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Droit du locataire - droit du proprietaire


Jeanne2525

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Je souhaite acquérir un immeuble dont un appartement est déjà loué.

Ce locataire a un bail signé en 1985 sous seing privé, avec tacite reconduction.

Aujourd'hui, il a un montant de loyer bien inférieur au prix du M² en location (5.40 eur/m² au lieu de 8.20 eur/m²).

J'ai parcouru quelques textes sur les droits et les devoirs des locataires et propriétaires, et j'en conclue, qu'en principe, je peux "casser" le bail sous 6 mois.

1ère question : Suis je dans mon droit ? (petite remarque : ce monsieur doit avoir entre 60 et 65 ans, et vis seul avec sa femme dans un F4).

A noter également que l'immeuble contient en plus, 2 appartements non loués (un F3 et un studio).

L'idée serait de proposer le F3 à ce locataire avec un montant de loyer correspondant au prix du m² actuel, et pour ma part, de prendre le F4 avec mon mari et mes 3 enfants (qui sont en garde alternée).

2e question : le locataire actuel peut-il, pour une raison ou une autre, refuser de partir, même s'il est prévenu 6 mois à l'avance ?

Merci de votre réponse ?

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bonjour

 

Je souhaite acquérir un immeuble dont un appartement est déjà loué.

Ce locataire a un bail signé en 1985 sous seing privé, avec tacite reconduction.

si bail de 3 ans, ca vous fait des echeances de bail en:

1988, 1991, 1994, 1997, 2000, 2003, 2006, 2009, 2012 (étant la prochaine)

 

 

Aujourd'hui, il a un montant de loyer bien inférieur au prix du M² en location (5.40 eur/m² au lieu de 8.20 eur/m²).
loi de 89, article 17c, vous pourrez réevaluer a la prochaine echeances soit au moins 6 mois avant l'echeance de 2012.

 

 

J'ai parcouru quelques textes sur les droits et les devoirs des locataires et propriétaires, et j'en conclue, qu'en principe, je peux "casser" le bail sous 6 mois.

 

mauvaise conclusion ou mauvaise lecture: c'est 6 mois avant une echeance de bail.

 

a lire : loi du 6 juillet 89

 

 

1ère question : Suis je dans mon droit ? (petite remarque : ce monsieur doit avoir entre 60 et 65 ans, et vis seul avec sa femme dans un F4).

 

voir reponse precedente. NON vous n'etes pas dans votre droit avant 2012.

par contre si le bail signé, contient une clause d'indexation, vous pourrez indexer a partir du moment ou vous serez proprio, en prenant les indices depuis la derniere indexation.

(voir ma signature au bas du message et le lien vous amenant à des sujets generaux: vous y trouverez bcp d'infos)

 

 

A noter également que l'immeuble contient en plus, 2 appartements non loués (un F3 et un studio).
cela ne change rien.

 

 

L'idée serait de proposer le F3 à ce locataire avec un montant de loyer correspondant au prix du m² actuel, et pour ma part, de prendre le F4 avec mon mari et mes 3 enfants (qui sont en garde alternée).

 

vous pouvez tjs proposer ... le locataire n'est pas tenu d'accepter.

 

 

2e question : le locataire actuel peut-il, pour une raison ou une autre, refuser de partir, même s'il est prévenu 6 mois à l'avance ?

Merci de votre réponse ?

 

bien sur puisque vous ne pouvez rien dire avant 2012.

de plus attention : il faut verifier son age car les personnes de plus de 70 ans sont tres protégées surtout si elles ont des moyens minimes. (voir loi de 89, tjs la meme, art 15)

 

 

conseil: avant de signer le compromis, bien verifier l'etat de l'immeuble ou de l'appart, et SURTOUT si le locataire paye correctement ! et demandez bien les preuves du paiement, + clause a inserer dasn le compromis à rediger par votre notaire (concernant le locataire et le fait qu'il n'y a aucun contentieux ni probléme !!!)

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Une autre précision tout de même : cet achat se fera suite à une vente aux enchères de tout un immeuble (3 apparts et une partie commerciale).

Même si je n'ai pas encore vos réponses :(, j'ai pu lire à plusieurs reprises dans le forum que lorsque c'est le nouveau propriétaire qui souhaite habiter dans l'appart, il peut donner congés sous 6 mois, sans attendre la fin du bail.

Me confirmez vous que je rentre dans ce cas ?

J'ai juste peur que le locataire actuel refuse de libérer cet appart, qu'une loi le "protège" et que je me retrouve à rester locataire d'un appartement qui ne m'appartient pas. Ce serait le comble !!!

Merci pour vos prochaines réponses ... tant attendues :D

 

---------- Message ajouté à 15h32 ---------- Précédent message à 15h29 ----------

 

merci beaucoup Golfy !!! dans l'attente d'une réponse, j'ai tenté un 2e message, mais apparemment il semblerait que je n'ai que le choix d'attendre 6 mois avant la fin du bail, snif ...

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le propriétaire qui veut reprendre un bien pour l'habiter doit donner congé, dans les formes requises, au plus tard 6mois AVANT LA FIN DU BAIL..

 

Si un accord, en général financier est trouvé entre le locataire et le propriétaire, les choses sont différentes.

Mais RIEN ne peut contraindre un locataire sans problème à quitter les lieux hors fin du bail.

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Même si je n'ai pas encore vos réponses :(, j'ai pu lire à plusieurs reprises dans le forum que lorsque c'est le nouveau propriétaire qui souhaite habiter dans l'appart, il peut donner congés sous 6 mois, sans attendre la fin du bail.

Me confirmez vous que je rentre dans ce cas ?

 

ce doit etre une erreur ou une mauvaise reponse.

merci de donner des liens car c'est ABSOLUMENT FAUX.

 

 

 

J'ai juste peur que le locataire actuel refuse de libérer cet appart, qu'une loi le "protège" et que je me retrouve à rester locataire d'un appartement qui ne m'appartient pas. Ce serait le comble !!!

Merci pour vos prochaines réponses ... tant attendues :D

 

c'est tjs le pbl quand on achète un logement occupé ou meme, quand un bailleur donne congé a son locataire: il n'est jamais sûr que ce dernier va partir.

 

dasn ce cas, il faut lancer procèdure pour une expulsion : durée de 1 a 3 ans ....

 

lisez bien le forum "votre immeuble" SVP :)

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voici le lien que j'ai trouvé également : Loi 89-462 (Loi mermaz) sur les rapports locatifs - contrat de bail entre bailleur et locataire, où il est précisé que le bailleur peut demander au locataire de lui rendre l'appart pour y habiter, sous un délai de 6 mois.

"Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.(...)

 

Le délai de préavis applicable au bailleur est de six mois. Comme pour le locataire, le congé doit être donné par lettre recommandée avec accusé de réception ou signifié par acte d'huissier. Le début du préavis est fixé à la date de réception de la lettre recommandée ou à celle à laquelle le congé a été signifié par huissier."

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LO042 - Congé pour reprise donné par le bailleur dans la location secteur privé

 

Le bailleur peut reprendre le logement pour l’habiter lui-même, ou le faire habiter par son conjoint, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, son partenaire auquel il est lié par un PACS enregistré à la date du congé, ses ascendants, descendants ou ceux de son conjoint, ou concubin notoire, ou partenaire auquel il est lié par un PACS enregistré à la date du congé.

Le congé pour reprise doit être donné avec un préavis de 6 mois avant le terme du contrat.

Pour être valable, il doit contenir le motif, ainsi que le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise.

 

 

Ministère de l’Ecologie, de l’Energie, du Développement durable et de la Mer - LO042 - Congé pour reprise donné par le bailleur dans la location secteur privé

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Oui, tout cela est vrai, mais il s'agit de six mois avant la fin du bail.

 

Mais si vraiment vous n'avez pas envie de nous croire, essayez...ça ne vous coutera qu'un exploit d'huissier après tout.

 

Parce qu'à mon avis, si vous vous vous risquez à écrire vous même le recommandé, vous allez en plus vous planter ds la procédure qui est d'une précision redoutable.

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ho là tout de suite les grands mots lol

non je veux bien vous croire, mais dans tout ce qu'on peut lire, on peut vite faire des interprétations ! Et dans mon cas, je l'interprétais certainement en ma faveur ;)

Donc OK, il faut que je comprenne 6 mois avant la fin du bail, dommage, ça ne m'arrange pas :(

Et très franchement, le jour où je devrais donner congés à un locataire, je pense que j'aurai la sagesse de le faire par des hommes de loi qui m'éviteront de mauvaises surprises.

En tous les cas, merci à tous pour vos réponses, ça a le mérite d'être clair !!! :)

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comme pour tout mieux vaut se referer directement au texte de loi ... pas à un article condensé. en lisant votre lien on vous fait croire que le delai pour le bailleur est de 6 mois (oui c'est bien ecrit) mais ce n'est pas precisé que la durée minimale du bail est de 3 ans mini et que le bailleur ne peut pas donner congé avant un terme de bail ... alors que le locataire (et ca c'est bien indiqué) peut donner congé à tout moment ....

 

donc .... voici la loi : Détail d'un texte

 

facile à lire !

 

pour le congé du bailleur, c'est l'articulation de 2 articles : l'article 10 sur la durée du bail, et l'art 15 pour le congé qui fait que ce delai de 6 mois ne vaut que 6 mois avant la fin d'une echeance de bail.

autre exemple: si le bail est signé pour 6 ans mini (comme dans le cas ou le bailleur est une société par exemple), eh bien il ne peut donner congé que 6 mois avant une echeance de 6 ans ... etc, etc

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(petite remarque : ce monsieur doit avoir entre 60 et 65 ans, et vis seul avec sa femme dans un F4).

 

Ce n'est pas une petite remarque. Si votre locataire a au moins 70 ans à la fin du bail (2012 d'après ce que j'ai compris), alors il sera "protégé".

 

Si c'est le cas, il sera compliqué voire impossible de le sortir. Merci de vous en assurer!!

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la "bonne affaire" d'un logement vendu occupé et aux enchères n'en est peut être pas une du tout si on compte l'acheter dans le but de s'y loger...

Quand le locataire est protégé c'est le drame...

Surtout si l'on ne connait pas les ressources du locataire et que le logement est manifestement sous-loué... car l'arbitrage entre 17C et congé pour habiter est impossible haha

 

---------- Message ajouté à 23h53 ---------- Précédent message à 23h43 ----------

 

si bail de 3 ans, ca vous fait des echeances de bail en:

1988, 1991, 1994, 1997, 2000, 2003, 2006, 2009, 2012 (étant la prochaine)

 

Si l'ancien bailleur était une personne morale, les baux étaient de 6 ans soit :

1991, 1997, 2003, 2009, 2015

La fin du bail serait alors non plus 2012 mais 2015

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pour préciser, il s'agit bien d'un bail de 3 ans fait à l'origine par une personne physique, donc 2012.

Et effectivement, aucune idée précise de l'âge de ce couple, donc risqué pour ce que nous envisagions de faire (occuper l'appartement).

En tous les cas merci à tous pour vos réponses qui m'ont permis certainement de prendre la bonne décision.

Et surtout merci pour votre disponibilité.

Sans oublier un petit clin d'oeil spécial à Sardineb :)

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