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Forum juridique de Net-iris

Devoirs de l'usufruitier


Invité Kinuko

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Bonjour à toutes et à tous,

Ma mère, avec qui je n'entretiens plus aucune relation, a été placée l'année dernière en curatelle renforcée et la gestion de son patrimoine confiée à l'APASE.

Je me suis inquiétée en Mai dernier auprès du Juge des Tutelles du manque d'entrtien du patrimoine et je reçois ce jour de l'APASE, un courrier m'informant que ma mère refuse catégoriquement d'entreprendre les moindres travaux.

Je précise que je suis fille unique et héritière de mon père prédécédé.

Je sais aussi que l'usufruitier a l'obligation de ne pas laisser le patrimoine se déprécier et doit le rendre dans l'état ou il l'a trouvé.

Que me conseillez-vous?Que dois-je faire?

Je vous remercie par avance pour vos conseils.

camélias06

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bonsoir

il faudrait deja voir quels sont ces fameux travaux à faire.

est ce de l'entretien ou des gros travaux ? car dans ce dernier cas, c'est le nu-propriétaire qui doit les payer.

 

 

Quelles sont les obligations de l'usufruitier ?

 

Il prend la chose en l'état après avoir fait dresser un inventaire des meubles et un état des immeubles en présence du nu-propriétaire.

A la fin de l'usufruit, il ne peut réclamer aucune indemnité pour amélioration du bien.

Il est tenu aux réparations d'entretien (qui peuvent être assimilées aux réparations locatives dans le cadre d'un contrat de bail), les grosses réparations étant à la charge du nu-propriétaire.

Il est tenu des charges liées à la possession (qui peuvent être assimilées aux charges locatives). Ce peut être par exemple le paiement de la taxe d'habitation.

source: service-public.fr, usufruitier.
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Je vous remercie pour votre prompte réponse.Non, ma mère ne vit plus dans cette maison mais ne veut pas la louer car elle la "garde" pour sa petite-fille lorsqu'elle vient la voir, une fois par mois environ!Même la ligne téléphonique a été conservée bien qu'inutile, sa voiture également.Il en est de même de deux autres biens et qui ne sont ni entretenus ni loués et ne générant que des charges!Le seul souhait de ma mère est qu'à sa mort, j'en ai le moins possible, puisque depuis la mort de mon père en 1993, elle procède ainsi.Jusqu'à présent, ses revenus lui suffisaient pour faire face.Maintenant, je ne sais si ce sera encore le cas compte tenu du coût élevé de la maison de retraite.J'ajouterai que la Juge des Tutelles me renvoie vers l'APASE et réciproquement et que je n'ai accès à aucun document, même pas à l'inventaire qui a été effectué lors de sa mise sous curatelle.

Merci encore pour votre aide et vos conseils

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Vous écrivez par LRAR au curateur les obligations d'entretien de l'usufruitier, les conséquences du non respect étant une cessation de l'usufruit.

Comme cette procédure a toutes les chances de se régler devant un tribunal, vous anticipez et vous prenez un avocat spécialisé en droit des familles pour faire cette procédure.

 

A vous aussi de vous poser la question de ce que vous ferez de ce bien, car la cessation d'usufruit pour abus de jouissance peut se faire contre rente viagère, même si vous aurez à faire valoir vos factures de remise en état.

Article 618 En savoir plus sur cet article...

Créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804

L'usufruit peut aussi cesser par l'abus que l'usufruitier fait de sa jouissance, soit en commettant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant dépérir faute d'entretien.

Les créanciers de l'usufruitier peuvent intervenir dans les contestations pour la conservation de leurs droits ; ils peuvent offrir la réparation des dégradations commises et des garnties pour l'avenir.

Les juges peuvent, suivant la gravité des circonstances, ou prononcer l'extinction absolue de l'usufruit, ou n'ordonner la rentrée du propriétaire dans la jouissance de l'objet qui en est grevé, que sous la charge de payer annuellement à l'usufruitier, ou à ses ayants cause, une somme déterminée, jusqu'à l'instant où l'usufruit aurait dû cesser.

 

 

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puis-je toutefois ajouter une nuance ?

 

il faut voir ce que sont ces travaux de peinture ... tel un ravalement exterieur de la maison ?

car si on reprend les obligations d'entretien (qui pourraient etre assimilés à des entretiens locatifs, listés par le decret de 87), les travaux de peinture exterieurs ne sont pas locatifs ... :unsure:

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puis-je toutefois ajouter une nuance ?

 

il faut voir ce que sont ces travaux de peinture ... tel un ravalement exterieur de la maison ?

car si on reprend les obligations d'entretien (qui pourraient etre assimilés à des entretiens locatifs, listés par le decret de 87), les travaux de peinture exterieurs ne sont pas locatifs ... :unsure:

Attention, les obligations de l'usufruitier vont très très largement au delà de celles du locataire, puisqu'il a obligation de tout entretenir, sauf les gros murs et la toiture en entier. N'oubliez pas que l'usufruitier jouit de la maison à la manière du propriétaire. Si elle est louée, c'est lui qui encaisse les loyers etc...

 

Ne pas faire les peintures extérieures, c'est voir les volets, les fenêtres et les portes se dégrader rapidement. Une simple peinture des murs extérieurs, après netoyage rapide, permettra d'éviter les gros problèmes de piquetage de façade qu'on aura, si aucun travail ne se fait durant 30 ans. De plus, une bonne peinture comble les micro fissures et évite que le gel ne les agrandissent. Remettre trois tuiles déplacées par une tempête, évite que la suivante n'emporte la moitié du toit, etc... Or, toutes ces actions sont à la charge de l'usufruitier. Mais, de plus, ne pas entreprendre les actions extérieures peut laisser présumer que les actions intérieures, et notamment l'entretien de la charpente (notamment contre les nuisibles) ou de la chaudière n'est pas fait non plus, donc qu'on a un bien qui va à vau-l'eau.

 

Alors effectivement, pour le nu propriétaire, voir son bien non entretenu est le risque de ne rien récupérer. Savoir si le juge ordonnera la décheance de l'usufruit à la première demande, ou se contentera d'une injonction de faire au départ, est une autre chose, et on peut effectivement basculer pour la seconde. Mais il n'en reste pas moins que seule l'action judiciaire peut contraindre l'sufrutier récalcitrant.

 

J'insiste sur les revenus de la maman, parce que, effectivement, si elle n'a pas les moyens d'entretenir ce bien qui n'est pas sa résidence principale et se refuse de la louer, le risque de reprise de l'usufruit contre rente viagère est aussi une possibilité.

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Une précision serait peut-être utile: Etes-vous bien nue-propriétaire de toute la maison ? Votre mère n' est-elle pas usufruitière pour la seule moitié à la suite d' une donation au dernier vivant, plus généralement n' est' elle en rien héritière d' une partie de cette maison ?

Si elle ne dispose que de l' usufruit, au pire je pense que vous pouvez vendre.

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Suite à une donation au dernier vivant avec option en usufruit, on est usufruitier du tout, parce qu'on est usufruitier aussi de la part dont on est éventuellement plein propriétaire, par définition.

Mais en toutes circonstances, la vente amiable d'un bien exige le consentement de tous les ayants-droit, voire de ceux qui doivent donner un accord (curateur, tuteur, juge des tutelles).

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Les discussion précédentes de Camélia06 laissent préjuger qu'elle est nu propriétaire de plus de la moitié de la succession, suite à récompense, et qu'une partie du patrimoine était propriété personnelle de son père.

Par contre, de ce fait, forcer la vente est une possibilité de sa mère, pleine propriétaire pour une partie et usufruitière sur le reste.

 

Mais cela n'empêche pas que Camélia a le droit à l'entretien de sa part, ce qui passe souvent par l'entretien du tout. Il serait aussi intéressant de discuter avec un notaire et un avocat de la possibilité de cantonner la part de la mère dans une partie des biens, a défaut d'obtenir l'entretien du tout.

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C' est bien le point qui semble imprécis: Si la mère de notre amie veut tout laisser à des tiers, cela implique qu' elle ait des droits de propriétaire, alors que par ailleurs elle nous précise qu' elle, sa fille, est l' héritière.

Et je ne suis pas sûr que l' usufruit s' étende à la partie du bien conservée en pleine propriété, contrairement à ce qu' écrit Rambotte. Il me semble que l' usufruit peut s' étendre à la totalité...de la succession, donc la moitié dans le cas de donation au dernier vivant...mais bon ;)

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L'entretien du bien appartient à l'usufruitier ou au plein propriétaire, jamais au nu propriétaire. Dire qu'une personne a la pleine propriété, mettons du tiers et l'usufruti du reste implique bien que son obligation d'entretien porte sur tout. Et le nu propriétaire à le droit d'exiger l'entretien de ses deux tiers indivis, donc du tout.

La mère a donnée sa quotité disponile et peut être au delà à ses petite filles. Mais le fait que la curatelle ait été otée à l'une des petites filles laisse suposer que cette curatelle posait problème.

Cette mésentente ne doit pas conduire le curateur actuel à ne rien administrer alors que c'est son devoir.

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Merci Letarmo pour votre réponse et voici quelques précisions qui peuvent vous être utiles:mes parents s'étaient effectivement fait une donation au dernier vivant.Dans l'acte de succession de mon père, voici ce que je lis:ma mère a opté pour 1/4 en pleine propriété et 3/4 en usufruit, et usufruitière du quart des biens dépendant de sa succession.

Dans ces conditions, je ne pense pas pouvoir demander la vente.Je vous précise en outre que dans l'acte de succession ne figurait pas la récompense dûe par ma mère à la communauté, celle-ci ayant racheté du vivant de mon père et sur des fonds communs,la part de ses frères et soeurs dans la succession de ma grand-mère.Le notaire interrogé sur ce point ne m'ayant à l'époque jamais répondu ,les services fiscaux ont procédé à un redressement quelques années plus tard.

Etant désormais en retraite sans revenus importants, je ne souhaite pas me lancer dans une procédure couteuse et risquée.

Merci pour vos conseils avisés et votre aide.

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Hé bien, disons que nous sommes dans des situations assez similaires, y compris la curatelle, ma mère étant décédée en 93 également...et nous avons également des soucis de gestion du coût de la maison de retraite où mon père a dû être admis, avec la question de la vente d' un bien où il n' est plus en mesure de séjourner.

La différence tient au fait que la situation n' est pas conflictuelle, pour le moment.

Néanmoins je ne suis pas d' accord avec maria-c: le nu-propriétaire a quelques droits, par exemple de s' opposer à une vente sans son consentement mais également des obligations de participer à certains frais et travaux. Il me semble par exemple qu' il doit payer sa quote-part de l' impôt foncier...mais c' est un autre sujet.

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En fait, la possibilité que j'évoque découle de l'artcile 815-5 aliéa 2 : Le juge ne peut, à la demande d'un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d'un bien grevé d'usufruit contre la volonté de l'usufruitier.

 

Et des articles 816 et suivants du code civil "nul n'est tenu de rester dans l'indivision"

Donc celui qui est en indiviison en usufruit peut demander la licitation de l'susufruit, et celui qui est en indivision en nue propriété peut demander la licatation de la nue propriété.

 

La mère possédant une part d'usufruit (la totalité en fait) et une part de nue propriété, peut demander la licitation du tout, la fille n'ayant que de la nue propriété ne peut forcer la vente en pleine propriété, et particulièrement parce que l'usufruitier est le conjoint survuvant.

Article 823 : Le maintien dans l'indivision ne peut être prescrit pour une durée supérieure à cinq ans. Il peut être renouvelé, dans le cas prévu au premier alinéa de l'article 822, jusqu'à la majorité du plus jeune des descendants et, dans le cas prévu au deuxième alinéa du même article, jusqu'au décès du conjoint survivant.

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Bonjour. En parcourant la "lettre" de Net Iris, j'ai mon attention attirée sur les devoirs de l'usufruitier. Je viens de lire la discussion de 2008 sur ce point et j'aurais plusieurs questions à poser.

Ma soeur, mon frère et moi sommes héritiers de notre père décédé en 1996. Nous devons faire face à une succession difficile avec notre belle-mère. Nous avons appris, ces jours-ci, par le notaire chargé de la succession que la famille de notre belle mère, usufruitière de l'ensemble des biens dans le cadre d'une donation au dernier vivant, avait l'intention de vendre la maison qu'elle occupait à ce titre. Nous avons appris aussi qu'elle était en maison de retraite depuis un an et la maison inoccupée. Aucune intention de location nous dit le notaire. Le notaire nous a fait savoir son prix , très bas, et qu'il avait déjà curieusement un acquéreur. Je signale que notre belle mère nous a toujours refusé l'accès de la maison y compris au notaire et à l'huissier envoyé pour faire un état des lieux. Le notaire n'a pas insisté malgré nos demandes. Nous demeurons à 700kms de l'habitation. Hors, ma soeur, profitant d'un déplacement à proximité, vient de voir l'état de la maison à partir de la rue. Les peintures extérieures sont en très mauvaises état, cloquent et tombent, le jardin, magnifique que nous connaissions, est en friche, le portail rouillé.

Mes questions: Nous sommes nus-propriétaires et aucune vente ne peut se faire sans nous. Nous avons demandé à visiter les lieuxavant d'envisger une vente, pouvons nous d'ores et déjà dire au notaire notre surprise de constater l'état de la maison? Pouvons-nous demander de faire estimer le coût des travaux d'entretien, soit en demandant à des artisans soit que le notaire le fasse? Pouvons-nous demander que le coût de cet entretien qui aurait du être fait par l'usufruitière soit imputé sur sa part de la vente du bien déprécié de ce fait? Je signale qu'elle disposait de retraites confortables de reversion plus la sienne propre et d'un capital d'assurances-vie et livrets, elle pouvait financièrement assumer ces travaux.

Le notaire n'aurait-il pas dû intervenir dans le cadre de son devoir de conseil? Merci pour vos réponses, nous attendons la convocation du notaire pour enfin faire une visite des lieux.

 

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Il est possible, voire probable dans un cas comme celui-ci que l' apparence extérieure du bien ait été volontairement négligée pour justifier sa vente à bas prix et décourager les ayant-droit nu-propriétaires de refuser de vendre.

Avec les notaires pas grand-chose n' et possible, ils sont quasiment intouchables et il est très difficile de leur demander de rendre des comptes...mais ils sont certainement irréprochables dans leur grande majorité et par ailleurs il est très difficile de savoir jusqu'où s' étendent leurs obligations.

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Le notaire n'a pas de devoir de conseil dans la problématique de la gestion du bien par l'usufruitière. Il a devoir de conseil dans l'élaboration des actes et conventions passées entre les parties, dont il n'est que le rédacteur, et dont il doit assurer l'efficacité. Sauf si vous avez mandaté le notaire pour une mission de surveillance de la gestion par l'usufruitière des biens soumis à usufruit.

 

Bref ici, il n'avait pas à rendre des comptes. C'est à l'usufruitière de rendre des compte, et aux nus-propriétaires de les demander.

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C' est bien à ce niveau que ce se situent souvent les problèmes, celui de l' élaboration des actes et conventions, mais là encore c' est un autre débat. Lors du réglement d' une succession, le notaire a souvent comme premier "client" le conjoint survivant, avec qui par exemple il avait rédigé la donation, "son" notaire en quelque sorte.

Et pour les cas que j' ai pu connaitre, il facilite plutôt les affaires du conjoint survivant que celles des héritiers, qu' il ne connait pas. "Par exemple" pour faciliter le déblocage des comptes bancaires...D' où "par exemple" la signature de procurations demandées aux héritiers le jour du règlement de la succession pas toujours innocentes.

Ou l' absence d' ouverture d' un compte spécial pour un portefeuille en indivision...qui relève du seul conseil...

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