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succession + preemption


cassandra1

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Bonjour,

Mon père est décédé au mois d'août, nous sommes les 3 enfants héritiers, sa femme d'un 2eme mariage est morte il y à 1 an. Mon père avait l'aquisition d'une maison en partage 50/50 avec une autre personne. Mon père sachant qu'il aller mourir à voulu vendre sa part de ce bien. Il à trouver un acheteur, ils ont fait les papiers devant notaire pour rachat de sa part. L'autre personne qui à la moitié à fait préemption et à fait le chèque au notaire. Mon père est décédé entre temps donc il n'a pas pu valider sa préemption. Nous avons étaient contactées par ce notaire qui nous dit que nous ne pouvons refuser ni revenir en arrière. hors depuis on s'est renseigné sur la maison abandonnée mais constructible sur 902 m2 et le terrain global fait 3500 m2. Il voulait vendre sa part 30000 €. Hors je suis aller voir cette maison qui est une ancienne meunerie ou ils ont tout aménager a l'interieur en maison. le terrain est immense. Nous avons un doute sur le prix que mon père voulait vendre sa moitié. Donc nous avons demander au notaire de la faire expertisé car celà n'à pas était fait. Sauf que là, la notaire nous dit que l'on ne peux pas refuser le chèque de 30000 € même si l'évaluation de la maison est plus grande. Est-ce vrai et qu'est-ce que l'on peut faire ?

 

Merci de vos réponses:p

 

cassandra

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Vous ne pouvez pas revenir sur cette vente pour une raison autre que celles figurant dans le compromis de vente, car la vente est parfaite dès la signature du compromis.

 

Vos seules possibilités interviendront après la signature de l'acte définitf, dans le cadre très précis de la rescision de la vente pour cause de lésion, si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d'un immeuble, ou de l'abus de faiblesse, en prouvant que votre père n'était plus capable de gérer ses biens. Ce qui est totalement distinct du fait qu'il ait voulu réglé cette affaire avant son décès, quitte à être très désavantagé, s'il en était conscient. Une telle action est ouverte dans les deux ans qui suivent la vente. Ne pas signer la vente l'empêche. Elle se fait obligtoirement devant la justice, et avec un avocat, elle entraine donc des frais.

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Et puis ce n'est pas votre père qui a fait préemption, c'est l'autre indivisaire, qui avait ce droit absolu : lorsqu'un indivisaire vend ses droits indivis à un étranger à l'indivision, les autres indivisaires ont un droit de préemption au prix proposé. Il l'a fait jouer, donc la vente projetée est annihilée, et se fait avec l'autre indivisaire. Votre père n'avait donc pas à valider la préemption.

 

J'avoue ne pas savoir si la lésion des 7/12 se poursuit contre l'indivisaire préempteur... qui n'est pas responsable du prix entre le vendeur et l'acquéreur trouvé puis évincé par la préemption.

 

Il faudrait voir aussi si cette vente à prix manifestement trop bas n'est pas constitutif d'une donation déguisée pour la différence. Auquel cas, il faudrait agir en action en réduction, en tant qu'hériter. Pour l'action en lésion dans la vente, est-ce que les héritiers, en tant que continuateurs du vendeur peuvent l'engager, ou seul le vendeur le peut, ce qui est donc devenu impossible ?

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merci à vous de m'avoir répondu aussi rapidement, je pense que la seule chose à faire ce jour c'est d'attendre le chèque de l"indivisaire que le notaire à reçu. Par contre, pourquoi du coup le notaire veut quand même estimer le terrain + la maison si on ne peut refuser la préemption ? Et si le bien vaut plus que ces 60000 € ? que se passe t il après est-ce que l'on peut intervenir ou on nous dira juste que l'on s'est fait avoir ?

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Je n'avais pas fait attention au fait qu'il y avait eu préemption. Dans ce cas, effectivement, en plus de la donation déguisée, il y a l'action en complément de part pour lésion de plus du quart, qui s'applique quelque soit l'origine de l'indivision, articles 889 et 890 du code civil

La première, donation déguisée, appartient aux héritiers, la seconde l'action en complément de part, à l'héritier continuateur de la personne.

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Je ne pense pas qu'il y ait action en complément de part, puisqu'il n'y a pas de partage, mais vente des droits indivis d'un indivisaire à un autre indivisaire préempteur (remplaçant l'étranger évincé par la préemption) => on n'est pas dans le cadre d'une licitation faisant cesser l'indivision, même si l'effet de la préemption est de la faire cesser. Ce n'est pas une opération de partage, et il n'y a pas de copartageants. Si l'indivisaire n'avait pas fait jouer la préemption, l'indivision aurait continué avec l'acquéreur.

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Puisque tout est réunis entre les mains d'un seul indivisaire, on est, sauf erreur de ma part dans le cadre de l'article 890

Article 890 En savoir plus sur cet article...

L'action en complément de part est admise contre tout acte, quelle que soit sa dénomination, dont l'objet est de faire cesser l'indivision entre copartageants.

L'action n'est plus admise lorsqu'une transaction est intervenue à la suite du partage ou de l'acte qui en tient lieu sur les difficultés que présentait ce partage ou cet acte. En cas de partages partiels successifs, la lésion s'apprécie sans tenir compte ni du partage partiel déjà intervenu lorsque celui-ci a rempli les parties de leurs droits par parts égales ni des biens non encore partagés.

Si la préemption n'avait pas eu lieu, il n'y aurait pas eu cessation de l'indivision. Là, la préemption fait cesser l'indivision.

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Justement, l'article dit "dont l'objet est de faire cesser l'indivision" et non "dont le résultat est de faire cesser l'indivision".

Or ici l'objet de l'acte, c'est la vente de droits indivis à un étranger, donc sans aucune volonté de copartager. Le fait que le coindivisaire préempte a pour seul effet de substituer l'autre indivisaire à l'acquéreur initial dans cet acte, sans changer la nature ni l'objet de l'acte.

Dans l'acte, l'autre indivisaire n'agit pas en acheteur direct des droits indivis, ce qui impliquerait la volonté de faire cesser l'indivision, il agit en tant que remplaçant de l'étranger. A mon avis, cette substitution ne peut pas créer de nouvelles actions que celles qui auraient été possibles contre l'acquéreur étranger. Sinon, ce serait dévoyer la préemption.

Mais bon, c'est mon sentiment sur le principe de la préemption, et on est vraiment dans le cas limite, surtout avec le concept d'objet d'un acte.

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Merci pour tous ces petits détail mais je ne suis pas sur de tout comprendre, celà veut dire que moi et mes soeurs on accepte la succession dont la préemption déjà faite sans rien faire ? c'est ça ? et que l'on ne peut rien tenter d'autre à part si l'on prend un avocat et qu'on l'emmene en justice si le montant de l'expertise est 7/12 eme superieur à son prix de 60000 € ?

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Nous avons répertortié plusieurs actions :

- l'action en réduction des donations (en assimilant le vil prix à une donation déguisée)

- l'action en rescision de la vente pour cause de lésion de plus des 7/12

- l'action en complément de part pour cause de lésion de plus du quart dans le partage

La première est ouverte aux héritiers du donateur.

La seconde est ouverte au vendeur contre l'acquéreur, sans doute est-elle ouverte aux continuateurs du vendeur en cas de son décès ; en revanche, je me posais la question de savoir si elle pouvait être poursuivi contre le préempteur, qui n'est nullement responsable de la vente initiale entachée d'erreur sur le prix. Peut-être bien que oui, car de toute manière, l'acquéreur initial non plus n'était pas nécessairement responsable de l'erreur sur le prix.

Je contestais la troisième car pour moi, on n'est pas dans un acte de licitation faisant cesser l'indivision puisqu'il n'y a pas volonté de partager une indivision. C'est de manière totalement opportuniste que l'indivision cesse, par le jeu de l'évincement de l'acquéreur étranger par l'autre indivisaire préempteur. Mais c'est peut-être jouable, à voir.

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Merci beaucoup pour la réponse, je pense que nous allons attendre que le notaire nous contacte et nous dise quel prix il à été expertisé dans un premier temps et ensuite on avisera, je reviendrai vers vous car vous m'avez ete d'une grande aide pour toutes mes questions, merci encore

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Je ne sais plus quoi penser j'ai reçu un coup de fil d'un avocat hier sur mon portable qui dit que l'on peut annuler la vente, qu'il faut passer par le tribunal ? je ne sais plus quoi faire, d'autand plus que nous n'avons pas les moyens de payer un avocat, je ne sais pas si des avocats nous aident ou pas gratuitement et ou je peux me renseigné, car là l'affaire prend une tournure un peu ambigüe et je ne sais plus quoi penser. J'ai rappeler la notaire pour savoir si l'expertise avait été faite elle me dit oui mais la personne n'est pas là aujourd'hui et je n'ai pas d'info ! qui dois-je croire le notaire qui oubli de m'appeler ou l'avocat qui dit que l'on se fait avoir ! je ne suis pas experte en la matière et j'aurai bien voulu comprendre car je sais que mon père compte surtout sur moi pour tout régler, car il sait qu'entre nous 3 c'est moi qui me débrouille le mieux. Que faire et ou me renseigner pour un avocat gratuit ? merci.

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S'il parle d'annulation, c'est sans doute qu'il invoque la rescision pour lésion dans la vente. Car une réduction des donations ou un complément de part n'est pas une annulation de vente.

Il faudrait voir si vous avez droit à l'aide juridictionnelle.

Il est évident que toute action passe par le tribunal, parce lorsqu'on dit action (action en réduction, action en rescision pour lésion, action en complément de part), un adjectif est sous-entendu : action judiciaire.

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    • Par Jeepsy
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      - art 815-11 alinéa 2, 835 et 1134 du code civil
      - décret du 8 Mars 1978 portant fixation du tarif des notaires
      - l'article 809 alinéa 2 du code de procédure civile
      - l'article 33 de la loi du 9 Juillet 1991 (non trouvé par moi)
       
      L'avocat de mon frère demande :
       
      - une provision correspondant à la quote part revenant à mon frère augmentée des intérêts capitalisés depuis le placement à la caisse des dépôts.
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      - le paiement de la somme de 2000 euros au titre de l'art 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
       
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      Puis-je demander réparation pour les désagréments financiers que j'ai subis en raison de l'entêtement du notaire ?
       
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