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assainissement vice caché ancien propriétaires étrangers...


Caro9393

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Bonsoir à tous,

nous sommes confrontés à un problème qui nous dépasse et bien qu'ayant fouillé le net et les forum dans tous les sens, nous ne savons pas par quel côté attaquer le problème.

Nous avons acheté par agence un immeuble composé de 3 appartements en mars 2010.

Ces appartements sont loués et celui qui nous interesse l'est depuis fin juin 2010.

Pendant les travaux de peinture "pré-location", nous avons contaté une stagnation de l'eau dans la douche, puis une remontées des eaux usées par l'écoulement du chauffe eau (juin 2010).

Intervention plombier qui constate quelques coudes montés a l'envers, nettoie les canalisations et pose un clapet anti-retour. (650€)

L'appartement est mis en location.

Fin juillet appel de la locataire car les eaux remontent par la douche a nouveau; Re-intervention du plombier, clapet anti retour bloqué mais il soupconne quelque chose de plus "complexe".

Début septembre, appel de la locataire les WC sont bouchés. Intervention du plombier qui recherche raccordement tout a l'égout comme déclaré par le vendeur dans l'acte de vente. Pour le trouver il ouvre la cour intérieure a plusieurs endroits (en fait toute la cour !!) pendant..1 semaine et ne trouve rien, puis il finit par enlever quelques carreaux dans l'appart vers WC et fini par découvrir, grace a une camera) sous une pièce une sorte de puisard sans accès, sans aération ni autre !!!! ca ressemble a une ruine de fosse septique.

Pour couronner le tout les eaux pluviales du toit étaient aussi déviées dans ce "trou".

Ce qui explique les remontées humides et les vaines tentatives de débouchage.

Facture pour ses recherches 4400€.

Pendant ce temps la locataire ne peut occuper son logement (perte de loyer de 600€)

Devis raccordement tout à l'égout coté voirie 2000€. delai 15 jours.

 

Bon, le fils du proprio a fait ou fait faire les travaux de cet appart et notamment les sanitaires donc connaissait le problème de toute évidence.

Je pense qu'il s agit d'un vice caché. Est ce bien le cas ?

Mes protections juridiques ne couvrent pas ce cas, bien sur ;)

Le notaire ne se sent pas concerné, mais me souhaite bon courage.

Les anciens propriétaires sont de nationalité étrangère, ont une adresse en france mais sont actuellement à l'étranger...

 

QUE DOIS JE FAIRE ???

j'ai plusieurs idées mais je ne sais dans quel ordre procéder :

Constat d'huissier ou expertise ?

consultation juridique ?

Appel telephonique agence ?

LAR agence immo ?

LAR aux anciens proprios ?

LAR à leur fils (en france, present pendant la vente) ?

 

Toute aide sera la bienvenue car ca commence à chiffrer vraiment cette affaire !

Merci d'avance pour vos précieux conseils ou remarques.

Caroline

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Bonsoir à tous,

Bon, le fils du proprio a fait ou fait faire les travaux de cet appart et notamment les sanitaires donc connaissait le problème de toute évidence.

Je pense qu'il s agit d'un vice caché. Est ce bien le cas ?

Caroline

 

 

Bonjour,

Un logement de plus de 10 ans n'est couvert par aucune garantie contractuelle. Il n'est couvert qu'en cas de vices cachés.

En cas d'apparition d'un vice qui était caché au moment de la vente,

L'acquéreur peut faire jouer l'action des garanties de vices cachés prévue par (l'article 1648 du Code civil.)

 

Pour que cette action soit recevable, deux conditions doivent être réunies :

-Le vice doit être caché au moment de la vente, c'est-à-dire invisible même aux yeux avertis d'un professionnel ou d'un technicien.

-L’'action doit être intentée dans un bref délai, c'est-à-dire dans les semaines qui suivent l'acquisition.

 

En tant qu'acquéreur, vous pouvez demander, à l'amiable ou le cas échéant, devant le tribunal de Grande Instance (GI):

-Soit l'annulation de la vente

-Soit une réduction du prix de vente sous forme d'indemnité

-Soit le versement des sommes nécessaires à la réparation du vice.

 

Parfois le vendeur insère dans le contrat de vente une clause de non-garantie des vices, précisant que vous prenez le bien en l'état et renoncez à tout recours.

Cette clause est valable, sauf :

-Si votre vendeur est un professionnel

- Ou si vous pouvez prouver que ce vice était connu par le vendeur au moment de la signature de l'acte.

 

(Source Paru Vendu)

.

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Si l'acte authentique comporte une clause d'exonération des vices cachés, l'acheteur ne peut pas agir sur ce fondement (la plupart des actes de vente comporte cette clause). En revanche si le vendeur connaissait l'existence du vice, ce n'est plus un vice caché mais un dol (art 1116 du code civil) et il est alors possible de saisir le juge en annulation de la vente pour vice du consentement. Le dol doit être prouvé (l'intention frauduleuse). Adresser un rar au vendeur sur ce fondement et le mettre en demeure de prendre à sa charge le montant des frais engagés, fixer un délai de réponse de 8 jours et le menacer de saisir le juge compétent. A défaut de réponse dans le délai, possibilité de saisir le juge qui tranchera.

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Si l'acte authentique comporte une clause d'exonération des vices cachés, l'acheteur ne peut pas agir sur ce fondement (la plupart des actes de vente comporte cette clause).

Ce n'est pas tout à fait cela car la clause de non recours "saute" si vraiment le vendeur est de mauvaise foi

Il est extrêmement difficile d'avoir un recours en présence de cette clause

Il faut convoquer les vendeurs pour une expertise contradictoire pour tenter de résoudre d'abord le problème à l'amiable via le Notaire (il est gonflé lui de se dégager comme cela et son devoir de conseil ?)

Il vous faut un Avocat absolument

Des vices cachs suite la vente d'un bien - Juriste immobilier

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qu'indique votre acte concernant l'assainissement ?

avez vous une clause d'exoneration pour vice caché ?

 

Dans tous les cas, commencez par faire une LRAR aux vendeurs (peu importe qu'ils soient actuellement a l'etranger) avec copie au notaire, pour les informer de vos "decouvertes" et pour leur demander une solution amiable

 

Surtout, ne tardez pas :

le vice cache peut etre invoque n'importe quand apres votre achat, a condition que ce soit fait rapidement apres votre decouverte

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Oui si le vendeur est de mauvaise foi la clause de non recours "saute" car il ne s'agit plus d'un vice caché mais d'un dol et c'est donc sur ce fondement que l'on agit.

Pas forcément ce sont deux choses distinctes

Distinction action pour dol et pour vices cachs | jurisprudence de Net-iris n°451

Résumé :

Si au cours d'un litige, il est fréquent de constater un vice du consentement accompagné d'un vice caché, il est important de distinguer les deux actions.

Elles n'ont pas les mêmes délais de prescription, mais ne sont pas dépendante l'une de l'autre pour autant.

Cass / Civ. 29 novembre 2000.

 

C'est pour cela qu'il faut un Avocat

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Bonsoir

merci a tous pour vos précisions et liens très intéressants.

Je viens de recevoir le dernier devis : encore 4000€ de plus ce qui nous fait un total au environs de 10000€ !!!!

Je suis ecoeurée....

J'ai bien lu toutes vos suggestions, je pense faire un constat d huissier avant intervention (4 octobre) pour avoir une preuve irréfutable à l'appui.

Ensuite, je vais contacter les notaires, vendeurs, leur fils et l'agence en recommandé avec le document de l'huissier en annexe.

Jespère avoir un règlement amiable... mais j'y crois pas trop...

Sinon je prends contact avec avocat et lance probablement une procédure, mais même si je ne doute pas variment de gagner le procès, j'ai peur de ne jamais voir l'argent si les vendeurs sont à l'étranger. Je ne sais pas comment ca marche dans ces cas-là. Pourriez vous m'éclairer ?

Bon, je suis vraiment dégoutée et j'espère obtenir gain de cause à moindre frais.

Si vous pensez que ma démarche n'est pas la meilleure à suivre, n'hésitez pas, à vous lire je me sens moins seule dans cette histoire ;)

Caroline

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pour commencer :

ne faites plus aucun travaux

 

faites les LRAR comme je vous l'ai conseille, en indiquant bien qu'a defaut d'accord amiable sous 8 jours, vous demanderez une expertise judiciaire

 

et attendez cette expertise judiciaire (qui, seule, sera valable) avant de proceder aux reparations

 

le fait que vos vendeurs soient etrangers n'y change rien : vous avez leurs coordonnees en France, cela suffit pour les assigner et les faire condamner

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J'ai bien lu toutes vos suggestions, je pense faire un constat d huissier avant intervention (4 octobre) pour avoir une preuve irréfutable à l'appui.

Ensuite, je vais contacter les notaires, vendeurs, leur fils et l'agence en recommandé avec le document de l'huissier en annexe.

Jespère avoir un règlement amiable... mais j'y crois pas trop...

Sinon je prends contact avec avocat et lance probablement une procédure, mais même si je ne doute pas variment de gagner le procès, j'ai peur de ne jamais voir l'argent si les vendeurs sont à l'étranger.

Attention l'expertise contradictoire doit être faite avant travaux et le plus vite possible donc en effet contactez les via leur fils par LRAR ou via le Notaire

Il faut absolument que ce soit contradictoire un constat d'huissier unilatéral ne suffit pas

De toute façon le bien étant en France c'est la législation française qui s'applique

Je ne comprends pas que votre assurance ne marche pas !

Insistez au moins pour un Expert !

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Alors dans le désordre :

-mon assurance ne fonctionne pas parce qu'elle est minimale (car c est pour du locatif), pas de chance !

- dans l'acte de vente il est écrit:

"assainissement -eaux usées

Concernant l'évacuation des eaux usées, le vendeur déclare que l'immeuble est raccordé au réseau collectif d'assainissement public, sans toutefois pouvoir préciser si ce raccordement est effectué de manière directe ou indirecte. Le vendeur déclare n'avoir rencontré aucun problème particulier avec cette installation, qui à sa connaissance ne nécessite aucun entretien particulier.

A ce sujet , il est rappelé qu'en vertu des disposotions des articles L.1331-1 et suivants.........

L'acquéreur reconnaît être parfaitement informé de cette législation et vouloir le cas échéant, en faire son affaire personnelle, sans aucun reocurs contre le vendeur à ce sujet."

On peut peut être parler aussi de fausse déclaration ?

Je vais suivre vos conseils, les travaux n'étant prévus que pour le 4 otobre, ça me laisse un tout petit peu de temps.

Dans la LAR j'invite les vendeurs à assister à une expertise contradictoire, c'est bien ça ?

Je trouve où l'expert ?

S'ils refusent ou font les morts, je fais l expertise puis les travaux et j attaque après ?

(le problème de temps, c'est que la locataire ne peut pas habiter l appartement tant que les travaux ne sont pas faits.)

L'avocat dans tout ça, je le contacte quand ?

Un grand merci par avance pour le "démelage" de toutes mes questions :confused:

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Je vais suivre vos conseils, les travaux n'étant prévus que pour le 4 otobre, ça me laisse un tout petit peu de temps.

Dans la LAR j'invite les vendeurs à assister à une expertise contradictoire, c'est bien ça ?

Je trouve où l'expert ?

C'est là que l'assurance intervient d'habitude :(

Sinon il faut contacter un en ville mais il faut aussi que la partie adverse en ait un de son côté ou accepte le votre

Je ne veux pas vous faire peur mais le temps que cela se mette en place vous pouvez différer les travaux !

ce ne sera jamais fini pour le 4

 

S'ils refusent ou font les morts, je fais l expertise puis les travaux et j attaque après ?

(le problème de temps, c'est que la locataire ne peut pas habiter l appartement tant que les travaux ne sont pas faits.)

Non cela ne marche pas comme ça

 

L'avocat dans tout ça, je le contacte quand ?

Le plus vite possible justement pour la marche à suivre et ne pas commettre d'erreur

 

Par contre je trouve que la clause sur le TAE est beaucoup plus restrictive que ce que vous annonciez qu'une banale formule de non recours pour vices mêmes cachés d'où la réaction du Notaire (je comprends mieux )

Vous avez signé un acte sur lequel il est dit que le raccordement se fait peut-être par cette fosse et que vous en faites votre affaire sans recours contre le vendeur ce qui est différent

Commencez par voir un Avocat car je ne suis pas sure du tout que vous puissiez faire un recours vu comment s'est rédigé :(

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Oh la la c'est pas rassurant tout çà !

Bon le fait est que l appart n'est pas relié du tout a l assainissement collectif de maniere directe et pas non plus de maniere indirecte car la "fosse" ne va nulle part.

Bon je vois un avocat et je tente un arrangement amiable avec les vendeurs, on ne sait jamais...

et l agence, elle craint rien elle ? j avais cru comprendre que elle etait responsable car professionnel ?

Allez j arrete de vous ennuyer, je redige mon courrier, croisez les doigts pour moi !

Encore merci de votre gentille contribution

Caroline

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Bon le fait est que l appart n'est pas relié du tout a l assainissement collectif de maniere directe et pas non plus de maniere indirecte car la "fosse" ne va nulle part.

ça reste dans la fosse ?

Donc là il y a fausse déclaration si pas de raccordement au TAE ou bien c'est là que le tuyau est cassé en sortie , est ce que cela a été vérifié ?

 

Bon je vois un avocat et je tente un arrangement amiable avec les vendeurs, on ne sait jamais...

Oui lui vous dira si c'est jouable

 

et l agence, elle craint rien elle ? j avais cru comprendre que elle etait responsable car professionnel ?

Je ne pense pas dans votre cas car l'agence est l' intermédiaire des vendeurs, ce n'est pas elle qui vend directement et elle ignorait le pb de TAE

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En fait en lieu et place d'une fosse, on trouve une "ruine" de fosse, c'est a dire 2 anciens murs bordant un trou rempli de gravats, aucun tuyau de raccordement et tout est sensé s'écouler.... (avec en plus les eaux de pluis qui arrivent !)

J ai eu confirmation par le plombier et par l entreprise de raccordement côté exterieur.

Bon, fausse déclaration = vice caché ou c'est deux choses différentes ?

Je retourne a mon courrier ....

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A toute fin utile, je viens de découvrir en fouillant sur internet ce qu'était réellement un raccordement indirect au reseau d'assainissement collectif :

"Raccordement indirect (passage sur propriété

privée et/ou utilisation d’un raccordement privé existant)

Le raccordement au réseau public d’assainissement est dit indirect lorsque la canalisation privée du raccordement passe sur une propriété privée avant son raccordement en domaine public. "

Donc, contrairement a ce que je pensais un raccordement indirect ne veut pas dire qu'une fosse est reliée au TAE, ce qui je crois d'ailleurs n'est pas autorisé.

Bonne soirée

Caroline

 

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Donc, contrairement a ce que je pensais un raccordement indirect ne veut pas dire qu'une fosse est reliée au TAE, ce qui je crois d'ailleurs n'est pas autorisé.

Moi aussi je pensais que c'était ça , bien sur que c'est interdit mais comme apparemment ils se dégagent en cas de non conformité :rolleyes:

 

Je ne comprends pas d'ailleurs car c'est toujours le cas :

le raccordement se fait sur la rue après la partie privée (jardin) ou alors cela signifie via une autre propriété privée ??

Votre immeuble est bien en bord de rue ?

J'espère que vous n'êtes pas branché en plus sur un immeuble voisin ...

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en meme temps, les vendeurs indiquant que le branchement (meme si pas conforme) est existant (ce qui n'est pas le cas), la clause d'exoneration de responsabilité n'est pas applicable

 

en effet, pour moi, il s'agit clairement d'un DOL ... mais il vous appartient de le prouver

Or, les problemes que vous rencontrez ne doivent pas etre recents : il faudrait interroger les anciens locataires, le voisinage etc... afin de demontrer que vos vendeurs avaient connaissance de ces gros soucis d'assainissement et qu'ils vous les ont sciemment caches (et la, vous avez votre acte de vente qui le prouve, puisque l'installation decrite dans vos actes ne correspond en rien a la realité)

 

Je rejoins l'avis de Marieke :

contactez au plus vite un avocat afin qu'une demande d'expertise judiciaire soit sollicitée au plus vite si les vendeurs en reagissent pas a votre courrier (surtout, mettez bien une date butoir a partir de laquelle vous engagerez une procedure judiciaire si aucune solution n'est trouvee ou proposée)

 

et, surtout, NE FAITES PLUS DE TRAVAUX !

Vous perdez peut etre vos loyers pour l'instant (vous pourrez demander a en etre indemnise par la suite), mais vous perdrez plus si vous ne respectez pas la procedure...

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Ce que je trouve bizarre dans cette histoire c'est que c'est un immeuble donc cette fosse ne pouvait pas marcher telle que décrite sans que les eaux usées partent quelque part et pendant plusieurs mois !

En effet ils ont trouvé l'ancienne fosse septique qui a été comblée (ce qui est normal ) mais qui dit-elle ne va nulle part , c'est incohérent cela ne peut pas fonctionner !

D'autant plus si pleine de gravats !

Il y a peut-être ailleurs un tuyau mis en dérivation avant la fosse et celui là relié au TAE qui a lâché et ça suffit à tout bloquer une partie retournant à la fosse d'origine

 

Le passage de caméra permet de voir si c'est le cas il faut tester par un autre WC ou une évacuation

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En fait c'est qualifié d'immeuble, mais c' est une ancienne maison divisée en 3 appartements. 2 sont correctement reliés au TAE mais c'est le troisieme, qui était une dépendance à l'origine et est situé en fond de cour, qui nous pose probleme.

C'est vrai que je n'ai pas été très claire à ce sujet.

Avant cette maison et celle qui lui est mitoyenne formaient une copropriété, aujourd'hui dissoute. Cela explique, je pense, le "de manière indirecte".

je cherche donc un (bon !) avocat en droit immobillier,mais je n'en connais pas car je n'ai jamais rencontré de problèmes juridiques jusqu'à ce jour (etmon entourage proche non plus).

Comment orienter mes recherches, au hasard des pages jaunes ?

Il existe peut etre des organismes d'état habilités à dispenser des conseils juridiques ?

Le côté positif dans cette histoire, c'est que j'aurais appris plein de choses ;)

Bonne journée.

Caroline

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