter les lieux au plus tard à la fin du bail (30/04/11)

 

Je voudrais vous poster le courrier mais apparement je n'ai les droits pour ça.

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OK, donc le congé pour vente n'est tout simplement pas valable puisque non conforme à la loi de 89. Ils peuvent rester 3 ans de plus...

 

 

 

II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

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Vous pouvez pour préserver vos beaux parents et éviter des frais, dénoncer ce congé par LRAR.

Mais il faut que vous relisiez bien celui-ci avant en le comparant au texte de loi-ci dessous, notamment en ce qui concerne l'offre et le délai d'option du locataire, ainsi que ce qui s'attache à l'âge et aux dates du congé. C'est la réception de la lettre qui fait foi.

Ce congé doit être explicite en ce qui concerne la possibilité d'acquérir offerte à vos beaux parents, et les textes de loi doivent être rappelé, y compris concernant la déchéance d'occupation si l'option d'achat n'est pas levée.

Par ailleurs l'âge intervient aussi. Si la forme du congé vous parait explicite et que la forme est respectée, malgré l'annonce de l'offre existante, prenez plutôt conseil auprès d'un avocat.

 

Article 15 En savoir plus sur cet article...

Modifié par Loi n°2006-685 du 13 juin 2006 - art. 5 JORF 14 juin 2006

 

I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué] .............

 

.............[Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur.] [ Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.]................

 

 

.............[A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.]...............

 

[iI. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement,le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

 

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

 

Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

 

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.

 

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.

 

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.]....

 

....[iII. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

 

Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance.

 

L'âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.]

 

J'ai tronqué le texte pour plus de clarté, mais vous pouvez le retrouvez dans

son entier ici }Détail d'un texte

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Tout dépend comment est rédigé ce congé, s'il comporte les mentions légales.

parce que " a trouvé acquéreur" ne veut pas dire "vendu".

Donc, à prix égal, vos beau parents sont toujours libres d'user de leur droit de préemption.

Déjà le congé n'indique pas de prix c'est bizarre

Ensuite ils sortent un acquéreur qui sans visiter achète au prix fort ...un peu louche

 

Il faudrait aussi vérifier la réalité du prix en question (faire estimer par une AI et l'existence réelle de cet acquéreur (si le prix est vraiment surévalué c'est peut -être simplement la volonté de faire partir les locataires sans qu'ils aient vraiment l'intention réelle de vendre)

 

Attention car les propriétaires sont encore dans les temps pour reposer un congé en bonne et due forme puisque fin de bail fin Avril donc il faut faire le mort jusqu'en Novembre s'ils veulent rester 3 ans de plus en location

 

Par ailleurs le préavis de 6 mois n'est pas commencé ils ont 2 mois à compter du début de celui -ci pour donner leur réponse pour l'achat et exercer leur droit de préemption

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Déjà le congé n'indique pas de prix c'est bizarre

Ensuite ils sortent un acquéreur qui sans visiter achète au prix fort ...un peu louche

 

Il faudrait aussi vérifier la réalité du prix en question (faire estimer par une AI et l'existence réelle de cet acquéreur (si le prix est vraiment surévalué c'est peut -être simplement la volonté de faire partir les locataires sans qu'ils aient vraiment l'intention réelle de vendre)

 

Le courrier du congé ne nous est pas cité in extenso, Marieke.

 

Et rien ne dit qu'ils achètent " sans voir".

Je connais deux maisons que j'achèterais sans les revoir et au prix fort si cela se pouvait.

 

Le prix d'une maison, c'est celui que quelqu'un est prêt à payer, pour des raisons immobilères ou autres. cela ne regarde que l'acheteur...et bien sur le vendeur.

Ici, cela regarde aussi le locataire, s'il souhaite et peut s'aligner.

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Ici, cela regarde aussi le locataire, s'il souhaite et peut s'aligner

Il y a eu des jurisprudences qui indiquaient qu'il fallait que le prix proposé soit en adéquation avec le bien et non pas surrévalué pour juger d'un congé frauduleux qui n'avait qu'un seul objectif c'est de faire partir les locataires

De plus ici c'est un appartement (pas un bien "remarquable" pour lequel on pourrait avoir des vues comme tu le sous-entend ) donc en général on visite au moins

 

Voilà un arrêt de la Cour de Cassation sur la nature de l'offre et le délai de 2 mois du début du préavis pour y répondre

 

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 19 mai 2010

N° de pourvoi: 09-13474

Publié au bulletin Cassation

 

M. Lacabarats , président

M. Terrier, conseiller rapporteur

M. Bailly, avocat général

Me Carbonnier, SCP Boutet, SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat(s)

 

 

Titrages et résumés : BAIL D'HABITATION - Bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 - Congé - Congé pour vendre - Droit de préemption des locataires ou occupants de logements - Exercice - Délai - Portée

 

Le propriétaire qui délivre à son locataire un congé fondé sur sa décision de vendre le logement est lié par cette offre de vente jusqu'à l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis

 

 

Précédents jurisprudentiels : Dans le même sens que : 3e Civ., 10 décembre 2008, pourvoi n° 07-15.386, Bull. 2008, III, n° 202 (cassation), et l'arrêt cité

 

Textes appliqués :

article 15 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

 

et un sur la validité et le prix excessif et sans réelle intention de vendre

 

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mardi 9 juin 2009

N° de pourvoi: 08-15112

Non publié au bulletin Cassation partielle

 

 

 

Et le dernier Cour d'Appel et prix excessif

 

Cour d'appel de Versailles

 

Audience publique du vendredi 6 février 1998

N° de RG: 1996-5710

 

 

 

 

 

 

PAR CES MOTIFS

 

La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

 

Vu l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 :

 

Vu la fraude :

 

- ANNULE le congé pour vendre donné par Mademoiselle Y... le 18 juin 1995 ;

 

Par conséquent :

 

- INFIRME en son entier le jugement déféré et DEBOUTE Mademoiselle Y... des fins de toutes ses demandes ;

 

Et statuant à nouveau :

 

- CONDAMNE Mademoiselle Y... à payer à Madame X... la somme de 10.000 Francs en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;

 

- CONDAMNE Mademoiselle Y... à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre elle par la SCP d'avoués GAS, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.

 

 

 

Titrages et résumés : BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) - Congé - Congé pour vendre - Prix de l'offre - Estimation - Caractère exorbitant et intention frauduleuse du bailleur

Selon les dispositions de l'article 1134 du Code civil les conventions " doivent être exécutées de bonne foi ". En conséquence, un bailleur qui, dans le cadre des dispositions d'ordre public de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, donne congé à son locataire au motif de la vente de l'appartement loué, doit proposer dans son congé un prix de vente conforme à la valeur vénale réelle et objective de ce bien.Tel n'est pas le cas d'un propriétaire qui, non seulement, n'est pas en mesure de démontrer que le prix réclamé correspond à celui du marché, mais, en outre, n'établit pas avoir effectué quelque démarche concrétisant son intention de vendre. Ainsi, à défaut de preuve de la volonté sincère et réelle de vendre, un tel congé n'est pas " justifié " au sens de l'article 15-II de la loi précitée et le prix proposé, volontairement dissuasif, traduit l'intention frauduleuse évidente du propriétaire de faire échec au droit légal de préemption du locataire

 

 

 

Textes appliqués :

 

Loi 1989-07-06 art. 15-II

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Tel n'est pas le cas d'un propriétaire qui, non seulement, n'est pas en mesure de démontrer que le prix réclamé correspond à celui du marché, mais, en outre, n'établit pas avoir effectué quelque démarche concrétisant son intention de vendre.
Ah! Ah! la mention "a trouvé acquéreur au prix de " serait donc une tournure destinée à contourner ceci ?;)

Encore faudrat-il qu'il y ait véritablement un preneur à ce prix, tant que la vente n'est pas faite, rien n'est sur.

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Il y a eu des jurisprudences qui indiquaient qu'il fallait que le prix proposé soit en adéquation avec le bien et non pas surrévalué pour juger d'un congé frauduleux qui n'avait qu'un seul objectif c'est de faire partir les locataires

De plus ici c'est un appartement (pas un bien "remarquable" pour lequel on pourrait avoir des vues comme tu le sous-entend ) donc en général on visite au moins

 

Voilà un arrêt de la Cour de Cassation sur la nature de l'offre et le délai de 2 mois du début du préavis pour y répondre

 

 

 

et un sur la validité et le prix excessif et sans réelle intention de vendreEt le dernier Cour d'Appel et prix excessif

 

Tu n'as strictement pas la moindre preuve de ce que les conditions de cet arrêt st réunies ici, pour autant que nous soyions qualifiées pour l'analyser.

 

 

Ici, tu as juste un quidam qui affirme qu'un prix est surévalué, que l'acheteur n'a pas visité le bien et que, par conséquent c'est une fausse offre de vente.

 

Encore faudrait-t-il être en mesure de le prouver, pour commencer.

 

Perso, j'ai signé un compromis sans visiter la maison. J'avais visité celle du voisin.

Je l'ai payée cher, d'ailleurs. mais ce bien correspondait exactement à ce qui me convenait.

Je suppose que n'importe quel locataire désireux de ne pas la quitter, et en général parce que le loyer est sous évalué, lui, aurait pu tout aussitot grimper aux rideaux.

 

Ce genre de locataire fait d'ailleurs en général partie de ceux qui s'opposent aux visites, histoire de gagner un peu de temps et décourager l'ennemi.

Quant aux biens pour lesquels je donnerais beaucoup, l'un n'existe plus et l'autre n'a de valeur ajoutée que pour moi. Inutile de le revoir, l'adresse me suffit.

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ci, tu as juste un quidam qui affirme qu'un prix est surévalué, que l'acheteur n'a pas visité le bien et que, par conséquent c'est une fausse offre de vente.

 

Désolée mais je ne vois pas où PHILMESQ prétend qu'il s'agit d' une fausse offre de vente ?:eek:

 

Il pose une question sur la validité d'un congé qui ne lui semble pas dans les règles, c'est tout.

Ce forum sert bien à répondre à ce genre d'interrogation juridique, non ?

Et a nous non plus, à ce stade, il ne semble pas très a cheval sur le formalisme que la loi oblige, ce congé.

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Merci pour toutes vos réactions. Le courrier dis ceci =

 

"Je vous informe que Mme XXX (proprio) demeurant a XXX à trouvé un acquéreur pour les locaux que vous loués situés à XXX cadastrés : (je vous passe les détails)

 

Les conditions de ventes sont les suivantes =

- Le prix est de 160000€ comission d'agence comprise

- Auquel il y lieu d'ajouter ... (frais de notaire)

 

En vertu des lois numéro 89-462 du 06 juillet 1989 et numéro 94-62 du 21 juillet 1994, je vous notifie congé avec effet à la date de la fin du présent bail, soit le 30 avril 2011 pour vos locaux.

Toutefois, vous beneficiez d'un droit de préemption lors de la vente des locaux qui vous sont loués.

Aussi, vous voudrez bien dans le délai de DEUX MOIS à compter de la réception de la présente nootification, me faire connaitre par LETTRE RECOMMANDEE AVEC DEMANDE D'AVIS DE RECEPTION, si vous entendez ou non acquérir cet immeuble aux prix et conditions énoncées ci-dessus.

L'absence de réponse de votre part équivaudra à un refus de l'offre de vente, et qu'il y ait de votre part une réponse négative ou absence de réponse, vous devrez avoir libéré les lieux loués à la date du 30.04.2011.

IMPORTANT : si le congé est prématuré, c'est à dire de plus de six mois de la fin du bail, le délai légal de deux mois ne court que de la date du jour où le congé doit être donné et non de la date de délivrance. Exemple : pour un bail expirant le 31/12/2002, le délai de réponse courra du 01/07/02 si le congé à été délivré dès le 15/06/02. "

 

Viennent ensuite l'énnoncé des dispositions de l'article 15....

 

Voilà ce sera peut être plus clair pour tout le monde, qu'en pensez vous?

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Effectivement, il donne le prix proposé par l'acheteur, 160k€, précise que le bien est surévalué, souligne qu'il n'y ait pas eu de visite d'évaluation et demande comment faire annuler le congé pour vice de forme...

 

La conclusion de fausse vente n'est pas de lui, pas de moi.

 

---------- Message ajouté à 18h50 ---------- Précédent message à 18h45 ----------

 

Je ne vois trop rien à lui reprocher, à ce congé.

 

Il précise avoir preneur au prix indiqué, mais ne dénie pas les droits du locataire qui peut effectivement préempter.

Par contre, ça les dispense du devoir de visite aux éventuels autres acheteurs.

De toutes façons si, après les deux mois d'usage l'acheteur se désiste et que le prix est revu à la baisse, l'appart' sera proposé au locataire qui disposera d'un nouveau délai de préemption.

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Merci pour toutes vos réactions. Le courrier dis ceci =

 

"Je vous informe que Mme XXX (proprio) demeurant a XXX à trouvé un acquéreur pour les locaux que vous loués situés à XXX cadastrés : (je vous passe les détails)

 

Les conditions de ventes sont les suivantes =

- Le prix est de 160000€ comission d'agence comprise

- Auquel il y lieu d'ajouter ... (frais de notaire)

 

En vertu des lois numéro 89-462 du 06 juillet 1989 et numéro 94-62 du 21 juillet 1994, je vous notifie congé avec effet à la date de la fin du présent bail, soit le 30 avril 2011 pour vos locaux.

Toutefois, vous beneficiez d'un droit de préemption lors de la vente des locaux qui vous sont loués.

Aussi, vous voudrez bien dans le délai de DEUX MOIS à compter de la réception de la présente nootification, me faire connaitre par LETTRE RECOMMANDEE AVEC DEMANDE D'AVIS DE RECEPTION, si vous entendez ou non acquérir cet immeuble aux prix et conditions énoncées ci-dessus.

L'absence de réponse de votre part équivaudra à un refus de l'offre de vente, et qu'il y ait de votre part une réponse négative ou absence de réponse, vous devrez avoir libéré les lieux loués à la date du 30.04.2011.

IMPORTANT : si le congé est prématuré, c'est à dire de plus de six mois de la fin du bail, le délai légal de deux mois ne court que de la date du jour où le congé doit être donné et non de la date de délivrance. Exemple : pour un bail expirant le 31/12/2002, le délai de réponse courra du 01/07/02 si le congé à été délivré dès le 15/06/02. "

 

Viennent ensuite l'énnoncé des dispositions de l'article 15....

 

Voilà ce sera peut être plus clair pour tout le monde, qu'en pensez vous?

 

Ce n'est pas tout à fait ce que vous nous disiez au début, vous m'avez induit en erreur en vous disant que le congé était nul. Ici, toutes les mentions obligatoire sont bien présentes et le congé bien valide.

Vous auriez pu commencer par là au lieu de nous mentir en disant que le propriétaire ne vous laissait pas le droit de préemption...

 

En fait, il y a bien une erreur dans le congé, mais je ne pense pas que ça le rende nul. Le délai pour répondre n'est pas de 2 mois après réception, mais de 2 mois après début du préavis...

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En fait, il y a bien une erreur dans le congé, mais je ne pense pas que ça le rende nul. Le délai pour répondre n'est pas de 2 mois après réception, mais de 2 mois après début du préavis...

 

Même pas: il y a bien le paragraphe "En cas de congé prématuré...bla bla"

C'est envoyé par un notaire, me semble bien. Ils ont les formules en machine, de toutes façons.

 

Elle n'avait pas vraiment menti...elle avait omis, comme je me doutais zunpeu depuis le début. (toujours à cause du notaire)

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Même pas: il y a bien le paragraphe "En cas de congé prématuré...bla bla"

C'est envoyé par un notaire, me semble bien. Ils ont les formules en machine, de toutes façons.

 

Elle n'avait pas vraiment menti...elle avait omis, comme je me doutais zunpeu depuis le début. (toujours à cause du notaire)

 

Alors je ne sais plus lire puisque moi, je lis :

 

Aussi, vous voudrez bien dans le délai de DEUX MOIS à compter de la réception de la présente nootification, me faire connaitre par LETTRE RECOMMANDEE AVEC DEMANDE D'AVIS DE RECEPTION, si vous entendez ou non acquérir cet immeuble aux prix et conditions énoncées ci-dessus.
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Vous auriez pu commencer par là au lieu de nous mentir en disant que le propriétaire ne vous laissait pas le droit de préemption...

 

Il me semble que vous allez un peu trop loin, a aucun cas je n'ai menti ! J'ai bien précisé dans mon premier post que c'était la phrase à trouvé acquéreur qui me mettait le doute. Je recherche ici un peu d'aide et non pas d'être jugé car je ne maîtrise pas vraiment toutes les ficelles juridiques.

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Bonsoir,

 

Vous n'avez pas menti, mais vos propos laissaient entendre que l'offre n'avait pas été faite à vos parents :

et de plus l'appartement aurait dû être proposé aux locataire avant d'envisager une mise en vente.

 

Malheureusement pour vos parents, s'ils ne souhaitent pas se porter acquéreurs, ce congé est valable et, a priori, il n'y a aucune anomalie permettant de le contester pour obtenir la reconduction automatique du bail.

 

Cordialement.

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je ne maîtrise pas vraiment toutes les ficelles juridiques.

 

Moi non plus plus, pour la simple et unique raison que ce n'est ni mon métier ni ma formation.Par contre, je maitrise assez bien...ma langue maternelle.

J'aime bien le mot juste et je me méfie des phrases mises en exergue avec silence pudique sur le reste.

 

Tiens, là par exemple, vous parlez d'une phrase qui vous aurait "mis le doute".

Mais il faut lire:

"Qui m'a donné l'espoir de pouvoir faire annuler ce congé qui nous dérange".

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