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Droits des tiers


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Bonjour,

 

La propriété de ma grand-mère décédée a été divisée et mon père a pu récupérer son bien après 23 ans d’attente. Il m’a fait ensuite donation à moi et ma mère avec usufruit.

Les héritiers indivis (ont procédé à une demande de division de la parcelle) après partage un acheteur à eu comme obligation de réaliser les travaux de séparation du bien.

Donc pas de bon père de famille car la propriété à été divisée au cadastre par les héritiers indivis.

La bâtisse est rectangulaire avec un étage et elle à été divisée en 2 en son milieu sur les 2 niveaux. Laissant un terrain de 347 m2 pour le voisin acheteur et 337 m2 pour nous.

Il a gardé l’escalier intérieur ainsi que l’eau et l’électricité.

Le voisin possède un balcon sur la face sud de la maison (profondeur 1.5m) sur toute la largeur de son bien ; il arrive donc jusqu'à la limite séparative.

Ce balcon existait à l’origine de la maison il est ouvert sur les 2 cotés et donne une vue directe sur notre terrain et même une vue oblique sur nos 2 fenêtres de l’étage.

Le plan du géomètre expert indiquait une séparation verticale au cadastre mais ne précisait pas les détails.

N’aurait t’il pas du fermer le coté du balcon pour ne pas faire apparaitre cette servitude de vue qui n’existait pas du temps de ma grand-mère puisque une seule propriété ?

Un an et 2 mois après nous déposons une déclaration de travaux (avril 2010) pour réaliser un escalier extérieur et par la même occasion une terrasse au niveau de l’étage.

La déclaration est acceptée par l’urbanisme, elle sous entend un rehaussement du mur mitoyen de séparation de hauteur 2.2m pour l’amener à 4.75 sur une profondeur de 2.5m soit 1 m de plus que son balcon. (Ceci affin d’éviter toute vue directe à moins de 1.9m)

Après avoir réfléchi (ce dernier avait un certain intérêt à retoucher le mur mitoyen pour créer une véranda au Rez de chaussez), il me fait savoir par téléphone qu’il s’oppose à notre projet et qu’il n’est pas favorable à toute construction d’un niveau supérieur au rez de chaussé sur notre terrain, je lui réponds que je prenais en considération sa demande et que j’allais revoir mon projet.

Je dépose donc une nouvelle demande à mon nom (mandaté par mon père) en mairie EN SEPTEMBRE 2010 cette dernière ne touche plus le mur mitoyen, la construction est décalée de 2.78 m de la limite séparative (sur à 1.9m pour les vues droites) elle avance de 3.20m par rapport à la façade (au lieu de 2.5 m avant) est a une superficie totale de 18.49 m2 (au lieu de 20m2).

Le recevons un courrier recommandé d’un avocat le 17 que mon père refuse puis le 24 un huissier leur jette une lettre dans le jardin.

 

TEXTE :

Monsieur je reçois de

Lors de l’acquisition vous n’avez fait part à monsieur P… d’aucun projet de construction sur le fond, hors il a découvert l’affichage d’un permis de construire sur votre partie divise.

Il s’avère que vous et vos ayant droit projetez la création d’un balcon qui d’une part va dénaturer l’ensemble immobilier, mais plus grave la profondeur du balcon projeté est le double de la largeur du balcon de Monsieur P… (faux) et d’un niveau + élevé (faux) ce qui a des conséquences puisque non seulement il aura une limitation de vue mais surtout son immeuble sera totalement privé d’ensoleillement (faux).

C’est pourquoi par la présente il vous demande de vous faire connaitre votre opposition totale à ce projet immobilier.

 

 

SUITE :

En gros le voisin s’oppose à notre construction prétextant une privation d’ensoleillement ainsi que le coté esthétique de notre construction qui ne sera pas alignée avec son balcon. (sorte de jalousie à mon avis)

 

Pour répondre à ces arguments :

Actuellement son balcon avance de 1.5m dans le premier projet nous avançons de 2.5m la différence est donc de 1m. (Le décalage plus faible qu’a l’origine !)

Pour ce qui est de l’ensoleillement cela concerne le rehaussement du mur mitoyen (qu’il devra peut-être quand même être rehaussé car la servitude de vue qu’il a. Dut fait de la séparation n’est peut être pas légale ? pas de bon père de famille), il n’a pas mis les pieds sur son balcon de tout l’été et il n’a aucune gêne vis-à-vis du soleil sur les 3 façades de sa maison donc ça ne devrait pas trop le déranger.

 

Il soutien que ma construction dévalorise son bien et que s’il avait su ça il n’aurait jamais acheté (je reprécise que je ne suis pas son vendeur).

Etrangement il ne fait pas apparaitre de notions de vues sur son jardin à partir de ma terrasse ! (ce qu’il avait mis en avant lors de nos discussions orales).

Quoi qu’il en soit je précise que mon père ne souhaite pas aller au tribunal contre lui et que je ne suis qu’usufruitier, donc je ne peux rien faire en mon nom pour l’instant. (à aller au tribunal, je préférerais pour ma part défendre une construction plus importante, nous avons déjà fait pas mal de compromis)

 

Le rehaussement du mur devant passer par une entente commune, je privilégie mon deuxième projet qui ne soulèvera plus cette discussion mais fera apparaitre une vue directe à 2.79m (supérieure à 1.90m) et avancera de 3.22m au lieu de 2.5m (escalier plus confortable).

 

Comment sortir de cette situation ? Attendre la décision de l’urbanisme (d’ici le 09/10/2010) et lui faire savoir que j’ai une nouvelle autorisation de travaux (sur laquelle il va essayer d’exercer tous les recours possibles) ? a t'il intérêt a attaquer alors que la construction n'est pas commencée ? donc pas de préjudices ? la privation totale d’ensoleillement (faux) est peut être pour lui seul moyen d'espérer enclencher une procédure ? ce qui ne sera pas le cas dans mon 2eme projet (pas de modification du mur mitoyen) ?

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1) Il a bien une servitude de vue dite du père de famille car il a acheté avec ce balcon en l'état et c'est bien la division qui a créé ces servitudes donc il n'a absolument pas à les boucher !

C'est le principe de la servitude dite du père de famille

Il vous appartenait de prévoir l'obstruction en vue directe du balcon lors de la vente

 

2) a) si votre projet respecte bien les règles d'urbanisme du PLU il n'y a aucune possibilité de recours administratif (urbanisme )

 

b) pour le droit des tiers :

- au niveau du Code Civil si vous respectez les distances prévues pour les vues idem

 

- pour trouble de voisinage et perte d'ensoleillement c'est voué à l'échec

 

Par contre et là il y a un souci je pense qu'il cherche plutôt à attaquer pour dol selon l'article 1116 du Code Civil et faire diminuer le prix de sa maison voire annuler la vente compte tenu des modifications apportées qui pour lui le dévalorisent (perte de vue , modification de façade ...etc )

 

 

Article 1116

Créé par Loi 1804-02-07 promulguée le 17 février 1804

 

Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté.

 

Il ne se présume pas et doit être prouvé.

 

Vous n'êtes pas son vendeur mais votre père oui par contre et c'est votre projet qui remet tout en cause

Cette vente s'est faite par Agence, directement ?

Votre père a t'il assuré devant le Notaire ou d'autres qu'il ne modifierait pas le bâtiment ?

Il n'y a pas d'écrit soit mais ...

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Bonsoir, Mon père a hérité de sa mère du bien qui était indivis avec les consorts héritiers de son frère (tante et 2 cousines), il n'a jamais rencontré l'acheteur de la part des consorts si ce n'est 2 heures avant la vente pour signer avec lui une convention concernant les futures modalité de séparation (servitude eaux usées commune, frais du géomètre payé par mon père, travaux de séparation conformément au plan du géomètre (trait qui traverse la parcelle) payés par le futur acheteur. Par cette convention l'acheteur s engageait à acheter la part des consorts en attestant qu'il ferait les travaux de séparation, et mon père attestait qu'il était en accord avec les travaux proposés. les consorts sécurisaient en quelque sorte la vente.

Il n'y pas eu de propos concernant la non modification du bâtiment, et j'ai même dit à l'acheteur que le bâtiment avait du potentiel et que l'on pouvait agrandir vers l'avant !

n'ayant pas d'escalier il pouvait se douter que ça ne resterait pas comme ça.

Donc compte tenu de tout cela ne devrait t'il pas se tourner vers les consorts qui sont les vendeurs et non vers mon père ?

 

---------- Message ajouté à 01h06 ---------- Précédent message à 00h47 ----------

 

j'ai oublié les consorts ont vendu directement sans agences, ne devrait t'il pas les impliquer par un courrier s'il a de t'elles intentions art1116 ? ( mon père n’étant pas leur vendeur)

 

j'espère que je n'abuse pas , je me permet de rajouter ceci :

 

 

 

Merci pour votre avis d’expert, donc pour aller jusqu’au bout sur les séparations:

 

Je précise que je suis plutôt pour mon 2eme projet mais que je souhaiterais comprendre toutes les subtilités de la situation :

 

L’acte de partage comporte le texte suivant au niveau des servitudes :

 

Mon notaire (peut être pas un expert en droit immobilier), ainsi que l’avocat conseil de ma commune (également) m’ont affirmés que l’on n’était pas dans le cadre du bon père de famille.

Certes le balcon existait à l’époque de ma grand-mère, mais ce n’est pas elle qui a divisé mais les héritiers.

L’acheteur à eu comme obligation de réaliser la séparation suivant le plan en vue de dessus du géomètre, n’aurait t’il pas du réaliser cela selon les règles de l’art pour ne pas l’octroyer cette servitude de vue en oubliant de fermer le coté du balcon, car si on va par là il aurait pu laisser une ouverture dans les murs de séparation intérieurs et grenier tout en restant conforme au plan du géomètre? De plus en est possible que le balcon surplombe la limite mitoyenne (de 1 ou 2 centimètres, je n’ai pas mesuré) et là il y a empiètement.

 

Nous sommes dans le cas de maison mitoyenne, si cette servitude est avérée, peut-elle m’empêcher d’obtenir le rehaussement du mur mitoyen ( à environ 2m au dessus du niveau du premier étage) pour éviter d’avoir une vue directe dans le cadre de mon premier projet ? (ce qui est un droit je crois).

Pourra-t-il s’il le décide faire ce que je n’ai pas pu faire un jour, en renonçant à sa servitude et en rehaussant le mur, pourrai-je m'y opposer ?

 

 

La servitude de vue droite du garage du voisin transformé en chambre :

Au niveau d'un garage situé a l’arrière, ce dernier à été construit il ya peut être plus de 30 ans (sans permis) et dispose d’une fenêtre chez nous à 12 cm de la ligne séparative et donc vue directe.

Le voisin a transformé ce garage en chambre il n’a pas construit de mur de séparation qui aurait pu obstruer sa fenêtre il se sert donc du mur de son garage comme séparation (en retrait de 12 cm), puige exiger la construction du mur de séparation sur la mitoyenneté et ainsi faire disparaitre cette servitude de vue sur notre terrain ? Aurait t'il du la fermer

 

j espère que je suis assez clair, pas évident d'exposer tout ça sans les plans.

 

La Suite à venir…!

 

Restent à traiter :

 

La construction du voisin sans demande de permis en limite mitoyenne et non conforme au plu…

 

Encore Merci.

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Donc compte tenu de tout cela ne devrait t'il pas se tourner vers les consorts qui sont les vendeurs et non vers mon père ?

En effet si recours pour dol, j'avais compris que c'était votre père qui avait vendu une partie du bâtiment mais peut-être que ce n'est pas son objectif et que je me trompe

Il se retourne contre votre père pour votre projet seulement peut-être

 

Pas convaincue par l'argument du Notaire car cela s'impose aux héritiers, il aurait fallu lors de la division prévoir de supprimer cette servitude or cela n'est pas le cas si ?

Article 693 du Code Civil

Il n'y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds

actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c'est par lui que les

choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude

 

Article 694

Si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de

servitude, dispose de l'un des héritages sans que le contrat contienne aucune

convention relative à la servitude, elle continue d'exister activement ou passivement en

faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné.

Suite demain

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je rajoute ce passage type concernant les servitudes dans l'acte de partage (et non l'acte de vente des consorts avec le voisin que je ne possède pas) pour votre analyse

 

servitudes:

ils jouiront des servitudes actives et supporteront celles passives apparentes ou occultées continues ou discontinues, qui pevent exister au profit ou à charge des immeubles partagés sans recours l'un contre l'autre.

 

servitude reelle et perpetuelle :

droit de passage des canalisations des eaux usées

approuvées par les parties

 

Je rappelle que l'acheteur était en charge des travaux de séparation suivant le plan du géomètre qui donne une ligne vue de dessus qui découpe le terrain et la maison sans notion de niveau.

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C'est la formule bateau mais dans votre cas cela s'applique bien à la servitude de vue

Si servitude de vue de ce balcon vous ne pouvez construire en limite du coup si le balcon arrive jusque là

Un dessin serait bien pour ne pas dire d'âneries ;)

 

Voir ce document très bien fait :

http://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?TOPIC_ID=480

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Merci pour votre aide,

 

Je ne sais pas comment vous joindre un plan ou dessin ? j’ai des vues 3D de mes 2 projets immobiliers.

 

Pour poursuivre :

 

Pour couronner le tout le voisin a construit de manière illégale en dec 2009 en limite de propriété (avec la rue) et de mitoyenneté un cabanon en dur d’environ 12 m2 il a donc rehaussé notre mur mitoyen d’environ 60 cm, sans me demander la permission.

Ce cabanon ne respecte pas les règles du plu/pos car la construction est située à moins de 8 m de l’axe de la rue.

Au niveau de la rue cette construction dépasse d’au moins 2,3 m, ce qui n’est pas très esthétique (contraire au PLU). Cela n’empêche pas le voisin de dire que ma construction validée par l’urbanisme va dénaturer l’ensemble immobilier !

 

Si nous n’arrivons pas à trouver de compromis et si je n’arrive pas à persuader mon père d’aller ou de répondre en justice, je pense mener plusieurs actions et attendant de revenir à la charge avec un projet surement plus ambitieux :

 

Je souhaiterais bloquer la possibilité de régularisation (normalement impossible, mais il a peut être des relations !!) de son cabanon car d’ici 3 ans ce ne sera plus possible de lui reprocher quoi que soit (au niveau administratif), il reste encore 2ans. Cela pourrait laisser une trace gratuite de sa mauvaise fois en cas de poursuites futures en justice.

Le plus simple est le moins couteux est de déposer plainte au niveau de la mairie ? Cela restera une affaire entre la mairie, l’administration et lui et je n’aurai pas à engager de frais n’es ce pas ? Comment cela se déroule t’il ? Puis je agir en tant que usufruitier ?

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