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Forum juridique de Net-iris

nuisance sonore et défaut de permis de construire


tlinda

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Nous souhaitons obtenir de l'aide concernant un gros problème de nuisance sonore avec le studio loué au rez-de-chaussée de notre maison.

En 2005 nous avons achété une maison de village. Le rez-de-chaussé est un ancien garage (désigné comme tel dans le règlement de copropriété), aménagé en studio, et nous possédons le reste de qui se compose de deux étages. Notre chambre se trouve au premier niveau au dessus du studio, au second niveau se trouve la pièce de vie (cuisine, salle à manger, salon), au-dessus de quoi est aménagée une mezzanine. Nous nous sommes rendus compte quelques mois après avoir aménagé, qu'il n'y avait aucune insonorisation entre le rez-de-chaussée et notre chambre. Depuis trois ans et demi 4 locataires se sont succédés dans le studio et la situation est allée en se dégradant, musique, télé et soirées, occasionnant pour nous beaucoup de nuits blanches et de la fatigue. Nous avons alerté la co-propriétaire de l'immeuble des nuisances que nous subissons et lui avons demandé de faires des travaux, en sachant que nous même avons isolé notre chambre et notre salle de bain avec une sous-couche acoustique, des tapis, et du lino afin d'atténuer voire d'éliminer tous les bruits d'impact. Manifestement ce sont ces bruits qu'entendaient les locataires du studio. La co-proriétaire a refusé de nous écouter et nous avons du subir les insultes racistes et autres d'un de ses locataires durant plus d'une année jusqu'à ce que nous portions plainte. Depuis deux locataires se sont succédés, et nous subissons les bruits de télé, de conversations, de musique et même de vie intime au quotidien. Il nous est impossible de dormir dans notre chambre depuis bientôt quatre mois. Nous avons appelé la gendarmerie qui nous a dit que tant que le bruit ne se propage pas sur la voie publique ils ne peuvent intervenir. Je précise qu'il y a un an nous avons fait venir un expert acoustique afin qu'elle prenne conscience des nuisances que nous subissons. Dans son rapport, l'expert a rédigé qu'en l'état actuel des choses le studio ne répondait à aucune norme et devrait être fermé juqu'à ce qu'il soit mis en conformité. Par ailleurs, en faisant des recherches auprès de la Mairie nous venons d'apprendre que les seuls permis de construire existants concernant le local du rez-de-chaussée sont pour une vitrine en mai 1982 et la façade en nov 1982.

Nous avons pris contact avec un avocat qui nous propose de monter un syndic afin “d'assainir” la copropriété et de faire fermer le studio. Qu'en pensez-vous? nous sommes épuisés de cette situation et à bout, merci de nous répondre.:sad:

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Comme a du vous l'indiquez votre expert, la réglementation acoustique est "simple":

 

En fonction de la date de construction du logement (permis de construire), depuis 1970, une réglementation s'applique:

 

Avant 1970 pas de cadre règlementaire

entre 1970 et 1996 - arrêté du 14 juin 69

entre 96 et 99 - arrêté du 28 octobre 94

depuis le 1er janvier 2000 - arrêté du 30 juin 99.

 

Dans ces 3 arrêtés, des valeurs minimum d'isolement et maximum de niveau de bruit d'impact sont indiqués. Il s'agit d'une obligation.

 

Vous avez eu l'intervention d'un expert, cela signifie qu'il était missioné par un juge. Vous avez porté plainte? Le jugement a été rendu?

 

Bon courage dans votre démarche.

 

PS: Une étude acoustqiue devra être réalisée si vous souhaitez optimiser les travaux à réaliser (les chemins de propagation pouvant être complexe et variés).

De manière générale, un moyen efficace de traiter le bruit provenant de l'étage du dessous via votre plancher est de traiter le local du dessous (faux plafond en plâtre par exemple) et eventuellement si necessaire les parois latérales (voire les conduites de chauffage, gaines technqiues, etc...). La mise en oeuvre de lino ou autre sous couche ne jouera que sur le bruit d'impact donc protegera votre voisin du dessous du bruit que vous générez en marchant sur votre plancher.

Autre moyen beaucoup plus compliqué, couler une dalle pour alourdir votre plancher (mais avec tous les inconveniants que ca peut comporter: travaux compliquer et lourds, risques de probleme de structure, changement de hauteur des pièces donc modification des portes, etc...)

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Merci pour votre réponse,

l'expert n'était pas missionné par un juge, mais c'est le père d'une collègue de travail qui nous a fait l'expertise gracieusement.

Merci pour tous ces renseignements sur les arrêtés, demain je rencontre un conciliateur de justice.

A l'heure actuelle nous ne souhaitons plus faire de travaux de toutes façons la coproprio refusera de les faire, mais faire fermer le studio.

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Bonjour,

 

Nous avons pris contact avec un avocat qui nous propose de monter un syndic afin “d'assainir” la copropriété et de faire fermer le studio. Qu'en pensez-vous?
Déjà on ne monte pas un syndic, on en prend un. Qu'il soit professionnel ou bénévole.

L'un comme l'autre n'ont pas pouvoir d'interdire quoi que ce soit, ce sont les copropriétaires qui décident et lui exécute ensuite les décisions votées, donc je ne vois pas en quoi cela vous ferait avancer concrètement.

 

Un syndic professionnel est une dépense un peu lourde pour 2 lots, de plus il n'aura pas beaucoup de résolutions à mettre en place puisque ce sont les copropriétaires qui les votent et que, à 2 copropriétaires vous ne pouvez jamais dégager de majorité, c'est l'unanimité ou rien. Comme le copro d'en dessous ne donnera pas sa voix pour des décisions qui ne vont pas dans son sens...

 

Un syndic bénévole suffira pour tenir la gestion qui doit se résumer à l'assurance de l'immeuble, que vous devez partager au prorata de vos quotités de millièmes respectifs sur la totalité du bâtiment.

 

je pense qu'il faut effectivement axer sur la fermeture de ce studio qui n'est pas censé en être un.

Ainsi le copropriétaire devra faire les travaux de conformité pour le transformer en logement, isolation comprise, ou le vendre pour ce qu'il est, un garage, puisqu'il apparait comme tel dans le RC.

 

Il y a 2 pistes : vis à vis de la règlementation administrative si ce studio n'est pas conforme aux normes de vie requises, mais aussi du côté du droit de la copropriété, puisqu'il y eu changement de destination sans autorisation en Assemblée Générale avec l'autre propriétaire de l'époque,(?) et sans modification du Règlement de Copropriété.

 

A noter que les dispositions du RC ne sont pas prescriptibles, ce local à toujours la destination de garage vis à vis de l'immeuble, même s'il était en conformité pour l'habitat.

Pour que le changement soit valide il aurait fallu une modification du RC avec acte notarié, publication pour le recours aux tiers et enregistrement aux hypothèques.

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Encore merci pour vos réponses, il s'agira d'un syndic bénévole, nous sommes propriétaires deux 2/3 du batiment, l'autre tiers appartient à la copopriétaire.

Les autres propriétaires n'ont jamais été consultés pour la changement de destination, et le RC n'a jamais été changé. L'avocat se base uniquement sur le RC pour toutes ses action,s selon lui c'est uniquement grace à lui qu'il sera possible de faire fermer le studio, il a donc raison! J'ai hâte que ce syndic soit monté, d'autant plus qu'elle n'a jamais voulu honorer sa quote-part de la réfection totale de la toiture, et là aussi selon l'avocat c'est par le syndic qu'il nous sera possible de nous faire rembourser les gros frais engagés entièrement à notre charge.

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L'avocat se base uniquement sur le RC pour toutes ses action,s selon lui c'est uniquement grâce à lui qu'il sera possible de faire fermer le studio,
C'était un peu mon sentiment, du côté administratif je crains qu'il ne puisse bénéficier d' une prescription, reste en tout dernier ressort l'arrêté d'insalubrité s' il peut s'appliquer à votre cas, mais non conforme ne veut pas forcement dire insalubre.:unsure:

 

nous sommes propriétaires deux 2/3 du batiment,
Oui, par déduction je m'en doutais, mais l'art.22 de la loi du 10 juillet 1965 qui régit le régime de la copropriété prescrit que :

.

..[Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.]...

 

C'est pourquoi dans une copropriété à 2 il est impossible de dégager une majorité.

 

Par contre sur le plan de la comptabilité effectivement, il pourra faire les comptes et les répartir selon les quotes-parts de chacun pour les dépenses courantes, mais pour les travaux d'un certain montants s'ils n'ont pas été votés du tout l'autre copropriétaire peut les contester, et s'il vote contre vous ne pourrez pas les faire non plus.

Malheureusement, dans la copro à deux, un juge est plus utile qu'un syndic la plus part du temps.

L'idéal serait d'avoir l'opportunité de racheter le garage.

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..[Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires

Oui effectivement, cet aspect du Rc me préoccupe. il y a aussi autres choses: "le lot N° 1est décrit comme un local situé au rdc", puis plus loin dans le tableau récaputulatif c'est un garage..."

Concernant l'occupation, "tous les locaux de l'immeuble ne pourront être occupés que pour l'habitation et par des personnes de bonnes vies et de moeurs." alors est-ce qu'on considère qu'on peut vivre dans un garage?

Concernant le remboursement de la quote-part des frais de toiture, notre avocat soutient que dans la mesure ou elle faisait partie de la conservation de l'immeuble et qu'elle était indispensable, elle ne pouvait pas s'y opposer. C'est vrai qu'il était impossible d'emménager dans la maison sans faire la toiture, c'est d'ailleurs la raison pour laquelle l'ancienne propriétaire l'a vendue, elle ne pouvait pas y faire face et c'était une résidence secondaire.

pour ce qui est de l'insalubrité, l'expert a décrit le studio en ces termes:

"il est vrai que le local du rdc n'offre pas beaucoup de possibilités compte tenu des dimensions (local tout en longueur) et de l'absence de ventilation (fenêtre inexistante). Un tel local (garage ou dépendance) ne devrait pas êtr considéré comme habitable dans la mesure ou les règles d'hygiène et de sécurité incendie sont inexistantes. Sans voulolir imposer telle ou telle solution , le présent litige peut se résoudre à l'amiable si la propriétaire consistait à mettre en conformité son local selon les critères d'habitabilité applicables aux logements anciens". Je précise que le seule ouverture est une porte en bois à deux battants (garage), avec à l'intérieur une porte vitrée petits carreaux deux battants (largeur de la pièce 4 mètres); il y a une sdb, des toilettes, dans la pièce à vivre un coin cuisine.

Demain je rencontre un conciliateur, j'espère de tout coeur qu'une fois le syndic nommé, le studio sera fermé, l"idée d'aller devant un juge ne ns réjoint pas, c'est long et onéreux. Mais quand même ce serait révoltant qu'elle puisse continuer à louer un local qui ne béneficie pas de permis de construire, qu'elle ne déclare probablement pas aux impots, alors que ses locataires perçoivent des prestations sociales de la CAF!!!! C'est injuste quand même!

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  • 5 weeks later...

 

Concernant l'occupation, "tous les locaux de l'immeuble ne pourront être occupés que pour l'habitation et par des personnes de bonnes vies et de moeurs."

 

 

Ce critère sur les personnes ne vaut rien. Cette disposition dit que l'immeuble a vocation

d'habitation, et qu'on ne peut pas faire d'un local un bar, un resto ni un garage qui répare les voitures.

 

 

alors est-ce qu'on considère qu'on peut vivre dans un garage?

 

 

Voir selon les critères légaux de logement décent : surface, volume habitables minimaux :

9 m²...

 

 

Mais quand même ce serait révoltant qu'elle puisse continuer à louer un local qui ne béneficie pas de permis de construire, qu'elle ne déclare probablement pas aux impots, alors que ses locataires perçoivent des prestations sociales de la CAF!!!! C'est injuste quand même!

 

 

Ce serait plus juste si les locataires ne percevaient pas ces prestations, n'est-ce pas ?

Tu t'emploies auprès de la CAF afin que ces allocations soient supprimées, c'est tout à

ton honneur. Ainsi les locataires victimes d'un proprio qui leur loue à prix excessif comme

studio un garage sans fenêtre seront en plus privés de prestations sociales d'aide au logement.

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non pas du tout, je ne m'emploie pas auprès de la CAF pour les les locataires ne perçoivent plus de prestations, même si j'ai du mal à entendre leur réponse lorsque je leur demande d'écouter leur télé moins fort ou de parler moins fort qui est: "désolé, mais j'ai pas acheté un home cinéma pour écouter mes films moins fort, et puis vous trouvez pas qu'il a un bon son?". Non je me contente de laisser un mois de salaire entre les frais d'avocart et le syndic provisoire simplement pour faire respecter un réglement un RC et pouvoir dormir dans notre chambre et non sur un matelas dans la chambre de mon fils ou dans le salon en étant enceinte de 7 mois. Ca te rassure????

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non pas du tout, je ne m'emploie pas auprès de la CAF pour les les locataires ne perçoivent plus de prestations, même si j'ai du mal à entendre leur réponse lorsque je leur demande d'écouter leur télé moins fort ou de parler moins fort qui est: "désolé, mais j'ai pas acheté un home cinéma pour écouter mes films moins fort, et puis vous trouvez pas qu'il a un bon son?". Non je me contente de laisser un mois de salaire entre les frais d'avocart et le syndic provisoire simplement pour faire respecter un réglement un RC et pouvoir dormir dans notre chambre et non sur un matelas dans la chambre de mon fils ou dans le salon en étant enceinte de 7 mois. Ca te rassure????

 

 

Oui, cela me rassure, vu que tu exprimais ici une intention délatrice auprès de la CAF.

 

Le droit en matière de nuisances sonores ne suit pas vraiment la philosophie de ton voisin : il affirme que chacun doit pouvoir jouir paisiblement de son logement, et que c'est à celui qui fait du bruit de se débrouiller pour ne pas dégranger - en gros. Suggère à ton voisin de goûter aux fonctionnalités d'écoute avec un bon son au casque que possède certainement son home cinema.

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Je l'ai déjà fait, j'ai même fait appel à un conciliateur de justice qui l'a rencontré, mais rien à faire. Il ne reste plus que l'huissier mais là encore c'est moi qui paie, mais c'est pas grave, tant qu'il ne perd pas ses prestation sociales, le pauuuuuvre. n'est-ce pas?

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