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Forum juridique de Net-iris

Prescription empiètement.


Jucous

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Bonjour, je reprends un poste de cet été. Quelques éléments nouveaux depuis:

avec ma compagne, nous venons d'acquérir un terrain dans le but de construire une maison.

 

Le bornage avec avis contradictoire a été fait et grosse surprise: notre terrain qui n'est déjà pas très large (88Ocm sur les plans du cadastres) est rogné de 25cm sur sa partie Est par le mur du pignon de la maison de notre voisin. Ce pignon est prolongé par un mur de pierre de clôture maçonné sur 3 m de long. Ce pignon et ce mur datent des années 1930. Enfin, dans le prolongement de ce mur, les voisins ont fait construire une clôture qui empiète de 25cm sur notre terrain. Cette clôture date d'il y a 20 ans. Sur le plan de bornage (contradictoire donc validé par notre voisin aussi), il est bien précisé que le pignon, comme le mur en prolongement et la clôture sont la propriété entière de notre voisin. Par contre, ils empiètent bien sur notre terrain.

 

Dans un premier temps, nous avons demandé à notre voisin d'acquérir la mitoyenneté du mur en prolongement du pignon, pour pouvoir le détruire avec son accord et le rehausser pour pouvoir construire en limite de propriété et avoir ainsi une partie de notre maison qui profite de la pleine largeur du terrain (avec l'idée de reconstruire de son côté à l'identique le mur maçonné en pierre pour qu'ils n'aient pas de préjudice esthétiques).

 

Ce voisin après avoir écarté toute idée de destruction du mur, a finalement consenti à nous proposer un prix pour l'acquisition de la mitoyenneté, à savoir 10 000€ et la reconstruction de la clôture (mal placée à notre désavantage) à nos frais!icon_smile_propeller.gif

 

Nous l'avons mis en demeure de détruire le prolongement du mur de leur pignon et leur clôture considérant que c'est un empiètement.

Il nous a répondu que désormais le terrain sur lequel le mur était construit lui appartenait car il bénéficiait de l'usucapion.

J'ai écumé les forums et j'ai noté que l'empiètement n'est pas prescriptible. J'ai joint une avocate qui, après moultes recherches (600 € de factures) me dit qu'en effet, mes voisins sont dans leur droit (même pour la clôture!). Je lui ai fait part des arrêts de la cour de cassation concluant à la détestation du droit français pour l'empiètement (cf. Article de Laurent Jacques sur le site de la cour de cassation). Elle ne m'a toujours pas répondu. Je dois voir mes voisins pour une conciliation ce mardi 12/10. J'espérais avoir un courrier argumenté de mon avocate envers mon voisin pour amorcer cette conciliation avec un avantage. elle n'a toujours rien fait!:confused:

Que puis-je espérer?

Dois-je payer cette avocate?

Dois-je repousser cette conciliation et m'expliquer plus avant avec l'avocate?

 

Merci d'avance pour vos avis éclairés.

 

julien Cousança.

 

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  • Réponses 20
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Votre post est confus , vous dites que vous avez fait un bornage contradictoire mais l'avez vous concrétisé et signé tous les 2 ?

Que dit le PV sur la limite ?

Si le bornage indique que le mur est privatif au voisin et que donc c'est lui qui constitue la limite il n'est plus question d'empiètement !:eek::eek:

Vous pouvez préciser ?

Le Cadastre n'est qu'indicatif , seul le bornage indique les limites réelles du terrain

 

En plus si c'est un mur de 1930 sans revendication par les propriétaires de votre terrain, il y a bel et bien prescription et usucapion !

 

Il ne peut y avoir empiètement que dans le cas où un terrain a déjà été borné (ou débord de toit au delà d'un mur si la propriété est close de murs par exemple ) pas sur de simples relevés du Cadastre et de données approximatives

 

Bien sur que vous devez payer cette Avocate pour son travail , vous n'avez pas fait de devis ?:eek:

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Merci pour votre réponse,

 

Le PV de bornage signé par mon voisin et le vendeur du terrain juste avant que j'achète, dit que son mur empiète de 25cm sur mon terrain (c'est qualifié ainsi sur le bornage: mur privatif-appartenant au voisin- sur sol mitoyen).

Le bornage décrit bien l'empiètement. Il décrit 323m2 arpenté sur parcelle de 328m2 au cadastre. La différence ou presque est occupée par notre voisin.

 

Comment pouvait-on revendiquer la propriété puisque le terrain n'avait jamais été borné auparavant. Il faut être géomètre expert pour soulever le lièvre? Comment peut-on parler alors de prescription?

 

Merci d'avance pour vos précisions.

 

Julien Cousança.

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(c'est qualifié ainsi sur le bornage: mur privatif-appartenant au voisin- sur sol mitoyen).

Etrange formulation, "sol mitoyen", ça ne veut rien dire, le sol ne peut pas être mitoyen...

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Etrange formulation, "sol mitoyen", ça ne veut rien dire, le sol ne peut pas être mitoyen...

 

En effet cela ne veut rien dire !:eek::eek:

Ce sont vraiment les termes utilisés ??

Allez voir le Géomètre Expert pour explication

Que disent les croquis y a t'il des flèches des angles des murs et sur les murs comment est définie la limite sur le croquis ?

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Bah oui, ça nous a enduit d'erreur au départ...

 

Bref, sur le plan de bornage, la limite de propriété passe dans le milieu de l'épaisseur du mur du pignon de notre voisin. Ce qui est clair sur le croquis, c'est que le mur appartient au voisin. Ce mur faisant 50cm d'épaisseur (mur en pierres maçonnées), la moitié est sur notre terrain. La flèche du mur va vers le voisin (mur privatif).

 

Merci d'avance.

 

Bonne journée.

 

Julien Cousança.

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Bah oui, ça nous a enduit d'erreur au départ...

 

Bref, sur le plan de bornage, la limite de propriété passe dans le milieu de l'épaisseur du mur du pignon de notre voisin. Ce qui est clair sur le croquis, c'est que le mur appartient au voisin. Ce mur faisant 50cm d'épaisseur (mur en pierres maçonnées), la moitié est sur notre terrain. La flèche du mur va vers le voisin (mur privatif).

.

 

C'est n'importe quoi ce bornage

La propriété du sol l'emporte sur ce qui est construit

 

Article 552 du Code Civil

Créé par Loi 1804-01-27 promulguée le 6 février 1804

 

La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.

 

Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu'il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre "Des servitudes ou services fonciers".

 

Il peut faire au-dessous toutes les constructions et fouilles qu'il jugera à propos, et tirer de ces fouilles tous les produits qu'elles peuvent fournir, sauf les modifications résultant des lois et règlements relatifs aux mines, et des lois et règlements de police.

 

Article 553

Créé par Loi 1804-01-27 promulguée le 6 février 1804

 

Toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l'intérieur sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n'est prouvé ; sans préjudice de la propriété qu'un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription soit d'un souterrain sous le bâtiment d'autrui, soit de toute autre partie du bâtiment.

 

Article 555

Créé par Loi 1804-01-27 promulguée le 6 février 1804

 

Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever.

 

Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds.

 

Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d'oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.

 

Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n'aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l'une ou l'autre des sommes visées à l'alinéa précédent..

 

- Soit la limite devait être indiquée au ras du mur du voisin en effet avec usucapion si plus de 30 ans des 25 cm et mur privatif

- Soit le mur aurait du est déclaré mitoyen pour compenser la perte du terrain et l'empiètement !

 

Il faut voir tout cela avec votre vendeur car ce n'est pas à vous de racheter le mur du voisin car le bornage est mal rédigé !

 

Par contre si votre acte de propriété dit bien 323 m2 vous n'avez aucun recours contre le vendeur

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Merci pour toutes ces précisions.

 

En effet, c'est ce bornage qui nous met en difficulté...

Le bornage a été fait à notre demande avant l'acte authentique de vente dans l'idée de faire construire. C'était pour gagner du temps. Du coup, le bornage a été fait en présence des vendeurs alors encore propriétaires (à nos frais). Le bornage a été inclus dans l'acte de vente.

Pouvons-nous tout de même nous retourner contre le vendeur (mais il y a une clause dans l'acte de vente qui dit qu'on prend en l'état)?

Pouvons-nous nous retourner contre le géomètre expert?

Le bornage actuel retient bien la notion d'empiètement (le mur est à notre voisin sur notre terrain). Il a été signé par nos voisins peu conciliants.

Peut-on demander un bornage judiciaire? Il me semble que non car un bornage contradictoire (non contesté) a déjà été réalisé. Et le bornage contradictoire établit les limites de propriété (sans préjuger des propriétaires...là c'est les hypothèques si j'ai tout compris).

 

Bref, j'y comprend pas grand chose... Merci de m'éclairer!

 

Bonne journée.

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Merci pour toutes ces précisions.

 

En effet, c'est ce bornage qui nous met en difficulté...

Le bornage a été fait à notre demande avant l'acte authentique de vente dans l'idée de faire construire. C'était pour gagner du temps. Du coup, le bornage a été fait en présence des vendeurs alors encore propriétaires (à nos frais). Le bornage a été inclus dans l'acte de vente.

Pouvons-nous tout de même nous retourner contre le vendeur (mais il y a une clause dans l'acte de vente qui dit qu'on prend en l'état)?

Pouvons-nous nous retourner contre le géomètre expert?

Le bornage actuel retient bien la notion d'empiètement (le mur est à notre voisin sur notre terrain). Il a été signé par nos voisins peu conciliants.

Peut-on demander un bornage judiciaire? Il me semble que non car un bornage contradictoire (non contesté) a déjà été réalisé. Et le bornage contradictoire établit les limites de propriété (sans préjuger des propriétaires...là c'est les hypothèques si j'ai tout compris).

 

Bref, j'y comprend pas grand chose... Merci de m'éclairer!

 

Bonne journée.

Oui vous ne pouvez plus rien faire plus de bornage judiciaire ni rien !

Laissez tomber et ne rachetez pas ce mur !

Considérez que c'est la limite

Vous devriez tout de même contacter l'Ordre des Géomètres pour leur poser le problème !

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Là je ne suis pas d'accord avec vous. Si on construit collé contre le mur sans récupérer la limite de propriété au-dessus du mur, on (nos voisins pénibles) risque de nous attaquer car le PLU impose de construire en limite de propriété.

Ce que je ne comprends pas non plus, c'est si on peut contester le bornage après avoir signé le PV (surtout que depuis il a été enregistré en même temps que l'acte de vente)? (cf. plus bas) Si notre voisin avait voulu prescrire le terrain sur lequel son mur est construit, c'était avant de signer le PV qu'il fallait le faire?

 

Effets du bornage

 

Une fois signé par les parties ou établi judicièrement, le procès verbal de bornage fixe officiellement et définitivement les surfaces des propriétés et leurs limites : il vaut titre définitif (Cass civ 3 octobre 1972, Cass civ 26 novembre 1997). Il n’est donc plus possible de procéder à un nouveau bornage, amiable ou judiciaire. Il en est ainsi même si les bornes ont disparu car il suffit d’exploiter le procès verbal pour placer de nouvelles bornes. Dans certains cas rares - lorsqu’il rectifie des titres de propriété inexacts- , il vaut mieux publier le procès-verbal à la conservation des hypothèques pour qu’il devienne opposable aux tiers (par ex : les propriétaires successifs).

 

Encore merci pour ce dialogue enrichissant.

 

---------- Message ajouté à 23h53 ---------- Précédent message à 23h50 ----------

 

Nous sommes obligés de régler les choses proprement soit devant le juge, soit devant le notaire? Sinon, nous serons toujours exposés à des actions en justice: construction non conforme au PLU.

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Là je ne suis pas d'accord avec vous. Si on construit collé contre le mur sans récupérer la limite de propriété au-dessus du mur, on (nos voisins pénibles) risque de nous attaquer car le PLU impose de construire en limite de propriété.

Mais non pas dans un cas comme ça !

Voyez les services d'urbanisme ils vous diront comme moi que ce bornage est abérant et dans la mesure où le mur est privatif vous ne pouvez construire dessus !

 

Ce que je ne comprends pas non plus, c'est si on peut contester le bornage après avoir signé le PV (surtout que depuis il a été enregistré en même temps que l'acte de vente)? (cf. plus bas) Si notre voisin avait voulu prescrire le terrain sur lequel son mur est construit, c'était avant de signer le PV qu'il fallait le faire?

Ben oui, le GE a fait n'importe quoi

A moins de refaire à l'amiable modifier mais il faudra enregistrer les mofdifications à nouveau chez le Notire en lui laissant le mur

 

Effets du bornage

 

Une fois signé par les parties ou établi judicièrement, le procès verbal de bornage fixe officiellement et définitivement les surfaces des propriétés et leurs limites : il vaut titre définitif (Cass civ 3 octobre 1972, Cass civ 26 novembre 1997). Il n’est donc plus possible de procéder à un nouveau bornage, amiable ou judiciaire. Il en est ainsi même si les bornes ont disparu car il suffit d’exploiter le procès verbal pour placer de nouvelles bornes. Dans certains cas rares - lorsqu’il rectifie des titres de propriété inexacts- , il vaut mieux publier le procès-verbal à la conservation des hypothèques pour qu’il devienne opposable aux tiers (par ex : les propriétaires successifs).

C'est ce que je vous ai dit plus haut une fois signé c'est fini

 

Nous sommes obligés de régler les choses proprement soit devant le juge, soit devant le notaire? Sinon, nous serons toujours exposés à des actions en justice: construction non conforme au PLU.

Mais non voyez l'urbanisme pour le problème et ils accepteront la construction contre le mur du voisin

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Bonsoir,

 

J'ai contacté le GE: il me dit que le bornage est institué ainsi car initialement (dans les années 30), le PLU imposait que le premier (X) construisant sa maison devait construire son pignon à cheval sur la limite de propriété. Son voisin (Y) s'il voulait s'appuyer dessus devait lui racheter la mitoyenneté. Dans notre cas, ça ne s'est pas fait car le voisin (Y) n'a pas eu besoin de s'appuyer sur le mur déjà bati (la maison minuscule ne faisait pas toute la largeur). C'est pourquoi le mur est resté privatif (à X) à cheval sur la limite de propriété (Y).

Par ailleurs, je me suis déplacé à l'urbanisme et l'agent m'a confirmé qu'avec ce type d'implantation, si je suis plus haut que le mur, au-dessus, je dois rattraper la limite de mitoyenneté et donc construire jusqu'à la moitié de l'épaisseur du mur (soit donc beaucoup de complications pour l'ossature bois)...

 

Bref, c'est le bazar... Si ce mur empiète (c'est caractérisé sur le bornage) je suis en droit, soit d'acquérir la mitoyenneté, soit de le faire détruire, non?

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Bonsoir,

 

J'ai contacté le GE: il me dit que le bornage est institué ainsi car initialement (dans les années 30), le PLU imposait que le premier (X) construisant sa maison devait construire son pignon à cheval sur la limite de propriété. Son voisin (Y) s'il voulait s'appuyer dessus devait lui racheter la mitoyenneté. Dans notre cas, ça ne s'est pas fait car le voisin (Y) n'a pas eu besoin de s'appuyer sur le mur déjà bati (la maison minuscule ne faisait pas toute la largeur). C'est pourquoi le mur est resté privatif (à X) à cheval sur la limite de propriété (Y).

Par ailleurs, je me suis déplacé à l'urbanisme et l'agent m'a confirmé qu'avec ce type d'implantation, si je suis plus haut que le mur, au-dessus, je dois rattraper la limite de mitoyenneté et donc construire jusqu'à la moitié de l'épaisseur du mur (soit donc beaucoup de complications pour l'ossature bois)...

 

Bref, c'est le bazar... Si ce mur empiète (c'est caractérisé sur le bornage) je suis en droit, soit d'acquérir la mitoyenneté, soit de le faire détruire, non?

Alors non pas d'empiètement au sens de l'article 545 du Code Civil car il n'a fait qu'obéir aux règles d'urbanisme de l'époque d'où en effet ce bornage complexe et dans ce cas pas d'autre choix de de racheter la mitoyenneté en effet (comme l'aurait fait votre vendeur si sa maison avait été assez grande), vous n'obtiendrez jamais le droit de le détruire car les Juges tiendront compte de cette obligation

 

Cela se pratique par exemple encore dans certains lotissements le premier qui s'installe construit en effet à cheval sur les limites car il y a obligation de mur mitoyen

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Bonsoir,

Si je résume, il y a empiètement et je peux menacer mon voisin peu conciliant de détruire ce mur?

Et s'il ne veut rien entendre, en attendant la décision de justice pour dommages et intérets, je peux construire le long du mur sans avoir ce décroché pour rattraper la limite de mitoyenneté?

 

Car vous comprendrez bien que je suis pressé de construire...

 

Encre merci pour vos éclairages.

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pas le même corps de règles, pas le même ordre juridicitionnel, pas ... les mêmes conclusions !

 

Ok mais parti pour combien d'années ??

Alors qu'un bornage bien fait pouvait résoudre le pb

 

Et comment tu construit sur un mur privatif au fait ?

Il faut d'abord en racheter la mitoyenneté mais le mur empiète ...donc il faut le raser et c'est un mur de maison si j'ai bien compris de 1930 ...

C'est complètement irréaliste cette situation

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Conseil d'Etat, 3 / 5 SSR, du 29 juin 1983, 24522, mentionné aux tables du recueil Lebon

 

---------- Message ajouté à 22h52 ---------- Précédent message à 22h50 ----------

 

Ok mais parti pour combien d'années ??

Alors qu'un bornage bien fait pouvait résoudre le pb

 

Et comment tu construit sur un mur privatif au fait ?

Il faut d'abord en racheter la mitoyenneté mais le mur empiète ...

C'est complètement irréaliste cette situation

le bornage a été parfaitement réalisé.

je ne comprends pas ce que tu lui reproche.

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Ou là là, vraiment, les jurisprudences, j'ai du mal à comprendre... Cette jurisprudence explique qu'on peut considérer la face du mur comme étant la limite de propriété même si ce mur n'est pas mitoyen?

 

Est-ce possible?

 

Le plus simple pour se tirer de ce mauvais pas me semble d'acquérir la mitoyenneté à un prix raisonnable (et non pas 10 000 euros) pour ensuite réhausser le mur à nos frais... On passerait devant le notaire et on résoudrait le problème... On peut acquérir la mitoyenneté de manière forcée. Qu'en est-il ensuite du réhaussement du mur? Sommes-nous obligés d'obtenir l'accord du voisin?

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Je lui reproche au Géomètre (pas au bornage):

- de ne pas avoir expliqué aux acquéreurs qu'il reprenait les limites de 1930 (qu'il a du retrouver quelquepart) puisqu'il ressort que le mur était à cheval sur les limites (donc établies déjà) et le nouvel acquéreur aurait su d'avance qu'il devait racheter la mitoyenneté et s'adosser au mur

- Il pouvait dans le cas où l'acquéreur ne désirait pas s'adosser déterminer la limite à partir du mur privatif quite à récupérer ailleurs les 25 cm

 

Vu que c'était imposé à l'époque (ce que l'on sait maintenant) on ne va pas condamner quelqu'un de bonne foi qui a construit en 1930 à détruire son mur

 

De plus ici le mur n'est pas mis mitoyen mais privatif puisque lui seul a payé l'édification

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