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Cession par une SCi d'un bien immobilier : otez-moi un doute svp


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Bonsoir,

 

une SCi cède un bien qu'elle détient depuis plus de 15 ans. Une plus-value est dégagée.

 

Les associés seront-ils imposés sachant qu'ils ont acquis les parts très récemment ?

 

En d'autres termes, qu'est-ce qui détermine la durée et l'exonération : la durée de détention du bien par la SCI ou bien la durée de détention des parts par les associés ?

 

Merci bien.

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Merci Maria. Avant de poster ici, j'avais déjà consulté ce BOI (incontournable) et notamment la fiche n°7 sans vraiment relever de réponse probante.

 

J'avais néanmoins noté au §33450 du Mémento Lefebvre "Sociétés civiles" :

La plus-value constatée lors de la cession par la société d'un immeuble social est, pour l'application du régime des plus-values privées, déterminée au niveau de la société (c'est-à-dire en fonction de la date d'acquisition et de vente du bien par la société), mais elle est imposable au nom de chaque associé, présent à la date de cession, en fonction de sa quote-part dans le capital, dans les mêmes conditions que s'il était propriétaire de l'immeuble cédé.

Dans le cas d'espèce, je pense alors qu'il y a exonération alors même que les associés ne détiennent les parts que depuis très peu de temps. Je souhaitais néanmoins avoir la confirmation d'une personne qui aurait déjà traité le sujet.

 

Bonne journée.

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Déjà, vous parlez d'une SCI dont l'objet est la location d'un immeuble ayant fait l'objet d'une convention avec l'ANAH. Ce n'est pas non plus n'importe quelle SCI. Vous renvoyer à ce BOI avait aussi pour but de souligner toutes les questions que vous deviez vous poser face à l'objet de la SCI et à ses modalités actuelles d'imposition qui conditionne largement la plus value.

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Bonjour, je pense que vous avez probablement voulu répondre à un autre message. Il y a doit y avoir une confusion. Je n'ai jamais parlé de convention avec l'Anah. Pas de question non plus quant à l'objet de la SCI ni les modalités d'imposition. Pas de mal. Merci quand même.

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Ah j'ai compris d'où vient la confusion :

 

"immeuble social" signifie en droit commercial, un immeuble appartenant à la société (les "actifs sociaux"), au même titre que l'"objet social" représente l'objet poursuivi par la société. Idem pour la "dénomination sociale", le "capital social", les "parts sociales" ...

 

Donc, je reprends ma question toute bête : les associés d'une SCI (à l'IR) qui vient de réaliser une plus-value en cédant un immeuble détenu depuis plus de 15 ans sont-ils exonérés alors même qu'ils viennent d'acquérir les parts de ladite SCI ?

 

Le § du Lefebvre précité vient de me donner la réponse mais j'aurais préféré avoir la confirmation d'un autre fiscaliste. Bonne soirée.

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Je lis comme vous que le § du Lefebvre semble indiquer que ce sont les années de détention de l'immeuble par la SCI qui déterminent l'imposition ou non de la plus value, et non les années de détention des parts par les associés. Dommage que le mémento ne donne pas les références de l'article ou des articles auxquels se référer.

 

Au départ, ça parait surprenant, mais à la réflexion, la cession des parts par les associés précédents a vraisemblablement déjà fait l'objet d'une imposition relevant d'un autre régime certes, mais imposition quand même.

 

Au final les "derniers" associés bénéficient pour leur propre compte des années de possession des associés précédents.

 

Si vous avez obtenu confirmation par ailleurs, merci de me l'indiquer. Je ne suis malheureusement pas fiscaliste mais intéressée par la question.

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Karamelle bonsoir,

 

je viens d'avoir la confirmation d'un notaire qui semble bien connaître ce point de fiscalité immobilière. Dès lors qu'un bien est détenu depuis de nombreuses années par une SCI, on a donc plus intérêt à racheter la parts de la SCI plutôt que l'immeuble lui-même. En tous cas, d'un point de vue fiscal au moins.

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Pourtant, si vous êtes titulaire de part dans une SCI soumise au revenus foncier, les 5 premières lignes de la fiche 7 vous donne sans problème votre réponse.

Fiche n° 7

 

Cession réalisée par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés qui relève des articles 8 à 8 ter du CGI

 

1. Le régime d’imposition des plus-values des particuliers s’applique aux cessions à titre onéreux d’immeubles, de meubles ou de parts de sociétés à prépondérance immobilière réalisées par des sociétés ou groupements non soumis à l’impôt sur les sociétés.

Chacun des associés est personnellement imposé à l’impôt pour la part qui lui revient dans les bénéfices sociaux.

Lorsqu’une société ou un groupement, qui relève des articles 8 à 8 ter du CGI, procède à des cessions à titres onéreux, chacun des associés est personnellement imposé à l’impôt pour la part qui lui revient dans les bénéfices sociaux. Le régime d'imposition des plus-values réalisées par ces sociétés dépend des règles applicables pour la détermination du résultat imposable de cette société. Ce dernier est déterminé selon des modalités qui tiennent compte de la qualité des associés.

Mais toutes les SCI, loin de là, ne sont pas des SCI soumises aux tevenus fonciers, et vous ne l'avez dit nulle part dans ce fil.

 

D'ailleurs, les articles 8 à 8 ter ne visent pas que les SCI aux revenus focniers. Mais si vous ne définissez pas plus votre SCI, j'ignore à quel type d'impôt elle est soumise, y compris sa forme réelle, et donc, à quel type de plus value vous êtes soumis.

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Les 5 premières lignes de la fiche 7, à mon sens, ne donne pas la réponse.

 

"Chacun des associés est personnellement imposé à l'impôt pour la part qui lui revient dans les bénéfices sociaux" : nul n'en doutait. Au demeurant c'est bien là le propre de toute société fiscalement translucide (CGI, art. 8 et 218 bis). Mais ça ne répond en rien à la question que je posais.

 

Concernant, le régime fiscal non mentionné : par défaut, les sociétés de personne relèvent du régime susmentionné (IR associé). L'impôt sur les sociétés n'est qu'une option à laquelle ont recours une très faible proportion d'entités. Il va sans dire, que si l'option avait été prise, c'est la première info que j'aurais livrée.

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Comment vous expliquer que "SCI" ne veut pas dire "société translucide", et qu'il y a des cas où, de part leur objet, l'impôt sur les sociétés n'est pas un choix pour la SCI ?

 

C'est pour avoir au départ trop vite répondu : "exonération au bout de 15 ans" dans le cadre de cette question, puis, rectifié en ouvrant le dossier de la SCI de répondre "Ah non, finalement, pas pour vous" que j'ai pris l'habitude d'une réponse beaucoup plus normande, en excluant l'idée de "il va de soi". Il est effectivement loin d'être exclu qu'une SCI ait pour objet une activité commerciale.

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Evidemment, vous avez raison d'être prudente dans vos réponses. Puisque vous évoquez les cas où l'assujettissement à l'IS s'impose à la SCI, je vous dirai, qu'à mon sens et même si on s'écarte du sujet, c'est une anomalie qui résulte de l'ignorance des utilisateurs et parfois des praticiens. Vous pensez très certainement aux sociétés civiles à objet commercial ; peut-être serez-vous d'accord avec moi si je vous dis que je n'en vois pas réellement l'intérêt sauf éventuellement les situations de commercialité involontaire (que je classe toutefois en anomalie).

J'ai même rencontré il y 3 ans, l'expert comptable d'un client promoteur qui plaçait systématiquement sous le régime de l'IS les sociétés civiles de construction vente de ce dernier. Cette pratique est pourtant interdite par le CGI. Tout ça pour souligner que nombre de choix juridiques et fiscaux sont le fruit d'une méconnaissance des règles de droit, fort complexes et changeantes, il faut bien l'avouer.

Si avocats, experts comptables et autres notaires acceptaient de collaborer plus étroitement et plus intelligemment, ce genre d'erreurs seraient probablement moins fréquentes. Bonne journée.

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Les SCCV ne sont pas à l'IS, mais aux BIC, effectivement.

 

Mais des SCI englobent aussi le fonds commercial, dès le départ, ou lors de la cessation d'activité du propriétaire du fonds,. De ce fait,en tant que loueur de mur et de fonds, elles sont à l'IS. Amortir un immeuble commercial n'est pas forcément un non sens. Les locations meublées sont aussi souvent une cause de mise à l'IS des SCI. Et je peux vous dire que, lorsqu'une SCI a déclaré sans arrière pensée et durant plusieurs année ses locations meublées en revenu foncier, elle tombe de haut quand on lui parle de plus value. Le "redressement", en général aurait aboutit à un dégrèvement. Donc tant que le propriétaire ne demande rien et ne vend rien, aucune raison de l'embêter.

 

A côté de cela effectivement, il y a un certain nombre de SCI dont on se demande pourquoi elles se sont baptisées SCI...

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      Dans l'attente de votre réponse,
      Cordialement.
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