Aller au contenu
Le forum juridique de Juritravail
Franci

Vendre une maison occupée par locataires sans bail

Messages recommandés

Bonjour,

 

Des amis veulent vendre une maison dont ils ont hérités et qui est occupée depuis plus de 30 ans par des locataires sans bail.

Dans ce cas quelle est la date anniversaire du bail faisant courir les délais légaux ?

 

Existe t'il une lettre type ?

Merci à vous tous.

 

---------- Message ajouté à 11h00 ---------- Précédent message à 10h55 ----------

 

Je viens de trouver cette réponse de Golfy:

Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

Loi tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière

 

Titre Ier : Des rapports entre bailleurs et locataires.

Article 51

 

Les contrats de location en cours qui n'ont pas été mis en conformité avec les dispositions de la loi n° 82-526 du 22 juin 1982 précitée, contrairement aux dispositions du troisième alinéa de l'article 71 de cette loi, sont réputés avoir été renouvelés dans les conditions de cet article par périodes de trois années à compter de leur date d'expiration contractuelle lorsqu'il s'agit de contrats de location à durée déterminée et par périodes de trois années à compter du 24 juin 1983 lorsqu'il s'agit de contrats de location à durée indéterminée conclus avant cette date. Ces dispositions ne s'appliquent pas à ceux de ces contrats dont le renouvellement est contesté devant les tribunaux.

 

 

l'occupation de ce locataire devrait tourner dasn ces dates, non ?

le 24 juin 83 serait alors la date de départ de cette location et comme dit précédemment, comptez alors par échéances de 3 ans pour déterminer quand le bail vient à échéance.

 

Ce qui voudrait dire que le bail de 3 ans a commencé le 24 juin 2010 ???

Doit-on attendre l'échéance des 3 ans ou bien résilier avec préavis de 6 mois ?

Partager ce message


Lien à poster
Partager sur d’autres sites

Extrait de documentation

 

"...Le bail verbal est régie par les mêmes règles qu’un bail écrit. Le locataire sans bail écrit jouit donc des mêmes droits qu’un locataire qui a signé un contrat de location en bonne et due forme.

Avant de procéder à la vente de sa maison, le propriétaire qui n’a conclu aucun bail écrit avec son locataire doit :

  • définir la date exacte du début de la location même si celle a été formalisée sans bail afin de connaître la date de la prochaine échéance du bail verbal. Pour ce faire, le propriétaire doit compter par terme de 3 ans (durée minimale d’un contrat de bail non meublé passé entre un locataire et un propriétaire particulier)

  • prévenir le locataire de son intention de vendre sa maison par lettre recommandée avec accusé de réception ou par huissier. Le courrier doit être envoyé au moins 6 mois avant l’échéance du bail théorique

Si le propriétaire ne peut en aucun cas d’expulser son locataire avant l’échéance du bail verbal, il peut en revanche réaliser la vente de sa maison avant la fin du bail de location. Les acquéreurs devront attendre l’échéance du bail verbal pour donner congé au locataire en prenant soin de le prévenir par courrier recommandé six mois avant le terme du bail...".

 

La difficulté sera peut être de définir la date exact du début de la location, donc son terme puisqu'il n'existe pas de contrat bail écrit, les éléments de votre dossier peuvent vous permettre de définir cette date... et de toute façon vous verrez bien la réaction de vos locataires..qui de toute façon ont un droit de préemption.

 

Ce que dit la loi :

 

 

LOI

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

 

 

Article 15

 

 

I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

 

Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.

 

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

 

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

 

II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

 

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

 

Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

 

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.

 

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.

 

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

 

Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au quatrième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation.

 

Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l'une des obligations relatives au congé pour vente d'un accord conclu en application de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l'annulation du congé.

 

Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l'engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation.

 

III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

 

Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance.

 

L'âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé....

Partager ce message


Lien à poster
Partager sur d’autres sites

Merci Sudmanche .

Si on se référe à la Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986,le bail se terminerait le 24 juin 2013 .Donc on peut résilier maintenant puisque cela fait au moins six mois.Est-ce exact ?

Partager ce message


Lien à poster
Partager sur d’autres sites

Attention en cas de vente d une maison avec locataire, ce dernier a un droit de préférence. Cela signifie que la vente de la maison doit lui être proposée à un prix déterminé. Si le locataire accepte d'acheter, la vente est faite. S il refuse, c est seulement à ce moment-là, que le vendeur peut la vendre à un tiers.

Partager ce message


Lien à poster
Partager sur d’autres sites

Voyez également ce lien source ANIL qui traite du bail verbal

www.cllaj-rhone-alpes.com/guides.../bail-oral-bail-ecrit.pdf

 

extrait :

PREUVE DU BAIL VERBAL (Code civil : art. 1715)

La preuve du bail verbal est rapportée selon des modalités différentes selon que le bail a reçu ou non

un début d’exécution.

 

- Lorsque

le bail a reçu un commencement d'exécution, la preuve du bail verbal peut être rapportée

par tout moyen (ex : l'occupation des lieux complétée par d'autres indices qui attestent de l'existence

du bail : le paiement des loyers, la production de quittances)."

 

Cela permet d'en définir le terme

Modifié par Sudmanche

Partager ce message


Lien à poster
Partager sur d’autres sites

voyez enfin cess lien qui résume le tout

vosdroits.service-public.fr/F929.xhtml

 

www.anil.org/.../8_Conge_pour_vente_delivre_par_le_bailleur.pdf

www.edc.asso.fr/component/content/.../205-la-fin-du-bail

 

---------- Message ajouté à 11h58 ---------- Précédent message à 11h45 ----------

 

Je crois que vous faites, à la réflexion, une co nfusion, il vous faut établir assuremment, s'agissant d'un bail verbal, la date d'échéance du terme de votre bail , donc renouvellement etc..... pour être dans les "clous" juridiquement

 

La date d'effet de l'échéance du bail est importante, puisqu'en cas de vente, soit vous vendez le logement "vide", il faut attendre la fin du bail pour adresser le congé pour vendre et donc le délai des 6 mois

soit il y a une vente du logement "occupé" et dans ce cas c'est différent, pas de préemption du locataire mais le prix de vente est moindre

Modifié par Sudmanche

Partager ce message


Lien à poster
Partager sur d’autres sites

De la durée du contrat de location. (loi 1989)

Article 10

Modifié par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 100

 

Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales.

Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.

En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13, et de six ans pour les bailleurs personnes morales.

En cas de renouvellement, la durée du contrat renouvelé est au moins égale à celles définies au premier alinéa du présent article.L'offre de renouvellement est présentée dans les conditions de forme et de délai prévues pour le congé, à l'article 15. Le loyer du contrat renouvelé est défini selon les modalités prévues au c de l'article 17.

A titre dérogatoire, après l'accord exprès des parties, le contrat de location peut être renouvelé avant l'expiration du bail en cours quand le propriétaire a signé avec l'Agence nationale de l'habitat une convention avec travaux mentionnée aux articles L. 321-4 et L. 321-8 du code de la construction et de l'habitation, et sous réserve que les ressources du locataire en place soient conformes aux plafonds prévus par cette convention.L'offre de renouvellement est présentée dans le délai de trois mois après l'accord des parties et dans les formes prévues à l'article 15 de la présente loi pour le congé. Le montant du loyer fixé par le contrat de location renouvelé doit être alors fixé selon les règles applicables au conventionnement des logements avec l'Agence nationale de l'habitat."

Partager ce message


Lien à poster
Partager sur d’autres sites

Je reprends tout car il y a 2 cas :

- Le bail verbal est présumé avoir commencé le 24 juin 2010 (lien de GOLFY) et les héritiers ne peuvent donner congé que pour le 23 juin 2013 pour vendre vide selon l'article 15 de la Loi du 6 juillet 1989

Le préavis de 6 mois devra être donné au plus tard décembre 2012 (fin du bail par période triennale moins 6 mois) et par Huissier par prudence

 

- Sinon ils peuvent vendre occupé dès maintenant mais c'est vrai que ce sera avec une décôte importante

 

---------- Message ajouté à 12h53 ---------- Précédent message à 12h50 ----------

 

Attention en cas de vente d une maison avec locataire, ce dernier a un droit de préférence. Cela signifie que la vente de la maison doit lui être proposée à un prix déterminé. Si le locataire accepte d'acheter, la vente est faite. S il refuse, c est seulement à ce moment-là, que le vendeur peut la vendre à un tiers.

 

Non pas si vente en cours de bail "occupé" dans ce cas pas de droit de préemption

Modifié par Marieke

Partager ce message


Lien à poster
Partager sur d’autres sites
Invité Lag0

D'un autre coté, vendre une maison occupée par un locataire sans bail écrit, c'est mission impossible...

Partager ce message


Lien à poster
Partager sur d’autres sites
D'un autre coté, vendre une maison occupée par un locataire sans bail écrit, c'est mission impossible...

 

Je pense aussi

Partager ce message


Lien à poster
Partager sur d’autres sites

S'il n'est pas possible de dater le début de l'occupation, la Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 s'applique t'elle de fait ?

Partager ce message


Lien à poster
Partager sur d’autres sites

commencez deja par proposer a vos locataires l'etablissement d'un bail ECRIT. Vous avez largement le temps de proceder a cette formalité, et les locataires ne peuvent pas s'y opposer

Cela aura le merite de dater avec certitude le debut du bail (puisque ce bail ecrit indiquera que la date de debut REEL du bail), et en cas de contestation ou de refus de vos locataires, il faudra saisir le tribunal qui fixera les conditions dudit bail ecrit et, notamment, sa date d'effet

 

Sachez toutefois que vous ne pourrez pas inclure de nouvelles conditions (notamment, clause d'indexation du loyer)

Partager ce message


Lien à poster
Partager sur d’autres sites

Et quand les propriétaires pourront-ils envoyer la lettre informant de la mise en vente ?

Partager ce message


Lien à poster
Partager sur d’autres sites
Et quand les propriétaires pourront-ils envoyer la lettre informant de la mise en vente ?

 

Voir post 10 ;)

 

---------- Message ajouté à 17h17 ---------- Précédent message à 17h15 ----------

 

commencez deja par proposer a vos locataires l'etablissement d'un bail ECRIT. Vous avez largement le temps de proceder a cette formalité, et les locataires ne peuvent pas s'y opposer

Cela aura le merite de dater avec certitude le debut du bail (puisque ce bail ecrit indiquera que la date de debut REEL du bail), et en cas de contestation ou de refus de vos locataires, il faudra saisir le tribunal qui fixera les conditions dudit bail ecrit et, notamment, sa date d'effet

 

VERO on est dans le cas d'un bail à durée indéterminée donc c'est bien le texte cité (article 51 de la Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986) qui s'applique , je ne vois pas l'intérêt de refaire un bail écrit maintenant :eek:

Modifié par Marieke

Partager ce message


Lien à poster
Partager sur d’autres sites

l'interet serait de connaitre la reaction des locataires et de pouvoir anticiper la moindre contestation

Car, s'il faut attendre les 6 mois precedents la fin du bail (soit decembre 2012) pour decouvrir que les locataires "decident" de contester la fin de bail, il faudra en venir aux tribunaux

... et la procedure risquant d'etre longue, le litige ne sera tranché qu'au bout d'un an ou deux , soit pas avant 2014 ou 2015 au mieux:(

 

Donc, autant utiliser la possibilité donné a chacune des parties par la loi de 1989 de reclamer la "regularisation" du bail oral par la signature d'un bail ecrit des maintenant afin que le bailleur sache a quoi s'en tenir...

Partager ce message


Lien à poster
Partager sur d’autres sites
Véro , pourquoi décembre 2012 ?

6 mois avant la fin présumée en Juin 2013

article 51 de la loi 86 vous ne lisez pas mes réponses FRANCI ?

 

---------- Message ajouté à 20h04 ---------- Précédent message à 20h01 ----------

 

l'interet serait de connaitre la reaction des locataires et de pouvoir anticiper la moindre contestation

Car, s'il faut attendre les 6 mois precedents la fin du bail (soit decembre 2012) pour decouvrir que les locataires "decident" de contester la fin de bail, il faudra en venir aux tribunaux

... et la procedure risquant d'etre longue, le litige ne sera tranché qu'au bout d'un an ou deux , soit pas avant 2014 ou 2015 au mieux:(

 

Donc, autant utiliser la possibilité donné a chacune des parties par la loi de 1989 de reclamer la "regularisation" du bail oral par la signature d'un bail ecrit des maintenant afin que le bailleur sache a quoi s'en tenir...

 

Mais pourquoi là c'est une application stricte de la loi qui donne cette date , je ne vois pas ce qu'ils pourraient contester :eek:

Si tu refais un bail écrit tu dois aussi l'appliquer donc cela ne change rien !

Partager ce message


Lien à poster
Partager sur d’autres sites

Si je lis attentivement mais je n'avais pas fait le rapport entre Juin 2003 et Décembre 2012.

Cela fait trop long pour les propriétaires ,il faudra trouver autre chose .

Partager ce message


Lien à poster
Partager sur d’autres sites
Si je lis attentivement mais je n'avais pas fait le rapport entre Juin 2003 et Décembre 2012.

Cela fait trop long pour les propriétaires ,il faudra trouver autre chose .

Pas 2003 : 1983 ;)

Ils n'ont pas le choix sauf un arrangement financier voire les aider à trouver un relogement

Au fait ils ont quel age ?

Partager ce message


Lien à poster
Partager sur d’autres sites

Ils ont une cinquantaine d'année.

Ils envisagent d'acheter mais ont des revenus modestes.

Ils sont primo accédants ,alors peut-etre le PTZ .

Partager ce message


Lien à poster
Partager sur d’autres sites
Ils ont une cinquantaine d'année.

Ils envisagent d'acheter mais ont des revenus modestes.

Ils sont primo accédants ,alors peut-etre le PTZ .

 

Ils veulent acheter le bien qu'ils occupent ?

Dans ce cas il y a moyen en effet d'avoir le PTZ ou des prêts aidés sinon peut-être de faire une location vente , pas envisageable ?

Modifié par Marieke

Partager ce message


Lien à poster
Partager sur d’autres sites

Les propriétaires sont 3 (succession) et un des 3 pousse à la vente.

La maison qu'ils occupent est trop chère pour eux.

Il semble qu'ils s'orientent vers un autre bien.

Si ce sont eux qui donnent leur congé ,alors,il n'y a plus de pb.

Partager ce message


Lien à poster
Partager sur d’autres sites

bonjour,

le problème est de savoir pourquoi il n'y a pas eu de bail écrit ? les occupants paient-ils un loyer? sinon , quelle est la contre partie?

ce serait plus clair si on avat quelques précisions car l'absence de bail est un fait, mais qu'est-ce qui le justifie en est un autre?

yanouch

Partager ce message


Lien à poster
Partager sur d’autres sites

Rejoindre la conversation

Vous pouvez publier maintenant et vous inscrire plus tard. Si vous avez un compte, connectez-vous maintenant pour publier avec votre compte.

Invité
Répondre à ce sujet…

×   Collé en tant que texte enrichi.   Coller en tant que texte brut à la place

  Seulement 75 émoticônes maximum sont autorisées.

×   Votre lien a été automatiquement intégré.   Afficher plutôt comme un lien

×   Votre contenu précédent a été rétabli.   Vider l’éditeur

×   Vous ne pouvez pas directement coller des images. Envoyez-les depuis votre ordinateur ou insérez-les depuis une URL.


© 2000-2020 NET-IRIS, une marque de JuriTravail, société du Groupe MyBestPro. Tous droits réservés.
×
×
  • Créer...