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Forum juridique de Net-iris

Quel statut choisir : louer en meublé ou en non meublé ?


Chrisnouk

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Bonjour,

je viens d'acheter un studio dans lequel il n'y a plus rien et où tout est à refaire. je me demande s'il faut que je passe en régime fiscal "location meublée".

En effet, je lis ici et là que la location en meublée est plus intéressante, mais j'ai l'impression que le déficit foncier ne peut pas être autant optimisé.

 

J'ai souscrit un crédit in fine pour maximiser les intérêts dus sur capital emprunté. Les travaux d'amélioration sont également maximisés ...

Tout cela est déductible des revenus fonciers. Donc j'apprécie bien la location en non meublée. j'en suis à mon troisieme montage de cet type et me constitue un bon capital.

 

Quel est votre avis ?

 

(En fait, les locations actuelles (studettes) que je propose relèvent plus de la location meublée, mais je les déclare sous le régime fiscal non meublée pour maximiser les déficits fonciers)

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Dans les deux cas, jusqu'à l'acquisition totele du patrimoine du patrimoine désiré, le but est surtout de faire de la défiscalisation.

En fait, la différence entre location meublée et location non meublée tient au fait, que, dans la première, au niveau du régime réel, on amortit les murs et on déduit tous les frais, alors qu'on n'amortit pas dans le régime non meublé.

En période d'acquistion de patrimoine, la coexistence d'intérêt d'emprunts avec de gros travaux fait que, en non meublé, il faut savoir habillement jouer avec les réparations pour ne jamais tomber en reconstructiuon (non déductible) et cela a l'air votre cas pour cette fois ci. Acet effet, vous pouvez consulter la page 2 de ce >> formulaire sur la TVA à 5,5% dans la construction

 

A noter que, pour un loueur en meublé professionnel, le déficit est déductible de votre revenu global (il faut que les recettes dépassent 23.000€ et dépassent aussi vos autres revenus du travail). Cependant, pour bénéficier de cette déduction, il faudra que vous renouveliez votre parc, en faisant attention au plus value, puisque le déficit acquis en non professionel n'est pas reportable en meublé, et surtout que l'amortsisement commence à la date d'acquisition du bien.

 

Après, à vous de faire vos comptes. Mais d'une manière générale, les impôts ne reprennent jamais en contrôle fiscal des locations meublées déclarées en non meublées, parce que, le plus souvent, cela aboutit à un dégrèvement, ce qui n'est pas le but du contrôle fiscal. Bien sur, si vous utilisez correctement vos 10.700 de déficits tout les ans, il est possible que ce ne soit pas le cas.

 

Enfin, en non meublé, la comptabilité est beaucoup plus simple au réel qu'en meublé. En meublé, il est souvent nécessaire de passer par un comptable, au moins au départ.

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Merci

 

j'ai 3 questions additionnelles.

je précise d'abord que j'ai commencé par une puis deux studettes qui sont facilement remises en état et meublées à peu de frais (lit, table, armoire le tout chez IKEA). Cela suffit pour des étudiants dans Paris. Je les ai déclaré (sur conseil d'une personne des impots qui voulait m'economiser le passage par la case comptable) en non meublée.

Pour cette fois, le studio est plus conséquent (16M2) et les frais pour le "meubler" plus conséquent : peinture, parquet, plomberie, four , Machine à laver, réfrigérateur, Télévision Haut de gamme, ...

 

- Y a t il une obligation si je choisi la location en non meublée de conserver ce bien loué en non meublé pendant un certain temps (le temps d'épuiser les avantages) avant de basculer cette location en meublée ?

- la bascule non meublée vers meublé permet elle de conserver l'option en régime réel sans spécificité

- Puis je conserver les studettes en non meublée et le studio en meublé ou bien le régime est choisi pour toutes les locations.

 

Merci

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. Je les ai déclaré (sur conseil d'une personne des impots qui voulait m'economiser le passage par la case comptable)
Oups, vous avez encore du sonner à la mauvase porte... (pour les meublés, c'est le Serivice des Impôts des Entreprises)

En passant vos non meublés en meublé, vous allez perdre leur déficit reprotable. Il y a possibilité de remettre en cause les deficit déclaré les trois dernières années. Donc, passez au maximum une seule de vos deux première studettes en meublée. Par contre, passeez par la case comptable avant de faire cela. Il faut effectivement que vous en mesuriez les conséquences.

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j'ai sonné à la bonne porte. j'en suis sûr.

 

mais je loue la 1 ere studette depuis 4 ans et la seconde depuis 2 ans. il me semble que sur j'ai épuisé les déficits reportables sur ces 2 studettes.

je comprends dans votre message qu'il est possible de passer du mode non meublé à meublé, (au bout de 3 ans ?) d'une part et que l'on peut mixer meublé et non meublé entre plusieurs locations.

je pense que ta proposition est intéressante. Passer progressivement en meublé à commencer par ma studette de 4 ans.

je vais démarrer probablement mon studio en non meublé.

 

j'ai pris RDV avec un comptable et vais voir le service des impots cet AM

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vide avec mise à dispo gracieuse du minimum (studette de 10m2 - 7eme étage - sans ascendeur) de meubles : lit, table, armoire

OK, donc baux de 3 ans, c'est dommage de fournir le mobilier et de ne pas profiter de l'avantage de faire des baux de 1 an...

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mais je loue la 1 ere studette depuis 4 ans et la seconde depuis 2 ans. il me semble que sur j'ai épuisé les déficits reportables sur ces 2 studettes.

Seul vous, peut savoir si vos déficits sont épuisés. Mais en matière de revenus fonciers, il faut distinguer les déficit reportables (ceux nés des intérêts ou ceux dépassant 10700€) qui sont reportables durant 10 ans, et ceux déductibles du revenu global, qui doivent être consolidés par 2 années sans déficit. Autrement dit, chaque déficit déductible doit être suivie de 2 ans de location avec ou sans déficit déductible pour être définitivement acquis.

 

Petite simulation pour les déficit sur une année.

Cas A : loyer : 4.000, travaux et charge : 10.500 intérêt 4.200.

Dans cette situation où les intérêts excèdent les loyers, cet excédent n'est pas déductible et donne liue à un déficit reportable de 200. Les 10.500 donnent lieu à un dédicit déductible de 10.500

Cas B : loyer : 4.000, travaux et charge : 11.000 intérêt 3.800.

Dans cette situation où les intérêts sont absorbés par les loyers, on va pouvoir utiliser intégralement le droit à déduction. Le déficit est de 4.000 - 3.800 - 11.000 = -10.800, soit déficit déductible 10.700 et deficit reportable 100.

 

Pour votre cas, je fais une simulation ou loyer - intérêt = 1000 l'année de l'achat et augmente de 400 par année

Par studette, première année travaux + chage = 10.000, deuxième année, 8000, années suivante 1000.

Ce qui donne

2006 -> studette 1 : résultat 1.000 - 10.000, déficit déductible 9.000

2007 -> studette 1 : résultat 1.400 - 8.000, déficit déductible 6.600

2008 -> studette 1 : résultat 1.800 - 1.000, studette 2 : résultat 1.000 - 10.000, résultat global : 2.800 - 11.000, déficit déductible 8.200

2009 -> studette 1 : résultat 2.200 - 1.000, studette 2 : résultat 1.400 - 8.000, résultat global : 3.600 - 9.000, déficit déductible 5.400

2010 -> studette 1 : résultat 2.600 - 1.000, studette 2 : résultat 1.800 - 1.000, résultat global : 4.400 - 2.000, Bénéfice 2.400

Si vous cessez en 2010 avant le 31/12 vos locations nues, reprise de vos déficits de 2008 et 2009. La même situation en 2011 donne une reprise de 2009. Si vous gardez une location nue jusqu'au 31/12/2011 les déficits sont acquis définitivement

 

Par contre, si au lieur d'étaler les travaus sur 2 ans, vous aviez réalisé les 16.000€ de travaux en un an (soit travaux + charge = 17.000 la première année et 1.000 la senconde année), en 2011 le déficit reportable n'est pas épuisé et vous le perdez.

Simulation :

2006 -> studette 1 : résultat 1.000 - 17.000, déficit déductible 10.700, déficit reportable 5.300

2007 -> studette 1 : résultat 1.400 - 1.000, déficit imputable 400, déficit reportable 4.900

2008 -> studette 1 : résultat 1.800 - 1.000, studette 2 : résultat 1.000 - 17.000, résultat global : 2.800 - 18.000=-15.200, déficit déductible 10.700, déficit reportable 4.900 + 4.500 = 9.400

2009 -> studette 1 : résultat 2.200 - 1.000, studette 2 : résultat 1.400 - 1.000, résultat global : 3.600 - 2.000, déficit imputable 1.600, déficit reportable 6.800

2010 -> studette 1 : résultat 2.600 - 1.000, studette 2 : résultat 1.800 - 1.000, résultat global : 4.400 - 2.000, déficit imputable : 2.400, déficit reportable 4.400

 

Dans ce second cas, pas de déficit imputé en 2009, pas de reprise si vous gardez vos locations nues jusqu'au 31/12/2010. Par contre perte du déficit reprotable non utilisé.

 

Bon, je n'exclue pas une erreur de calcul.

 

vide avec mise à dispo gracieuse du minimum (studette de 10m2 - 7eme étage - sans ascendeur) de meubles : lit, table, armoire

Ce qui est effectivement un choix parfaitement cohérent avec vos déclarations fiscales.

 

A noter que ma simulation aboutit rapidement à des revenus fonciers imposable, alors qu'en meublé, les déduction et l'amortissement, la non imposition est beaucoup plus longue. Mais les amortissements non pratiqués ne sont pas récupérables par contre. D'où l'intérêt de ne pas forcément passer immédiatement votre moins rentable des deux premières locations en meublé

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Voici les chiffres vrais….

2006 : studette 1 : loyer-intérêt : 1720-1070 tx + charges 2375, résultat : - 1725, déficit déductible rev. global : 2375

Deficit imputable RF : 1075

2007 : studette 1 : loyer – intérêts : 4096 tx + charges 4272, résultat -176, ddrg : 176

2008 : studette 1 : loyer –intérêts : 4721 tx + charges 568, résultat : 4153 (1ere année positive), ddrg : 568

Studette 2 : loyer-intérêts : -434 tx + charges 8609, résultat : -9043, ddrg 8609

Total studette : loyer –intérêts : 4287 tx + charges -4890, résultat : -4890, ddrg 9177 (

2009 : studette 1 : loyer –intérêts : 4501, tx+ charges 730, résultat : 3771 (2eme année positive)

Studette 2 : loyer-intérêts : 2680 , tx+ charges 3687, résultat -1007,

Total studette : loyer –intérêts : 7181, tx+charges 4417, résultat 2764 … (603+1075 défalqués)

2010 : studette 1 : loyer –intérêts : 5161, tx + charges 261, résultat : 4900 (3eme année positive), ddrg 261

Studette 2 : loyer-intérêts : 2723, tx+ charges 1358, résultat 1365 (1ere année positive), ddrg 1358

Et c’est là, ou se pose ma question liée à mon studio que je viens d’acheter (les travaux vont bientôt démarrer) ..faut il que je déclare en non meublé ou en meublé …

- Si studio passe en non meublé

Suite 2010

Studio : loyer –intérêts -1237, tx + charges 18020, résultat -19257, ddrg 18020

Total studette + studio : loyer –intérêts : 6647, tx + charges 19639, résultat -19257 (10700+ 8939 reportable), ddrg 19639

Envisagé suite en 2011

2011 : studette 1 : loyer –intérêts : 5215, tx + charges 261, résultat : 4954 (4eme année positive), ddrg 261

Studette 2 : loyer-intérêts : 2948, tx+ charges 418, résultat 2530 (2ere année positive), ddrg 418

Studio : loyer-intérêts : 3118, tx+ charges 502 (++++), résultat 2616 (1ere année positive), ddrg 502

Total studette+ studio : loyer-intérêts : 11281, tx+charges 1181 (+++), résultats 10100 (-8939 reporté )

- Si studio démarre en meublé en 2010

Total 2010 studettes non meublées : loyer –intérêts : 8163, tx+ charges 679, résultat 7484 (Revenus fonciers Forts)

Autre possibilité

La studette 1 passe en meublée dès 2011

Que me conseillez vous ?

Voici enfin quelques questions additionnelles :

- est il intéressant d’augmenter les travaux dans la studette 2 ?

- pour le studio, je peux encore faire passer une partie des travaux en 2011…Est-ce souhaitable ?

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